图书在版编目（CIP）数据

地产狂人许家印 / 魏昕著. —北京：中国商业出版社，2014.12

ISBN 978-7-5044-8703-2

Ⅰ.①地… Ⅱ.①魏… Ⅲ.①许家印－生平事迹②房地产企业－企业管理－经验－中国  Ⅳ.①K825.38

中国版本图书馆CIP数据核字（2014）第189671号

责任编辑：王彥

中 国 商 业 出 版 社 出 版 发 行

010-63033100  www.c-cbook.com

(100053 北京广安门内报国寺1号）

新华书店总店北京发行所经销

三河市兴达印务有限公司印刷

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710毫米×1000毫米  1/16开  18.5印张  206千字

2014年12月第1版  2014年12月第1次印刷

定价：39.80元

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（如有印装质量问题可更换）

目录

引言

第一章  和平年代的战争

一 西方狙击“中国概念股”

二 来自地产的中国首富

三 捍卫东方企业的尊严

第二章  早临逆境慧如书

一 那些中国式单传

二 早临的中原逆境

三 爱搞“科技”的孩子

第三章  血色沐浴的青狂

一 少年体验生意场

二 改变命运的约定

三 人情练达在高校

第四章  鸡头还是凤尾

一 舞钢是个“大山沟”

二 不甘凤尾的“92派”

三 只身向南奔大海

第五章  打工的许厂长

一 处级干部找工作

二 “小皇帝”虎落平川

三 地产江湖初试水

四 赚2亿只能取3000

第六章  恒大横空出世

一 多快好省走捷路

二 地产新兵的博弈

三 资本场来了新玩家

四 有一种速度叫“恒大”

第七章  夏天像冬天一样冷

一 一个好汉三个帮

二 从盛夏直入寒冬

三 IPO折戟，雪上加霜

四 绝地反击续传奇

第八章  有没有“恒大模式”

一 许氏秘诀谋长远

二 “恒大式”成功法则

三 体育营销铸品牌

四 文化——一顶好帽子

五 “恒大”终成一模式

第九章  恒大恒久远

一 顺不了的“野马”

二 幕后——袅雄的心路

三 不做顺驰第二

四 恒大——根深土沃

附录——恒大地产大事记

引言

简单的经历，艰难的过程

在另一部以房地产为主题的书中，笔者曾写下了这样的话：一个时代铸就一个人物，一个人物推动一个时代。他们的出生，成为一个时代坚不可摧的力量；他们的出生，成为一个时代的一段神话。一个人的一生之所以不凡，在于他永不低头的风姿，风姿卓越，人生自然也就不群。

如果说中国三十年的改革开放开创了人类社会发展绝无仅有的一幕，那么近十年来的中国经济发展，则可以用造富一词来形容了。

其中，与房地产有关的富人不仅群体持续扩大，财富规模也不断攀升，富豪位次日新月异。这种态势正在相当程度上改变着中国当下的社会民情，而这些富人群体也纷纷站上了公众舆论的制高点。

如有着“中国第一地产”称号的万科创始人王石，即被舆论公认为“中国职业经理第一人”；领导并亲手创立了万通公司的冯仑，被公众冠名为“企业思想家”；本书的主人公许家印则后来者居上，不仅收获了“‘两会’明星委员”的头衔，更赢得了中国地产界“首富”和“头狼”的雅号。

所谓的“明星委员”，来自于中国政治生活中的重要事项——全国“两会”。

2012年全国“两会”期间，一位来自中国富豪俱乐部里的地产大佬用提案疾呼：“加快推进中国足球体制改革和职业化运营，加大足球硬件设施建设，扩大足球人口，推动中国足球可持续发展与全面崛起。”

一石激起千层浪。随即，“地产大佬不谈房价谈足球”的话题在舆论间迅速发酵，各路媒体则持续不断地还原着这一提案的发起人——许家印。一时间，继“中国首富”之名高烧不退，“中国足球翻盘重建后的狂人”一词也快速热络起来，“明星委员”的头衔随即被全国媒体冠在了许家印的头上。

无独有偶，如同约好的一样。2013年全国“两会”期间，一名只准备了两个提案的政协委员再次呼吁：“足球、篮球、排球三大球社会化体育项目应该由社会来搞，官员办根本没有意义。我看足球就可以交给许家印这样的人来搞，五年、十年可能中国足球的成绩就会上去了。”

此言一出，媒体舆论开始畅谈着一种模式——恒大模式。

然而，就在几年之前，“许家印”三个字在中国民众间还稍显陌生。这种状况直到2009年11月5日这一天才被彻底改变。

这一日，恒大地产在香港上市，收盘市值705亿人民币，一时成为在港上市的最大内地非国有企业。而拥有七成股份的许家印，身价相应地攀升至422亿人民币，超过同一天公布的2009年福布斯中国内地首富王传福的396亿人民币，成功刷新中国新首富榜单。

而就在此前的2008年，当席卷全球的金融危机不可阻挡地冲击着中国地产行业之时，许家印的首度上市计划也遭受了冰山之遇。这使得许家印的老对手们似乎有了居高临下的口气，讥讽他为“野心膨胀者”、“冒险家”，甚至有媒体称之为地产江湖巨变的“牺牲品”。

不过，正如一位媒体人写的那样：“那些没有消灭你的东西，会使你变得更强壮。德国哲学家尼采的话便是许家印的写照。”

当许家印坚韧地率领恒大地产终成上市之时，连那些曾对他系列“疯狂举动”大加嘲讽的人们，也终于承认现实，并转变为许家印和他掌舵的恒大团队的赞誉者。公众的视线焦点中多了一个总是微笑着的中年人，他不仅精力充沛，且神情帅气、儒雅。

所以，2013年初春，当“明星委员”许家印在大会堂广场前被各路媒体记者追逐笑跑的时候，谁也不会将他与“铁托式”的称号联系在一起。他自己则私下自评：“万科是民主的，碧桂园是集权的，而恒大介于两者之间。”

于是，越来越多的人们在谈论起许家印和他的恒大时，都或多或少地追忆起中国房地产的“大年”——1992年。因为就是在这一年，冯仑、潘石屹等“万通六君子”挖到了第一桶金；也是在这一年，杨国强刚刚在广州建成了他的第一家碧桂园；还是在这一年，朱孟依在香港注册了合生创展……至于有着“地产首富”、“足球狂人”、“明星委员”多个头衔的许家印，此时才刚刚下海，甚至连房地产的边儿都还没摸到。

那么，短短20余年间，围绕着许家印究竟都有着怎样的传奇呢？

还是借用主人公的一句话，以飨所有读者：经历很简单，过程很艰难！

第一章  和平年代的战争

2012年6月20日夜，一颗谁也没有预料到的重磅炸弹在资本市场上炸响：“我们坚信恒大地产已经误导了投资人，并代表了中国新型资本主义之糟粕中的糟粕。因此，我们认为恒大是中国资本市场中一个极佳的做空机会。”次日，冲击波效应便席卷国际金融中心之一的香港证券市场，并呈现出恶性蔓延之势。

臭名昭著的香橼会直冲恒大而来，这一点连许家印也没有料到。看着长达57页的做空报告，读着那预言式的文字，许家印表现出了他骨子里的强势：“他们是侵略者，是土匪，是强盗！我们一定要彻底打垮这些掠夺者，捍卫东方企业的尊严！”

一 西方狙击“中国概念股”

就在十年前，登陆纳斯达克（NASDAQ）还是中国企业国际化发展的一大捷径，众多中国企业不惜为此花费重金组建顾问团队，甚至上演竞相排队等候之势。与之相对应，美国各类金融机构冀望搭乘中国经济快车，不遗余力地拉拢中国企业赴美上市，“中国概念股”也一度成为海外资本市场的宠儿。

然而，自2011年以来，同样还是美国，“做空中国概念股”之风却越来越猛，多个中国公司躺着中枪，不仅股价大幅波动、市值瞬间缩水，甚至不得不无奈退市。这一幕究竟是怎么演变的呢？

1．美利坚流行“中国概念股”

说起“中国概念股”，就不得不提到美国的纳斯达克（NASDAQ）。NASDAQ建立于1971年。经过几十年的发展，上市公司最多时达到了5500多家，市价总值超过了6万亿美元，是世界上最大的股票市场之一。

与其它主要股票市场相比，纳斯达克市场在成长过程中形成了一整套独特的制度，并构成了自己的核心竞争力。

一是无形的市场模式。早在20世纪80年代，纳斯达克市场电子交易系统就更新换代，成为世界上第一个电子化证券市场。如今，纳斯达克执行一项交易指令，其全过程只需要0.2秒。

二是较低的上市门槛。纳斯达克上市条件相对宽松，财务要求低于美国其他股票市场。另外，纳斯达克市场IPO溢价水平比纽交所要高。

三是较低的入门费用和交易成本。纳斯达克的初始上市费用和上市后的每年费用最低额，都低于纽交所和美国证交所。

四是严格的退市制度。纳斯达克的退市机制很完善，规定了包括有形资产净值、总资产、市值、总收入、流通股份、最低股东数和最低买价等在内的持续上市最低标准。

对于中国企业来说，2000年的纳斯达克具有标杆意义，这一年也被称为“中国概念股”的元年。

这一年的4月13日，中国互联网公司领头羊——新浪，获准在纳斯达克股票市场正式挂牌交易，代码是SINA；6月30日，另一互联网代表——网易，成功上市；7月12日，同样具有十足创意的互联网公司——搜狐，成功上市……

在中国三大门户网络公司的带动下，原本受制于国内证券市场审核一时上市无门的中国企业，便掀起了赴美上市的高潮。

来自纳斯达克OMX集团的官方数据显示：至2011年初，在纳斯达克上市的中国公司数量已达167家。其中，143家来自中国大陆，24家来自台湾、香港和澳门。纳斯达克管理层的核心人士就此还纷纷高调表示：“随着中国企业的不断发展，他们正寻求接触全球的投资者。纳斯达克是这些公司在世界舞台上提升企业形象的最佳场所。”由此可见，美国资本市场对中国企业的青睐绝非一时之需。

然而，情况从2011年起似乎有了变化。

这一年6月开始，数十家中国概念股频频遭受做空机构攻击。随后的一年内，在美上市的中国概念股就有23家退市，其中从纳斯达克退市的就有15家之多。至于那些并未退市的中国概念股企业，也有很多陷入了股价暴跌的泥潭之中，苦苦挣扎着。

2．“中国概念股”杀手悄兴起

“到纳斯达克去”无疑寄托了太多中国企业家的财富之梦，而以纳斯达克为代表的美国资本市场对中国企业的欢迎也仍在继续。只是，一种现实却日益鲜明地呈现在中国企业经营者的面前——做空“中国概念股”的杀手悄然而起，恶意狙击正在成形。

所谓做空，就是对股票或期货降低预期，通过类似“赊账”的现卖后买方式获利。做空行为存在于资本市场，但也变异于资本市场。

对于资本市场来说，发展的要素需要良性淘汰，因此也就需要相应的监管。通常情况下，这种监管来自于两个方面：一是来自于资本市场的监管机构，另一方面则来自民间。这其中，来自于民间的监管主要是通过投资者的诉讼或者卖空来实现，也就自然而然地衍生出性质类似基金“老鼠仓”的人为做空机构和行为。这些机构的行为方式，通常是提前买空，然后发布高危报告。而擅长此种行为的，可能是当前全球著名的三大评级机构，也可能是对冲基金、券商或投行，以及第三方独立调查机构。

事实上，资本市场上的做空之举是不分国界的。

2001年初，短期投资机构老板吉姆·切欧斯公开对世界最大能源交易商——安然——盈利模式表示了怀疑。他认为，安然的业务看起来很辉煌，但实际上赚不到什么钱，也没有人能够说清安然是怎么赚钱的。据他分析，安然的盈利率在2000年为5％，到了2001年初就降到2％以下，对于投资者来说，投资回报率仅有7％左右。

而此时的安然公司营运业务覆盖着全球40个国家和地区，资产额高达620亿美元；安然股票仍是所有证券评级机构强力推荐的绩优股，股价高达70多美元并且仍然呈上升之势；安然被誉为“全球领先企业”，连续6年获得“美国最具创新精神的公司”称号，并与小布什政府关系密切。

然而，吉姆·切欧斯的质疑一出，市场对安然的怀疑态度就迅速形成，人们开始真正追究安然的盈利情况和现金流向。到了8月中旬，人们对于安然的疑问越来越多，安然股价剧幅下跌，最终导致了安然公司的破产。

任何事物都有它的两面性，资本市场上的要素也不例外。做空机构本来是为了对冲市场的风险，当过多的人为做空陷阱出现时，其带来的冲击就不再限于一个企业、一个行业，甚至会殃及整个世界。

当中国众多中小公司怀揣美国财富之梦，竞相赴美上市之后，确实暴露出了一些不健康的问题。这些问题被有心的做空机构一抓一个准，并获利丰厚，进而让一些欧美审计机构打起了潜伏的主意，直至形成猎杀“中国概念股”之风。

仅2010年~2011年11月，经过初期试探、中期小规模袭击和后期大规模猎杀等一系列行动，在美国三大主板市场上的中国概念股总数，便从2010年6月保有数近270家，滑落至223家，其中处于退市边缘的中国概念股数量呈加速增长之势。

受此影响，2011年下半年以来，美国投资者对中国企业兴趣越来越低，要求越来越苛刻。越来越多的“中国概念股”不得不面对退市或濒临退市的命运，而那些在美国证券市场大门之外徘徊的中资企业，也陡增了不少变数。

3．猎杀“中国概念股”的旗手

对于欧美专业的做空机构来说，能够将不可一世的安然拉下马，那对付在美上市的中资企业，自然也不会太难。

国际上几支著名的做空力量中，身份明确的主力主要有四支：GEO、OLP Global、Citron（香橼）和Muddy Waters（浑水）。另有一个匿名者——Alfred Little。不过，了解做空机构的专业人士认为，Alfred Little与其他做空机构很可能是一起的，因为这些机构经常集体行动，常常联合“作案”。

除此之外，从已经发生的针对中国概念股的做空事件可以发现，欧美一些律师事务所也是做空中资企业的一支重要队伍。一旦某只中国概念股成为集体诉讼的对象，所有在其股票受影响时间段买入股票的股东均可成为原告，而最后的判决或和解协议也默认覆盖所有股东。在这类做空事件中，诉讼一般是由代表原告的律师事务所积极推动，原告费用由律师预支，采取风险代理模式。如果诉讼成功，律师即能够分到高达33%的赔偿金额。

一些受聘为中资企业服务的律师曾披露说：一般情况下不用等到造假得以查实，被做空的企业股价便已经下跌，做空者此时趁低价买进股票还给券商，以获取巨额差价盈利。而随着获利者的不断增多，针对“中国概念股”的做空行为也在持续，一些做空者俨然由上市公司天然的“监督者”，蜕变成为一条可怕的赚钱产业链。”

这种状况的持续，使得做空中国概念股的产业化趋势进一步深化，做空机构与中国概念股的猎杀与反猎杀游戏愈演愈烈。尽管这些机构偶有失手，但更多时候中资企业只能眼睁睁看着手中的财富慢慢蒸发掉。更为严峻的是，这种局面的形成，导致一部分资质优良的中国企业也遭遇着做空危机，进而导致中国企业在海外资本市场面临着信用危机。

在针对“中国概念股”做空的大潮中，上文提到的香橼近年来颇有建树，并吸引了国际资本市场上较高的关注度。

香橼(Citron-search)是一家美国做空机构，创办者安德鲁·莱福特年约40岁，家住洛杉矶郊区，是位有着4个孩子的犹太人。他是这家机构的老板，同时又是这家机构的唯一一名正式员工。

说到这位创始人，还有着这样的一些情节：

22岁时莱福特从美国西北大学政治学专业毕业，进入一家期货公司工作。6个月后，那家公司因为不当行为被处罚，所有员工也被禁止在期货交易行业继续从业。莱福特便移师证券市场，于2001年创办了Stock lemon（股票柠檬）网站，专职从事做空股票的调查。不久，考虑到柠檬在英语里代指不好的东西，莱福特便采用了法语的柠檬（Citron）代替。这便是现在的“香橼”。

据美国当地知情人披露，每天早晨4:30左右，莱福特就起床开始阅读，等当地时间（美国西部时间）6:30美股开市，他便跟踪市场动态。下午闭市后，他会做一些自己的调查研究，然后接小孩子放学回家。晚上的时间则留给了他和中国方面进行联系沟通。

莱福特不避讳自己做空的目的，他曾向媒体表示，香橼研究是一家调查机构，同时也是做空机构。“我的工作是试图将这些信息结合起来进行综合分析，然后选择性做空。这就是我的主业，我以此为生。”

十多年来，莱福特坚持调查上市公司的行为，并多次做空，引起了华尔街的瞩目。

据不完全统计，2001年8月至今，香橼已累计发布150余份针对上市公司的负面报告，其中绝大多数都是针对在美上市的中国概念股。而自2006年起，莱福特共对21家中国海外上市公司发动袭击，其中有16家股价跌幅超过80%。如东南融通、中国高速频道等7家中国概念股，都是在其攻击下最终退出美国资本市场的。

而让香橼和莱福特大名远扬的，正是2012年6月20日他发动的针对恒大地产的做空。虽然这次猎杀最终被恒大成功反制，但创始人许家印的身家依然在两个小时里蒸发掉了130亿港元。“中国概念股杀手”的外号，稳稳地冠在了香橼和莱福特的头上。此乃后话。

另一个做空高手当属“浑水”公司。

浑水调研公司也是一家专门以发布中国概念股财务造假调查报告而闻名的做空机构。其创始人是一位名叫卡森·布洛克的美国人。自12岁起，布洛克就梦想着淘金中国，如今当他真的成为令人生畏的中国概念股做空者之一后，他更愿意使用自己的中文名字“博乐康”。

自2010年6月起，浑水公司曾先后将目标对准东方纸业、绿诺国际、中国高速频道、多元环球水务、嘉汉林业等在北美上市的中国概念股，质疑这些公司存在财务造假、合同不实等欺诈投资者行为。令人无比惊异的，是博乐康猎杀中国概念股的成功率，所涉“中国概念股”几乎无一幸免。如绿诺国际、中国高速频道和多元环球水务均被美国交易所退市，嘉汉林业股价大跌，东方纸业股价则跌失了一半。

更令人没有想到的是，2012年有外媒披露，博乐康的团队似乎一直“潜伏”在中国。

几番狙击与反狙击过后，有专业人士总结了香橼和浑水之类机构做空“中国概念股”常用的方法。

香橼之类机构通常采用预先卖空，然后发布负面投资报告的方法狙击中国概念股。具体表现在：一是彻查中美财务审计差异造成的漏洞缺口，主要包括销售收入虚报等；二是检查企业高管的不当行为；三是监测企业是否符合程序，按照规定定期向监管机构和公众投资者报备等。从已经发生的案件中，上述方法几乎没有失手。

至于浑水之类的公司，通常会分三步进行：第一步是找代理人，搜集各种信息，留下证据；第二步是迎合对冲基金的“原始欲望”，与之合作，对冲基金则会在做空机构发布质疑报告之前入场；第三步是律师所代理集体诉讼，一旦中国公司被做空，流通市场股东蒙受损失，就会有美国律师事务所“默契”地提出负责集体诉讼索赔。

二 来自地产的中国首富

关于中国的富豪榜已有好几个，但最吸引人们眼球的当属福布斯的排行榜。2009年11月，“福布斯中国富豪榜”照例出炉，在资本市场中风声水起的比亚迪创始人——王传福——以拥有396亿元财富成为新科状元，坐上了中国首富宝座。然而，就在同一时间，颇为戏剧性的一幕出现了：刚刚在港上市的恒大地产董事局主席许家印，以约合422亿人民币的最新身家改写了当天发布的中国富豪榜，成为实质的中国首富。而就在一年前，许家印率领的恒大地产就折戟在这个资本场上。

一时间，国内外舆论哗然。

1．与投行共舞的日子

2008年，许家印率领恒大志在香港上市受挫一幕，此处不需多说，后文自有详述。

一年之后的2009年，在国内外日益严峻的宏观经济环境压迫下，国家高层做出了四万亿规模的经济刺激计划。随即，中国内地股市与楼市展现上涨，尤其是之前惨淡的房地产市场重现热度。受此种情形的影响，一些投行主动找上了门，与许家印谈起了重启IPO之事。

众所周知，投行主要从事证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等多种业务，但并非银行金融机构，是资本市场上的主要金融中介。它是证券和股份公司制度发展到特定阶段的产物，是发达证券市场和成熟金融体系的重要主体，在现代社会经济发展中起着沟通资金供求、构造证券市场、推动企业并购、促进产业集中和规模经济形成、优化资源配置等多种重要功能。

其实早在2006年，恒大便与投行进行过系列接触。这也是恒大首次上市计划受挫前的一些过程。

2006年5月17日，时任国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，简称“国六条”。“国六条”的提出在中国地产业中有着重要的影响，它既是一种机遇，也是一种挑战。鉴于此，业内称此年为中国房地产业的转折年。

此时，中国房地产价格进入到了最后的拉升阶段。

尤其是一线城市的房屋价格开始疯涨，到了令人触目惊心的地步。如2007年6月，北京普通住宅的开盘均价达到了10280元/平方米；广州中心六区一手住宅均价突破11000元/平方米；深圳6月的商品住宅成交均价高达14690元/平方米。中央动员9个部委和各地方政府启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控，但涨势依旧。

如此场景，颇像2013年以北京为代表的中国一线城市。只是，此时的北京房屋均价早已翻倍，甚至更多罢了。

在推升中国房价的过程中，外资的身影从未缺席过。特别是欧美的一些投行，在一致看好中国经济发展前景的驱动下，以各种身份竞相涌入，大量的热钱进入到了中国的股市与楼市。

其中，美林等投资银行找到了恒大，恒大也开始了近一年的磨合谈判。从2006年11月至2007年9月，恒大相继与美林、德意志银行、淡马锡、瑞信等投行陆续甚至多次签订协议，获得了近10亿美元的融资。

随后，恒大开始了“抢地”豪举。2007年在各地迅速铺开战线以占领市场，成为全国最大的“地主”。至2008年1月，因频繁收购土地，恒大未偿还银行及其他借款总额超过了百亿元。

但这一切，并没有让恒大掌门许家印紧张起来。因为国际投行不仅拿来了资金，还带来了一份精心策划的方案。

根据恒大后来的上市资料：恒大与美林于2006年6月在开曼群岛成立控股公司“恒大地产集团”，并通过中介控股公司安基（BVI）收购原恒大旗下的地产业务，将恒大地产改造为外商独资企业。一个月后，建设部等六部委联合发布“限外令”，对外商投资中国楼市进行严格限定时，恒大已安全闯过了关口。

与此同时，当恒大的土地储备规模剧增，国际投行对恒大地产的公司结构又进行了一系列巧妙改造：在集团旗下设立了大量“空壳公司”。这些“空壳公司”的存在，使得投行们能够将恒大所拥有的土地储备与开发项目转换成一系列设计精巧的“资产包”，进而向国际投资者出售。

一位资深的投资人士就此分析：“在这一精心设计的融资结构下，海外注册的恒大地产变成了一台巨大无比的‘孵化器’，其孵下的一个个‘空壳公司’就是一只只待价而沽的‘资本蛋’。”这就形成了急速膨胀的恒大地产的运作模式——恒大负责前端拿地和中间制造，投行负责后端包装和销售债券。

如此设计之后，恒大还将力图香港IPO，以完成资本套现。如果一切顺利，恒大必将成为一个多赢的“资本帝国”。只是，这一切都被2008年突然而至的金融危机击碎。

在与投资银行签订融资协议的时候，恒大同时签订了对赌协议。不过恒大官方并不承认这是对赌协议。

所谓的对赌协议，就是投资方与融资方在达成融资协议时，对于未来不确定的情况进行的一种约定。如果约定的条件出现，投资方可以行使一种权利；如果约定的条件没有出现，融资方则行使一种权利。所以，对赌协议实际上就是期权的一种形式。

对赌协议是国际投行惯玩的一种财务工具，同时也是一种手段。不过，对于绝大多数的中国企业来说，与老奸巨滑的国际投行签对赌协议的确存在较大的风险。比如：至今仍不能平静的“太子奶事件”，很大程度上就是由于对赌失败导致企业创始人失去了控制权；而同为地产界的碧桂园，则由于对赌协议不得不向美林银行支付数亿元。

2008年，当金融危机爆发之后，恒大看到了与投行所签协议背后蕴藏的杀机。根据协议，如果恒大地产在2008年3月底之前完成上市，则这些投资机构投资回报不超过股票发行总值的35%；如果在6月底之前完成，则回报不超过40%；如果在2009年完成，则回报增至不少于70%。如果恒大无法完成上市，将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。

面对如此苛刻的协议，许家印和恒大管理层面临的压力可想而知。

2．二次IPO，12年轮回

2009年，许家印觉得要重启IPO了，在楼市回暖时推动上市的进程。

投行的第一步是将恒大包装成全国性的大型房地产企业。与瑞银、摩根士丹利操作上市前的碧桂园如出一辙。投行考虑到，只有将恒大包装成全国性的大型房地产企业，才能扩展它的影响力和市场效应。国际声望增加，自然就能获得国际支持。

2006、2007年国家对外资持比较宽松的政策，导致外资大量涌入，促进了价格的飙升和经济的发展。剑有双刃，外资引入也是如此。为了限制外资，控制流动性资金泛滥成灾，2008年中央出台了一系列限制政策，银行对房地产企业借贷限额或不贷，其他融资渠道的要求也更加严格，A股市场则更难挤进去。面对融资困境，资金拉动型的房地产企业只能瞄准海外资本市场。

2009年8月初，香港恒生指数重返20000点，股市开始火爆，许家印马上重启IPO，对媒体说：“IPO的问题由国际资本市场决定。只要资本市场条件成熟，恒大重启IPO只是时间问题。”

话落不久，8月7日，恒大地产向香港联交所递交了上市申请。9月29日，在投资银行与恒大的集体努力下，恒大地产通过了香港联交所主板上市聆讯。这次进展得很顺利，恒大于11月正式挂牌，计划募资100亿港元。

消息公布后马上有人开始估算，发现恒大地产的市值将达千亿港元。如此一来，许家印将以440亿元人民币的身价，取代刚刚以350亿元人民币身价荣升为内地“新首富”的比亚迪董事长王传福。

2009年11月5日，这是恒大发展史上值得纪念的一个日子，代号为（3333.HK）的恒大股票在香港联交所主板挂牌上市，恒大从此正式成为国际资本家族的成员。

这一年是恒大成立的第12年，12年前许家印还只是月薪3000元的打工仔。

当天晚上，恒大地产的一名高管在他的博客中写下这样一句话：“许家印是一代地产枭雄。12年一轮回，凤凰涅槃，传奇诞生。”

回顾恒大发展的12年，是激情燃烧、成就卓越的12年，是为了理想而奋斗的12年，是大起大落、壮丽辽阔的12年。

恒大地产于1997年成立，期间经历了跑马圈地的全国扩张，上市路上的一波三折，国际资本市场的觥筹交错和刀光剑影。恒大熬过了凤凰涅槃的痛苦，迎来了传奇诞生的时刻，这个传奇最核心、最关键、最耀眼的部分，无疑就是许家印本人。

凤凰本是世间最美丽的鸟，传说它的成长历经了考验，因此又有“浴血凤凰，涅槃重生”之说。而此时许家印身价大涨，一跃成为内地首富，也是来之不易的。

许家印的故事具有标本意义，激励着所有贫寒有志之士努力奋斗。一位青年，如果想要做一番惊天动地的大事，就得去闯、去磨；如果要体现自己的能力，就得给自己定位，清楚自己能做什么、喜欢做什么。时代显英气，潮流竞风流，如果能在潮流中迎难而上，人生自然会有一番美丽的风景。

有趣的是，上市之后有两个细节反映了许家印的性情。

恒大上市后本来安排了一场盛大的新闻发布会，但许家印得知自己由此超越王传福成为新首富的消息后，立即取消了这个活动。俗话说得好：低调为人，高调处事。做人切忌大吹大擂，特别是处于时代最前沿搏浪弄潮的人物，因为背后往往有一双双猎手般的眼睛窥视着。

许家印谢绝了所有媒体的采访，颇有“事了拂衣去，深藏功与名”的大侠风范，也体现出一代地产枭雄的谨慎与深谋远虑。

不过当天晚上，许家印举行了盛大的庆祝晚宴，感谢为恒大成长做出过贡献的人。

庆祝晚宴在香港湾仔香格里拉酒店的五楼举行，场面极其奢华壮观。恒大董事局主席许家印身旁可谓冠盖云集，有香港首富郑裕彤、刘銮雄以及多位知名投行的高管，还有现任恒大女排总教练郎平的身影。从晚上7点开始，许家印被一波一波的敬酒者簇拥着。

喜悦写在了许家印的脸上。

此时的恒大宏图展望，令许多人望而不及。2009年，恒大销售额约303亿元，销售面积约563.7万平方米，分别增长402.3%及396.5%。2010年1月，恒大成功发行7.5亿美元债券，由“大地主”一变而成为拥有现金最多的房企“大财主”。而许家印个人也是鸿途在胸。

这时的恒大与两年前的困境相比是要钱有钱，要地有地，可谓呼风唤雨、如日中天，风头直逼行业龙头老大——王石的万科。

第二个细节是上市的当天，在香港联交所交易大厅里，许家印高举美林、淡马锡等一干投资人士的手，对现场数十家媒体说：“这才是大赢家！”

2008年，面对IPO被否，SOHO中国总裁潘石屹表示，跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美元，恒大的IPO搁置对他们造成了巨大影响，潘石屹并由此阐发了震惊房地产市场的“百日剧变”论。

投行自从投资许家印后，收益问题困扰了四年，随着恒大上市将有一个完美结局。这个细节可以看出许家印很注意与合作伙伴双赢。

3．地产首富野蛮生长

大起大落的故事在看客眼中是精彩的，只有身处其中的人才能深切体会到个中滋味。当你身处逆境时，你会知道未来是光明的吗？只能说希望很光明，但面对的，却是一个未知数。

仿佛就在昨天，2008年惊魂动荡的岁月让恒大人依然心有余悸。“2008年太多人问我，恒大是否会因为现金流问题而倒掉。”总裁夏海钧回忆时如此说。恒大没有倒掉，反而迎来了大难后的腾飞。

继成功上市之后，2009年恒大年报显示，全年合约销售额303.0亿元，年增长402.3%，2010年计划将有276.4亿元的项目竣工；全年合约销售建筑面积563.7万平方米，年增长396.5%；全年销售均价5375元/平方米，其中2009年12月销售均价人民币6157元/平方米，相比2009年1月份3979元/平方米大幅上升54.7%。

截止2009年末，恒大集团共计拥有在建项目41个，在建可售面积1647.9万平方米，在售项目32个，未开盘销售项目13个。2009年12月31日，总资产达630.7亿元，增长121.1%；集团持有现金总额（包括现金及现金等值物及受限制现金）143.8亿元，增幅为649.0%；银行贷款总额为141.8亿元，连同未动用之银行融资额度204.5亿元及尚可收回之合约销售款额57.0亿元，恒大集团拥有的营运资金极为充裕。

一年后的2010年，恒大地产营业收入增长7倍，增长速度大幅超越中国其他房地产企业，成为2010年最会赚钱的地产商之一。

恒大年报显示，2010年地产营业收入为458亿元，同比2009年增长700.7%；净利润人民币80.2亿元，同比2009年的11.2亿元增长616.1%；2010年底，恒大在建工程面积为2397万平方米，较2009年同期的1655万平方米增长45%；2010年竣工面积899万平方米，较2009年的119万平方米增长655%。

当时即有业界分析人士指出，由于领导团队的前瞻战略，集团科学合理的城市布局、适应市场的产品结构以及高性价比的精品产品，使恒大能不断取得跨越式发展。而在“快速开发、快速销售”、“集约化生产”、“面向刚需”、“造老百姓买得起的房子”等发展方面，许家印及恒大管理层的提前部署，无不显示了其战略的前瞻优势。

随后的2011年和2012年，恒大继续高歌猛进。其中的2012年，恒大多项指标都夺得中国房企第一。

2012年，中央坚持楼市宏观调控不放松，各地纷纷打出限贷、限购、限价等“组合拳”，楼市投机投资性需求得到有效抑制，刚需剧烈释放，成为市场主流。恒大以其布局合理、定位明确、满足刚需、薄利多销，顺应市场和政策方向的民生地产发展模式，取得了优异的业绩表现。

根据恒大年报数据，2012年恒大全年销售业绩923亿元、营业收入652.6亿元，销售面积高达1548.5万平方米，全年盈利91.8亿元。

仔细研究恒大该年度数据不难发现，恒大产品都是针对首次置业者和自住的刚性需求，产品结构合理：中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品占15%，主要以刚性需求产品为主；恒大三线城市项目自住比例86%，投资仅占14%；首次置业比例是64%，二次及以上36%，符合政策导向。

值得注意的是，恒大控制成本的能力尤为突出，而且采取的是薄利多销的策略。其当年的年报显示，恒大土储平均成本仅724元/平方米；通过标准化运营与集约化管理，还降低了运营成本；而通过集中采购、统一配送，实现了规模效益，有的原材料远低于市场价，降低了材料成本。

相对较低的成本，恒大的楼价也远低于市场平均水平。2012年恒大实现销售额923.2亿元，销售面积1548.5万平方米；减去1500元/平方米的精装修均价，恒大销售均价不足5000元/平方米；且大部分项目分布在刚需旺盛的二三线城市，契合民生需求，且具有高增长潜力。截至2012年12月31日，恒大已经进入全国除台湾省之外的所有省市自治区的122个城市，拥有大型项目229个，是中国进入城市数量最多、规模最大的龙头房企。

业内人士认为，随着宏观调控政策的持续深化，中国房地产行业正在加速分化，呈现出强者恒强的发展趋势，以高周转见长的“万恒中保”成为行业新“四大天王”，领跑中国楼市，其中尤以综合实力排名亚军的恒大表现突出，继续巩固了规模第一的行业地位。

2012年报再次显示，恒大继续用最低的利润率创下了高利润，巩固了中国最薄利多销房企的地位。面对如此业绩，恒大集团董事局主席许家印曾说：“拿地立即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售，已成为恒大既定的发展战略。”

不仅分析人士对恒大有着较高评价，就连那些以逐利为核心的投行们也纷纷看好恒大。

就在恒大公布2012年业绩之际，标准普尔、花旗银行、农银国际等机构更是预计恒大2013年的销售可达1000亿元，如经济上行速度快，或能超过千亿元。随后的2013年2月19日，标准普尔宣布将恒大评级展望修订至“稳定”，将其大中华区信用评级亦由“cnBB+”升至“cnBBB-”，并确认其长期企业信用评级为“BB”。

标普在报告说：“我们确认评级的决定反映了该公司良好的执行能力、价格具有竞争力的产品以及规模较大、地域分布广泛且成本较低的土地储备。恒大还拥有良好的成本控制和不断增长的规模效益。”

如此来看，2009年的中国首富和他的地产王国，的确走上了一条野蛮生长之路。

三 捍卫东方企业的尊严

2012年6月21日，在香港上市的中国地产巨头恒大地产的市值一夕之间便蒸发了近80亿港元，且不利局面呈延续态势。在此之前，一份报告毫无征兆地指控：恒大地产“已经资不抵债，公司一直在向投资人汇报虚假的信息”。细心的业内人士发现，指控恒大者公布的只是一份PPT文件，接下来恐怕还会有第二、第三波指控。而其主谋正是前文讲述过的美国专业做空机构——香橼。

当天中午13：30分，恒大地产董事局主席许家印紧急召开电话会议，并高调宣布：“他们是侵略者，是土匪，是强盗！我们一定要彻底打垮这些掠夺者，捍卫东方企业的尊严！”

国内外舆论则惊呼，恒大与香橼的攻守战似乎刚刚开始。

1．盯上恒大的“肇事者”

有人说，香橼似乎成了“中国概念股”的噩梦，如今它将邪恶的目光转向了美国之外的中资公司。而莱福特这位华尔街做空机构创始人此次的猎物，是正在风口浪尖上的中国地产业的领军企业——恒大。用一位资深财经人物的话说，在地产股票受到房价政策控制而面临下行风险的当下，香橼此时发布这样的报告，无疑是夺命一击。

6月22日中午，恒大地产便发出了详细澄清公告，对香橼的指控逐一进行反驳。与此同时，花旗银行、德意志银行等八家投行齐心力挺恒大地产，展开护盘行动。然而，直到当天港股收盘为止，香椽挑起的这场做空风波仍未获得平息。

那么，香橼对恒大的主要指控都有什么呢？

在香橼发布的57页报告中，最核心的指控便是所谓的“恒大地产对负债以及现金情况的造假”。报告中指出，恒大地产采用表外融资的方法进行公司收购，以此减少财报中的负债。而香橼这一指控的依据，则来自2010年1月恒大地产公布的一份担保优先票据发行说明书。

香橼指称，在部分非恒大地产全资拥有的项目公司中，合资伙伴实际上扮演着恒大地产债权人的身份。恒大地产以参股的名义对外借款，恒大地产提供担保，形成表外负债，意在低报债务。

如其实恒大地产持有一家名叫“湖南雄震投资有限公司”（下称“湖南雄震”）的子公司51%的股份，而恒大地产与湖南雄震另外49%股份持有者之间还存在一份回购协议，回购协议约定恒大地产日后须以1900万元的对价回购这49%股份。

香橼甚至据此指称，这并非个案，通过这样一种股权担保回购的交易结构，恒大地产实际上隐瞒了相关信托贷款。

再来看看恒大地产的澄清公告。公告反驳：香橼报告中提到的表外融资，是完全歪曲了恒大地产的实际会计操作，恒大地产对于收购持有土地的公司，在财务报表中已将该等公司进行合并，并将尚未支付的代价在资产负债表中列为收购土地的应付款项。同时，公司所实施的信托融资，根据香港会计准则已作为负债处理，并未将其作为少数股东权益核算，而反映在2011年12月31日合并财务报表的少数股东权益人民币22亿元并不涉及任何回购安排。

香橼对恒大的另一项指控，是恒大地产高报了银行存款余额。香橼根据自己的计算，如果用恒大地产当期利息收入除以当期货币资金平均余额，计算结果为0.45%，甚至低于银行活期利率0.5%，以此推测恒大地产实际的银行存款余额并没有宣称的那么多。

恒大地产则反驳称：香橼报告中采用一个笼统的方法去推断所谓“真实”的银行存款余额，具有明显误导性；而恒大地产部分银行存款是存放在香港的美元存款，而香港的美元存款的利率远远低于中国内地的银行存款利率，因此香橼报告声称恒大地产虚构银行存款余额是毫无根据的。

一位颇为资深的资本专家分析认为，“虽然香橼对恒大地产的分析从财务角度来说似乎合乎情理，但也体现出他们对中国房地产市场缺乏深入了解，从而比较容易片面地理解恒大地产的问题。在缺乏真凭实据的情况下，就对恒大地产做如此严重的指控，不仅有失严谨，更有哗众取宠的感觉。”

而国际投行们也倾向于使用“国情论”的方式，对香橼予以回击。如摩根大通即表示，香橼大部分分析亦忽略了内地房地产行业的基本会计准则。

在进行必要的详细澄清之际，恒大地产也预备了法律行动方案。而无比愤怒的恒大创始人许家印，则公开宣示：连续25个交易日自掏腰包增持恒大股份。

而众多中企和主流舆论也纷纷发声：中国企业就应当顽强阻击恶意机构的做空和猎杀。

如此场景，或许是香橼始料未及的。

2．中企成长中的烦恼

就在许家印对香橼发出了严厉反驳后，此次事件的始作俑者、香橼创始人——莱福特——公开面对媒体，详述了自己对中企最新的一次做空。

莱福特说，尽管恒大地产在报告发出的第二天就发表紧急公告，认为香橼对它的指责没有任何事实依据，但自己“至今没有改变对恒大地产的看法。”他同时表示，不希望人们认为自己是在打压全体中国概念股票，“这只是新兴经济体需要经历的成长的烦恼。”

以下便是《21世纪经济报道》于2012年7月初发布的与莱福特的对话：

《21世纪》：几个月前你攻击过奇虎360，但那么多个回合下来似乎还没有什么结果。那个案子你罗列了诸多不存在的商业盈利模式，相比之下，这一次似乎保守了一点？

莱福特：这两个是完全不同的故事。对于恒大地产，他们的经营业务是真实存在的，问题是，他们没有尽到恰当披露的义务，对投资者来说，他们的资金运作上有许多谜团仍然等待解开。我觉得奇虎360是100%的财务欺诈，但恒大地产不是。我不能用“舞弊”（fraud）一词来指责恒大，我也不能说“欺骗”（cheat），这是个很强烈的字眼儿。我只能说，他们采用了非常激进的会计方法。

《21世纪》：所以你对恒大的结论，不是欺诈，也不是欺骗？你的结论变谨慎了？

莱福特：我的确很谨慎。我只能说，恒大在获得土地的行为上特别激进，他们在财务上、计算房地产资产上也十分激进。我相信这家公司必须重新获得投资者的信任。

《21世纪》：你认为恒大“通过欺骗性的会计处理粉饰报表，掩饰资不抵债的事实”，但恒大地产第二天就提出反驳，全盘否认了你的指责。现在你改变了最初的判断吗？

莱福特：当然没有。有不少人找到我，劝诫我作为一个美国人如何不懂中国企业，不懂在中国做生意的规则。但我觉得这些人的说法并不高明。无论是从哪里来的上市公司，诚实就是诚实……恒大的反驳，倒是让我看清楚了更多他们先前从来没有在公开文件中披露过的业务。比如：他们在某些具体的融资项目上花了多少钱，他们在足球、排球以及涉足很少的文化产业上投入的具体金额等，这些是此前我们不了解的。这意味着公司是希望解决问题的，并且有可能变得越来越透明。我觉得我为他们(恒大)做了一件好事。

《21世纪》：你对恒大的调查仅仅基于3个多月的公开文件的研究，这些信息是否足够？

莱福特：的确，我调查恒大大约3个多月，基本材料来源是恒大递交的公开文件，有关恒大的新闻报道以及金融分析文章……

《21世纪》：但这些是否足以支撑你目前获得的“贿赂、过度支出以及表外交易支撑起了恒大的财务报表”这样的结论？

莱福特：这些证据至少足以提出质疑，迫使恒大向公众公开一些从未公开的细节。当然所有的情况不可能在一夕之间改变，我也不知道恒大的股票最终将如何发展，重要的是说，真正的审计师是投资者本身。

《21世纪》：为什么这次选择在香港上市的大型地产企业作为目标？这和你以往攻击在美上市的中国企业的作风，似乎不太一样？

莱福特：我只是写那些我认为有问题的企业，我有自己的判断标准。几个月前，我碰巧发现这家公司有这些隐瞒负债情况、和政府牵扯过深以及管理层个人挥霍等问题，需要了解。而同时，我觉得没有太多公司同时拥有此类问题，因此值得关注。

……

《21世纪》：你怎么看待八大投行联合起来力挺恒大地产？

莱福特：投行是什么样的，我们都很清楚。他们是无法发现公司的问题的。从我这三年来所调查的所有中国大公司的案子中，我从来没有见到事前投行出来说，嘿，这里有点问题。

而在恒大地产的案子中，我当天公布了50多页的报告，过了没多久就有投行陆续出来说话了，他们甚至都还没时间仔细阅读我的报告。

《21世纪》：从2006年你就明确地开始做空中国股票，这是有目的的么？

莱福特：我要声明，我不希望人们认为我是在打压全体中国概念股票……

《21世纪》：但是，你在香橼研究的网站上特意开辟了一个“香橼了解中国”的页面，这难道不是有专门目的的？

莱福特：我这么做的确有我的目的：我不想让投资者认为我不懂中国。因为我并不在中国生活，在中国也没有我的固定的合作伙伴，因此有人质疑我对中国公司情况的了解。但是我想用过往我调查过中国公司从未失手的经验告诉大家，我的调查是值得信赖的。尽管如此，我不认为我所调查的公司，可以代表所有中国上市公司的普遍特点。但我相信，这是每一个新兴经济体都要经历的成长的烦恼。

《21世纪》：但是，从你过往150多份报告中，鲜有针对其他新兴市场的。为什么单单看中中国这个新兴市场？

莱福特：因为和其他新兴市场相比，中国有更大的流动性，而这正是我在这个市场有更多做空机会的原因。而在其他的新兴市场，比如巴西等地，有太多大型的自然资源企业，我个人对于自然资源类股票的交易并不感兴趣。

《21世纪》：现在的事实是，中国概念股票在海外市场屡遭猎杀，他们的股票价格往往不足1美元。投资者信心难以恢复。你觉得这不是像香橼这样的做空机构频繁做空而导致的吗？

莱福特：当然不是。股价低是因为他们自己的问题，投资者不相信他们了，仅仅如此。如果中国企业或者公众认为是我们导致了这些中国概念股遭遇猎杀，那是他们错了……即便是最伟大的公司，也会遭遇难堪的季度报表，中国企业要认识到这一点，要尽可能全面披露信息。

《21世纪》：接下来哪些中国企业可能是你的目标？

莱福特：这个问题我现在没有办法回答，要看到时候的情况决定。我在选择行业和公司上没有限制。但是比较确定的是，根据中国目前的情况，我不会做空中国国有企业和银行，因为有政府在后面全力支持。

更多的媒体经过调查了解，在跟踪恒大的3个多月里，莱福特几乎每天都把时间耗在研读恒大的公开资料以及新闻报道上。他甚至雇佣了十多个中国人兼职帮忙翻译并解释中文的文件，同时透过他们进行一些必要的调查，有时还进行实地调查。

而了解香橼的人士更指出，莱福特和他的香橼研究利用中国公司“成长的烦恼”正赚得盆满钵满。这一点连莱福特自己也毫不避讳：“我确实以此为生。”

3．东方企业的完美反击

自2012年6月20日晚上，香橼在官网发布针对恒大地产的长达57页的研报开始，许家印和他的管理团队就进入了长达180个小时的保卫战之旅。有的资深人士甚至将此役与1994年中国资本市场上有名的“君安证券举派万科董事”相提并论。

如果非要理出许家印和恒大地产在香橼事件中的反击过程，可以分为三个阶段。

第一阶段便是事件发生的当天。

2012年6月21日凌晨香橼报告发出之后，下午1点30分，恒大董事局主席许家印即亲自召开全球投资者连线的电话会议，与投资者进行了有效沟通，针对投资者关心的问题逐一进行了回应。

据披露，6月21日上午10：30，在看到香橼的做空报告后，愤怒的许家印迅速组建了一支分析团队，主要由普华永道的会计师和一些律师事务所人士组成，对57页的香橼报告进行逐条分析，拟定反驳意见。

随后，恒大地产的董秘方家俊接到消息后，在中午12：30发布了恒大的第一则澄清公告，声明香橼报告不实，并“稍后进一步发出澄清公告。”

一位曾参加许家印电话会议的投行人士对媒体说，尽管许家印很愤怒，但不得不承认，恒大的反应非常迅速。而在会议后，许家印便亲赴香港。同时，恒大地产的二把手——副主席兼行政总裁夏海钧则直飞浙江，向公司最大的供应商亚夏股份澄清资金面的问题。

许多业内人士都赞叹道：短短数小时内，许家印和恒大就完成了对香港数十家投行的电话会议召集通知，并对公司内部管理层进行了一轮通知，此做派与当年万科的王石无异。

恒大反击的第二阶段始于第二天。

6月22日中午12点，相比前一日的简短，恒大发布了详细的澄清公告，针对香橼报告的虚假内容进行了逐条批驳，至此公司股价开始稳步回升。

同日，许家印出席香港举行的全球投资者大会，与香港众多投行见面。会上，许家印痛骂：“这是和平年代的战争！他们是侵略者，是土匪，是强盗！我们一定要彻底打垮这些掠夺者，捍卫东方企业的尊严！”

随即，香港八大投行接连发布评级，力挺恒大。花旗集团在其公告中说：“经过计算认为公司有充足的流动性。”并给出买入评级，设定单支股票的目标价为5港元。而德意志银行、美银美林、摩根大通、瑞信、瑞银、麦格理证券、星展银行均给出积极评级以及高达5港元以上的目标价。

德意志银行甚至一度设定8.3港元的目标价，比当时恒大股价高出两倍。高盛也随后发布长达30页的详细报告驳斥香橼的质疑。

25日，在周末休市结束后，恒大股价反弹，在港股普跌的情况下，恒大股价逆市上扬，收复失地，开盘3.87元港元，盘中一度摸高至4.02港元，收报3.93 港元，上涨2.611%，成交额6.61亿港元。

两天后的6月27日，恒大股价收盘价为4.03港元。至此，恒大股价连续三个交易日高开高走，从最低价的3.6港元到4.03港元总体涨幅达11.94%。

舆论至此高声赞誉：恒大顺利挫败恶意做空团伙的阴谋，捍卫了公司的品牌形象和全体股东的利益，也捍卫了香港证券市场的稳定和正常秩序。

众多业内人士亦称赞许家印和他的团队：短短两天，就粉碎了香橼及其背后的恶意做空团伙通过造谣做空恒大，谋取暴利的阴谋，维护了恒大股东的利益和东方企业的尊严。

一些主流媒体甚至借用许家印的话宣示：这是一场和平年代的战争。个别西方国家对冲基金深陷欧债泥潭自身难保，用污蔑和造谣来攻击中国企业，妄图借此做空企业股票，在东方窃取非法的利益，是赤裸裸的掠夺和侵略，是强盗行径。

当下颇有人气的地产大佬潘石屹在自己的微博中评论：一场没有硝烟的战争，将成为商战中的经典案例，供商学院的学生和开发商学习。

中国农业银行总行高级经济师何志成认为：面对香橼研究投下的这块石头，投资者不必太慌张，尤其是不必对中国股市和中国经济看得太悲观，恐慌性杀跌从来都是不理智的。而国际金融大鳄们做空中国的阴谋，落空的可能要更大些。

国际财经界也给出了有力的主流声音。惠誉国际表示：相信恒大短期未必需要集资，首批55.5亿元票据要到2014年才到期，集团有足够流动资金，对恒大的评级保持不变。

高盛官方则认为：Citron作了许多不合逻辑的假设，不了解会计准则，并且对行业运作缺乏足够的常识和调查。恒大的财务状况健康，此份报告从某种意义上来说可以让公司提升财务透明度，完善企业管制，并促进公司合理统筹发展战略。同时，高盛重申恒大为强力买入，并维持目标价7.23港元。

恒大对香橼反击的第三阶段，是以2012年7月4日为标志。

也就是香橼创始人莱福特刚刚在媒体上公开宣扬自己最新猎杀行动之后，恒大地产执行董事兼副总裁赖立新便抵达香港警务处报案。

当时，赖立新表示，恒大还将就此事在相关国家和地区进行报案，彻查恶意做空团伙，维护公司声誉，捍卫中国企业尊严。他认为，香橼事件是有组织有计划有预谋的团伙所为，“他们是属于发布虚假信息，恶意做空、操纵股市、获取暴利的严重违法行为，所以我们要报案，让警方捣毁这个团伙。如果不捣毁这样的团伙，将会损害所有香港上市公司的利益，妨害香港金融市场的稳定。”

暂且不论香橼未来命运如何，但有一点可以肯定：西方机构恶意阻击中国企业，并试图获利的日子仍将继续。而对于日益敢于进行国际化经营的中国企业来说，做好自身功夫的同时，在国际上获得更多理解，保持必要程度的警惕是必须的。

恒大无疑树立了一个榜样。而率领恒大的许家印，则用鲜明的个人性格赢得了一场“和平年代的战争”。

第二章  早临逆境慧如书

我的小学是在没有窗的茅草房中读完的。六年里，自己都是蹲在一个泥台子上听课并完成作业。高中住校时睡的是大通铺，每人墙上挂个竹筐，里面一年四季的窝头是自己全部的粮食。冬天可以吃一周，夏天只吃三天……自己的童年异常贫困，这些经历给自己更多的是帮助，形成了今天特别勤奋、严谨、坚韧的性格。

一 那些中国式单传

富兰克林曾说：“贫穷本身并不可怕，可怕的是自己以为命中注定贫穷或一定老死于贫穷的思想。”多年之后，当许家印笑言下属“从小就有母亲看着长大多幸福”之际，自幼丧母的经历不仅逼迫着他比常人多了一份独立和坚强，少年时代的贫穷更为他的人生提前种下了某种财富的基因。

1．中原有个聚台岗

历史上的中国，有九州之说。其中，“中州”之称的河南位居中心，又因为其横跨黄淮大平原，故又有“中原”之称。正是因为极其独特的地理位置和悠久深厚的人文历史，才衍生出了“一部河南史，半部中国史”的说法，进而折射出了整个中国历史的沧桑变迁。

河南有一个名叫太康的地方。它东临商丘市柘城、睢县，北连开封市通许、杞县，西与扶沟、西华毗邻，南与淮阳接壤，盛产小麦、棉花，素有“银太康”之称。

据史料记载，夏王太康曾迁都于此，史称阳夏。秦王嬴政二十三年（前224年）始置阳夏县，后隋文帝七年（587年）时，便改阳夏县为太康县，并沿袭至今。

与整个中原的历史一样，太康不仅历史悠久，名人名家也层出不穷。如秦末农民起义领袖吴广、西汉丞相黄霸、东晋太傅谢安、西晋丞相何曾、东晋文学家袁宏等。当然，历史上的太康也没能幸免战乱和贫困的侵袭。直到20世纪中期，这里的人们依然过着日出而作、日落而息的农耕生活。

太康属平原地带。早在远古时代，先人们便喜欢择高岗而居，尤其是旁边有水的高岗更是居住地的上选。因为这样的地方晴天可以狩猎，汛期可以防洪，所以有水的丘陵状的岗子便成为史上皇家贵族、权势大户首占之地。这其中，位于太康县高贤乡的聚台岗就是这样的一个地方。

只是，沧海桑田，万事变迁。到1958年时，聚台岗只是一个小小的村落聚集地了。

这年十月的一天，聚台岗的村民们都在地里收获着作物。一位中年男子背着一篓玉米匆匆往家里走，有些疲惫的身子却掩盖不住神情的喜悦。因为，他的一个亲生骨肉马上就要降临了。

这个中年男人就是许家印的父亲，而即将降临的那个新生命正是本书的主人公——许家印。

许家印的父亲16岁就参军入党，参加过八年抗战，做过抗日部队骑兵连的连长，负伤后复员回家在村子里当仓库保管员，负责拿钥匙、记工分等事务。

在许家印的印象里，父亲耿直、正义，见过大世面，又曾经立过战功，但为人处事很是低调，对工作非常细心负责，深得村民们的信任。这些鲜明的个性，在少年的许家印脑海里留下了良好且深刻的记忆。如今，有许多媒体甚至因此称“许家印是一个‘根正苗红’的人”。这自然是后话。

到了家门口，许家印的父亲便听见接生婆喊：“大哥，你真有福，生了个儿子，是多代单传。”

喜出望外的他立刻冲了过去，把孩子紧紧抱在怀里。在他看来，尽管家境贫穷，又似乎潜藏着一份希望。而他或许根本没有想到，自己多代单传的儿子若干年之后，会在中国市场经济的大潮中敢执一方牛耳。

那时的中国农村，重男轻女之风很是盛行。只是，除了自己的父母亲之外，许家印的出生也同千千万万的孩子一样，在周围人看来是那么的平淡无奇。

儿子的到来令许父对人生充满了新的希望。他整日乐呵呵的，天不亮就爬起来干活，晚上很晚才回到家里。许家印的母亲则在家里坐着月子，顺带料理些家务活。

然而，美好的日子似乎总是特别短暂，一日天气突变，雷声大作，大雨疾来。见雨势来得凶猛，居民们都纷纷躲到家里，而许父此时正在地里采挖野菜。他想着孩子他妈刚生完孩子得补充营养，用野菜混合着玉米粥应该很好吃。眼见雨越来越大，一时找不着地方躲雨的许父，便背起背篓撒开双脚向家里跑去。

等到了家门口，许父发现自己家的半壁房子快要坍塌了。可是看着还在满月期间的许家印闭着眼睛憨呼呼睡觉的可爱模样，夫妇俩依旧洋溢着幸福的喜悦。稍歇了会儿，许父就拿着斧头、锯子、镰刀，爬上横梁干起了木活。或许是一时高兴分了心，站在横梁上的许父脚下一滑栽了下来。虽然没被摔成重伤，许父却自此在行动上有了不便。

2．许家单传成“半个孤儿”

许家印出生的这一年，全国各地的农村正在轰轰烈烈地建立人民公社与大炼钢铁。在这场运动中，以高指标、瞎指挥、浮夸风和“共产风”为主要标志的“左”倾错误严重地泛滥开来。许家印成年后的一些疯狂而冒险的做法，与幼年时的社会环境有着密切关系。大多数心理学家都认同，人的性格的养成一是来自遗传，二是来自幼年阶段社会环境的教化。

许父这次摔伤后，行动没以前那样灵便，许家生活显得更加窘迫了。好在有许家印这个精神支柱，许父依然支撑着身子在外奔波，许母坐完月子也能下地了，可以做些家务活。

许父有点儿迷信。一天，他邀请一个算命先生到家里来，凑出点钱在集市上买了肉和酒，将他好好款待了一番。酒足饭饱之后，算命先生有些感动，认真替许家印卜了一卦。卦象显示后，算命的大喜，眉开眼笑地说：“你家儿子啊，将来是有本事的人，许家祖辈得在他这一代翻身，你现在劳累点儿，将来在九泉下也瞑目了。我今天说的句句属实，以后会应验。”

听了算命先生的话，许父不由得眉舒目展，望向儿子的眼神满是希望。那算命的临走时又说道：“你这儿子注定得拿金饭碗，可别埋没了。”

也不知是这算命的卦象准，还是天意，日后的许家印果然如这算命的所说一般，在风起云涌的地产江湖大有作为。

然而祸不单行，继许父腿受伤后，许母由于身体虚弱和长久劳累，生下许家印没几个月，就得了败血症。

败血症，是指细菌进入血液循环，并在其中生长繁殖、产生毒素而引起的全身性严重感染。败血症在临床表现为病人全身发热、严重毒血症状、皮疹瘀点、肝脾肿大和白细胞数增多等。在那个缺衣少粮的年代，治病是不可企及的事。

眼看着妻子病情日重一日，许父因家贫无钱送她去治疗，不久妻子便带着无尽的牵挂撒手而去，许家印从此成了“半个孤儿”。母亲的逝去对他影响至深。成年后，许家印曾私下坦言，自己性格的独立和倔强，与从小就缺少母爱有关。“你们这些从小有母亲看着长大的人，多幸福呵！”很多次，望着年轻的下属，许家印都羡慕地感叹。有人说，自幼失母孩子的性格多少会有点儿怪异或孤僻，可许家印却与常人并无不同，因为他有一个好奶奶。

母亲过世后，许家印得到了奶奶的关怀、照顾，所以他的成长比较顺利。父亲在母亲过世后没有续房，很重要的一个原因是许家印。父亲常常对着母亲的遗像沉思，感叹自己没有尽到一个男人的职责，没有好好对待妻子。这一点对许家印影响颇深，后来他对自己的妻子很好。

母亲去世时，许家印尚不到一岁，此时奶奶身子还比较健朗，也由于天生的“母性”心理，自然而然照顾起许家印的生活和成长。大凡有作为的人物，在成长中都有几个人对他们的人生产生过巨大的影响，许家印的奶奶便是对其一生都有重要影响的人。

奶奶很会做酸醋，做出来的醋方圆十里都能闻到。许家由于主内的女人早早去世，邻里乡亲都知道这一家人不容易，时不时会接济一下。

许家印奶奶做的酸醋确实地道，吃过的人都会竖起大拇指。一次，奶奶晚上做好了一盆醋放在厨房，准备次日拿到集市上去卖。谁知起床的时候发觉满盆醋少了一半，奶奶大怒，以为是许家印干的，就把他叫到厨房问道：“家印啊，奶奶做的醋，怎么只有半盆了？”许家印见到奶奶面色不善，老实地说：“这不是我干的，今早我发现有几只黄鼠狼在那儿。”

奶奶不相信许家印所说，认为小孩做错了事不敢面对，只能编谎话来骗她。于是怒冲冲地揪住他，拿板子照着屁股就是一抽，不一会儿许家印的屁股就开花了。奶奶心疼地用药酒边擦边含泪道：“家印啊，咱们穷人最讲诚信，用谎话来搪塞人可不对。”

3．捧金饭碗的穷小子

可这事儿确实不是许家印干的，他嘟嘴道：“奶奶，我真没做。”

见这小子这么倔，奶奶又要拿板子抽，这回许家印躲开了。这时厨房传来“吱吱”声，奶奶心下一怔，缓缓走到门口，果然见几只黄鼠狼趴在盆口正津津有味地喝着醋。

真相大白后，奶奶心里过意不去，当晚重新做了几大盆酸醋，带着屁股还肿的许家印，将装好的酸醋拿到高贤的集市上去吆喝：“卖醋了，卖醋了！”乡里人都知道奶奶做的酸醋地道，不一会儿便有很多人围观，做了大半夜的酸醋很快卖完了。那时酸醋便宜，一瓶一两分钱，几盆醋卖了好几毛，奶奶欢喜，许家印心里也开心。虽然挨了揍，但他明白了做人要诚实的道理，以至于多年后回忆起此事不无感叹，并教导员工做事要诚信。

卖完醋后，奶奶带着许家印去肉铺买了肉，用醋和酒把肉烧了，然后加上韭菜炒熟。香喷喷的一顿饭，祖孙二人吃得不亦乐乎。奶奶不时地往许家印碗里夹肉，自己却吃得很少。

春去秋来，匆匆数年弹指一挥间便过去了，许家印上小学了。每天放学，他都帮奶奶把醋拿到集市上去卖，一瓶一两分钱。利润虽微薄，但一年下来也能攒下买一两斤猪肉的钱。当时没有冰箱，奶奶把肉放在冰天雪地的室外冷藏或盐腌，能防止其腐烂，等到了春节，奶奶就把肉炖在锅里。所以春节前后是一年中最幸福的时光，每几天就能吃上一次肉。许家连续多代单传，奶奶非常疼爱幼年丧母的许家印，对他就如同一位老母亲。

许奶奶是典型的北方人，直爽，脾气也大。一次，许家印放学后拉了几个伙伴去河里抓鱼，小孩到底天真，心想抓点鱼回家，可以改善改善伙食。几个人拿着捕鱼工具来到河边，脱了衣服卷起裤腿，直接下了河，折腾了几个钟头，每人都分了几条鱼。许家印在村口和伙伴分开，独自哼着小调回家。这时天色昏暗，远远就看到奶奶在门口张望。想到这一顿饭有鱼可以吃了，许家印很兴奋，看见奶奶后远远就叫道：“奶奶！奶奶！”

等许家印到了门口，奶奶突然抄起家伙照着屁股就是一板子，嚷嚷道：“你小子这么晚回家，上哪儿疯玩儿了，老实交代！”

原本以为能够得到表扬，没想到却挨了一顿打，许家印很不服气，心想凭什么打我，我又没干坏事。他于是赖在地上哭，不起来。边哭边说：“动不动就打我，不就是回来晚点儿吗，我又没干坏事。您瞧，我还带了几条鱼呢。”说着就从书包里将装了水的瓶子掏出来，虽然天色已晚，但依然能看清里面游动的鱼。奶奶知道错怪了小孙子，不好意思地抚摸着他的头。许家印也是犯了倔性，坐在地板上任凭奶奶怎么拉怎么劝就是不起来。这回奶奶没辙了，只得哄他：“这样吧，把你的鱼给我，奶奶做好吃的给你。”

回了家后奶奶把鱼做好，盛了满满一大碗给他，许家印这才开心起来，而奶奶自己留了一点儿。

许奶奶对孙子的疼爱体现在每个细节中。许家印每次放学，奶奶都要坐在门口的石头上等他，他回来后给他洗脸、拿好吃的。

许家印也很爱戴奶奶，恒大成功后，许家印跟下属讲起小时候的事，说上小学的第一天，当他把刚学会的那句“我爱北京天安门”念给奶奶听时，年迈的奶奶兴奋得忘乎所以。到现在他仍记得奶奶当时的样子。

在许家印的老家，仍挂着一幅奶奶的素描画，这画出自少年许家印之手。年少的许家印曾梦想成为一名画家，他不仅给自己的奶奶画过像，还画过下山虎、老公鸡等。对于绘画许家印是无师自通，用的是很规整的“方格法”：把一张白纸打上格，按照比例一格格地画出来。

许奶奶活到96岁安然逝去。那一年，许家印的恒大地产已经做得很大了。

二 早临的中原逆境

“我的小学在没有窗户的茅草房中读完。六年里，我都蹲在一个泥台子上听课并完成作业。高中住校时睡的是大通铺，每人墙上挂个竹筐，里面一年四季都是窝头。这是我全部的粮食，冬天可以吃一周，夏天只吃三天，就这样还是要长毛的。但没关系，洗洗还可以吃。”在一次访谈中，许家印如此回忆起自己的童年生活。

1．抱着窝头去上学

那时的中国还很落后，许家印所在的小学，更是穷得令人难以置信。一间茅草屋搭建的房子，没有窗户，有时连雨水都遮不住。里面砌了几个泥台子，这样的一间房子就是教室。

夏天的时候，每天天不亮许家印就爬起来，整理好床铺，洗漱完毕，背上书包，拿着已经过夜的窝窝头，一路啃，一路往学校走。好不容易到了学校，已经气喘不已，可一个窝头还没啃完，只得饿着肚子上课。上课时肚子咕咕叫起来，实在忍不住就将窝头撕一点儿，悄悄塞在嘴里，一边念字一边嚼着。

冬天刮大风，四下寒意逼人，这小小的茅草屋挡不住寒冷。孩子们整天冻得小手冰凉，以至于回家后好几个钟头都缓不过来。

一个寒冷的清晨，刮着狂风，路上行人极少，就连冬天出行的雀鸟都躲在角落里。风中夹杂着白雪，银光四射，煞是漂亮。许家印挎着装满书本的黄书包，右手拿着一星期前奶奶做的窝头，左手提着自制的小火炉。这小火炉乃是用土制成。许家印在夏天做了这么个火炉，当时还被奶奶和爸爸讽刺为不学无术，这时倒还真管用。有了这小火炉，早早起床把炉子拿到门外，将干柴点燃，把煤炭放进去。不一会儿，煤炭便烧得红红的，这样可以烤烤冰冷的小手。没有了寒意，可以安心地读书，还可以把窝头放在上面烤热，真是一举两得。

上学的路上刚下过大雪，很滑。许家印缓缓地走着，生怕摔跤。但令他担心的事儿还是发生了。就在他注意脚下时，前方忽地刮来一阵大风，头上的小帽子立刻被刮走了。许家印心下一急，准备去追帽子，结果摔了一跤，火炉也没拿稳，翻了个四脚朝天，火炉里的炭全摔出来了，被雪水浸湿，尽皆熄灭。许家印见煤炭已湿，便捡起放进火炉，帽子这时已被刮走了。许家印估计了一下时间，也不要帽子了，踏着雪水没命地向学校跑。等到了学校恰好上课，他气喘吁吁地蹲在泥台子上听课。

北风刮得更猛烈了，茅草屋摇摇欲坠，老师饱含深情地讲课，许家印一边听一边抖着脚。到放学，许家印已经手脚麻木了。他又和清晨一样，整理好行囊，匆匆往家里赶。

快到家门口，远远看见奶奶站在雪地里翘首以望，许家印不由得热泪盈眶。

由于路上摔跤以及在雪水中浸泡过度，许家印第二天发了高烧，不停地咳嗽。奶奶心疼他，说：“你就别去上学了，请一天假。”许家印心想，今天的课怎么也不能落下，硬是拖着病怏怏的身体，急忙向学校走去。边走边打瞌睡，小火炉在手里晃来晃去，手上的窝头冰凉得啃不动，许家印也舍不得扔，将窝头放进炉子里烤，烤热了吃起来很香。他平生还是第一次吃到这么好吃的窝头。到了学校开始闹肚子，一天竟然去了好几十次厕所。老师见他总请假，心里很担心，放学后硬是把他拖到村卫生室，老中医把了脉说：“没什么大问题，准是吃了隔夜食把肚子吃坏了，吃点儿药就没事了。”

这一天课没上成，反而抓了副药回家，许家印不止一次地对员工提起这件事：“我那时读书，吃了发霉的窝头闹肚子，你们这代人，真是幸福多了。”很多员工听了这话都不太相信。

靠着窝头和自制的小火炉，许家印慢慢将学生生涯熬过，将时光熬过，这些都对他坚韧不拔的性格的形成起了很大作用。苦难和贫穷锻造了他对生活永不低头的性格。

当我们身处苦难时是否想过，杰出的人物年轻时和我们一样，但他们没有被压倒，反而锻造了自己。所以笑对生活的人，往往将苦难视为磨练自身的基石，不找借口逃避，因为你越想逃避便越逃避不了。假如当时许家印为贫穷的生活而抱怨，不思进取，就不会有今天的他，也不会有今天的恒大。

2．国贤孟子有先言

如今，许家印家的老房子因为岁月的洗礼，已然破败不堪，风雨飘摇之中，似乎在向过往的人们讲述着当年的故事。老房子已然完成了它的历史使命，已无人居住。然而，院子里的两棵榆树，却愈来愈粗壮，仰头望去，树叶细碎而稠密。听许家印的亲人们说，这榆树种了有40多年了，屈指而计，那时许家印10岁左右。

正房屋内的一个角落里，现在还留有一张小床，小床是由七八条木板拼接而成的，其长不足两米，60公分左右宽，破旧，简陋，积满了灰尘。然而，这张小床正是少年许家印睡觉的地方。小床的旁边尚有几床被褥，破烂不堪，被褥上补丁摞着补丁，有的早已看不出布的颜色和质地。由于老屋年久失修，北面的墙壁上有了一道巨大的裂缝，像一张狭长的大口，惊愕地张着。

然而，就是这样一个所在，却孕育了许家印离开家乡、离开这一片热土的远大梦想。我们可以想象，在40年前那些寂静而难眠的夜晚，少年许家印就坐在或躺在这张简陋的不能再简陋的小床上，做着各种各样的梦，睡不着觉的时候，小小的煤油灯光摇曳着，灯光虽然暗淡，却点燃了一个少年的理想。

对于已经成为成功企业家的许家印而言，老家的一景一物都牵着他的回忆：袅袅炊烟，是关于生活、关于童年的永恒话题，永远摇曳着游子的思念，剪不断，理还乱；村里的鸡鸣狗吠，也充满着童真童趣，每一次想起便令人不由得心动。那条绕村而过的小河，日夜唱着那首古老的歌谣，让游子离得再远也难以忘怀……那一片自然的悠远与宁静，那虽然平凡但却自由的生活：日出而作，日落而息，当时虽然不觉得有什么值得珍惜的，然而，几十年之后，一切都那么值得回味。

人生的道路上都免不了磨难和痛苦，它们都是人生中必不可少的部分。它们是学校，让人学到在书本上学不到的知识；它们是朋友，能告诉一个人，该怎么样，不该怎么样。在磨难中，一个人的心若能愈挫愈奋，愈败愈勇，便能超越自我，实现升华。这样，磨难就变成了财富，人便成了成功者。成长的痛，是人生最可宝贵的经历；伤口痊愈后留下的所有伤痕，最终都会化成最美丽、绿色、纯天然的纹身。

难怪著名翻译家傅雷说“辛酸的眼泪是培养心灵的酒浆”呢。

许家印的小学生活是在非常特殊的“教室”里度过的。那时的豫东地区极度贫穷，十年有九年涝，历史上很多人被迫离家讨饭，曾出现不少“乞丐村”。许家印就读的小学，其实就是几间破草房，课桌是用黄土夯就的泥巴台子，这种简陋的“桌子”非常长，一张能坐下七八个孩子。“黑板”则是由水泥制成再用黑炭染黑而成的。碰到下雨天，外面下大雨，课堂里下小雨，到处都是烂泥。

“教室”是茅草屋，低矮、狭窄，连窗户都没有，光线的阴暗可想而知。整个小学时代，许家印和同学们都是趴在用废弃的砖块垒成的泥台子上听课：夏天，泥台子虽然凉爽，但教室太热了，便挤走了泥台子些许的凉爽；冬天，泥台子冷如冰，加上“教室”里固有的寒冷，让人几乎不想伸手，但还要完成老师布置的作业。

“天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，曾益其所不能。”先贤孟子所说的话，同样适用于许家印。

他牢记着老师讲的西汉的匡衡“凿壁偷光”最终成为大儒的故事，牢记着西晋的祖逖“闻鸡起舞”最终成为历史上著名将军的故事，牢记着车胤和孙康“囊荧映雪”刻苦学习的故事，牢记着孙敬“头悬梁”和苏秦“锥刺股”的故事，牢记着宋代的杨时“程门立雪”的故事……并以他们为榜样，不肯轻易服输，学习异常刻苦，因而成绩优异。

3．穷小子心志清高

许家印这个泥地里滚打长大的孩子，还有个爱好是倒腾“科技”。小学时，他用块铁皮做开关，把破电线、铁丝连在一起，连到被丢弃的手电筒电池上，就能制作出一个照明的“小家电”。

一边是绘画，一边是科学，少年许家印找到了其中相通的乐趣。

“画奶奶也应该是初中的时候，高中就没空画了。我小学的时候就喜欢摆弄‘电器’，初中就喜欢画画。农村也没有什么条件嘛，一支铅笔，买点蜡笔，就可以了。”许家印回忆说。对他来说，这纯粹出于一种稀奇和喜爱，当然，这事往高里说，也算是“好学”。

“古语说‘书中自有黄金屋’，但当时我们哪里知道，那里面真有黄金啊！”四十年后，在老家务农的老同学高正富如此喟叹。

可惜的是，尽管喜欢读书，但农村条件有限，除了课本之外的阅读少得可怜，买也买不起，如果有一本不知哪里冒出来的破烂的小说，大家就如获至宝，还不一定能轮到自己看。

不过《毛泽东选集》这样的书在村里还是能找到，少年许家印就把那四册看完了。据许家印身边的人透露，他很崇拜毛泽东，毛泽东的著述他现在还经常翻看。

此种艰难的求学条件令许家印记忆尤深。据村民介绍，在1999年，已成为恒大老总的许家印，为村里捐了一百万元建造了一座拥有三层教学楼的小学，这座小学有了个新名字：家印小学。

据家印小学现任校长姚涛说，许家印并不同意用自己的名字做校名，觉得太过招摇。但当时的领导坚持用这个名字，时任县委书记还亲自为学校题名。许家印得知此事后大发雷霆，批评负责此事的部下“办事不力”。

现在，在聚台岗村的村委会门口还立着一块很明显的“功德碑”。碑有三米多高，正面刻有“许家印”三个大字。下面有如此铭文：“为国育才，造福后代，流芳百世。为聚台岗修路建校。聚台岗全体村民。2005年8月28日。”

与此相关的另一件事是，多年后广东省搞“十大民心工程”，其中有一项就是对农村的危旧房的改造，身在广州的许家印捐出一千万，用以资助改造那些不遮风不挡雨的房子。

从性格上说，小时候的许家印属于调皮型。他喜欢当孩子头，没事儿就带着比自己小的小孩去站队，练习立正稍息，以此为乐。这跟许家印的父亲出身行伍有关，也许算是他最早萌生的管理意识。

他的几位幼年好友，跟笔者提到许家印，都不约而同地用了“清高”这个词。怎么回事？原来，除了喜欢玩弄“小家电”和画画，许家印还喜欢钓鱼。他的玩伴对这个爱好很不理解：瞎捣鼓啥啊？多没意思啊，就一直傻坐在那里！相比较之下小伙伴们更喜欢在街头追打嬉闹。

但多年之后，当许家印功成名就，这位玩伴想起当年“瞎捣鼓啥啊”的调侃之语，感叹不已。

三 爱搞“科技”的孩子

每个人小时候都会由于对外界的无知，产生出浓厚的兴趣和探索欲，这是人类的本性，年幼的许家印也不例外。小时候的许家印兴趣广泛，爱学爱琢磨，自制过手电筒。据许家印回忆，小学时由于学了点儿自然知识，一时对手电筒产生了兴趣，上课时也心不在焉地想着做一个手电筒，一来可以供自己看书，二来可以在煤油燃尽的时候解燃眉之急。

1．生活细节闪智慧

一次，自然课结束后，许家印兴冲冲跑回家，见奶奶正在厨房做饭，而爸爸还没回家，便独自躲在后屋里做起了实验。做着做着才发现没有电池，没有电池当然做不成手电筒，而且也没有电线和铁片。这下他心里犯嘀咕了，早知道回家的路上去垃圾场找找，现在天快黑了，再出去的话奶奶准得担心。他决定先忍忍，次日放学去垃圾场找废电池。

晚上，由于惦记着手电筒的事，许家印翻来覆去睡不着。

如此，一宿已过。次日清晨，许家印急忙爬起床，匆匆洗漱完毕，整理好书包和课本，带上窝头，飞一般跑向学校。他边跑边啃，路上的行人见了都很好奇，瞧他那啃窝头的样子，真是有一番功夫。到了学校依旧是上下课。不过，今天的心情由于搞“科技”这一事，显得格外兴奋、迫切，似乎那幻想中的手电筒就在眼前，只要打开电源，就能放射出明亮的光芒。好不容易等到放学，许家印急忙奔出教室，飞一般冲向垃圾场。望着满地垃圾，他心里还真有些开心。许家印用竹竿翻寻，终于找到几截废电池，然后又翻到几根电线、几片铁片和几段生锈的铁丝。

许家印将这些东西整理好，哼着小调往家赶。暮色已降临，远处几缕炊烟袅袅升起，人们纷纷从地里往家赶，临近处，几只小雀在鸟窝里吱吱而鸣。许家印感受着这一切，心情愈发好了。

到了家门口，许家印马上钻进房间，迫不及待地摆出电池、电线、铁片、铁丝。先把铁片抵在电池两端，用铁丝把铁片固定住，又将捡来的电线剥了外皮，内线接在一块，这样，电线便足够长了，算算也有一米了。许家印把电线接在电池两端，这手电筒还真成了！用手去触，还能感知到那股电力。不过片刻后他又傻眼了，原来这手电筒没灯泡，那怎么照明？

想了想，只得等到第二天放学再去垃圾场，看能否找到废弃手电筒里的小灯泡。又是一夜无眠。次日他早早便爬起来，匆匆整理后，带上窝头，急忙跑向学校。几个赶早的百姓见了他笑道：“家印啊，娶媳妇儿么？跑得这么急。”

小孩儿喜欢和大人顶嘴，许家印也不例外，边跑边道：“你才娶媳妇儿呢，我着急上课。”

几位百姓大笑道：“赶明儿你放学后，我给你介绍个。”

放学后许家印又来到垃圾场，当下拾起竹竿翻得昏天黑地，他要在天黑之前把灯泡找到。不一会儿，便找到几只废弃的手电筒。不过，这几只手电筒着实太旧，全是铁制，稍一沾水便会生锈，而且在垃圾堆里时间太久，已经腐烂发臭。许家印捂着鼻子，把电筒头部拆掉，发现没有灯泡，不免有些丧气。又翻了一会儿，好不容易找出一个里面有灯泡的，他喜出望外，拔出灯泡，兴致勃勃地往家里赶。恰在此时，碰到了早上的几位百姓干完活正往家走，见了许家印笑道：“家印啊，找到媳妇儿了吧，瞧你那兴奋劲儿。”

高兴的许家印冲着他们调皮地说：“可不是嘛，这事儿比娶媳妇儿还令人开心呢。”

和叔叔们调侃了几句，就急着跑向家。进家后匆匆扒完饭便跑进后屋，将昨天弄好的装置找出来，连接好灯泡，灯泡一连上就亮了。许家印哈哈笑道：“成功了！我成功了！”

奶奶此时正在刷锅，听见许家印的声音急忙跑来，见他做的这个手电筒还挺亮，心里乐呵不已。许家印见奶奶开心，心里更开心了。

许家印的小学成绩很优秀。他的一个小学同学高正富回忆说，当年同学们都有给新书包封皮的习惯，许家印的书皮永远是干净的，一个书皮坏了，他会再换一个新的。对于细节完美的追求，后来延伸到了恒大地产。

幼年的许家印喜欢创新与挑战，做事有韧性、肯钻研。杰出的人物在幼年时往往会表现出鲜明的特点，小学时的许家印钻研事物的能力为他日后在地产江湖搏浪弄潮打下了基础。没有小时候啃窝头、搞“科技”的经历，就不会有成年许家印那显赫的成就，更不会有现在许家印所创造的独特的、别具一格的地产江湖。

从细节处看成败，从苦难中磨练人才，从生活中汲取智慧，这些是一个有成就的人必不可少的基础。

2．命运总会有拐点

1977年6月，全国招生工作座谈会在太原晋祠召开。根据太原会议精神，教育部当年的“高校招生工作意见”，与以往相比，多少有了点儿新意，如规定招生要有高中毕业或相当于高中毕业生的文化水平；试招应届高中毕业生4000到1万人直接上大学；对考生要进行文化考试等等。不过，基本框架仍构筑在十六字方针之上，废除推荐制的呼声虽高，但仍然没有恢复高考制度的迹象。

这一年的7月21日，中共十届三中全会闭幕，邓小平第三次正式复出。邓小平复出后首抓科学和教育，主持召开的第一个会议即是“科学和教育工作座谈会”，“找一些敢说话、有见解的、不是行政人员、在自然科学方面有才学的人参加。”

与会者受邓小平真诚态度的感召，竞相进言。“现在清华的新生文化程度太差，许多学生只有小学水平，还得补习中学课程，根本没法安排大学应该学习的课程”，邓小平当场拍板：“今年就要下决心恢复从高中毕业生中直接招考学生，不要再搞群众推荐。从高中直接招生，我看可能是早出人才、早出成果的一个好办法”，被称为“八八决策”。

根据邓小平座谈会意见，教育部报送《关于推迟招生和新生开学时间的请示报告》，将高校和中专推迟到第四季度招生，录取新生次年2月底前入学，推迟3个月。邓小平批示“这是经过考虑，为了保证重点大学学生质量而商定的，拟同意”。

8月13日，教育部在北京再次召开了第二次全国高校招生工作会议，一年之内召开两次高校招生工作会议，前所未闻。

招生改革牵动了千万上山下乡知识青年和600万应届高中毕业生的命运。

会议开到第36天，邓小平对教育部门领导们发出狠话：“管教育的不为广大知识分子讲话，还背着‘两个估计’的包袱，将来要摔跟头……教育部要争取主动，你们还没有主动，至少说明你们胆子小，怕跟着我犯‘错误’……教育部不要成为阻力，赞成中央方针的，就干；不赞成的，就改行。”

这就是邓小平著名的“九一九讲话”，使恢复高考的有关政策和决定有了明确结果，此后形势才急转直上。10月份，国务院批转教育部第二次招生工作会议形成的“招生工作的意见”，决定从当年起，高校招生制度改革，恢复统一考试。

凡是工人、农民、知青年、复员军人、干部和应届高中毕业生均可报考，采取自愿报名，统一考试、地市初选，学校录取，省、市、自治区批准的办法；对于实践经验比较丰富，并钻研有成绩或确有专长的，年龄可放宽到30岁，婚否不限。同时，强调注意招收1966年、1967年两届毕业生，应届高中毕业生占招生总数的20%～30%，这一比例也针对中国现实情况，合理解决积压十年的知青升学问题。

恢复高考的消息震动全国，尽管情况特殊，这一次高考只有一个多月的复习时间，年轻人依然热情不减，因为千万青年重新获得了平等参加人才选拔、读书深造的机会。积压10年的人才有了鹏程展翅的机会，搁置10年的书本拂去厚厚灰尘，洛阳纸贵似乎能描述人们对学习的热烈需求。

于是，1977年那个冬天，全国570万名考生怀着改变命运的渴望，重新走进高考考场……

许家印听到恢复高考的消息，马上兴奋地报上了名。不过，因为时间仓促，准备不充分，这次他没有考上。

第二年，许家印回到高中的学校，复习补课，准备卷土重来。由于像许家印这样情况的学生太多，学校竟然“无处容身”，没有住宿的地方，许家印就通过个人关系，在学校附近的拖拉机站找到了一间破房子，住了进去。

吃得很差。现在的学生已经很难想象这样的场景：上课前把自己的馒头和饼子放在食堂，这堆饭食会被放在一口大锅里统一加热。学生下课后，都能找出自己的那份吃。

看过《平凡的世界》的人，会不由想到孙少平在学校里吃饭的场景，那场景与许家印的生活情景极为相似。

每周背一筐地瓜和地瓜面饼作为主食，一瓶子盐，里面切一点儿葱花，再滴上几滴小麻油，这是求学心切的许家印的菜肴——在那个非同寻常的冬天里，就是它们，支撑着许家印度过了艰难的日子。

在许家印的记忆里，这样一个场景他永世难以忘记：夏天到来时，他带到学校的馒头和地瓜饼，3天以后就变霉长毛了，即便这样他还是舍不得扔，洗掉霉点以后继续吃。心怀理想的人，会有无穷的力量。

由于极度的营养不良，高中毕业时，许家印体重只有90斤，几乎像一个麻杆了。

吃的伙食不好，住的条件也好不到哪儿去。冬天，零下十几度的低温，在东北，这样的温度不算什么，但在中原大地的太康，已经冷得邪乎。北风从早已破碎的窗子里肆虐地吹进去，冻得人在被窝里缩成一团瑟瑟发抖。心怀梦想的许家印先是用纸将窗户糊好，接下来的日子，他咬紧牙关，硬是挺过了那个难忘的冬天。

受“文革”的影响，这些参加高考的农村学生多是“半路出家”的，以前的知识多数已经还给了老师，文化基础非常差。在最短的时间里，要在高考中取得胜利，比的是谁更聪明，学起来快。许家印无疑是聪明的那一种人，他理科成绩非常突出，深受这些科目老师的喜爱和器重，在当时的老师们眼里，许家印是势在必得的那一拨人中的一个。如果他要考不上，那就没天理了。

辛苦终于换来了回报，许家印成绩斐然，在人口达1000万的当时的周口市，他的成绩位列前三，终于在那一年如愿以偿地考入大学。

古人云：志之所趋，无远勿届，穷山复海不能限也；志之所向，无坚不摧。许家印做到了，他以过人的志向和毅力，实现了人生的第一次飞跃。

第三章  血色沐浴的青狂

一切追求文明和进步的个人和企业，应该基于自己的良知、信念、觉悟，自觉自愿地履行责任，为国家、为社会、为企业、为他人做出自己的贡献。

一 少年体验生意场

没有谁天生就是商人，都是在失败中成长起来的。年青时的许家印，由于家庭困难，便与人合伙做上了生意。但由于缺乏经验，借来的钱都赔光了。然而，虽然做生意没成功，许家印从中获得的经验却不少。所以说，穷则思变，穷不见得就是坏事。

1．初尝生意甜滋味

岁月如流，在奶奶的精心照顾下，许家印逐渐长大了，高大英俊，举手投足间透露着威猛、活力和激情。但由于幼年时缺乏营养，身子有点儿单薄。

1974年，离改革开放还有数年的时间，全国人民还在水深火热的“文革”中挣扎。这年春天的一天，寒意料峭，积雪未融，对许家印来说是很特别的一天。比他大几岁的堂哥许家让，答应带他一起外出做点儿小生意，让许家印尝尝个中滋味。

从这天开始，16岁的许家印懂得了什么叫做生意，最初的商业意识由此萌生。

许家印自小便对未知事物有着浓厚的兴趣，得知可以挣钱，更是兴奋不已。他半夜翻来覆去，神思缱绻，想到高兴处更是咧嘴大笑。许家印的生意是贩卖小商品，而这种行为在当时的社会条件下是被禁止的。“文革”时如果个人经商会被认为是走资本主义道路，招来众多打击。在农村，实行工分制，农民通过工分挣收入。在富裕的长江流域一带，“十工分”一天约有1元多；北方贫穷的农村，一天大约3～5毛钱。一年出勤330天，扣除所分的口粮与农产品，大约可拿到40～60元。

在这样的社会条件下，一些冲动的年轻人会干些冒险的事儿。那时，倒卖贩卖是农村比较流行的赚钱方式。比如：把石灰、煤炭、大米、稻草等物资从一个地方运到另一个地方，赚取其中的差价。这种赚钱方式不需要成本，但需要体力，拉一趟仅能赚一块多钱。一块钱在现在只能买一根雪糕，但在那时钱比较值钱，猪肉一斤才3毛钱。

想到此，许家印一宿难眠，爬起来走出屋子，见一轮圆月高高挂起，颇有几分清淡、宁静。如此，一宿渐过。

次日，许家印在堂哥的带领下，推着装满苹果的板车，沿着村路向外地走去。由于北风强劲，路上行人较少，显得冷清，哥俩走了一会儿，风愈发强劲，仿佛要将板车吹翻。许家印到底是第一次出远门，难免有些不适，被风刮得脸颊生疼，不一会儿便有些熬不住了。许家让笑道：“家印啊，还行么？”

许家印有些难为情道：“行倒行，就是这风刮得脸生疼，要不这样，咱们找个地方歇会儿如何？”许家让见四处飞沙走石，天色昏暗，浑如暴雨即将来临，于是同意了。

不一会儿，雷声响起，起初是一个方向，接着布满整个天空，雷电撕裂着苍穹。哥俩急忙找了个屋檐将板车拖过去，果然不一会儿，暴雨来了。

望着不期而至的暴雨，兄弟二人都有些迷茫，不知何时雨才会停。这时许家印饿了，望着一板车的苹果与外面的大雨，不时吞咽着口水，许家让看到后说：“吃点儿苹果吧，这雨一时停不了。”于是两人立刻吃起来。这些苹果都是自家种的，天然、纯正、香脆可口。兄弟二人有一个没一个地吃着，直到暴雨停了，肚子也撑了。

说来也怪，片刻前还刮着大风，这会儿又放晴了。兄弟二人推着板车继续上路，几个钟头后终于到了目的地。

二人拉开架势开始卖苹果。这地方做苹果生意的人不多，兄弟俩这次算是找对了门路，没半天一板车苹果就卖完了。哥俩一算，竟赚了十几块。这回许家印开心了，尝到了赚钱的甜头，自然对做生意就生出兴趣。许家让也很开心，照这样下去每次赚一点，用不了多久，也能攒点儿，到时把生意做大，日子就好过了。兄弟俩想法不同，但出发点是一样的，都想摆脱贫困的生活。

路过集市，许家印买了一斤肉、几两酒，又买了点儿补品。这补品可是给奶奶的，酒自然是给父亲的，烧肉也需要一点儿。走过山路，踏过泥泞的村路，终于看见自家门口那几株榆树，奶奶在那儿翘首以望。许家印高兴地跑过去把钱给奶奶，奶奶笑得合不拢嘴，心想小时候算命先生给这孩子算的“富贵命”看来是真有希望了。

这时，父亲也从地里回来了。一家人吃着肉、野菜，喝着许家印买的酒，混着窝头，围着桌子有说有笑，这顿饭吃了将近两个小时。饭毕，已是掌灯时分，堂哥许家让和许父告别，踏着月色往家里走去。

许家印帮奶奶做完家务，又悄悄躲进屋子，心里那股兴奋劲儿就别提了。尝到了甜头的许家印，心中逐渐冒出一个想法。等到有空的时候，再做一笔生意。

2．失败的人生首单

过了段时间，许家印那颗想要做生意的心再次蠢蠢欲动，于是他对奶奶说：“您看，我这么大了，应该做点儿小生意挣点儿钱。我想去卖石灰，没准能赚个几十块。您看如何？”奶奶一听这事儿，心里有些担心，说道：“家印啊，不是奶奶不让你去，只是你一个人，奶奶放心不下啊。而且，这种事儿不能经常做，一次两次没事儿，次数多了会被‘红卫兵’批斗的。”

许家印有些动摇，可钱的诱惑还是占了上风，就哄奶奶说：“这样吧，等哪天父亲有空，我和他一块去，您看如何？”奶奶心想有他父亲在，自然能安全一些，于是就同意了。

没过几天，这念头又在心中发芽，许家印越想心越痒，可是父亲却迟迟没有空闲，于是他决定独自去外地卖石灰。当然，这是不会告诉奶奶的。有了这想法，自然就得有准备，许家印先四处打探石灰的来源，又打听哪儿有板车。此时的许家印已长成一位少年，邻里见他打听板车，以为许父有事儿要借用，就热情地借给了他。许家印将板车藏在玉米秆下，奶奶和父亲都没有发觉。没几天他就批好石灰，放在板车上，准备好水和食物，准备出发。

从许家印的故乡到外地仅有一条颠簸的路，偶尔还有山坡。许家印缓缓将板车推到一个山坡上，见天色尚早，就坐下吃了点儿干粮，喝了点儿水，体力才有点儿恢复。吃完后，他用力拽住板车下坡，以防速度太快而拉不住。可石灰太沉，下坡路又坑坑洼洼，手劲儿一失，板车的力量猛然加大，脱手而去。板车重重地撞在大石头上，整车石灰随之翻撒在地。许家印脑袋轰地一响，望着满地石灰，他坐在路边既无助又心酸。最后，他黯然地推着板车回家，哭了好几天，奶奶也难过不已。

这是1974年，许家印人生中第一单自己经营的生意，以失败告终。

其实，不只是许家印，所有的企业家都有第一单生意，不同的是，有的人成功了，有的人失败了，然而，不论这第一次是成功还是失败，它对当事人的影响都是深远的。这就好比一个人的第一次恋爱总是那么令人刻骨铭心。

第一单生意也好，第一次恋爱也罢，之所以都令人难以忘怀，或许便在于同样的毫无经验，懵懂未知，满怀憧憬却又患得患失，因为无论你再怎么志在必得也可能前功尽弃，如同无论你再怎么玉树临风也可能自作多情。

其实，二者确实有相同的地方——同样是一场追求，或者是你和你的梦中情人，或者是你和你的目标客户；同样是一场等待，或者是表白前夜的辗转难眠，或者是签单之前的寝食难安；同样是一场博弈，或者是佳人在抱一举成功，或者是黄梁一梦功败垂成。

不管是怎样的情场老手，当初也曾是青涩少年；不管是怎样的商场大佬，当初也曾是从业新手；不管如今怎样历遍花丛，也一定记得初恋时的怦然心动；不管如今怎样纵横商场，也一定记得第一单的忐忑不安。

与发迹后的生意相比，多数企业家的第一单并不足以炫耀，如同多数人的初恋一样称不上轰轰烈烈。但这并不影响第一次的重要，因为第一次的意义在于开启一扇门，走过门外的路，男孩会变成男人，菜鸟终会变成大鳄。

3．少年梦想向远方

佛说：前世五百次的回眸，才换来今生的一次擦肩而过。

商界巨子的发迹史总是令人唏嘘不已，他们的第一单生意也成为世人津津乐道的传奇。对照“万事开头难”的祖训，这些传奇多以曲折艰辛开端，但山重水复之后或许还有柳暗花明，如同斯人远去后的回眸一笑；他们第一单生意的成功也往往不是因为经验的老到，而是因为简单的真诚，一如初恋时打动情人的通常不是泡妞的技巧，而是那注视她时清澈的眼眸；他们当中也有速战速决的幸运儿，但终究还是少数，如同一见钟情的发生始终是小概率事件。

而今天的商业巨子许家印的人生第一单生意就以这样一种特殊的方式匆匆收场了。

据与许家印后来交往频繁的老同学“爆料”，许家印考上大学以后，因为家境依然困难，他并未受第一次生意失败的影响，为了让自己手头宽余些，他还曾跟几个同学做过生意，只不过，由原来的独资，变成了现在的“合资”。

这一次，石灰变成了苹果，距离嘛，变得远了很多，高中时的那一次是由外地运回家乡，这一次恰好相反，由家乡运往外地。工具也由原来的两轱辘架子车变成了现代交通工具汽车。许家印和几个同学计划运一车家乡的苹果到武汉卖。由于缺乏经验，苹果是用袋子装的，一路颠簸、挤压，苹果还未能运抵武汉，就已经腐烂。原来那次做石灰生意的本钱比较少，家里可以承担，而这一次，本钱都是东拼西凑的，结果却是血本无归。

又一次做生意失败的经历，同样让许家印印象颇深。

多年之后，许家印已成了恒大集团的掌舵人，他开始思考着要给落后的家乡做点儿什么事情。如今的聚台岗，可是个不折不扣的大村子，3000多人，家家户户以种地为生，年轻人出去打工。但此时的许家印，已经不再只是“因地制宜”了，而是想办法利用家乡的资源，将外地的优势与家乡的资源衔接起来。

要想富，先修路。许家印首先捐了80万，为村里修了好几条柏油路；接着又建议村委会创办个养牛场，还有鸵鸟基地。

此时的许家印视野与当初早已不可同日而语，他的眼光，远非同村人能比。

早在家乡上学期间，许家印只去过一次太康县城，但正是这一次非凡的经历，令他尚显稚嫩的思想迅速起飞。

那年月，村子里如果有谁去过一趟太康县城，都是一件了不起的事情。

那一次，是由当地的初中学校组织，他和同学们花了两天时间来往了一趟县城。兴奋自然是压抑不住的，他们一帮小孩子撒开脚丫子走了40多里地，累了，就歇一会儿，渴了，就随便在一乡亲家喝点儿水，饿了，就啃自己带的干粮。夜里根本没有地方住，他们就在马路边躺下睡了一夜。说也奇怪，没有床，没有被子，但他们都睡得很香。

这次经历，让许家印看到了城乡之间的巨大差距，让他产生了一定要离开农村的想法，这是一个中学生最初、最热切的人生理想，这理想一直支撑着许家印，直到他走出家乡，走向更广阔的天地，走向成功。

二 改变命运的约定

财经作家吴晓波在《激荡三十年》中记录了“1978”这个龙门陡开的年份：沈阳铁路局的工人马蔚华考入了吉林大学，21年后他出任招商银行行长；北京中学教师段永基考入了北京航空学院，后来成为IT界的风云人物；广东惠州的李东生考入了华南理工，后来掌舵了TCL；而日后同为地产大亨的王石，当时还在南方小镇深圳翻着一本破烂的《大卫·科波菲尔》。这几位都是“江湖”上具有非凡影响的人物，和许家印一样，他们自小受苦，但在受苦的过程中学到了许多，包括知识、处理问题的能力及为人处世的哲学。

1．有心机的苦孩子

那年月，村里如果有谁去过一趟县城，都是件自豪的事情。由于交通不便，去县城一般靠的是两条腿，有时碰见赶马车的人，也能顺便捎带一程。18岁之前的许家印只去过一次县城。

赶到的时候，天色已暗，华灯初上。望着县城，许家印感觉那么神奇，几个人兴冲冲地转了一圈，看到贴有许多“大字报”的街道，还看到戴着“红袖章”高呼“革命”口号的人群，以及飘满红色旗帜的机关单位。

逛累了，一群孩子来到县城的郊外，郊外是秋天的玉米地，散发着泥土的气息。没有住宿的地方，几个小伙伴就准备在玉米地里将就一夜。

凉风习习，月色迤逦，几人有说有笑，别有一番滋味。十几年来终于亲眼目睹县城的风姿，许家印望着远处的县城叹道：“还是大地方好啊，咱们总待在乡村，都成井底之蛙了。”

一个同学道：“是啊，将来有机会还是去大城市吧，想要做出一番大事业还是得去大城市。”

许家印笑道：“这倒是实话，咱们看将来谁先出名。”

次日，几人在县城闲逛了半天才恋恋不舍地往家走，又是撒开脚丫子一路狂奔。

许家印初中毕业后顺利考上高中，在当时能上高中的就算知识分子了。颇得村里人羡慕。“文革”时期，学校上课不规范，上半年课，做半年工。急于“逃离”农村的许家印，开始学习开拖拉机，他的想法是，驾驶是一门技术，有了技术就有改变命运的可能。后来的事实证明，驾驶技术确实影响了他的一生。就像现在的大学生学英语、计算机一样，认为可以改变自己的人生，那时的许家印就是这么想的，不得不说很有前瞻性。所以欲成大事者得具有不凡的见识。

为了学开拖拉机，许家印做足了准备。那时村长有一定的权威，可以决定谁能开拖拉机。为了得到这个岗位，他还请村长和书记喝酒。

喝了许家印的酒，村长自然就给他留了这么个岗位，让他跟着村里最有威望的老师傅学驾驶。老师傅向他传授了不少知识，许家印用心、刻苦地学习，直到现在他还能记得拖拉机“吸压爆排”的工作原理。

凭着聪明与勤奋，没多久许家印便掌握了开拖拉机的技术，老师傅对他另眼相看，直夸他悟性高。许家印谦虚地笑道：“都是您教导有方，我才学得这么快。”他从不夸自己聪明，因为他深知民间“教会徒弟饿死师傅”的说法。有的师傅并不会将自己的看家本领教给徒弟，怕徒弟成名抢了自己的饭碗。许家印把功劳归于师傅，师傅自然高兴，见他悟性高，人又谦虚，便会很乐意将真本领教给他。

许家印与师傅相处得很好。一次学车晚了，师傅留他在自家过夜，还亲自煮了两个鸡蛋给他。这让许家印很感动。

一个月后，许家印终于学会了开拖拉机，就在村里当了司机。几个月后，他渐渐摸熟了门道，打算去城里闯闯。

许家印的一个邻居，其舅在公安局工作，这人当时是他心目中的偶像，在公安局工作，那该是多大的官啊！许家印大胆地给他写了封信，大意是，晚辈我得知您在城里做大官，想请您帮帮忙，在城里帮我找一份开拖拉机的工作，希望您看在邻居的份儿上帮帮我。

信写得真挚感人，又有几分文笔，能显示出一个人的文化水平。可信寄出去后石沉大海，久久没有回应。过了很久许家印才意识到，凭一封信就想找到工作是十分幼稚。“那时太单纯了。一个农村孩子随便给人写封信，怎么就可能找到城里的工作？”多年后他如此感慨。

这样，刚学会开拖拉机的许家印还是没能得到去城里工作的机会，无奈之下，又在农村干了两年农活。

这两年，他什么活儿都干过，下地锄田，开拖拉机，甚至在生产队里掏大粪。由于文化程度高，他被重用，协助生产队队长工作。别人都不愿意掏大粪，他就做表率，用桶挑到地里做肥料。掏大粪这活儿既脏又臭，大粪沾到身上，好几天也洗不去味，人见了都避而远之。

许家印掏大粪，一半出于无奈一半是为了发展，当时青年要获得发展机会，必须要村里或乡里的领导推荐，所以取悦于这些人就很重要。所谓大丈夫不拘小节，即是如此。

不过，有高中学历的许家印掏大粪在村里绝对是一道风景。他的行为不但令很多人惊讶，还会引来群众围观，看见这年轻人在粪池里拿着粪勺一下一下捣着大粪，大家都觉得不可思议。可许家印干得热火朝天，汗顺着脸颊往下流，还冲大伙直乐呵。有人摇摇头说：“这孩子真是读书读呆了。”

不过，在许家印的带头下，村里人对掏大粪这事的态度比原来积极多了，纷纷开始把大粪挑到地里去给农作物做肥料。

正是掏大粪的经历，使许家印日后无论做什么都觉得很轻松，因为最脏最累的活都干过了。

2．勇闯千军独木桥

除了掏大粪，许家印还当过村里的保安，那时叫“大队治保员”，相当于民兵。许家印之所以能当民兵是因为个子高、身板直，村里相中了他。大队保安相对于掏大粪，自然轻松很多。

安逸的生活毕竟不是他的理想，作为一个热血方刚的年轻人，许家印一直在等候时机，可当时的政治环境正是纷乱的“文革”时代，天天搞运动，日日抓批斗。这不免让他感到迷茫。

直到1977年，上天才给了许家印把握自己命运的机会。

1977年9月，中国教育部在北京召开全国高等学校招生工作会议，决定恢复已经停止了十年的全国高等院校招生考试，这就是历史上有名的“恢复高考”。国家以统一考试、择优录取的方式选拔人才上大学。恢复高考的招生对象是工人、农民、上山下乡和回乡知识青年、复员军人、干部和应届高中毕业生。至此，中国重新迎来了尊重知识、尊重人才的春天，并改变了几代人的命运。

许家印得知这个消息后非常兴奋，决定报考大学，靠自己的努力改变命运。从此，他闭门读书，夜以继日地学习，希望能借此一飞冲天，走进那令人羡慕的大学之门。

1977年的高考不是在夏天，而是在冬天举行的。有570多万人报名参加了考试，走进了曾被关闭了十余年的高考考场。按当时的办学条件，只录取了27.3万人，但它却激励了成千上万的人重新拿起书本，加入到求学大军中去。

在这成千上万年龄不一的高考大军中，就有许家印挺拔的身影。高考那天北风呼啸，许家印奋笔疾书，书写着自己的梦想。但由于事发突然，而且这一年准备得不充分，匆匆忙忙上考场，结果名落孙山。

在那个国家还分配工作的年代，高考决定着一个人的命运。过了这一关前途光明，落榜则前途一片黑暗。落榜后的许家印茶饭不思，细想自身状况，实在心有不甘。那么他将何去何从？是放弃高考还是继续奋战？他的命运究竟会发生怎样的变化？

有志之士不会为一时的阻扰而放弃志向，许家印就是这样。

痛定思痛，他狠下决心，准备第二年继续奋战。经历过高考的人，都知道这一关的艰难与辛酸。

1978年，610万人报名参考高考，录取了40.2万人，可谓千军万马过独木桥，十五名考生中只录取一人。

这一年，许家印准备花五个月的时间复习。当他来到学校，发现回校复习的学生太多了，以至于都没有住的地方。许家印不得不在学校附近的拖拉机站找了间破房子，拿着一床补丁被子住了进去。北方的春天依然寒冷，北风从破碎的窗子灌进去，即使是在这种艰难的冻得人瑟瑟发抖的情形下，他也硬是挺了过去。经历过磨难的男人，自然会有坚强的毅力。

复习的日子，吃得就更加不如人意了。在那个缺粮的年代，许家印每周都会背一筐地瓜或玉米、一瓶盐，再滴上几滴小麻油，就是全部的伙食。葱花算是美味的佐料。

1975年二、三月间，在半山腰县立高中的大园坝里，此刻自有一番热闹景象。午饭铃声刚刚响过，从一排排高低错落的石窑洞里，跑出来一群男男女女。他们把碗筷敲得震天响，拖泥带水、叫叫嚷嚷地跑过院坝，向南面总务处那一排窑洞的墙根下蜂拥而去。

在校园的南墙根下，已经按班级排起十几路纵队。各班的值日生正在忙碌地给众人分饭菜。每个人的饭菜都是昨日登记好并付了饭票的，因此程序并不复杂饭。菜分甲、乙、丙三等。甲菜以土豆、白菜、粉条为主，里面有叫人嘴馋的大肉片，每份三毛钱；乙菜的其他内容和甲菜一样，只是没有肉，每份一毛五分钱。丙菜可就差远了，清水煮萝卜——似乎只是为了掩饰这过分的清淡，才在里面象征性地漂了几点辣子油花。不过，这菜价钱倒也便宜，每份五分钱。而许家印登记的饭菜就是丙等的清水煮萝卜，由于营养不良，高中毕业一米七六的许家印，体重仅90斤。

受“文革”影响，多数学生的文化基础都非常差，想要上大学，就要看谁更刻苦，更聪明。许家印不但聪明刻苦，还学得快，很快就在学生中脱颖而出。当时他数理化成绩突出，教物理的程老师和教数学的陈老师都很喜欢他。程老师回忆说：“当时许家印物理考试总是第一名，其它也都是前三。”

转眼就过了两个季度。时隔半年，即1978年的夏天，高考的锣声又敲响了。时间的紧促在中国高考史上也是绝无仅有的，可见当时对高素质人才的迫切需要。

酷热的夏末，许家印再次踏入高考的教室，认真严谨地答卷，考完后他松了一口气，觉得胜券在握。

这一次，大学的门向他敞开了。许家印终于如愿考入大学，被当时的武汉钢铁学院即现在的武汉科技大学录取。

3．来自父亲的允诺

考取大学的同时他也收到了父亲允诺的珍贵礼物——一块梅花表。

梅花表是著名的瑞士名表，是进驻中国最早的瑞士品牌。1960年前，它已成功地开拓了中国市场，成为民众非常喜欢的用品。在物质并不丰富的70年代，它是体现身份的象征，拥有一只梅花表是非常令人自豪的事情，类似于现在的年轻人拥有一辆奔驰。

十年前的一个晚上，还在读小学的许家印对父亲说：“如果我能考上大学，能不能送我一块梅花表？”

为了激励儿子，父亲当时满口答应说：“家印啊，如果你考上大学，我就是砸锅卖铁也给你买。”

十年后，他真考上大学，而且在人口数百万的周口市成绩位列前三。许父拿着儿子的通知单，老泪盈眶，对着妻子相片心中默默念叨：“孩子他妈，咱家孩子争气，考上榜了。”

第二天，许父就把攒下的钱从箱底掏出来，兴冲冲地赶到县城，给许家印买了块梅花表。许家印戴上那锃亮的手表，又感动又高兴。

时代铸就人物，人物推动时代。这一年，许家印并不是一个人在奋斗。

龙门陡开，江鲤飞跃。积压了十多年的人才狂潮一旦喷涌，40余万人众里怎么可能没有龙虎之士。

在辽宁，沈阳铁路局当工人的马蔚华考入吉林大学经济系国民经济管理专业，11年后他出任招商银行总行行长。

杭州出生的张征宇考上了北京工业学院（后更名为北京理工大学），他一直读到博士毕业，1987年自创公司，后来做出第一代PDA掌上电脑“商务通”。

北京176中学的青年老师段永基考上北京航空学院（后更名为北京航空航天大学）的研究生，6年后创办四通公司，后来成为北京中关村的风云人物。

在四川，刘永行三兄弟参加了1977年的高考，都上了分数线但是因为“出身成分”不好而没有被录取，兄弟三个一怒之下办起了一个小小的养殖场，20年后他们成为当时的“中国首富”。

当时许家印就读的是武汉钢铁学院。武汉钢铁学院是武汉科技大学的前身，是一所以理工科为主，医学、经济学、文学、管理学、法学、哲学等学科协调发展的综合性大学。学校办学历史悠久，最早可以上溯到1898年清末湖广总督张之洞创办的湖北工艺学堂。1958年，学校开始设置本科。1999年4月28日，经国家教育部同意，湖北省人民政府批准，学校更名为武汉科技大学。

武汉，这个当年许家印卖苹果选中的地方，虽然未成为青年时代的许家印做生意发家的福地，但却成为他日后依靠知识腾飞的巨大平台。

时代已在他们背后敲响了振聋发聩的前进大钟，如逆水行舟，倘若不思进取，便会被淘汰。他们在时代的潮流中选择了逆水而行，时代铸就了他们，他们也会推动时代前进。

许家印获得了读大学的机会，这个机会是靠自己的努力争取来的。从此，这个在太康县农村掏大粪、开拖拉机的年轻人告别了农村，走向了人生的另一道路。

三 人情练达在高校

许家印曾说，“我们这代人感激党和国家，是发自内心的。高考彻底改变了我们的人生，国家助学金又支持着我们读完大学。”家贫的许家印能读完大学，全靠学校当时提供的助学金。而在大学期间，许家印当了4年的卫生委员，这实际上是个“求人”的活儿。“许家印的组织能力和管理能力从那时候就开始成长，这也让他人情更练达。”他的大学老师孟宪昆回忆说。

1．为了不再回小山沟

许家印在武汉钢铁学院学的是冶金系的“金属材料及热处理”。之所以选择这个专业，源于他急于逃离穷乡僻壤、追求人生辉煌的愿望。他认为，读这个专业，毕业后不会再回到小山沟里去了——再差，也是个炼钢工人吧。而那时，炼钢工人的待遇也是不错的。这颇有点儿像当初许家印学开拖拉机，初衷是最不济也可以当个司机。

许家印这一想法不远大，但很现实，有他的道理。

大学时代的许家印常穿一套黄军装，这是他唯一一身还算像样的衣服。脏了就晚上洗，白天干了接着穿，而且十分爱惜，每次洗时都很小心，生怕洗坏了。他的同学回忆说，当时的许家印“就算是一套旧衣服，也总是干干净净的”。

家贫的许家印能读完大学，全靠学校当时提供的助学金。许家印说：“我们这一代人感激党和国家，是发自内心的。高考彻底改变了我们的人生，国家助学金又支持着我们读完了大学。当时我一个月有十多块钱的补助，这对一个来自贫穷乡村的孩子来说，已经能维持一种简朴的日常生活。我非常满足。”

那时猪肉七八毛钱一斤，十几块钱确实能解决很大问题。甚至许家印放假回河南老家的车票钱，都是从这笔生活费里省出来的。

但许家印也有偶尔奢侈的时候，他喜欢吃武汉的热干面。热干面与山西刀削面、两广伊府面、四川担担面、北方炸酱面并称我国五大名面，现在是武汉人早餐不可缺少的一种早点。

关于热干面的起源还有一个典故。20世纪30年代初期，汉口长堤街有一位名叫李包的食贩，在关帝庙一带靠卖凉粉和汤面为生。有一天，天气异常炎热，不少面未卖完，他怕面条发馊变质，便将剩下的面条煮熟沥干，晾在案板上。一不小心，碰到案上的油壶，麻油泼在面条上。李包见状无可奈何，只好将面条用油拌匀重新晾放。第二天早上，李包将拌油的熟面条放在沸水里稍烫，捞起沥干入碗，然后加入卖凉粉用的调料，弄得热气腾腾，香气四溢。结果一炮而红。有人问他卖的是什么面，他脱口而出，回答说：“热干面。”

当时，武汉的热干面一毛钱一碗，每次到学校旁边去吃这一毛钱一碗的热干面时，许家印都会紧张、激动。一毛钱在当时算比较贵的了。为了这一毛钱，他挨过恩师倪国巨的批评：“你是吃助学金的人，还吃这么贵的东西！”

现在人听了这话或许会哑然失笑，在当时却是事实。

直到他成为中国最富有的人，他最喜欢的夜宵，依旧非武汉的热干面莫数。

2．方法论与世界观

武汉钢铁学院除了让许家印品尝到好吃的热干面，还塑造了他的性格。四年大学对许家印来说，意味着日后几个对他重要的词开始萌发：人情练达、数据敏感。工作后的人都会感叹，其实大学传授的不只是知识，更重要的是方法论和世界观。这个论点放在许家印身上尤为明显。

许家印担任班上的卫生委员，这伴随了他的四年大学生涯。卫生委员这个看起来不起眼的职务是个苦差事，卫生委员找人肯定都是干活的，所以众人避而远之。但这个职务练就了他如何在“男人”与“女人”之间周旋，如何让人踏踏实实地干活，如何处理极为琐碎的工作。这对日后许家印在社会上行走自如，起了很大作用。

当时，武汉钢铁学院选学生干部有两条标准：一是重视学生的档案审查，也就是政治背景要好，因为阶级斗争的余毒未了，所以80年代的学生档案有成份一说；二是看学生的第一感受，通过谈话看他有没有为同学服务的热心。学校不会给学生干部什么好处，比如多一份饭票之类，愿不愿意干全凭自觉。

当时的大学校园还没有什么商业意识。倪国巨回忆当时的情形说：“那时我是在学生宿舍住的，每天跟他们在一起。学生的演变是什么呢？最早许家印他们那批学生，劳动不讲价钱。1983年以后的学生就讲啦，要买点儿汽水买几个篮球什么的。”这也说明商业意识开始进入了大学校园。

卫生委员的一个重要职责，就是召集班里的同学打扫卫生。学校每周都有大扫除，校园分成很多片区，每个班级负责一片。许家印的差事是个“求人”的活儿。到了大扫除的时候，他总扛着个大扫帚，朝着男女宿舍楼大喊：“打扫卫生啦！都快下来！”有时候男生下来，女生不太愿意下来，许家印就一个宿舍一个宿舍地找。在同学的印象里，许家印从未对此抱怨过。

搞一次卫生，一般需要两个小时。学校离江边近，当时排水沟都没盖，每个礼拜需要清理一次。许家印是农村来的孩子，大粪都掏过，这些活对他来说不算什么。

许家印的老师孟宪昆回忆说：“卫生委员比任何职务都难当，因为打扫卫生是任何人都不愿干的，许家印的组织能力和管理能力从那时就得到了锻炼。如果群众基础不好，或者跟其他班关系不好也是很难的，这让他人情更练达。”

当然，做这些工作占用了许家印很多时间，他大学时间的三分之二都用在班级活动和其他“准社会活动”上了。不过凭着天生的聪明劲儿，他用别人不到三分之一的时间，保持了中上游的学习成绩。

失之东隅，收之桑榆。孟宪昆说：“一个人世界观逐渐定型的时候，这些看似琐碎简单的经验，都有深远的意味在里面。”

比如：他现在对部下的负面素质无比痛恨。对不诚信的员工，强势的许家印只给两条路：要么改变，要么被淘汰。他甚至大张旗鼓地发起了“清除三种人运动”，其中包括：人浮于事的人、不求学习和上进的人、想捞一把的蛀虫。

在大学里，许家印还发现自己对数据异常敏感，这似乎是先天赋予的能力。今天的许家印，虽已年过半百，仍可过目不忘，圆周率小数点后张口可背出几十位，恒大的六千多条规则也都记得一清二楚。这些都令员工对他佩服不已。老总就是老总，没点儿慑人的东西还真不行，大家私下都这样说。

3．“楼道大妈”与“铁榔头”

那时候的集体宿舍，流行“卧谈会”。20世纪70年代末80年代初，正是中国社会的启蒙年代，学生们争论得厉害，话题也相对认真，那时最大的流行话题包括“伤痕文学”、“朦胧诗”等。许家印也读诗，比如北岛和舒婷的。而恒大的员工说，许总擅长写文，《恒大报》的许多文章都是许家印独自撰稿。

许家印住了一段集体宿舍后，突然搬了出去，告别了卧谈会生活。原来他得到了新“任务”，住到学生会的办公室去看管公共财物，其中最重要的“宝贝”是一台14寸的黑白电视机。

单独一个房间表面是一个“赠赏”，实际是真正的苦差。那个房间是一个楼道里的小厅临时隔开的，相比宿舍，它的隔音与防寒效果都比较差，冬天会更冷。最大的缺点就是要跟里面的扫帚、拖把等杂物住在一起，气味难闻。

大学里有专门的“楼道管理员”，别看这些小小的管理员，其实也挺忙的，要照管各个宿舍的安全，处理一些小纠纷，还负责接待家长与外来人员等。许家印干上了这个类似“楼道大妈”的活儿，如果耐心稍差的人，自然会招人憎恨，好在他耐心过人，倒与同学们打得火热。

细小处见智慧，今日身为恒大掌门人的他，能在管理员工上游刃有余，是这份工作在无形中历练了他。

当时学生们看电视需要统一组织，时间是星期六，如果有其他“重要事情”需要收看，要提前向系里申请。这类“重要事情”包括收看“铁榔头”郎平率领的中国女排比赛。

那时以郎平为旗帜的中国女排开始在世界赛场上夺冠，极大鼓动了国人的热情。无数国人成为她的球迷，许家印也不例外。他印象最深的是中国女排第一次取得世界冠军，看完转播，同学们几近疯狂，四处寻找发泄的对象。

有同学突然想起许家印的屋里有很多扫帚，于是一伙人冲了进去，抱着一堆扫帚、草席来到室外，点燃后当成火把，在校园内兴奋地挥舞着。

许家印一看这势头阻止不了，顺势而起，也拿起一把扫帚当火把，加入了狂欢队伍。有人把自己的饭碗扔到楼下，从观看女排夺冠演变成集体狂欢。

“学习女排，振兴中华”成了那一代学子的集体记忆。

“烧扫把”这事儿，许家印每每回忆，都会大笑不已。细心的人从这事儿上，就能发现许家印的为人之圆通。同学们都在烧扫帚狂欢，倘若许家印前去阻拦，自然会在大家心中形成不合群的印象。但他融入其中，同学们会说：“看，咱们的管理员也来了，多振奋啊。”这样，许家印既能抒发心中的感情，又能与同学们和谐相处，一举两得。

从细小处见智慧，即使片刻的想法，也能显示出许家印非凡的智慧。恒大的掌门人每做一件事都并非心血来潮，其中包含了许家印考虑到的每一个细节。

与女排有关的不只是比赛，还有电视。自从女排精神鼓舞了全国人后，《排球女将》风靡了中国与日本。这是80年代初期的一部日本偶像连续剧，剧中的女主人公小鹿纯子奋力拼搏、纯洁青春的形象一度在中国家喻户晓。许家印很喜欢这部电视剧，他的排球情结就这样结下了。

多年后，一支名为“恒大女排”的新军，在2009年度叱咤于中国排球职业赛，以12战全胜的战绩提前冲入甲A，其主教练就是大名鼎鼎的“铁榔头”郎平，幕后老板则是许家印。

这支投资2000万成立的恒大女排，也为恒大地产做了一系列效果极佳的品牌广告。仅为签约郎平、吸引全国数百家媒体到场的那次发布会为例，曾有人预算，如果单以广告版面计，恒大地产要达到同样的宣传效果，至少要花费数亿元。

有人曾据此评论，性价比如此之高，可见许家印的营销策略之一斑。这当然没错，但他内心深处对“铁榔头”的私人感情和汪洋肆意的青春回忆，恐怕就很少有人知道。

有趣的是，在大学里，虽然有改革开放春潮涌起的冲击，但许家印身上的商业意识几乎没有。老师倪国巨回忆时怎么也没从当时的许家印身上看到某种商业天赋，他对自己的这个学生有16个字的评价：“勤于学习，善于思考，长于宏观，精于细节。”

倪国巨说：“教学几十年，在我家吃过饭的学生没有超过10个人，许家印就是其中之一。虽然我很关注这个学生，但并未发现他身上有商业天赋。”

现在的武汉科技大学，许家印作为兼职教授，带着几位研究生。校内设立了“许家印助学金”。他知道这个看似点缀的助学金，其实对一个困难家庭的学生帮助极大，甚至可能改变一个年轻人的命运。至少他自己曾经就是这样，如果没有助学金，他要读完大学就困难得多。

对于这个给自己成长带来巨大影响的学校，许家印心怀感恩。

有件趣事值得一提。2003年，母校武汉科技大学45周年校庆，学校想邀请许家印回来，当然也包含了让他“表示一下”的意思。倪国巨身为许家印的导师，自然是不二人选。临时受命，又不好拂逆校方的意思，只好硬着头皮给许家印打了个电话，委婉地表达了校方的想法。打完电话的倪国巨心里扑通作响，生怕许家印和自己抬杠，把老脸丢了。“几十万啊，想想都不得了。”没想到接到电话的许家印直接说：“我拿100万吧。”整个沟通过程简单直接，几分钟就决定了。倪国巨长舒一口气，心想，自己还真没看错这孩子。

大学毕业的许家印，脑中储备多了，不再是当初那个懵懂而一贫如洗的少年。那么他将如何走自己的路呢？

第四章  鸡头还是凤尾

我们再优秀，我们的管理再好，我们的水平再高，都会存在很多很多的问题。公司从成立到现在这么多年来，机构、人事不断地调整，实际上就是恒大不断向别人学习，不断进步的体现。

一 舞钢是个“大山沟”

得知被分配到舞钢公司后，许家印心情沮丧。在他看来，离开农村是上大学的重要原因之一，既然离开农村，就得去大地方搏一把，命运又把自己丢在这个小地方，这算什么事呢？舞钢区不过是另一个“大山沟”罢了。

许家印郁闷而迷茫，心想，倘若一生都在这儿度过，现实和理想不是背道而驰了吗？

1．不情愿的天之骄子

1982年，许家印从武汉钢铁学院毕业。当时的大学生就是天之骄子，国家统一分配工作，许家印被分配到河南舞阳钢铁公司（简称“舞钢公司”）。

舞钢公司位于河南省中部的舞钢市（当时称“舞钢区”，隶属于平顶山市），在漯河西南的一座大山里面。虽然地处一隅，但风景十分美丽，十里厂区依山傍水，风光如画。1970年，由于国防军工对宽厚钢板的急需，国家兴建了舞钢工程。这是我国首家宽厚钢板的生产科研基地。经过不懈的努力，1978年，我国自力更生研制的4200㎜宽厚板轧机建成投产，一举结束了我国不能生产特宽特厚钢板的历史。

1982年是我国经济史上比较特别的一年。这一年，在中国南方大地涌出了各种大王，如“矿灯大王”、“线圈大王”、“螺丝大王”、“目录大王”等个体富户，这些富户凭着自身的聪颖和改革开放提供的巨大机遇，形成了一方特殊的个体经济。民间的经济智慧开始显现，同时这批人也遭到了一定的政治压力。

在民间经济不断活跃的同时，也出现了一批扰乱市场的非法分子，“倒爷现象”成为社会关注的焦点。1982年春，中央连发两个文件，开展了经济整肃运动，经济遇到了“倒春寒”。然而，舞钢公司却在这场整肃运动中风平浪静，但许家印的内心却不平静。得知被分配到舞钢公司后，他心情沮丧。在他看来，离开农村是上大学的重要原因之一，既然离开农村，就得去大地方搏一把，命运又把自己丢在这个小地方，这算什么事呢？舞钢区不过是另一个“小山沟”罢了。

实际上，近十年来是舞钢公司发展最快的十年。十年来，舞钢一年一个新台阶，先后获得了河南省五一劳动奖状、全国模范职工之家、全国五一劳动奖状等荣誉。2007年初，舞钢公司投资总额35亿元，集成了当今世界一流工艺技术的新100万吨宽厚板生产线工程建成投产，再造了一个崭新的舞钢。具有年产钢300万吨、宽厚钢板260万吨、年销售收入100多亿元、利税总额近20亿元的经营规模。可以说，今日的一个舞钢相当于改制前的十个舞钢。

然而，那时的许家印郁闷而迷茫，心想，倘若一生都在这儿度过，现实和理想不是背道而驰了吗？毕业典礼后，他怀着沉重的心情回到老家，望着故乡的一切，不禁悲从中来。父亲和奶奶已在门口张望，心想这孩子毕业了，要去大城市了，真有出息。

许家印望着亲人，有想哭的冲动，这感觉许久未曾感受过了。当晚，三人围着桌子，团圆了一番。

晚饭过后，许家印怀着沉重的心情走进了卧室。他辗转反侧，起床走出卧室来到村郊。此时月圆高挂，映射四方。许家印叹了口气，自言自语道：“至少，我还能走出老家，去别的地方搏一把，即使到不了大都市。想想还是觉得自己挺幸运的。”这想法有点儿像鲁迅笔下的阿Q，自我安慰，可事出无奈也别无选择。

如此，在家纠结了一个月后，许家印最终决定服从分配，高兴地去报到。这天天色大好，日朗风清，奶奶、父亲和许家印恋恋不舍地告别。许家印乘着驶向舞钢区的车，带着几分迷茫去了。

下车后，许家印望着这个陌生而荒凉的地方，颇有些“英雄无用武之地”的感触。远远站着一人，正冲他打招呼，许家印出于礼节还是回了招呼，那人一见就立刻跑了过来，抢着拿过行李。

到车站接他的是热处理车间主任陆岳璋，能亲自受到主任的接待，刚毕业的许家印也算是够有面子了。为此，他心情不免有些好转，至少人家着实看重自己。

现在已是舞阳钢铁有限责任公司总工程师的陆岳璋记得初见许家印时的感觉：“当时他书带得挺多，都是专业书，别的东西就不多了。还真是刚毕业的书生，一股子书生味，怪浓的。”

在陆岳璋的书柜里，依然藏有一本当年许家印用过的专业书。由于年代已久，页面已经泛黄，在扉页上还签有许家印的名字。

2．见微知著的书生

不过很快，许家印的“书生味”便过去了，显示出非凡的能力。

许家印被安排在一间很简陋的小房子里，次日就进入工作状态。那时车间一个炉子都没开工，当务之急是要把车间的工艺技术规程迅速建立起来，尽快投产。

1978年才投产的舞钢公司不但缺人手，还缺技术人才。许家印是第一个被分配过来的大学生，成了厂里的一个宝。陆岳璋很高兴有个受过高等教育的人来到这偏僻的工厂，两人经常聚在一块儿聊天。许家印由于初到工厂，有些地方难免出错，心情时有郁闷。而陆岳璋先许家印到厂里几年，处事练达，便不时开导他。久而久之，二人便成了知己。

不久，许家印被安排协助车间主任陆岳璋工作。他是一个有责任心的人，知道车间助理的重要性，开始整日睡不着，天天钻到钢板缝里研究流程，后来竟总结出了几百个问题。有些问题很细小，比如抢修设施的间隙，如果吃盒饭是在上面还是下面吃？问题看似琐碎，却涉及安全。这些问题倘若是女人看出来，自然很正常，因为女人比男人细心。而作为一个男人，许家印能看出这么细小的问题，就很不寻常了。这些细节令陆岳璋震动，他没想到这么多人没发觉的问题，他一来就发现了。看来这“书生”还真不简单。

正是这些小事儿，显示出许家印见微知著的智慧，这些智慧都是他当卫生委员时形成的，并非与生俱来。

1982年国家刚刚批准舞钢续建，第一期建设安装国内当时最大的七十五吨电弧炉一座以及轧钢热处理配套工程。舞钢很缺人手，而许家印是第一个分配来的大学生，陆岳璋很是高兴。“他给我的印象是很热情，也很乐意跟人说话。”陆岳璋也是个大学生，和许家印比较能谈得来。

在当时的众多制度中，最有趣的当属许家印创立的“150度考核法”了。工人二十四小时三班倒，很多值夜班的工人会打盹，很容易出现安全事故。无奈之下，许家印提出了一个极富创意的细节考核办法：当值班人员身体打开的幅度超过150度，就定性为上班睡觉，要接受罚款。

此法在厂里广为流传，许家印一炮打响，被人评价为“点子多”“会管理”。在那个特殊年代，这种现在看来很奇怪的考核方法，在全国其他企业也有，比如海尔的张瑞敏，就曾在1984年制定出十三条制度，第一条就是匪夷所思的“不准在车间随地大小便”。

进厂的第二年，许家印的职位从技术员升到了车间副主任，此时他在管理方面的潜质也开始慢慢呈现。

“我们把热处理和厚板这两块组建了一个调度中心，这个是许家印自己操作的，可以二十四小时进行监控和组织生产。要做到每个月合同100%完成，就必须建立一套生产管理制度，这个是许家印最先创建出来的。”陆岳璋说。

陆岳璋拿出一本红色的小本给笔者看，这是1987年冶金工业部颁发的一个荣誉奖。在这本光荣册上，舞钢当年获得了二十三个奖项，许家印一个人就占了六项。据陆岳璋介绍，实际上他与许家印参与的，远远不止六项，“因为所有的重要产品都要通过热处理车间，那时候讲究谦让，不好意思再多拿奖励了”陆岳璋如是说。

职业并非仅仅是一个人的标签，职业也在塑造着人的行事风格。

而在舞钢这样的钢铁行业，比起制造业来，其流水线有过之而无不及。舞钢的生产线包括电炉、精炼、连铸（或模铸）、轧制、热处理、精整等整个流程，许家印就处于其中“热处理”环节，这个环节的主要目的，通俗点说就是让轧制的钢材更加有韧性，承受力更强。

处在流水线中的一段，许家印能体会到，机器一旦运行，每一个环节都无法停止。这也造就了他日后管理中高效、不拖拉的行事作风。

对一段钢材来说，刚中带柔，这才是完美的成品。人，又何尝不是呢？

3．“热处理在前进”

许家印在舞钢公司处理事情的一些“细节”上，体现了他的智慧。当时，车间有很多废弃钢材，随意堆放在一边。许家印怕浪费，于是想了一个主意，把这些钢材重新利用，在车间里做了个“热处理大院”。

回到宿舍，许家印拿出笔将重新规划的钢材和用途写了下来，匆匆扒完饭，便去厂长家说了情况。厂长听了心想：这么好的材料，怎么能像垃圾一样乱堆，亏得这小子有见识。于是，许家印在车间做了个“热处理大院”，有人戏称“许家大院”。其中的休息室、会议室，包括里面的桌子椅子，都是用废弃钢材制成的。

大院建好后，许家印见钢板没用完，发现车间里没有洗澡房，于是决定再建一个洗澡房。那时，工厂车间基本没地方洗澡，员工洗次澡还得自己回家烧水，影响休息。天热的时候，工厂烦躁沉闷，员工由于没地方洗澡，往往带着汗臭吃饭、上班，影响工作气氛。许家印用厚钢板焊了一个洗澡房，车间的澡房就建好了。这钢板极厚，可以制造坦克，最厚处有10厘米。有人开玩笑说：“这澡堂子，连机关枪都打不进去，防弹的！”有了澡房，工人身上的怪味减少了，精神也好了，大热天可以冲完凉出来做事儿，工作起来心情都是愉悦的，生产力自然也提高了。

如此，许家印的车间成为舞钢公司的楷模，成为其他车间学习的榜样。后来，其他工厂的人来参观，厂长把许家印的车间当成指定的参观对象。于是常常有其他车间或工厂的人前来讨教，久而久之，许家印觉得这里面有文章可做，索性请舞钢区电视台拍了一个《热处理在前进》的专题片，展示热处理的生产人员高效管理的工作状况。这个专题片在1989年制作完成，曾在舞钢区电视台反复播放，可见，许家印宣传意识还是很超前的。恒大地产每开重点大盘，总喜欢请成龙、范冰冰、谢霆锋等明星助阵，也是许家印这种造势思维的延续。

那部《热处理在前进》的片子，有人说有包装意识，也有人认为他很早就是一个高调的人。许家印却认为，这在当时确实意识超前，但并非个人高调。“对企业和产品，要高调；对个人，始终要低调。”成名后的许家印很少接受采访，也不愿在各种房地产论坛上抛头露面，与王石、任志强、潘石屹等地产巨头的处世方式不同。

4．舞钢出了“小皇帝”

人的性格与经历密切相关，而人的作风更非一朝一夕所能形成。小事见性格，好的习惯和作风更要从小磨练。

进厂的第二年，许家印便从技术员升到车间主任。职位虽然升了，可任务也更多了，尤其在管理方面。如此，他的管理潜质开始慢慢呈现。

为了提高工作效率，许家印曾提出把热处理和厚板这两块结合在一起，组建一个调度中心，这个调度中心，由他亲自操作。由于许家印管理员工一丝不苟，又善于处理人际关系，这样就能24小时进行监控和组织生产。为了做到每个月合同100%地完成，许家印提出必须建立一套生产管理制度。这套制度的提出，在当时的舞钢公司尚属首次，许家印入厂不过短短一年，便能提出这么先进的管理制度，工厂领导也着实感到这位大学生的不凡和创意，对他比较器重。而许家印心怀真诚，又不好大喜功，还能左右逢源。随着他创立制度的顺利实施，工厂面貌焕然一新。

许家印的老同事张军回忆说：“当时车间人多不好管理，但厂里认为他管理得最好。其实他也没什么秘诀，一个是制度规范，再一个是从严要求。舞钢公司的那些制度，很多都是他主持制订的。”

1987年，冶金工业部颁发了一个荣誉奖。在这本光荣册上，舞钢公司当年获得了23个奖项，许家印本人就占了6项。事实上，许家印参与的远不止这六项，当时讲究谦让，他把更多的让给了厂里的领导。可见，许家印的为人处世之圆融。

还有一件事可以看出许家印处理人际关系的能力。

一次，许家印被派去鞍钢学习新技术。学习时，许家印与鞍钢的老师傅打成一片，关系迅速升温。久了，老师傅便把钢铁技术全告诉他，许家印凭着过人的记忆力，硬是把鞍钢全套的热处理技术与规程都学了回来，一些重要的技术文件全部手抄下来，回来时带了整整一箱资料，数量惊人。七八十年代的中国没有电脑，没有复印机，手抄鞍钢的热处理技术与规程，需要很强的毅力和耐力。

许家印把这些东西“抄”回去后，陆岳璋不由地感叹：“许家印啊，你真有本事，要是换成我，还真没这么大的面子。”

许家印凭着管理上的一丝不苟，以及左右逢源的人际关系，在工厂站稳了脚跟。

后来许家印创办恒大，有外界评价他的管理风格很硬朗。陆岳璋觉得许家印是“对内很硬，对外和善”，属于内紧外松的管理方式。提拔许家印时，陆岳璋在推荐语一栏中这样写道：“专业强，人朴实，很聪明，善于搞人际关系，管理上有一套。”

从推荐语可以看出，许家印的能力并非只是在进厂之后才学会的。比如为人朴实这一点，前文说过，他从小生活穷苦，以至于大学期间吃一次一毛钱的热干面还被导师说成是“奢侈”，因此进厂之后，无论是穿还是吃，都没有过多讲究。按理说，他已是车间主任，能改善一下生活，可导师的话时时在耳边响起，以至于每次想要“奢侈”一下都会克制住自己的欲望。

短短几年，许家印管理的车间就成了舞钢公司最有战斗力的车间，他自己也获得了一个外号“小皇帝”。这个外号，包含着许家印在这个300多人大车间中的权威：技术上过硬，管理上言出必行，又善于跟下属处理好关系。

二 不甘凤尾的“92派”

所谓的“92派”，意指1992年大批在政府机构、科研院所的知识分子，受邓小平南巡讲话的影响，纷纷主动下海创业，形成了以陈东升、田源、郭凡生、冯仑、王功权、潘石屹、易小迪等为代表的企业家群体。今天的舆论一致认为，“92派”是中国现代企业制度的试水者，他们称得上是中国最早具有清晰、明确的股东意识的企业家代表。

而本书的主人公许家印呢？

1．不安现状的主任

舞钢公司时期的许家印，工作节奏像机器一样有规律，每天七点出门，路上十几分钟，无论刮风下雨，均是如此。有时走得快，能早到几分钟，迟到的情况是极少的，偶尔迟到一两分钟，他也会想方设法补上，非常重视时间。

他七点半到车间转一圈，若发现问题，立刻提出。久而久之，员工习惯了这位主任的作风，也不觉得有什么不好。闲暇时，许家印常常对员工嘘寒问暖，大家心里感动，有什么事儿都愿意和他说。许家印在大学期间的“楼道大妈”角色又发扬了，做领导这样细心，还真少见。这样过了个把小时便到了上班时间，许家印就会一头扎进工作，直到下班铃声响。

当时，周末只休一天半，周六上午还要上班。对许多人来说，周末是一个令人向往的字眼，因为它不仅代表简单的休息，更代表一种轻松和惬意，邀上三五个朋友聚聚，聊聊天，谈谈心，出去游玩。然而这一周一天半的休息时间，许家印也拿来工作。他主动加班，浑身似乎蓄满了能量，看不出一丝疲劳，他永远都是那样激越，那样奋发昂扬。

即使万家团圆的春节，许家印也只在家待几天就走，吃完团圆饭，便在大年初三以前赶到工厂。许家印望着工厂的一切，觉得比在家时更为熟悉、亲切，似乎这才是自己的真正空间，而家不过是遮风避雨的一处地方而已。他掏出钥匙打开大门，听着那略显刺耳的开门声，心中那股豪气又升起来了。许家印经常春节值班，这时人们都在走亲访友，他的这份精神确实令人敬佩。

不过，这一切都是为了宁当鸡头不当凤尾。许家印是个不安于现状的人，从学开拖拉机到参加高考，他的生命都在不停地奋斗，他不甘愿落后于人，他要成为受人尊敬的人。这时他脑子里萌发出一些与当时体制并不合拍的商业意识，这些意识，在那时来说，有那么几分前瞻性和先进性。

比如：有的合作单位买了舞钢公司的钢板后没有设备切割，这样买回去的钢板就成了聋子的耳朵——摆设。这时许家印就会“雪中送炭”，用车间的设备帮对方切割，完事之后他会暗示或直接让对方表示点儿意思，这样，他还能挣点儿小钱。许家印旗下的员工有福利待遇，而这些小钱就是员工福利的部分来源。这钱并没有直接落许家印腰包，而是分给那些出力最多、干活最多、家境贫困的员工。

这种事儿做久了，自然会引起他人的不满。

有一年春节，由于这一年热处理车间员工做事效率高，获得的福利和奖励也多，整个车间的员工每人都分到了200斤大米。员工自然欢欣不已，高兴地拎着大米回家。可厂里领导看到这一幕就有些不满。第二天领导把许家印叫进办公室批评道：“你怎么老给员工大米？你家开米市的吗？米多得硬要送人？”

许家印被批评的头大如斗，站在那里没说话，心里很是不平，心想，我有什么错，不就给员工发点儿福利吗？可领导是很少发火的，这次冲自己发火，一定是自己做得过分了。领导见他一脸无辜，又道：“家印啊，并不是你做错了，可是你得考虑大局，替整个工厂着想啊。”

领导说完，挥手让许家印出去，许家印愤愤不平地走出了办公室。员工见主任被领导训了一通，也很替他不满。许家印回到岗位后开始考虑这件事的影响。

2．体制内的致命冲突。

过了几天，他突然一醒，对啊，仅有我自己车间的福利弄好了，其他车间的福利怎么办呢？整个工厂的福利又怎么办呢？这样，工厂必定人心不稳，自然会影响工作效率，员工自然也会对领导不满。看来这问题还挺严重。许家印暗自叹道：自己做事还欠妥当，看来还是历练不够。

从这以后，许家印做事更虚心，考虑问题也力求更全面，替人着想还得考虑大局，做到大局在胸，洞察入微。

七八十年代不像如今，所有的领导都不喜欢锋芒毕露，国有单位更是如此。即使许家印德才兼备，低调处事，干练又不失柔和，但还是招致很多人嫉妒。但他善于处理人际关系，相邻车间的人即使嫉妒，也没有太过分的举动。那时的提拔体制强调又红又专，能者居之。许家印很符合这个要求，厂里甚至有人私下认为，倘若许家印做厂长，改革起来绝不会默默无闻，成就必定远在众人之上。

许家印在舞钢公司待了整整十年，学到的最重要的东西是管理上的那套，恒大地产的管理模式很多都是在这里开始发酵的。舞钢公司的历练，给许家印提供了一个大好的契机，这个契机是其他地方所不能提供的。

企业发展过快，管理一般会滞后，比如之前的地产“恐龙”顺驰就倒在糟糕的管理上，但恒大在他的强势把控下，似乎并无忧虑。作为企业，自然会面临各种危机，恒大由于许家印这个强势的掌门人，内功淳厚，外功过硬，次次都能逢凶化吉。这不能不说是“江湖”上的一个奇迹。

“他到哪儿都能把工作做好，他是宁当鸡头不当凤尾的人。”舞钢公司的老同事张军这样评价许家印。有志向的人都不甘于落后，他们总有一股豪气和冲劲儿，他们每天都是奋发向上的。

老同事那句“宁当鸡头不当凤尾”，暗示了许家印不甘为人下，正是这点，导致了他与舞钢公司的冲突、与僵硬的国企体制的冲突。福利事件，不过是冲突的开始。

许家印当上车间主任后，由于工作出色，又出任了舞钢公司的厂长。在这个过程中，他与一名叫杨惠英的女子结婚了。

许家印在舞钢公司的后期，接连发生了对他人生影响颇大的事情。

一次是岳父患高血压，急送到医院就诊，医院传来需要住院的消息。没多多久，又传来岳父病危的消息。他立刻买票赶往医院，在车上饭也难咽，滴水难进，双目不时望向窗外，只希望早点儿到站。这时许家印才意识到自己亏欠亲人太多。

到站后已是午夜时分。乘客都拖着沉重的行李，争先恐后地走下车厢。许家印只有一个小包，里面有他对亲人的思念，也有他难言的苦衷。他拖着沉重的脚步下了车，双目发肿，浑身乏力。

当他走进医院，打开病房的门时，妻子立刻转过身来，脸上满是泪痕。饥肠辘辘的许家印连饭也顾不上吃就奔到岳父床前，握着岳父的手流出了眼泪。岳父吃力地将最后一个愿望说出：“我要回安徽老家。”许家印点头相应。当下就找了辆货车，此时已是冬天，寒风刺骨，雪花盖顶。在车上许家印抱着岳父的头，从河南驶向安徽岳父的老家。

一路无语，许家印似乎已经麻木，饥饿、乏困、疲劳冲击着他的身体。但此时他已感觉不到这一切，甚至对这冬天的寒冷也失去了知觉。他唯一意识到的是自己亏欠岳父太多。他只想这样好好抱着岳父的头，不让他被风吹到，被雪花溅到，被寒意侵袭到。

12小时后，终于到了安徽。到家后他一动没敢动，手彻底冻僵了，此时岳父也仅有一口气了。妻子抱着6个月大的儿子，望着丈夫冻僵的手，怆然大哭。哭声悲凉无比，这是一个女人发自内心的伤心。

这件事让许家印感到自己的物质贫乏，如果自己有一辆车，便不会如此。

3．身在曹营心在汉

如果说岳父病危之事让许家印感觉到了物质贫乏之痛，那么随后发生的一件事则给了他彻底的醒悟和勇气。

在舞钢的后期，发生的一件事情对许家印的影响也很大。1989年，有个客户硬塞给他一个“红包”过春节，里面有1500元钱，虽然上交了，但因为这个事情他还是受了党纪处分。

许家印的法律意识本来是很强的，这件事却给他一个很大的教训。自己这么一贯勤奋敬业有原则的人，受了一个党纪处分，这就意味着在单位发挥的空间受到了束缚。他坦诚说，其实这件事对自己也有好处，就是让他进一步提高这方面的法律意识。

他给老板打工的时候，他自己创业的时候，对资金的掌握都是绝对清晰透明的，绝对不允许有小金库。“没有小金库，很多东西进不了账的嘛，就做不了歪门邪道的行为嘛，拿大把现金去换什么就不可能了。”

许家印后来在深圳打工的那家公司，起初每年过节是给别人送两百元的卡。收到卡的人有的很为难，说：“咱关系那么好，送卡也没有错，但送给我们，我们用掉也不好，怎么办呢？干脆拿着这卡去消费，去吃了算了。”

知道这事以后，许家印以后就不再送了。为什么呢？因为他觉得让领导为难，自己还花了钱，这样实在没有意义。

渐渐地许家印感觉在舞钢的发展空间越来越小，除非满足于这个“鸡头”的位置，否则他势必要离开。许家印曾对身边人还透露了一个个人原因：在他的潜意识里，一直觉得舞钢不过是自己走出了小山沟以后，又走入的另一个大山沟罢了，“四面都是山，一直有离开闯荡的想法”。

他的老同事张军评价许家印时，曾用了这样一句话：“他到哪儿，都是宁当鸡头不做凤尾的人。”面壁十年图破壁，他真的该走了。

许家印说：“在舞钢，我感觉还是打了很好的基础，我看了很多企业管理的书，研究了很多逻辑学、心理学，包括对人的管理都是在舞钢形成的。”

“恒大今天的管理模式，就是一个大企业的管理模式，这种大企业的管理跟我在舞钢是绝对有关系的，这种管理上的基本的东西，都是大企业的。”

时值1992年，88岁的改革开放总设计师邓小平在深圳、珠海等地视察，史称“邓小平南巡”。在南巡过程中，邓小平肯定了经济特区的发展成就。这一年，中共召开十四大，确定了“建立社会主义市场经济体制”的路线。这两大政治事件使中国经济爆发了空前的活力，一些了解国情的人从中看到了无限商机。

这时，中国出现了大规模的官员下海潮，“下海”成为一个热词。据《中华工商时报》统计，1992年至少有10万党政干部经商，这批人被称为“92派”。财经界人士牛文文说：“这批人有政府关系，又有知识基础，他们是中国现代企业制度的试水者，也有希望成为行业的领头羊。”

而此时的舞钢公司，似乎不能再激起许家印的兴趣，他已是身在曹营心在汉了。

三 只身向南奔大海

“土地是财富之母。”三百多年前，英国人威廉·佩第爵士留下了如此一句名言；三百多年后，中国一位叫张小波的诗人在诗作《多梦时节》中如此写道：那么，让我们聚集起来/骚动起来/登山者在马蹄形山谷里/留下一根预备手杖/让我们庄严地接过/探险于一根盛产黄金的世界。

人们很快就会发现，房地产不仅是个“盛产黄金的世界”，它还是个“盛产富豪的世界”。

1．激情燃烧的南方

许家印参加工作的1982年，中国第一个房地产广告诞生了。

当年5月24日，新创办的《深圳特区报》，在创刊后头版的下端四分之一面积的地方，刊出了友谊大厦、怡景花园等四家楼盘的几何形图案，还有一行醒目的红字：祝贺《深圳特区报》创刊志庆。如此朴素的文字、图案，让见惯了各种楼市广告噱头的当代读者，不免产生一番喟叹。

之后的几年，中国房地产业开始了一个迅猛发展的时代。1984年邓小平南下，写下了“深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的”。万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……这些日后成为巨鳄的房地产企业，都雨后春笋般地诞生在1984年。

1984年封顶的深圳国贸大厦，曾用“三天一层楼”的速度创造了中国超高层建筑史上的奇迹，150米的高度使它在十年时间里占据着全国第一高楼的桂冠，“深圳速度”也因此被载入中国史册，它代表高效率、高质量还有激情燃烧的岁月。以房地产的盖楼速度，来形容一个城市的发展速度，可谓别有一番意味在里头。

1992年1月20日，邓小平登上了国贸大厦五十三层旋转餐厅，发表了有关进一步改革开放的精辟论述，充分肯定“深圳的重要经验就是敢闯”，从特区的发展谈到基本路线一百年不动摇。

1984年，当代房地产最富有话语激情的两位房地产大佬，开始了自己的起步。潘石屹从中国石油管道学院毕业后，被分派到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室工作，而任志强则出任北京市华远经济建设开发总公司建设部经理。

任志强有一个原则，那就是绝不去国有企业。因为他觉得完全国有的企业就跟军队一样，会束缚他的发展。他有个想法跟许家印很相似，那就是“宁当鸡头不做凤尾”，他宁愿在一个白手起家的小企业里做一个领导，也不愿意做一个国有大企业里的副手。

在宏观层面，与土地、贷款相关的规定不断破冰，房地产获得了越来越大的政策空间。1988年，是中国房地产的一个“大年”。这年的4月，第七届全国人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了“土地不得出租”的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。这是我国土地使用制度的根本性变革。

中国第一个土地拍卖、按揭贷款、真正完全意义上的商品房小区东晓花园，也于这年的7月在深圳竣工，当时售价仅为每平方米1600元。12月，内地首家房地产中介企业深圳市国际地产咨询公司诞生了，为日后房屋买卖投资的热潮提供了平台支持。

中国房地产的第一次狂欢，也在这一年，在“飞鸟犹有半年程”的海南岛上演了。

4月26日，海南省人民政府正式挂牌成立。十万创业人的热情，把这座南陲蛮荒的小岛点燃了。到了5月底，在这里注册的省外建筑单位就达到了242家，省内自有265家，上演了一次房地产的海南传奇。有人回忆说：“今后再也不会有如此大规模的浪漫主义、理想主义的实践，这是最集中的一次体现。”

有人说，现在到北京的商务中心区（CBD）走一圈，就会发现很多有影响力的企业家都闯过海南。其中最有代表性的，当然就是“万通六君子”，包括潘石屹、易小迪、冯仑、王功权、刘军、王启富，六个人在海南掘到了自己的第一桶金，以后万通虽然分了家，却为中国房地产业培养了三十多个董事长和总经理。

搞房地产的不仅是这个行业的。现在大名鼎鼎的吉利董事长李书福，在这股热潮中也凑了个热闹，他开过照相馆，卖过冰箱配件，然后带着自己的数千万资金来到海南炒房淘金，最后的结果却是血本无归。据说，这是他至今都不愿提起的经历。

而这一年，我们的主角许家印还在河南“山沟”的舞钢里，做自己的车间主任，过着老婆孩子热炕头的生活。

2．中国地产的元年

37岁的王石完成了一件大事，他完成了万科的股份化改组，正式更名为“深圳万科惬意股份有限公司”。

有地产理论家之称的冯仑在国家体改委任职，并准备在海南岛大干一场。

潘石屹在深圳和海南折腾一年多了，还没有特别大的成绩。

“大炮”任志强，已经升任北京市华远经济建设开发总公司副总经理兼华远城市建设开发公司经理。

广东最低调、最神秘的合生创展朱孟依，当年29岁。他当时因承建老家广东丰顺县的一个集贸市场已经有了第一桶金。至于这第一桶金到底有多少，有多种版本，无从考究。但正是这笔资金，为他到广州开发房地产派上了用场。两年后，他去了香港，获得了香港永久居住证，为日后合生创展在香港上市铺了一条捷径。

世茂集团董事长许荣茂，已经在做房地产生意。1989年，他在老家石狮投资兴建了振狮大酒店和振狮经济开发区，在市场最低位，以最低的成本切入了房地产市场。

富力集团的张力和李思廉，两人还不认识。李思廉正在内地做生意，张力在这一年辞去公务员工作，下海了，靠做装修和工程设计赚得第一桶金。

绿地集团的张玉良，在上海农业委员会住宅建设办公室任职，管单位盖房子和分房子，也算进入了房地产行业。

碧桂园的杨国强，当时33岁，应该正在担任建筑队队长。

中坤集团的诗人黄怒波，在中央部委已经提到了处长职位，时年32岁，前途无量。

日后将向王石“教父”地位发起冲击的顺驰的孙宏斌，从清华水利系毕业后在中国环境科学院工作了三年，1988年辞职，进入联想集团工作。仅一年后，他出任联想企业发展部主管，分管北京以外的全部业务，这也为之后的权力之争埋下了伏笔。

……

综合这些大腕的状况，可以得出一个基本结论：1988年，除了黄怒波和孙宏斌，这些地产大腕中的大部分，都已经进入房地产业或者已经下海。而此书的主人公许家印，刚刚在舞钢步入第七个年头，他还将在河南继续等待四年，才再一次决定改变命运。

3．深圳——第一选择

1992年，许家印揣着一份三十几页纸的简历，来到了当时“下海者”的第一选择地——深圳。

半个月后，他在深圳的各个招聘市场奔波，但依然找不到一家愿意接收他的单位。那时候的许家印好似虎落平川，难掩心里的巨大失落——在舞钢也算是处级干部了，在这里竟然“混”到没有工作，甚至，连个住的地方都难寻觅！

有一位好友向他指点迷津，他才恍然大悟：你那叠简历太厚了，变得简单点再试试吧！许家印就重新做了一份只有两页的新简历。果然，很快有三家公司愿意聘任他。

这是让众多媒体津津乐道的一段插曲。

许家印这年下海，除了个人原因，与当时的大环境也有密切关系。1992年，是中国改革开放三十年的分水岭。邓小平再次南巡，将改革开放的方向再次确定，他到深圳看了后说：“深圳发展得这么快，我没有想到。看了之后，信心增加了。”

时任广东省委副秘书长的陈开枝说：“小平视察南方等于是一个已经退役的老船长，当看着船的方向摇摆不定时，他又一次跳上船头，把扭曲的方向摆正了。”这一年，邓小平头像第二次出现在《时代》周刊的封面上。这一年，邓小平进行了他最后一次也是最著名的一次南巡。

这次南巡讲话后，中国出现了大规模的官员下海潮。据《中华工商时报》的统计，1992年至少有十万党政干部下海经商，这批人被称为“92派”。财经界人士牛文文说，这批人有政府关系，又有知识基础，他们是中国现代企业制度的试水者，也有希望成为各个行业的领头羊。

这个分析判断，对许家印同样适用。

这是房地产的“大年”，海南的房地产开始走向了疯狂。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。”海南，这个全国土地面积倒数第二位的省，商品房的销售额却在全国各省、自治区、直辖市中居第三位，增长幅度居全国第一。这里聚集全国的房地产公司，最多达到了5600家，商品房占到了全国十分之一。

许家印来到的深圳，一直是内地房地产业的重镇，在三十年的时间里，这里不仅是中国改革的最前方，也是中国房地产发展的策源地。

根据《我们房地产这些年》一书的总结，从全国土地第一拍到中国房地产第一部法规诞生，从中国房地产第一个以花园命名的小区到国际花园城市再升级为国际花园社区，从中国第一个样板房到中国第一个高层住宅小区，从中国第一家房地产上市公司到全国首家物业管理公司成立，从和谐社区的建设到最著名的房地产企业品牌扎堆……这一切，都发生在深圳。

甚至有媒体惊呼，深圳正在形成中国房地产品牌企业的“总部基地”。日后在中国房地产业掀起大风大浪的许家印，此时却刚刚下海，不仅连房地产的边都没摸到，连最基本的市场化商业历练都非常欠缺。

形成鲜明对照的是，在中央部委任职的黄怒波，在上海农委上班的张玉良，都在1992年下海，他们跟许家印几乎是最后一批进入地产界的大腕级人物。于是，今天在房地产领域中长袖善舞的风云人物，基本都聚齐了。

逃脱原来的体制，获得市场式的自由，很多地产大佬都有类似的感受。黄怒波从中央部委辞职后，曾撰文如此表达自己的心境：

本人原是在中央部委工作，零距离地耳闻目睹了历次重大事件。做了商人，原就想图个简单，要个清静，远离恩恩怨怨、是是非非，赚着了钱出诗集游山水，赚不着饿死了算。一句话，自找的。再套当下时髦的一句话“我的身体我做主”，衍生出“我的心情我做主”。

冯仑在《野蛮生长》中说：

在民营企业初期，虽然背负“原罪”的重压，为什么还有这么多人前赴后继地折腾呢？一个是逃出原有的体制能获得一种自由感，可以满足人的征服欲望；同时也有一种成就感，因为在江湖之中，我们都具有英雄气，容易滋生英雄的审美，也获得自己成为英雄的满足感。

荷尔蒙决定了男人都有征服的欲望，特别是经商的男人，在做生意的过程中最感满足的便是征服欲，这征服的对象有女人，但其实最大的乐趣是去征服外面的世界。

命运改变的强烈愿望，在这批后来顶着社会“骂名”的房地产商人心里，就如同燃烧着的同一把火。《地产江湖》的作者肖宾曾说，如今房地产商已经成为黑心、卑鄙、囤积、炒作、官商勾结的代名词，但其实，“在大腕们启程创富的时候，他们绝大部分都是普普通通的，只为了改变自己人生的轨迹，只为了胸中的抱负，只为了明天的温暖，而抬头走上了江湖路”。

哲学家维特根斯坦说，生活难以应付这个事实说明，你的生活方式不适合生活的模式，所以你必须改变你的生活方式。

第五章  打工的许厂长

“我这个人要强，该我做的事我会做好，没做好是一回事，但做好了就要有体现。舞钢十年当了七年车间主任，总是不提拔，我肯定要走。”5月1日，许家印与中达老板做了一次改变自己命运的深谈。他感激老板的知遇之恩，话也说得极为坦诚：“人是有价值的，什么样的人、什么样的水平、什么样的贡献，就一定要有什么样的待遇。不然，从管理上来说，是留不住人的。”离开的时候，许家印负责的项目通过审计，价值2个多亿，而他当时的月工资只有3000多元。

一 处级干部找工作

他曾对人说：“四面都是山，一直有离开出去闯荡的想法。”面壁十年图破壁，心里斗争了很久，终于下定决心，要去那个陌生但有无数机遇的地方闯荡，走出舞钢这个待了十年的“大山沟”。当他提出辞职的时候，所有人都诧异地睁大了眼睛……

1．1992：奔向大海

1992年，已是舞钢厂长的许家印决定下海，这一年他34岁。

舞钢生涯的后期，许家印已经越来越感到发展空间的压抑和窒息，这时他已不满足于现状。除非接手整个厂子，或许能留住这位志向蓬勃的男儿，否则他势必会离开。不过，这个想法是不可能实现的，因为舞钢是国企。

许家印之所以离开舞钢，除了感觉到了经济的春潮，还有一个原因。在他的潜意识里，一直觉得舞钢不过是自己走出了小山沟后，走入的另一个大山沟罢了。他曾对人说：“四面都是山，一直有离开出去闯荡的想法。”

面壁十年图破壁，许家印心里斗争了很久，终于下定决心，去那个陌生但有无数机遇的地方闯荡，走出舞钢这个待了十年的“大山沟”。当他提出辞职的时候，所有人都很诧异，领导也十分不舍，进行了十分诚恳的挽留，但最终还是批准了。

许家印下海的1992年也是房地产的“大年”。当很多人已经在地产业闯出名堂时，日后在中国房地产界掀起大风大浪的许家印，此时却刚刚下海，连房地产的边都没摸到，可谓一个迟到者。

许家印认为，雄鹰的翅膀开始展开，但缺少磨砺的翅膀面对的第一个问题就是历经磨难。

出于对特区的景仰，许家印选择了深圳，这个改革开放的第一站。

许家印带着2万块钱到了深圳，这里的一切都那么陌生，一切又得从头开始，他心里有片刻的伤感。但好男儿志在四方，他即使以打工仔的身份在深圳拼搏，也能事有所成，他有着必胜的信心。

许家印随便找了个落脚地，放下铺盖，稍稍洗漱一番，草草吃了点儿饭。以前他虽然在舞钢做了十年领导，可一旦选择放弃，曾经的荣誉就已经成为过去时，他只能重新开始奋斗。

第二天许家印去求职，人家告诉他要带简历。许家印一头雾水，简历？旋即他明白了，于是回来写简历。

许家印进舞钢时并没有要求带简历，而且是校方推荐，一进厂便得心应手。可此时，他因为没写过这东西，自然就没经验。许家印回到落脚地，奋战了一天，写了长长的一份简历拿去打印，一共打了三十几页，几乎是一字不落地把自己在舞钢十年的经验写了下来，细节处更有形象的描述。

兴冲冲的他带着三十几页纸四处求职，满以为自己会被录用，谁知在深圳的各大招聘会奔波了半个月后，仍然没找到一家愿意接受他的单位。此时他感觉自己宛如“虎落平川”、“龙搁浅滩”，心里难掩巨大的失落：自己在舞钢好歹也是处级以上的干部，还是国有单位，在这儿竟然“混”不到工作，甚至没一个人看看自己的简历，这算什么事儿？

人在追求目标时难免会遇到类似的情况，找工作时的担忧、劳累，以及没找到工作的失落、绝望、迷茫，令人痛不欲生。而找到工作后，却发现这份工作并不适合自己，这份心境也令人难受。

此时许家印除了失落外，还有一份迷茫，甚至有点儿绝望。他自大学毕业后进入舞钢，哪件事儿不是做得完美漂亮？为什么如今的自己却找不到一份工作呢？难道深圳真的不适合自己吗？

次日，郁闷的许家印找到了深圳的一位好友谈心，将这事儿和朋友吐露，好友听后突然笑了，指点迷津般道：“家印啊，你的简历太厚了，招聘人员看简历又不是看小说，可没闲工夫来欣赏你的长篇故事，人家要的是简历！简历，自然就得‘简单’，明白么？”

听了好友这番话，许家印如醍醐灌顶，一下想通了问题的关键，说道：“我说怎么回事，弄了半天原来是简历写厚了。”

2．中达锻造的日子

许家印觉得自己很笨，拉着好友的手，不无感激地说：“真是谢谢你。”兴奋地跑回去又重新准备了一份简历，缩到了两页，大致介绍了自己的经历，当然，舞钢十年仍然是最主要的内容。简历写好后又去投了十几份，果然没几天，就有三家公司愿意聘任他。

他选择了一家贸易公司，名叫中达。面试那天，许家印穿着整齐干净的衣服，面试他的是中达的老板。许家印一进门立刻感到这位老板的与众不同，因为他的眼神坚定有力，勇敢无畏。而许家印也是从领导岗位过来的，自然懂得识人之术，两人相谈甚为投机，算是一拍即合。

进入公司后，中达的老板十分倚重许家印，也十分照顾他，尤其是管理方面，更让他大展拳脚。而许家印由于舞钢十年的经验，很快便上手了。不过两者毕竟有所不同，许家印有时也会碰到问题，这时老板就会传授经验给他。久而久之，他在老板身上学到了许多管理经验，每每提到这位老板，许家印都会满怀感激。

许家印知道，刚入行的自己还不太适应市场经济的改革浪潮，缺乏相应的经验，必须帮助老板做点儿大事才能展示自己，证明自己，改变自己。

在中达干了一段后，许家印积累了一些人脉。他找到一位朋友帮忙，这个朋友也做贸易，并且有一些项目，便把一笔生意让给了许家印。获得这笔生意的许家印倍加珍惜，认真地对待每个细节。很快，通过谈判，许家印和对方做成了这笔生意，一下为公司赚了10万元。90年代的10万元不是一个小数目，他刚到深圳时身上带的是在舞钢十年辛苦积攒的2万元，此次赚到的10万元对许家印来说，更是天大的数目。但他并未做贪欲之想，将赚来的10万元尽数上交。由于是初次做生意，而且在做生意的过程中以及做生意后所表现出的品德和素质，令老板对他刮目相看。没多久，他便被提升为中达公司的办公室主任。

从这件事可以看出，许家印不贪财，有很高的处世修养。这些素养并非一朝一夕所能养成，它需要长久的磨砺和锻炼。这些素养对一个人的一生起着至关重要的作用。

时光匆匆，光阴似箭。一年弹指一挥间便过去了。一年，有时可以改变一个人的一生，有时可以催生新的梦想，有时会令苍海倾盆、银河倒泻。

而一年后的许家印，又萌发出新的想法。

3．1年收获>10年积累

大浪淘沙，适者生存。在深圳这个大熔炉里，许家印生存下来了，但若不能创新和求变，依然会被淘汰。来了一年的许家印终于要改变了，他不是墨守成规的人，他那充满动力的心，是永远不会安于现状的，他要为人生的尊严而前进。

深圳，这处代言中国改革开放的梦想之地，让许家印人生中最重大的一场巨变奏响了序曲。许家印说，自己在一家内地钢铁厂10年的积累，也没有在深圳这个大熔炉历练1年的收获多。此时，许家印的翅膀开始真正丰满起来。

许家印在几家大公司的盛情邀请下，最终和一家连锁商店的老总签了约，他“看中了它的发展前景和可提供锻炼自己的舞台”。

这让我们不由想起淮阴侯韩信遇到漂母时的故事。正是因为这样的机缘，许家印才结束了尴尬的无人问津的日子。

这家贸易公司，名叫中达。“从第一眼我就觉得遇上了好老板，我从他身上学到了很多管理公司的经验，非常非常感谢他。”若干年后回忆起第一个老板，许家印仍是充满感激。许家印果断、大气的作风也为老板所赏识，并和他成为了要好的朋友。

许家印选择这年下海，与当时的大环境有密切关系。小平南方谈话后，当年的中国出现了大规模的官员下海潮。据《中华工商时报》的统计称，1992年至少有10万党政干部经商，这批人被称为“92派”，财经界人士牛文文说，这批人有政府关系，又有知识基础，他们是中国现代企业制度的试水者，也有希望成为行业的领头羊。

这一年，各地方政府纷纷出台了扶植房地产的措施。除此以外，广州市政府还出台了《广州市房地产经纪管理暂行规定》，该规定第五条：“凡有本市户口，具有高中或相当于高中文化程度，熟悉房地产业务、法规，了解流通渠道和市场信息、作风正派，遵守国家法律、法规的人员，或离、退休干部、离职人员，热爱房地产中介工作，有法人单位推荐，均可申请充当房地产经纪人。”

当邓小平说出“步子还要再快些”的时候，李思廉和张力才刚刚开始决定合作，专门从事房地产开发；冯仑的万通才刚刚成立一周年，他还在与加入“4＋2”核心管理层的潘石屹等人一起“野蛮生长”；而王石也正是在这一年第一个发出“万科超过25%的利润就不做”的壮语。这一年对广州房地产业来说也是“大年”，杨国强刚刚在广州建成了他的第一家碧桂园，朱孟依在香港注册了合生创展。

而这一年，日后在中国房地产业掀起大风大浪的许家印，此时却刚刚下海，还未向房地产业挺进。

二 “小皇帝”虎落平川

许家印似乎每天都在尝试改变。十年舞钢的奋斗，“刚柔并济”，被人称为“小皇帝”；十年后，改革开放的大潮袭来，他放弃了处级干部的职位，只身南下寻找自己的梦想。而那时的他，还得从小小的业务员做起。每一个变革都是对从前的否定，但又都不是终点。许家印的人生似乎没有终点，他所做的都是一个新的起点。

1．只为了一次机会

在中达，许家印当上了办公室主任，这说明民营企业承认了他的价值。但许家印觉得自己在这个位置上不可能有更大的发展，他需要再一次的改变，用改变去证明。

一年后，他看准市场，瞄准机会，主动出击，建议老板跟自己熟悉的舞钢合作，在深圳注册一家新的贸易公司，由自己出任这家公司的老总。此时的他，有了深圳一年的打拼经历，而舞钢十年的奋斗，也是这位男儿辛苦积攒的经验。许家印觉得，对自己来说只欠一个机会而已。

许家印的目标很明确，争取机会为自己搭建一个平台，在这个相对独立的平台上，看看自己的潜力究竟有多大。当然，这样的选择也是有压力的。不过，压力即是动力，动力便是推力。做大事的人，任何时候都要面临各方压力。

老板爽快地同意了，毕竟这位男儿有着非同一般的潜力，这一点，自许家印前来面试的时候，他就已经知道了。

很快，中达旗下一家名为“全达”的新公司在许家印的带领下成立。不过，许家印虽然名义上是老总，实际上这只是一个称号。公司注册后，老板由于考虑到自身利益，便没再出一分钱。

俗话说：在家靠父母，在外靠朋友。这时的许家印仍不是很富裕，而刚成立的公司还需要资金。这时他那广泛的人际关系再次发挥了作用。他有个好友手头宽裕，许家印找了个机会请他喝酒，直截了当地把意思说明了。那哥们也爽快，一听许家印想借点儿钱周转，立刻同意，第二天便把10万元借给了许家印。

许家印将借来的10万元抽出一部分买了桌椅，在报上登了招了招贤纳士的广告。第一次创业就这样开始了。

这时许家印的正式头衔是全达公司的总经理兼中达公司的办公室主任。有了这个平台，他那向上的劲头更足了。认真、细心地做每一笔业务，使全达的业务蒸蒸日上。许家印似乎天生是个公关奇才，用巧舌如簧形容他的口才一点儿也不过分，说服本领之强，真能令风云变色。

许家印善长酒场交际。中国人素有酒场谈生意的传统，这就给他提供了表现才华的场合。他每次和客户喝酒，都会用他那神奇的说服本领，说得对方连连点头。为此，客户都会竖起大拇指夸他：“许家印应酬还真有一套。”

2008年恒大陷入危机，人们看到了他如何凭借出色的应酬能力，在资本市场筹集到巨额资金，帮助恒大走出因上市暂停造成的资金缺口泥潭。当时，许家印前来中达面试，老板已经看出，这个人绝非池中之物，迟早会翱翔天际的。

在深圳的那几年，许家印彻底放弃了在舞钢时期做领导的锐利与骄傲，放低身段从头开始。许家印说：“当初在三家公司中选择了中达，最重要的是喜欢和当时的老板一起共事。”许家印认为从这位老板身上能学到很多东西，事实证明，他确实学到了自己想要的东西。在舞钢，他是管理几百人的领导；而在中达，他是个对小姑娘小伙子都喊师傅的小业务员。

一位跟他共过事的老同事说：“那时的许家印，嘴巴很甜，开口就叫师傅，也很谦虚。”这个形象不仅与日后地产“枭雄”的名号不符，也与他早年在舞钢时“小皇帝”的形象大相径庭。社会改造人的力量可真是强大。

由于中达老板心存顾虑，全达公司的好景不长，一年后终因资金、人员以及各方面原因，关闭了。许家印的第一次创业以失败告终。

商海沉浮，大起大落，饱尝了咸涩滋味的许家印对商场中的人情世故深有感触。而“虎落平川”的他，心情灰暗沉重，一如那广东绵绵的阴雨。

这次创业失败，对已步入社会10多年的许家印打击很大。成功的梦一度很接近，但又像海平线一样遥不可及。难道自己真的不适合创业当老板吗？许家印反复质疑自己。接下来该何去何从呢？就此放弃还是继续奋发？甘于沉沦还是跌倒爬起？

无论如何选择，生活都不会因此而停下前进的脚步。

2．男人和丈夫的角色

那段时间，作为一个男人和丈夫，许家印并没有骄傲的资本。初做业务员的时候，他在朋友家的走廊住了3个月。后来当了办公室负责人，条件有所改善，公司里一间不用的厨房成了他的卧室。不过房间太小，床放好后，门就再也闭不上了。一年四季，许家印就住在这间敞开门的“卧室”里。

直到1993年，许家印已是深圳全达的老总，他还被迫跟妻子两地分居。后来看不过的中达老板说：“一两年分居怎么行，公司出钱，你去租套房吧”。

于是，许家印就跟人合租了个两室两厅。合租的人住一间，许家印和太太以及2个儿子，还有岳母、父亲、朋友，一共7口人住在剩下的厅室。房子里只有合租人的那间卧室有空调，许家印的儿子怕热，夏天就躺在合租人门口的地上“沾沾冷气”，口里嚷着“这里凉快”。

这些经历，许家印并不愿对外人多提起。不过，也正是这些苦涩岁月，为他在首富之后的简单生活做了最真实的注脚。

1994年，中达集团组建广州鹏达实业有限公司。原来中达集团想派许家印去长春做老总，但许家印深思熟虑之后，提出自己到广州“开疆扩土”的建议，得到了认可。洞察力极强的许家印意识到广东经济的快速发展一定会带动当地房地产行业的红火，胸怀大志的他决意在房地产界打拼一番。许家印认为，自己对不同行业的前景一直有准确的前瞻性，就像当年他在好几家公司中选中中达集团一样。这一次，许家印仍然相信自己的判断。

1994年，是许家印到深圳后的第3个年头，他终于写下了他人生转折前的重要伏笔——来到广州，涉水刚刚兴起的房地产业。

三 地产江湖初试水

二次创业的许家印在广州搞的第一个房地产项目，名叫“珠岛花园”。他出人意料地另辟蹊径，主打“小面积、低价格”策略，还未发售就轰动市场，首期项目很快脱销，迅速成为广州房地产市场的一匹黑马。至此，广州的房地产业便打上了许家印的烙印。而操盘这一项目留传下来的“六个‘当年’”，也让业内人士对许家印刮目相看。许家印自己则回忆说，当年自己“连什么是容积率都不懂，就这么边学边干起来了”。

1．应酬：能力还是爱好

许家印交际能力强的长处，到了深圳以后让他如鱼得水。他当时的一位同事说：“交际能力真是没见过他这么厉害的，有种韧性，很注重技巧。”

有银行界金融界的朋友说，许家印当初成立全达的时候，很多银行的领导就把他的能力看出来了，说不在他老板之下，某些方面甚至还比他老板强。有的公司越做越萎缩，他的就越做越大，直到做出在港市值最大的内地民营房地产公司。

这是种能力，还是种爱好。有人说：“他仅仅是喜欢应酬而已，喜欢把工作寓于生活中。”许家印当时的老板也喜欢应酬，说过“要把自己系在银行行长的鞋带上，他去哪就跟着去哪，不能浪费一个晚上。”

许家印和邓凡、李钢（后为恒大集团董事局副主席、常务副总裁）三人，也经常被老板带出去应酬，天长日久，几个人觉得太累了，因为应酬完了还要上班。于是几位高层就开始轮流请假了。老板说：“你们这些小动作我早就看出来了，但是我懒得说你们。”

老板不找他们的时候，他们自己也喜欢玩。但有时候老板临时找他们，就容易“露馅”。邓凡曾讲了这样一段趣事：

“每次去玩都要两个小时，还是砂石路，晚上去，两三点钟回来。有一次，我们去玩，因为当时都没有配车，就借了我们下面一个老总的车。1993年还没手机，还是数字的寻呼机。结果老板就寻呼过来了，说晚上要开会。我跟李钢先收到的，一看，完了，就先开车回来了。等我们走了以后，许家印的寻呼机也响了，他没车啊，出租也打不到，也不敢复机。我第一个回复电话，老板问是不是跟李钢、许家印在一起，我说没有。李钢找了个电话亭打电话，也说不在一起。老板就问，许家印呢？我就说不知道。老板再问怎么不复机呢？我就说搞不清楚，呵呵。到了公司，许家印那边急得要命，又不敢复，老板就骂他，说，许家印到底干吗去了？我说可能没电了。老板说谁的都可以没电，他的怎么能没电呢？哈哈。我们开完会，一点多钟了，又去接他回来，又一个多小时。”

把玩和应酬很好地融合在一起，这可以说是许家印的一个特点。

成立恒大的时候，许家印就把应酬这个爱好改成开会了。每个星期有三四天开会到凌晨，第二天还要准时打卡上班，几个高层每天可以稍晚一点，但不得晚于十点钟。许家印说：“考虑到你们忙得比较晚，这算是人性化的待遇。”

虽然对员工上班时间要求很严格，许家印给员工的待遇却很优厚。在深圳管理全达期间，他重新界定了“双薪”定义。每个月发工资，到年底再发十二个月工资，这是许家印式的“双薪”，其实就等于每个月发两份工资。

于是大老板就不高兴了，但是许家印却坚持自己的做法，而且是针对全体员工，不是个别领导。另外，他下面的中层干部住的地方全都配家用电器，家具、空调等样样不缺，还雇佣清洁工搞卫生。“中层干部很幸福啊，埋头苦干就对了。”

“就是投入产出比他算得很清楚。给你十万，要为他产出一百万的利润。对许家印来说，赢利真的是很重要的，这对任何一个企业家来说都很重要，做什么事都要取得利润，也说明他是一个成功的商人。”邓凡说。

2．机会总在低潮时

1994年，中达贸易公司的老板派许家印去长春分公司做老总。此时的中达已今非昔比，无论是规模还是气势，都发生了巨大变化，俨然一个大公司的气象。许家印作为中达的一员大将，凭他的本领，用不了多久长春的公司必然会有大的起色，况且资金方面不用他操心。但许家印不想到东北老工业基地去，觉得那里商业气息不浓。

许家印不愿意去，中达的老板也不好为难，于是派他去广州做房地产项目。广州，这个毗邻深圳的南方繁华都市，充满了机遇与挑战。许家印之所以选择广州，还有一个原因。

许家印刚到深圳时，公司安排他跟着一位姓邓的师傅出差到广州做贸易。由于不熟悉路，两人打了辆车。这时的许家印虽到而立之年，但之前由于家境贫寒很少坐过小汽车。第一次坐小车，心情异常激动，他用手轻轻抚摸车窗和安全带，内心抑制不住兴奋、喜悦和激动。

每个人第一次做某事时，心情都会有些激动，第一件事往往对人有着深刻的影响。第一次坐小车的许家印，心中突然对广州生出一种特别的感觉，以至于到了宾馆后，心情久久不能平静。心想如果自己拥有这样一辆小车，开在广州的大街上，该有多好。

除了对广州感觉好，许家印还看中了广州的市场。1992年，中共十四大确定了市场经济的方针，当时许家印对市场还不是特别敏感，但由于在深圳待了两年，作为一个从计划经济体制过来的人，他已对“市场经济”这个词有了深刻的认识。而选择去广州，也正是基于这一点。此时公司在广州的市场尚是空白，打天下当然得去空白的地方，这是许家印的一贯作风。

如同深圳，广州在改革开放初期是得了风气之先，国内的第一批商品房就诞生在这里。

1978年，广州人均居住面积在两平方米以下的达到两万户以上（当时广州仅几十万户）。三代同房的住房困难户相当普遍，有报道曾举过一个极端的例子：当时东川路上有一户人家更是“三代同床”，在仅能摆下一张床的几平方米房子内住了一家三代六口人，架起两层阁楼，老人家睡底层，儿子媳妇睡中层，小孩睡最上面。

1979年12月21日，由香港著名建筑设计师李允鉌主持设计的东湖新村正式动工，开始了广州房地产市场的破冰之旅。据穗港双方的合同，六万平方米的东湖新村开发项目，由广州方面提供土地，港方提供开发资金，其中两万平方米由港方在香港发售，售价约为每平方米2500港元（当时100港元约兑换30元人民币），另有近两万平方米分配给东山区的拆迁户，剩下的两万多平方米在国内市场发售，售价为每平方米700元人民币。

东湖新村，由此成为国内第一批商品房。

1980年11月，东湖新村首期一至五栋封顶，这些房子全部交给港方，当天香港有十三家媒体来广州采访，轰动羊城。早在开发之初，这些房子在香港就已被抢购一空，这些购房的香港人在广州都有亲属，有人希望在广州置业解决亲人的住房问题，也有人希望在广州买房做生意。有一位香港同胞一口气买了十套房，全部送给广州的亲戚居住。

多年以后，这里诞生了富力、合生创展、碧桂园、雅居乐这四家实力雄厚的房地产公司，他们与恒大一起，被称为“华南五虎”。

到深圳的第三个年头，也就是1994年的国庆，许家印带着一个司机，一个出纳，还有两个员工，算上自己，共五人，迎着秋日的萧瑟、冷清，写下了他人生转折前的重要伏笔——到广州涉水刚刚兴起的房地产业。许家印不知道这将改变自己一生的命运。

五个人从深圳来到陌生的广州，就像众多来广州打拼的异乡人一样。初到广州的他，心情难免有几分生疏与迷茫，放目四望，尽是高楼大厦。而自己从处级干部辞职，又从业务员做起；从办公室主任辞职，又从“老总”跌落。这一切都那么戏剧化。

值得一提的是当时许家印并不懂得如何开发房地产，就是这样的一个团队来到广州，想做地产项目，现在听起来，真有点儿天方夜谭。

许家印在广州的第一个落脚点是“物美价廉”的城中村。城中村里的这间房子，密不透风，一年四季难得见上阳光，潮湿、嘈杂。白天做办公室，晚上就是5人的住所。办公室的环境实在难登大雅之堂，可想而知，这家位于城中村的微型公司，生意自然好不到哪儿去。没生意，当然就没利润。

初到广州的许家印，再次陷入了困境。他心情焦虑，饭菜难咽，寝食不安，颇有被流放的感觉。更要命的是，他36岁了，但囊中依然空空，无论如何也看不出他能成为未来的首富。

但幸运之神总会眷顾他。每次陷入低潮时，总会有奇迹出现，助他渡过难关。

如果用命理学来解释，在“江湖”上大有作为的人，都有贵人在冥冥中关注、保护他们。不过，天道酬勤，得道多助。逆境中的人，关键还要靠自己，越困难越要看到希望。内因是事物变化的根本，一个人若要度过困难与逆境，还得靠自己。许家印就是一个通过借助外因来推动内因变化的人。

3．房地产：广州首秀

一个偶然的机会，许家印通过相关渠道，收购了一家公司，微型公司的规模得以扩大。同时，这五人团队还获得了一个名为珠岛花园的地产项目。这是一块偏僻的、没人要的地块，然而正是这个地块改变了许家印的命运。这个项目对许家印乃至恒大的开发以及营销风格的影响至深，许家印人生中的第一次飞跃就这样开始了。

而这一次，迎接他的是更严峻的挑战。公司没有资金、项目，他们就四处贴广告，找客户，拉贷款。自己住的地方实在寒酸，就找了个星级酒店，开了个套房，在里面约见各路合作方。幸运之神似乎总能眷顾许家印，每每在他陷入低潮之时，总会有贵人帮他渡过难关。

许家印很快展现了惊人的房地产运作、开发和管理能力。他负责的珠岛花园项目，当年就盖完了多达108枚的公章，办齐了所有的报检手续。当时，广州楼市盛行的是大户型，一栋楼都是三房，只有拐角的地方才会做小面积。

大户型自然好，但对经济不宽裕的人来说购买不起。许家印瞄准这个机遇，大力发展小户型住房。珠岛花园第一期的几百套房子全是小户型，结果被抢购一空。巨大的利润让中达的老板喜不自胜，而许家印的大名也凭此在广州楼市轰动一时。

这在当时以大户型为主流的广州楼市引起震动。几百套房子半天时间就被一抢而空，“珠岛花园”迅速成为广州房地产市场最黑的一匹黑马。

凭借珠岛花园“当年开工，当年销售，当年销罄”的业绩，许家印由此一举成名。可以说，珠岛花园是许家印和恒大地产集团的起点。

尽管当时许家印还是职业经理人，珠岛花园这个项目的运作过程，已经开始打上许家印的烙印。“当年开工，当年销售，当年售……”等“八个当年”令快速有效的执行力在珠岛花园项目中被发挥得淋漓尽致。事实上，恒大地产集团开发的第一个项目金碧花园和其后的诸多楼盘，至今仍有着当年珠岛花园的营销、设计痕迹。

其实，在珠岛项目之前，许家印并没有接触过房地产。这个逆当时大户型之潮流的项目，被视为许家印和他的恒大帝国的真正起点。

这时候，许家印的个人性格也日益成熟。中达时期的老同事邓凡说：“许家印是个乐观派，不会说‘这个不行啊’之类的话，不会放弃。天塌下来的感觉他不会有，什么事都挺得住，抗压能力很强，而且越压越强。”

从一个“雷人”细节中，也能看得出许家印难以以常理揣测的性格。许家印去了广州后，邓凡偶尔出差过去，许家印跟他说：“我再忙，哪怕跟再大的领导吃饭，也会在旁边安排个房间，跟你喝个酒。”有时候一帮人在陪，许家印就拉邓凡过去，介绍说：“这是邓凡，我最好的哥们儿，你们每个人都要给他敬酒啊！”

“那架势要把我灌醉嘛！他吓唬说，你如果不喝呢，这酒就从你头上倒下去。这不是玩笑，他真的敢啊，说到做到的强人！”邓凡说。

人生的创业终于成功了，许家印心中洋溢着喜悦。但他永远都不会安于现状，就在珠岛花园第二期即将大卖时，他再次选择了离开。

这是一个让人惊异的决定，许家印为何在走向成功的时候选择离开中达呢？再一次选择离开的许家印，又将何去何从？他的命运是跌入深谷还是再攀高峰呢？

四 赚2亿只能取3000

在地产业取得成功后的许家印，内心却再次不安定起来。一日，他与自己的老板做了一次改变自己命运的深谈。“人是有价值的，什么样的人、什么样的水平、什么样的贡献，就一定要有什么样的待遇。不然，从管理上来说，是留不住人的。”这一次让许家印选择离开的原因，很大程度上在于他那养家都显不足的3000元薪水。

然而，虽然要离开，许家印的内心仍然感激老板的知遇之恩，他们的谈话极为坦诚。

1．儿子-丈夫-父亲。

时光流转到1997年。从1992年南下寻梦到现在，许家印在商海已经闯荡五年了。五年对一个人来说，可以改变很多，也可以定格很多。

1997年，对中国来说是具有特殊意义的。这一年，香港回归；这一年，亚洲金融风暴全面爆发。金融大亨索罗斯击跨泰铢后，又转头攻击香港金融体系，整个亚洲都被他搅得鸡飞狗跳。在金融风暴的影响下，中国的企业界也是风雨之声，企业英雄们集体溃败。如史玉柱败走珠海，山东的姬长孔身陷绝境，几个冲击“世界五百强”的种子选手也齐齐败下阵来。只有丁磊、王志东和张朝阳几个年轻人开创的“互联网元年”，给人一丝希望。

这个经济风雨飘摇的一年，对许家印来说，也是具有重大意义的一年。

5月1日，许家印与中达老板做了一次改变自己命运的深谈。人说吃水不忘挖井人，他虽然要离开，但内心仍然感激老板的知遇之恩，话也说得极为坦诚：“人是有价值的，什么样的人、什么样的水平、什么样的贡献，就一定要有什么样的待遇。不然，从管理上来说，是留不住人的。”

广州中达几乎是白手起家，珠岛花园一个项目就为中达净赚2亿多。但许家印的月薪才3000多元，一家人还是住在广东一间破旧的小房子里。他后来回忆说：“假如一个月给他10万或20万，自己可能就不会去想创业了。因为创业有风险，也很艰难。但3000多元的工资养家都困难，怎么继续干下去？从这番话可以看出，许家印是因为自身价值没有实现而离开的。”

许家印是一个很顾家的人。对于亲人，他觉得亏欠很多。作为一个男人，他没有给家人足够的财富，也就没有骄傲的资本。

每每回忆起往事，许家印都会眼含泪花，他是如此地深爱自己的妻子，可亏欠妻子太多，最终，在恒大上市的时候他弥补了一切。妻子杨惠英也成了亿万富姐。

多年后，许家还发生了一件关于“租房”的故事。这时许家印已腰缠万贯、今非昔比了。但他仍一如既往地继承着父亲的朴实、简单，并没有像大多数人一样奢侈浪费。他时刻记住自己是农村来的，是白手起家的，由于上苍的眷顾，命运才会发生变化。

在香港打工的大儿子，在市中心租了个房子，一个月2万港币。2万港币按现在的汇率折合人民币是17000元。每个月17000元的房租，在内地来说确实不是小数目。但在香港CBD已属低廉价位。即使这样，许家印的妻子也觉得太贵，斥责儿子立即退掉。许家印的大儿子至今仍记得母亲当时斥责自己的话：“2万块一个月，你自己才赚多少？”

任何白手起家的人物，若没有经历过人世的艰辛，便不会有惊天动地的成就。苦难是一本书，只要你认真看它，便会发现其中蕴含了许多真理，有了这些真理，你的人生将会改变。因为你已经经历了最艰辛的时期，那么剩下的便是往幸福的路上攀登。

也正是这些原因，许家印决定自己创业。

2．不惑男人的历练

1997年，许家印39岁，即将步入中年，也是他心智最为成熟、精力最为充沛的时候。

许家印决定不再为人打工，他又一次选择了离开。他告别了中达和全达，告别了给他带来成功的珠岛花园。他要自己去闯，自己去干，实现自己的价值。

1992年到1997年，是许家印腾飞前的漫长准备期中的关键阶段。尽管在舞钢，他积聚的企业管理能力得到了释放和提升，但真正历练成为一个商人，却是在这五年。正如他自己所说，在一家内地钢铁厂10年的积累，也没有在深圳这个大熔炉历练1年的收获多。

临走时，许家印再次向老板提出了自己的观点：一个人的价值，应该体现在他的能力、水平和贡献上。这句话似乎用在所有有能力的人身上都合适。人活着的目的是为了实现自身价值，倘若一个人的价值在他所做的事情上不能有所体现，要么是没有能力，要么是没有释放。人才，是通过他所创造的价值体现出来的，价值在能力中展现，能力在做事的水平上被发觉。

这一席话，说得老板若有所思。

许家印离开深圳时，为老板赚了两个多亿。他通过事实来证明，其能力和水平都出类拔萃，但价值与报酬却不成正比。

一个题外话是，多年以后，或许是缺乏许家印式的严格管理，珠岛花园后面几期项目遭遇到了不少风波。彼时，恒大老板许家印新开拓的房地产事业早已一飞冲天。

但还有一个很有意思的细节：许家印辞职之后，他的那位老板就开始对高层实行年薪制，五十万起步。也许是许家印的离开对他产生了极大的触动。

蛟龙脱海，对许家印来说，何尝不是好事？

对这位老板，许家印一直心怀感激。“老板也是不错的，每一年我都去看他，非常感激他。也要感谢改革开放这种机会，没有机会不行的，再就是感谢老板，学了很多东西，这个是创业的基础。”大国有企业有它运作的模式，但到了民营企业，在深圳这样一个改革开放前沿的城市，他学到了更市场化的企业基本功。

许家印的个性和价值观，在他第一次跳槽的时候已有体现。在舞钢十年，当了七年车间主任，最后遇到了发展机会，他选择了离开。反思现在的70后80后跳槽，已经大失本色了，他们跳得太过频繁，已经失去了意义。

跳槽是为了让自己的能力得到更大的发展，更好地实现自身价值，能用实力证明自己，这样的跳槽当然有意义。但若仅为了更舒适的条件或待遇，这样跳来跳去，依然只会在一个平台上打转。

许家印在中达历练之后，经商更有风格了，也更具备了一个商人的特质。与他共事几年的邓凡总结了许家印几个鲜明的个性特点：第一是不达目的誓不罢休；第二是完美主义；第三是结果导向；第四是决断力。许家印的个性中有执著的一面，也有通融的一面；有追求完美的一面，也有倔强的一面；有决断的一面，也有柔和的一面。只要认定了一个方向，他就会一直坚持下去，直到把事情做好，令自己满意。值得一提的是，许家印的过人之处在于他决断的能力，他总能察觉到危险和关键所在，这让他多次在险境中成功逃脱。

此外，许家印敢于冒险，敢于放手去干。这一点和以前国美电器的总裁黄光裕的行事方式雷同，黄光裕用两段经典的话，来讲他的从商心得。一是有三分把握就做。他说：“我做事的习惯，方向一旦明确，我就去做。而且我是要求速度的，我不会花三个月来谋划，把规划书的标点符号都改了，然后再去做这件事情，我不会。我是边实施边修正，中途放弃的事不能说一次没有，但在重要的事情上要让我放弃很难。”二是一有机会就出击。他说：“有些人创业是为了挣钱，有些人可能是为了做一番事业。但无论如何，都要尽可能做大，一有机会就出击，我属于这一种。”

而1997年，许家印已经完成了他的人生历练。

3．出走恰在黄金时

从技术到管理，从国企到民营，中原的文化底蕴与岭南的商业内涵碰撞，产生了火花，结晶就是典型的“许氏做事风格”的形成。目标执着，不失谋略；偶尔高调，不失务实；熟谙规则，又不按常理出牌；不鸣则已，一鸣惊人。

许家印房地产之作初秀成功，决定再次出走时，正巧是中国第四次房改的关键时间点。

1997年10月，刚接任建设部党组书记两个月的俞正声，召集了国家计委、国家体改委、财政部、人民银行、税务总局等有关部门的分管负责人开会，传达了朱镕基副总理的房改意见。经商议，决定从各部委抽调得力人员，集中进行政策研究，尽快形成向国务院的汇报材料。

很快，一个近四十人的工作班子成立了，在俞正声的直接指挥下，分八个小组对列出的专题进行研究测算，主题包括停止福利分房、推进住房分配货币化、开放住房二级市场、住房政策与房价控制、经济适用住房、消化空置房政策措施、住宅建设对经济的拉动等。

这个班子到北戴河召开讨论会，很多对房地产业影响深远的决策，在这次会议上被提了出来，房地产业被正式提升为国家的支柱产业。

这一年对大多数内地的房地产开发商来说，却极为难熬。

在任志强的记忆里，1997年的房地产行业是晦明不定、半死不活的状态。任志强回忆当年时这样写道：“由于当时的市场是以住房购买后实物分配为主，限制了国企与财政的建房资金投入，实际就是限制了市场的需求，因此1996年全行业出现了大量亏损。与全国的经济出现紧缩现象一样，1997年全国的房地产开发行业出现了全面的亏损现象，宏观调控已使市场几乎丧失了生命力。”

11月，朱镕基为京九铁路通车剪彩，顺便来到深圳进行企业调研，听取企业汇报。时值亚洲金融风暴肆行，他特别叮嘱深圳市委负责同志，多找几家房地产企业。万科地产的王石在这样的背景下见到了朱镕基。

下面这场对话的细节，被媒体反复引用——

“我认为，两三年内，住宅行业成不了支柱产业，理由有四……”王石说。

朱镕基沉吟不语。

王石大胆地问：“不知道朱总理怎么看住宅市场？”

片刻沉默后，总理反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”

“不能。”

“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”

“不能。”

“消费信贷放开，还不行？”

感觉到总理如此认真，王石字斟句酌：“两年内不行。”

“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。

“既然总理说行，就一定能行。”王石回答。

全场一片笑声。

据说，王石还给朱镕基讲了一个后来流传甚广的故事：

有两个老太太在天堂里相遇了，一个来自中国，一个来自美国。中国老太太说：“我攒了一辈子钱，终于在临死前买了一套大房子，可刚搬进去，就上天堂了。”美国老太太说：“我住了三十年的大房子，在上天堂以前终于还清了全部贷款。”

贷款，是启动房地产业的关键一环。在王石和朱镕基对话后的第二年，中国购房人可以从银行贷款，做美国的老太太了。

朱镕基说到做到。1998年，中国启动了一场影响国内经济十年并一直持续下去的改革。从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的“福利分房制度”寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为城市住房建设的主题词。

3月19日，在“两会”闭幕后举行的中外记者见面会上，当有记者问及住房制度的改革时，朱镕基做了如下答复：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。整个房改已酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”

7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知的下发成就了真正意义上的中国房地产市场。

这份后来被看做房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”为核心的住房制度改革，从而确立了商品房的市场主体地位。从这一天起，历经整整十个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革。

房地产业赶上了“千年等一回”的黄金时代。

在这十年中，房地产一直是拉动经济成长的火车头，也成了最具暴利气质的行业。有商业头脑的企业家强烈地感受到其中巨大的市场需求和这个千载难逢的机会，一大批专门从事住宅建设和经营的房地产企业应运而生。1980年以前，北京市所有房屋建设都归当时名为“北京市建委统建办公室”的机构负责。1980年9月，北京市政府在这个机构的基础上成立了一家名为“北京市城市建设开发总公司”的企业，该企业即北京城市开发集团的前身。“这是北京以至全国第一家房地产开发企业。”1992年以前成立的房地产公司有39家，1992年到1993年之间成立的有204家，1994年到1998年成立的有340家。到2001年底，北京已经有985家房地产开发公司。

那是房地产商掘金最迅速的年头，谁都想在这华美的筵席中捞最后一桶金。

众多的房地产财富神话在1998年开始轰轰烈烈地上演，可以说此后的十年，是让房地产开发商连做梦都笑出声的年代。房地产界是孕育中国富豪最多的一个领域，这并非戏言。2003年《福布斯》“中国内地百名富豪榜”上，以房地产为业务的亿万富豪达三十五人之多。

许家印决定离开中达，执意开始恒大帝国的起点，也恰在此时。

第六章  恒大横空出世

有人说，王石当年带领万科的一小步，是中国房地产业的一大步。与王石创建万科相比，许家印创建恒大可称得上是“末班生”。多年后，许家印话当年：“人的进步往往是从心理的进步开始的，人的落伍往往是心态的落伍，人与人的差距往往是心态的差距。一个人不如人，往往是心理不如人，信心不如人，目标不如人。”

许家印只想一点：机会不抓住，过去了就过去了。

一 多快好省走捷路

1997年，从中达离开的许家印在广州注册了恒大地产。按公开的资料解释，所谓“恒大”，寓意为“志存恒远，鼎成大业”。至此，许家印人生中最后一次“出走”算是落幕了，第三次创业正式开始。从此，他的成败都将跟名为“恒大”的公司紧紧地绑在一起。

由于有了前两次创业的经验与教训，初创恒大地产时，“用最少的钱拿更多的地”，走“多快好省”的道路被许家印定为基本战略。

1．云谲波诡的房地产

许家印初涉房地产业的那几年，正是中国房地产业进入调整期的关键时刻。

1993年，国家开始对房地产市场进行大规模的清理和整顿。6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产上市，全面控制银行资金进入房地产业。第二天，国务院发布十六条强力调控措施，房地产陷入了“万劫不复之境地”。

这次调控的遗产，是给海南留下了占全国10%的积压商品房。海南参与过房地产交易的五千多家企业中，只有几十家实现了胜利大逃亡。

作家叶永烈说，海南岛流传着一句话：如果从树上掉下一个椰子，打着三个人，其中必定有一个是房地产商。几乎一语成谶，椰子真的狠狠地打在了房地产商的头上——有人痛得逃亡，有人痛得跳楼。

在北海，众多烂尾楼被戏称为“泡沫经济的博物馆”，很多别墅摇身一变成为养猪场，沦为国人茶余饭后的谈资。

位于广东省顺德碧江之畔、桂山之侧的碧桂园——这个号称面积最大的烂尾楼盘工地，如同当时广东境内上百个花园别墅楼盘一样，处于“死火”状态。4000户只卖出几户，成了烂尾楼。

不过到了次年，对房地产有着巨大影响的“房改”再次启动了。1994年7月18日，国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中，指出房改的根本目标是实现住房商品化、社会化。这个决定再次启动了城镇住房制度改革之路。“房改房”的概念提出，私房可以上市买卖，公房开始退居幕后。

也就是在两个多月后，许家印到了广州，正式进入了房地产业。

这又是一个房地产企业集中诞生的时间段。1993年，积累了第一桶金的张力邀请香港的李思廉投身房地产业，投资两千万组建了广州天力地产有限公司，也就是日后的富力。此外，陈劲松的世联地产、陈华的京基地产、吴亚军的龙湖地产、张宝全的今典集团、潘石屹的SOHO中国、孙宏斌的顺德地产，这些著名的民营房地产企业，都是在这段市场不景气阶段发展起来的。

与他们不同的是，许家印还没开始自己创业，他仍然是一个打工仔。他真正思考去留，还在三年之后。

1997年，许家印在广州注册了恒大地产，他人生中的第三次创业就这样开始了。这一次，由于有了前两次创业的经验与教训，便顺手许多。初创恒大地产时，许家印就认为“用最少的钱拿更多的地，发展的时间会持续更长”，走“多快好省”的道路。

2．志存恒远，鼎成大业

许家印把恒大的第一个项目锁定在海珠区广州工业大道的原农药厂地块上。

现在的工业大道地块，由于时代的迅速发展和房地产商的投资以及大力兴建，已经小区云集，房价过万。来这里买房的人一般手头都比较宽裕。然而在十多年前，你绝对想不到这里还是工厂林立、污染严重、市政配套设施极为落后的远郊。但即便这样一个地方，由于其特殊的地理位置，首付仍然需要500万。而这时的恒大由于刚建立，最多能从银行贷款300万，而且这300万还不一定能拿到。面对这样的状况，“嗷嗷待哺”的恒大将何去何从？许家印又会作何打算？

俗话说“万事开头难”，恒大初期的创业着实很艰辛。而从未放弃过的许家印再次面临困境，他相信事在人为，天生我材必有用。这时他那张“巧舌如簧”的嘴再次发挥了作用。他通过熟人请了银行几位领导吃饭，席上，他硬是凭着他那超凡的商务谈判技能，详细描绘了恒大的宏伟蓝图，也详细描述了付款细节。当然，纸上谈兵和实战是不一样的。此时的许家印是描绘的天才，在他的口中，恒大的发展前景光明，银行贷款的利润划算。许家印将几人带到实地，通过详细考察和具体策划，几位领导开始皱眉。许家印见状又是一通描述，他那天生的谈判技能说得几人连连点头，最后终于同意贷款给他。

300万贷款到手，许家印又融了一些资金，差不多可以开始了，立即着手并复制珠岛花园的小户型模式，薄利多销，快速回笼资金。其实房子大小都有利弊，这就像双刃剑，用得对了，自然就有利；若用得不对，又会产生弊端。许家印瞄准市场，看准机遇，通过贷款将污染严重的工业区开发出住宅区，又通过“反其道行之”的方法将房子建成小户型，每户都以较低的价格售出。他的观念是“宁可少赚，务求多销”，通过薄利多销迅速回笼资金。

1997年6月8日，金碧花园破土动工，按照风水易经的解释，这一天乃是大吉之日。

许家印之所以选择找一个无人看中的地块，显示出他敢于放手去做的精神。放手去做，正是一个商人必备的品质。畏首畏尾的人在机遇面前也把握不住，许家印的成功不是偶然的。

没有钱，又想做大事业，应该怎么做？许家印在回忆该运作过程时说道：

“农药厂是工商银行下面一个企业买去的，搞房地产开发，他们感觉到会不会有风险，就推掉了，后来我们就接手了。这是我们第一个项目、第一桶金啊。买的时候我的思维很清晰，你是一个没钱又要做大事业的人，怎么办呢？”

“唯一的方法就是不压价，只压付款方式。这块地是十一万平方米，一下子也拆不完，就是分期，十一万分了三个项目谈的，第一个就是4.7万，就没有多少钱了，一个多亿。最后是谈分期付款，因为我是没钱的嘛，只有靠分期付款来解决运营问题。价格要多少钱一平方米，一分钱没有压，但是分期，压力小一点，谈到就是首期付五百万。”

“就找到银行贷款，贷了六百万，付了五百万，剩下的是公司的运营钱。施工单位代资，代到五成。当时不像现在有要求，要达到三分之二才能卖楼，所以我们到了第一层就开始发售，以小面积低价格，半天卖完了八千万，首期。半天，八千万回来了。”

这就是一场典型的“快进快出”的资本战役！许家印个人的胆识、判断力、谈判技能，在金碧花园的运作过程中袒露无遗。

许家印本人也感叹，金碧花园的启动，对他来说是一个难得的机遇。“现在是不可能了，门槛那么高，银行贷款也贷不了。价格是次要的，但是付款方式是最重要的，因为起步创业的时候没钱嘛，而且新企业跟银行贷很多钱也是不可能的。当时就是速度快，所以金碧花园就是这样起来了，接下来就滚动发展。”

两个月后的8月8日，一个非常吉利的日子，金碧花园正式公开发售，开盘定价为2500元/平方米。这个价位对于属于广州老城区的海珠楼盘而言，十分具有诱惑力。当天上午，首期的323套住宅全部卖完，一共回款8000多万元。恒大声名大噪。当时的恒大刚创建，许家印身无分文，谁也想不到短短数月他便能“翻云覆雨”，世事难料由此可见一斑。

金碧花园第二期开发的时候，现金充沛的恒大开始注重环境和配套设施，该建设的都建设齐，房子周围的环境也大大改善了。环境好售价自然就高，第二期的售价便涨到3500元/平方米。金碧花园这次售价虽然高了点儿，但条件大大改善，前来看房、买房的人依然不少，房子又很快一售而空。

作为恒大地产的首个楼盘，金碧花园创造了广州乃至整个中国地产史上的一个奇迹：当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益。两年前，还在给别人打工的许家印操作的第一个楼盘——珠岛花园就创过当年盖完108枚公章、当年办齐所有报建手续等“六个当年”记录。而金碧花园以300万的起步贷款资金，在短短两个月之内建成楼盘，又在短短数日之内将房子尽售一空，以300万的贷款净赚上亿。金碧花园创造了地产史上的奇迹，而许家印的大名也一飞冲天，在地产江湖上越来越响亮。传奇人物的颠簸与执著，终于有了归宿。

珠岛花园是恒大地产的起点，金碧花园之后的诸多楼盘，至今仍有当年珠岛花园的营销和设计痕迹。

3．金碧：铸就第一桶金。

春去秋来，岁月如流，一晃到了1998年6月23日。这天，广州首次国有土地拍卖会人头攒动，原农药厂周边的5.3万平方米的土地使用权在会上拍卖。既然是拍卖，谁出的价格高就卖给谁。拍卖底价一出，有的企业马上给出了3000万，立马有人抬到5000万，接着步步抬升，6000万、7000万、9000万、1亿。最后居然竞拍到1亿3400万的高价，出这价的便是许家印的恒大地产，恒大以1.34亿的价格竞拍到原农药厂的土地使用权。这在常人看来难免有些吃亏，但许家印自有他的想法。而这之前恒大还进行过几次征地，算来这是第五次。五次征地，实现了金碧花园占地52万平方米的发展目标。

金碧花园首期销售额8000多万，彻底解决了恒大现金流的问题。金碧花园的成功售出是恒大成功的关键一步。宝地出富贵，许家印选择金碧花园，无疑选到了宝地。不过地方再好，关键在人，倘若不是许家印有眼光和胆识，也不会取得如此显赫的成绩。所以，人的成功不是偶然的，而是长时间磨练的结果。

许家印在总结金碧花园的成功时说，金碧花园的实践让他明白，无论做何事，企业运作最重要的问题都是现金流，尤其是在刚起步阶段。如果没有现金流，企业的运作基本不可能。俗话说，钱不是万能的，但没钱是万万不能的。对一个企业来说，倘若资金周转不灵，则会业务丧失或企业倒闭。

许家印重视现金流的程度与其他企业家如出一辙。纵观国内外，卓越的企业家都高度重视现金流，确保有充足的现金应对困难与问题。华为的老总任正非在这一点上做得相当出色，他身体里有一种入骨的危机意识。任正非喜欢引用围棋之道来阐述自己的企业管理理念，他说：“咱们多一口，再多一口，只要多吃几口，我们就活过来了。所以在这个问题上我认为，我们一定要重视现金流。”

中国地产界老大万科的总裁郁亮也是一个高度重视现金流的人。2008年金融危机爆发，万科降价回笼现金。他在给员工的一封邮件中说：“我们能够判断，万科可以安全地度过本次调整，在2007年行业普遍亢奋的氛围中，我们率先提出‘公司应更为重视经营的稳健性和财务的安全性’。当行业进入调整期时，我们是舱位最轻的大型上市企业之一。目前我们手持的现金超过一年内应该偿付的借款总和。我们在获取资金的支持上拥有相当明显的优势。”

“现金流”也是许家印在恒大此后的几次资金危机中得以脱身的根基。例如：敢于大刀阔斧地降价；敢于引进战略合作者；2006年A股高潮伊始出让绿景地产，而后又筹划香港上市，均是此理念的继续。

能够在低谷降价，并且是大刀阔斧地做，这份胆量和勇气显示出许家印的不凡。以适当的手段帮助企业度过危险期，将想法大胆地付诸实践而成就一番作为的人，无疑是成功者。一个优秀的企业家，必须是一位大胆的冒险家。而许家印只想证明一点：机会不抓住，过去了就过去了；冒险抓住，也许就成功了。

二 地产新兵的博弈

初生牛犊不畏虎。新生的恒大在秀完漂亮的金碧花园后，便正式跻身于地产群狼之中，并用出人意料之举让所有人刮目相看。许家印在面对媒体时则透露说：“成本控制管理是恒大的核心竞争力。广州房地产市场竞争确实很激烈，但要在广州房地产市场生存和发展，我认为最终还是体现为成本竞争。只有成本控制到位，才能为开发商留下足够的空间应对市场的变化，因为竞争的实质就是价格的竞争。我们的控制能力不只体现在某一个具体的环节，而是全流程的控制。”

1．敢与群狼同争食

1999年，许家印的恒大集团位居广州房地产企业综合实力三十强第七名，完成这一切，他只用了两年半的时间。

之后，“金碧”系列鱼贯而出，金碧花园、金碧华府、金碧湾等十三个楼盘竟然同期开发，创下惊人纪录。其中金碧华府独创“一梯一户”“空中花园”的先进设计，受到市场强烈追捧。

2003年，恒大位居广州房地产最具竞争力十强企业第一名，并首度跻身中国企业五百强、中国房地产企业十强。

也就是在这一年，媒体评出了“中国十大暴富行业”，榜首地位仍然非房地产业莫属。统计表明，2003年上半年，中国商品房价格平均上涨了9.2%。2003年第三季度，作为中国商品房风向标的北京商品房，价格又上涨了13%，许多地方的房价居然上扬了20%，创历年之最。

对房地产业来说，这是最好的时代。

时间再回到恒大特别的2002年。

这一年的下半年，广州市国土资源和房屋管理局发出公告，将公开拍卖国有土地使用权，其中一块只有4万多平方米的革新路广船集装箱厂地块，由于地段优越成为了房地产市场关注的热点。

消息公布后，各路房地产商如狼一样，紧盯着这块地。地产老大深圳万科房地产有限公司、富力地产集团、中海发展有限公司、城启粤泰集团和广州大陆创业控股有限公司都向广州市国土资源局和房屋管理表态，有意竞投该地块。

富力地产集团副总经理吕劲在接受《广州日报》采访时称，富力地产将全力参加广船集装箱厂地块的竞拍。此前作为广州市房地产企业综合实力第一的富力地产都是以工厂地块来开发房地产项目，这是富力集团第一次在广州有意通过土地拍卖来取得土地。对于竞逐该地块拍卖的原因，富力地产销售总经理甘文长期在第一线，对这块地的看重与吕劲一样，他用一句广东话概括了富力对市区市场的信心：“在老城区，客源唔使忧！”意思是销售的客源不用愁。

深圳万科也看中了集装箱厂地块。由于地块与鹅潭明珠苑紧邻，深圳万科广州项目部人员多次到楼盘咨询该区域的市场情况，还称有意将广船集装箱厂地块和广船机械厂地块两块地一起拿下。

广州城启集团在广东也是一个响当当的地产品牌，其总裁杨树坪对此地块也万分中意。他想把此地块与该公司在洲头咀和橡胶厂的地块连成一片进行开发，用以建设高级商住楼。杨总对记者说：“我们确实很想拿这块地，因为这个地块比我们即将开发的洲头咀地块更有优势，有很长的一线江景。由于市区江景资源稀缺，再加上该地段环岛路已动工兴建，只要精心规划设计，就可以做到户户望江。我们计划把它做成一个全江景的中高档社区，是针对白领的江景盘，我们对此很有信心。”

广州大陆创业控股有限公司则联合中国海外集团一起参加拍卖。这两家联手，实力强大，足以呼风唤雨。

一时间，此地块群雄追逐，鹿死谁手，要等拍卖师的槌子落下才知分晓。有意思的是当时绝大多数媒体对地产新兵恒大只字不提。

12月11日上午，广州市第十次国土拍卖会在广州国土局16楼进行，抱着对3块10多万平方米土地的垂涎，九家房地产开发商竞拍。在拍卖会上，拍卖纪录不停刷新，精彩的竞拍追逐战此起彼伏，竞买家们的叫价声让现场高潮迭起。

革新路广船集装箱厂地块是最激烈的竞拍对象，主持过广州第一乃至第九次国有土地拍卖会的拍卖师陈少湘感觉开发商对这块地的热情明显与其他地块不同，当他报出广船集装箱地块起拍价1.05亿时，马上有人在底价上加了一百万，气氛一下激烈起来。随后各路地产枭雄出价一个比一个强，当报价上升到1.5亿的时候，开始有开发商不敢举牌了。因为以1.5亿元计算，其折合建筑面积的地价为1987元/平方米，加上开发的3500元/平方米各项成本，投得该项目的发展商成功造价在5500元/平方米左右，风险会大一些。大多数开发商心里都捏着一本账，掂量着风险与收益。

举牌开始在几家大开发商之间轮回。

当报价到1.7亿的时候，全场都目瞪口呆了，这时恒大再一次举牌，拍卖师陈少湘马上喊道：“1.71亿元，恒大，还有没有更高的报价？谁出更高的报价？有没有？”

陈少湘停了几秒，环视四周，见没有一家再举牌，于是喊道：“1.71亿元，第一次！”

“1.71亿元，第二次！”

“1.71亿元，第三次！”

陈少湘再次环视整个拍卖场，见万科、富力、中海、城启粤泰和大陆创业都鸦雀无声，于是把槌子重重敲在桌上，喊道：“成交！恭喜恒大拍得广船集装箱厂地块！”

经过120次举牌，这块地终于花落恒大，全场响起热烈的掌声。

2．成本控制论高下

拍得该地块的当天中午12时10分，许家印迅速召开公司高层会议，讨论开发该地块的战略事宜。

下午4时，恒大随即召开新闻发布会，销售总监陈宇立发言说，该地块不仅能望白鹅潭和鹤洞桥的一线江景，还有正在动工兴建的环岛路，交通方便，配套完善，生活气息浓郁。由于恒大集团在参加投地前对集装箱厂地块的项目规划已完成，因此项目可随时动工。预计在2003年推出市场，价格在6000元/平方米左右。配合该地段的先天地理位置优势，该地段将成为海珠区的高档住宅区。

拍卖会后，广州的开发商对广船地块拍出这么高的价格感到由衷的高兴，因为这样可以拉高广州地区的房价，尤其是广州的海珠区，说明不少人都看好这里的房地产发展。

拍卖的消息公布后，媒体戏称，过去被人称为“宁要广州河北一张床，不要广州河南一间房”的海珠区，已经成为房地产开放的炙手之地。《广州日报》撰文说：“虽然这次拍卖的只是三块面积不算很大的土地，但从这次拍卖的热烈反响中我们可以感到广州房地产市场的春天正迈着轻盈的脚步向我们走来，广州房地产市场依然蕴藏着无穷商机。”

当然，也有地产分析师批评恒大此举是盲目乐观地拿地，因为按实际成交价来算，广船集装箱厂地块的楼面价格高达2265.17元/平方米，创出当时广州市城区内最高地价，这样的价格自然有风险。

《孙子兵法》说：“庙算多者，得胜多也。”恒大敢高价拿地，肯定不会盲目的，而是建立在科学分析的基础上。

在正式拍卖的前几个月，恒大地产就对该地块进行了详细的可行性研究，并进行了完整的规划设计。根据公司的规划设计，小区70%的单元将面对江景，不面对江景的单元也大多坐北朝南，板楼设计，使用率高达九成。为给买家更多的选择，两室两厅的单元就设计了十多种户型。用恒大新闻发言人的话来说：“该地块折合建筑面积的地价为2265元/平方米左右，我们认为此价不算高，距离预算的最高限额还有空间。”

妙就妙在“距离预算的最高限额还有空间”，这说明恒大精于成本控制。

许家印在接受记者采访时透露了他的致胜秘诀，他说：“要想赢就要将市场做精做细，成本控制管理是恒大的核心竞争力。广州房地产市场目前竞争确实很激烈，但要在广州房地产市场生存和发展，我认为最终还是体现为成本竞争。只有成本控制到位，才能为开发商留下足够的空间应对市场的变化，因为竞争的实质就是价格的竞争。我们的控制能力不只体现在某一个具体的环节，而是全流程的控制。另一方面，加快开发速度也很关键。像金碧御水山庄从拿地、规划、施工到销售一共只花了半年多时间。”

快，不但可以加快资金的循环，还可以节省大量成本。

末了，他对记者笑笑说：“有人觉得恒大拿广船集装箱厂地块的价钱高，最后价格一定要每平方米七八千元，但其实最后的市场价格一定会给买家惊喜，因为严格的成本控制会让价格维持在有竞争力的水平上。”

3．华丽转身——规模+品牌

熟悉恒大的人都知道，2004年对恒大来说是华丽转身的一年。

这年房地产界以对“8·31大限”的争论开始。3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招拍挂的出让方式进行，是为“8·31大限”。

中国房地产由此经历了宏观调控最严厉的冬天。2004年相继出台了一系列宏观调控政策，引发了香港股市、国内股市的大幅回落，市场惨淡。

这一年，关于房地产是否存在泡沫的争议，第一次达到了白热化的程度。

“泡沫论”的出现，以摩根斯坦利担任亚太区首席经济学家的谢国忠的报告为标志。一个月内，他连发了两份有关房地产业的报告，其观点是：世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，这个泡沫将在数月内破裂，中国也在其中。

8月，二十一世纪博鳌房地产论坛上，房地产界大鳄潘石屹说：“有些大量拿地的企业在这个时候肯定难受，它的资金链会非常紧，如果说不难受，一定是吹牛。”他称，要不比规模比健康。

但到了10月，由建设部政策研究中心主任陈淮牵头的课题组得出结论：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。“未来十年，中国房价还将平稳上涨。”

现实房价的疯涨，似乎佐证了这个官方部门的预测。

那么，居于此番背景中的恒大呢？

1997年，恒大只在广州开发一个项目；而到了2004年，恒大开始同时开发十多个项目，员工人数亦由1997年的不足二十人急升至2004年的两千多人。

2004年对恒大而言是个分水岭：在此之前，恒大是以规模取胜，度过资本原始积累的初创阶段后，恒大开始走“规模+品牌”路线。

2004年5月，将恒大带入精品时代的是“砸园林”事件。许家印亲自推倒金碧世纪花园不合精品标准的中心园林。金碧花园四期设计完后，他把全体员工拉到现场开会，高呼“从今以后，公司都要实施打造精品、创立品牌的战略方针”。

“上千万的造价啊，现在想起来都心疼。”经历过此砸花园事件的老员工感叹说。

许家印称之为“意识的转变”，不管是中端还是高端产品，只要楼盘素质好，投入产出比就会高。许家印首先动刀的是样板房，装修标准从金碧花园最初的每平方米400元，一直提高到今天的两三千元。

再后来就有了如今媒体圈熟知的恒大精品战略：中端和中高端产品有恒大城、恒大绿洲、高端产品有恒大华府，旅游地产则有恒大金碧天下。目前，在恒大全国项目中，中端和中高端产品占到70%，高端产品占15%，旅游地产产品占到15%。

随着中国房地产市场渐趋成熟及竞争日益激烈，恒大在规模扩充方面，决定跨越广东省，将地理版图扩充至其他战略性城市。这是恒大第四个“三年计划”的重大决策之一。

“迈向国际、跨越发展”是这个“三年计划”的主题，时间跨度为2006年到2008年。这三年是非常关键的三年，恒大重点提出全国扩张的重大发展战略，即立足珠三角，布局全国，全方位拓展产业发展空间。

到2007年年底，恒大在北京、广州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等二十多个核心城市拥有恒大系列项目五十余个，深度拓展全国的战略格局全面形成，为企业未来的快速发展奠定了坚实基础。

从广州走向全国二十二个城市，恒大用了一年半的时间。这个速度比中国地产界的一号——万科，整整快了8个年头。

三 资本场来了新玩家

从开始就注重现金流的恒大，在开拓市场疆土的同时，也渴望着能在资本场上占有一席之地。2002年8月，身处南海的许家印心思像大海一样的不平静。他突然得到了一个消息：濒临ST命运的“琼能源”需要注资重组，如果他有意的话可以谈一谈。一向对机会有着天生敏感的他内心一动，认为这是一个机会。他屏住呼吸，在房间里来回踱步思考，自己多年来一直希望的资本运作机会真的到来了吗？

1．命运多桀的琼能源

琼能源是一家背景复杂的上市公司，也是较早上市的一家公司。

上世纪90年代初琼能源上市后，老板陈宇光联合海南省供销社在海南准备打造一艘“商业航母”，名叫万国商城。正当陈宇光的商业梦想即将起飞之际，他陷入了一场官场腐败风波。1993年底，陈宇光因涉省内一位高官案件而接受审查。随后，万国商城和成都熊猫城陷入了停工状态。陈宇光于两年后的1995年7月被无罪释放。然而当他重新回到琼能源时，发现琼能源已资不抵债，陷入严重的资金危机中。

陈宇光首先放弃了万国商城项目，以拆东墙补西墙的方式集中资金投入到成都的熊猫城项目中。之后，万国商城成立了新的经营班子，马上向琼能源发出“催收借款通知书”。对此琼能源没有反应，一直保持沉默。无奈之下，万国商城于1998年5月21日一纸诉状将琼能源告上了法院。

这时陈宇光为了谋求脱身，来了个“金蝉脱壳”之计。

1998年7月，有香港华润背景的海南润达实业有限公司与陈宇光名下的海南新安房地产有限公司、海口新宇环境艺术装饰有限公司签订股权转让协议，受让两公司持有的琼能源的法人股，占总股本的25.61%，成为琼能源的第一大股东。陈宇光借此全面退出琼能源。

这样，万国商城的官司就变成了与海南润达的官司了。

海南润达情况有所好转。2000年，琼能源还实现净利润3622.37万元，每股收益达0.2327元。然而在2001年中期，琼能源每股收益猛然下降到0.002元，濒临亏损边缘。到2001年年报公布时，公司亏损4863.69万元，每股亏损0.3124元。2002年，净利润为负825万元，每股亏损0.05元，成了一只垃圾股。

海南润达也在谋求重组对象，它四处张望，寻找合作伙伴。

2002年8月，中国南海并不平静，太平洋上的台风一个接着一个，雷鸣电闪、波涛汹涌。此时的许家印在台风肆虐的海南岛办事，他突然得到一个消息：濒临ST命运的“琼能源”需要注资重组，如果他有意的话可以谈一谈。听到这个消息他心里一动，认为这是一个机会。于是他屏住呼吸，在房间里来回踱步思考，多年来自己一直希望能步入证券市场，进行资本运作，如今机会终于来了，自己该怎么办呢？债务怎么办呢？

思考了一会儿，许家印决定跟海南润达的老总见面聊聊。双方谈得很投机，回来后许家印当即组织人员研究、论证，随后即展开谈判，与原股东只用了一个小时就基本谈定合作框架，然后马上开始了协议书的撰写……这样繁难的工作，竟在一个台风呼啸的夜晚完成了。第二天早晨，许家印站在椰岛宾馆的顶楼极目海天时，看到风暴过后的平静，东方既白，一缕晨光照在大海与郁郁葱葱的海南岛上，显得朝气蓬勃。

一切快得出乎意料，办理相关手续仅用了一个星期，就完成了琼能源26.89%的股权转让，许家印执掌的恒大集团成为琼能源的大股东。

2．借壳登上资本场

2003年1月8日，A股琼能源，代码000502，发布一纸公告：

本公司及董事会全体成员保证公共内容真实、准确和完整，并对公告中的任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏承担责任。

经国家工商行政管理总局（国）名称变核内字[2002]第348号文核准，本公司名称由“海南新能源股份有限公司”变更为“恒大地产股份有限公司”之事宜经本公司2002年第三次临时股东大会审议通过，并已在海南省工商行政管理局依法办理了变更注册登记。

根据本公司申请，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司核准，自2003年1月8日起，本公司股票简称由“琼能源”变更为“恒大地产”，公司股票代码不变。

特此公告。

这标志着恒大地产借壳琼能源上市成功。受此影响，当天琼能源股价开盘迅速封上涨停板，成交量大增，在大势不好的情况下，能有如此表现，成为了证券市场瞩目的股票。闽发证券在当天股票交易结束后发表评论说：“今天是琼能源的新生，该股一直在盈利的边缘徘徊，成为了多年的ST股。由于形式紧迫，公司再次进行大规模的资产重组，新入驻的大股东就是恒大地产，是很有实力的房地产商。”

但最后闽发证券疑惑地说：“新东家能否有效地改变琼能源，使其真正摆脱ST的阴影，目前还很难说。”可见，市场还是在质疑恒大的驾驭能力。

接下这笔股权后，许家印面临着万国商城索要债务的问题。那为什么许家印还要借壳上市呢？他有长远与短期的考虑。

从长远来看，通过上市可以规范运作管理，树立全国性品牌，形成持续发展的能力。万科在这方面是个榜样。万科起步的时候发展很快，几年间就做到百亿的销售额。那时万科的负责人王石开始反思，今后要做到1000亿的销售额，我是否有能力带领企业实现这个目标？当企业做到1000亿的时候，是否还需要目前的管理模式？如果不需要目前的管理模式，需要什么样的制度和模式呢？王石对这些问题进行了深入反思。反思后他决定通过上市进行企业制度的建立，同时引进管理团队共同管理企业，这取得了很好的成效。所以，一家企业刚起步的时候学会反思，那么一旦找到问题、发现机会，发展速度是难以想象的。

许家印谈起借壳上市一事时向媒体说：“实现上市后，恒大借助上市公司这个融资平台可以持续获得企业发展所需的资金，并最终建立起符合现代市场经济要求的企业管理结构，促进惬意持续长久的发展。恒大集团有信心把琼能源打造成优质的蓝筹股。”

当时，地产业融资的大环境不太好。

首先是民营企业的融资渠道非常窄，银行贷款几乎成为其唯一的资金来源，但利息成本比较高，何况金融机构对民营企业的信用还带有一定偏见。2002年底，四大国有商业银行对民营经济贷款余额为3000亿元人民币，仅占同期贷款总数的5%。同时，内地没有债券市场供民营企业直接融资。民营企业发展到一定阶段，融资渠道就成了制约公司再发展、做强做大的第一大障碍。

自1995年国内资本市场对地产股上市施禁之后，长达数年的地产股方面一片寂静。2000年解禁后，共有天房发展、栖霞建设等股票直接上市，希望上市的公司达到了40多家，可见地产股想直接上市仍有相当难度，因此采用相对便捷的方式进入资本市场是许多企业的首选。恒大也不例外。许家印曾经有过直接上市的构想，但最终选择了买“壳”上市的方式。在选择琼能源之前，恒大曾与十多家公司商谈过收购事宜，但在左右权衡之后最终选择了琼能源。许家印认为，这家企业在前些年确实经历了很多困难，但这几年琼能源进行了卓有成效的重组，为日后甩掉包袱、继续发展打下了很好的基础。用许家印的话来说，琼能源实际上是一家非常“干净”的公司。

从利己主义的角度来看，房地产行业是一个典型的资本密集型行业，哪个房地产企业拥有巨额资金，毫无疑问就会成为核心竞争力。这也就是为什么一些有眼光的企业家会在房地产形势比较好的时候上市融资，借助资本市场的力量帮助自己发展。同样，以前房地产企业都很重视企业的土地资源储备，可现在，如果哪个房地产企业还储备大量的土地，特别是通过招标拿到的“高价地”，那就成为企业的烫手山芋，拿也拿不住，扔也扔不掉。况且，2003年，包括广州在内的一些城市已经实行了土地挂牌公开交易，以前那些靠非市场因素取得土地的手段将一去不复返，资金成了唯一的较量武器。日后，房地产企业更需要足够的资金来作为抢占上游市场的筹码。

恒大一名负责人说：“经过这么多年的发展，房地产市场已相当成熟，如果还是按照以前买一块地盖一栋楼卖出去这样的正常渠道的资本积累，明显已不能支撑大房地产集团的发展。借助资本市场建筑新的发展平台已是必走之路。”

所以，上市迫在眉睫。

恒大的近忧则是面临着资金的瓶颈。当时恒大旗下有金碧花园、金碧华府、碧水闲庭与占地3000亩的大型别墅区花都御水山庄四大主力楼盘，其中金碧华府正在销售，碧水闲庭、御水山庄尚未发售。恒大2003年的房产上市规模达到28万平方米。此外，恒大还囤积着大量待开发土地，如有条件，还想开发6～7个大型楼盘项目。支持如此大的开发规模和如此快的开发节奏，其要求的资金流量可想而知。如果恒大在股市上能够及时融进一批资金，可以更快地发展。

3．从内资到国际投行

然而，恒大控股琼能源后，要实现其宏大理想，需要解决的问题有两个：一是入主琼能源后对之进行有效的重组并将其经营好；二是用心经营好恒大自身的地产主业，争取早日获得再融资的能力。

未来的事实证明，第一个问题让恒大坐立不安，许家印发现自己解决不了琼能源的问题。

恒大入主琼能源后，2003年上半年完成了资产置换，许家印将旗下广州花都绿景房地产开发有限公司90%的股权置入“恒大地产”。

资产置换后，2003年恒大地产大打翻身仗，上半年就成功扭转了亏损的局面。据2003年中报显示，上半年公司实现主营业务房地产开发收入1.21亿元，毛利率高达54.97%，而净利润达4698万元。第三季度恒大地产的业绩达到顶峰，报表显示，2003年1～9月实现主营业务房地产开发收入1.72亿元，净利润将近5199万元。

然而好景不长，2003年四季度，公司运营开始急转直下。当时A股熊市也开始了漫长的旅程，恒大发现在股市融资比较艰难。

2003年全年公司实现主营业务房地产开发收入2.33亿元，净利润仅为5203万元。换言之，这一年公司全年业绩与前三季度业绩相当，四季度利润仅为4万元。再往后就有些王小二过年，一年不如一年。到2005年，业绩更是大幅下滑，当年实现主营业务收入1.88亿元，同比下降32%；实现净利润仅525万元，同比下降86.5%，每股仅盈利3分钱。

长期低迷的股市，使恒大并未通过恒大地产这一平台进行增发融资，不得不通过其他渠道融集资金。如2003年4月，恒大集团将其持有的4186.4466万股社会法人股全部质押给中国建设银行广州市越秀支行，到2005年3月期满后，继续将上述股权质押给该行。直到2006年4月20日上述质押股权才得以解除冻结，恒大出现了迫切的资金需求。

2006年5月，股市走出低谷，许家印动了转让“恒大地产”之心。2006年5月，恒大地产名称由“恒大地产股份有限公司”变更为“绿景地产股份有限公司”，股票名称由“恒大地产”正式变更为“绿景地产”。

2006年7月20日，恒大集团以7889万元的价格将所持有绿景地产股份卖给广州市天誉房地产开发有限公司。出售恒大股权后，恒大开始把融资的目光投向了国外。2006年恒大开始与对内地房地产市场兴趣极浓的外资投行进行亲密接触。12月开始，恒大集团通过陆续发债的方式，向知名银行募集到5亿美元资金。

至2007年1月，恒大集团旗下的恒大地产，获得三家国际投资者美林、德意志银行及新加坡淡马锡斥4亿美元购买8%的股份。当时外界传闻称，淡马锡可能成为主战略投资者，美林和德意志银行可能会作为IPO主承销商和保荐人，恒大借此筹资9亿美元，迎来了高速巅峰发展时期。

四 有一种速度叫“恒大”

2003年初秋，正是风和日丽、秋高气爽的季节，许家印接到一个电话。放下电话后他万分激动，拉住朋友的手说：“我们的机会来了，我们可以干一番事业了！”随后不久，在许家印的带领号召下，恒大就用独特的“恒大速度”在中国钢铁行业中再抢得一席之地。

1．割不断的钢铁情结

许家印有着浓厚的“女排情结”，与此相比的还有“钢铁情结”。一些评论人士甚至据此说，许家印的情结是刚柔并存的。

许家印出生那一年，中共中央在北戴河召开政治局扩大会议，通过了《全党全民为生产1070万吨钢而奋斗》的决议，从此掀起了轰轰烈烈的全民大炼钢铁运动。火热的场面、挥汗如雨的工人、打夯人赤裸着脊背合力拉起石墩夯实地基的情景，都是许家印的童年印象。

大学毕业后，许家印被分配到拥有“中国轧机之王”的舞阳钢铁厂，从技术员干到厂长，对钢铁充满了感情。

直到下海后创立恒大，他与钢铁的关系才越来越远了。然而，这一切都在2003年得到了改变。

2003年初秋，正是风和日丽、秋高气爽的季节，许家印正在朋友家中小坐，这时接到一个电话。放下电话后他显得万分激动，拉住朋友的手说：“我们的机会来了，我们可以干一番事业了！”

原来，广东省政府已经把钢铁产业列入支柱产业来发展。这一消息使许家印前所未有地激动，终于有机会大干一场了！自己在这行摸爬滚打这么多年，对里面的门道驾轻就熟，所有经验都是没有问题的，需要的正是一个这样的机会。

说干就干，许家印没有丝毫耽误，当即召开领导班子会议，在会议上列出一系列计划和多项举措，并规划了一个完整的方案。其实，在许家印召集成员开会时，很多成员都是抱有疑问的：这行竞争也不小，这样贸然进军是不是有点儿草率啊。但听完许家印的全盘计划后，成员们各个激情高涨，因为他们确信，他将会是一位开拓者。许家印等这一天已经很久了，所有这些计划并不是一时兴起而盲目制定的，每一个都是深思熟虑过的。

许家印首先面临的就是钢铁基地的选址问题，按照预先规划，他亲自考察了湛江、北海、阳江等多个地点，认为每个地方都很适合，但又缺了点儿什么。他知道，基地的选址直接关系到企业的前途命脉，并为此多次召开全国性的专家论证研讨会，但一直未达成共识。最后许家印提议选择拥有广东最好深水良港的茂名市。

茂名港是距离海外最近的深水良港，经过十多年的建设，已成为国家一类对外开放口岸，跨入了年吞吐量超千万吨的大港行列。最大吨位船舶28.6万吨，是国内具备接卸25万吨以上船舶条件的四大深水港之一。像钢铁厂这种笨重的工厂，需要具备重型设备运载能力的港口。

事实证明，许家印的决策是正确的。到2005年，全港吞吐能力达3000万吨，完成吞吐量2000万吨；到2010年，全港吞吐能力达5000万吨，吞吐量3000万吨，成为国家进口铁矿石、原油的大型深水港。茂名港成为恒钢集团进口铁矿石的主要通道，大大缩短航运路线，节省运输费用，降低原料的采购成本。

在项目正式启动前许家印又邀请中国钢铁行业协会等研究机构和大中院校的知名学者，对施工设计到项目投产运营都进行了研讨，对钢铁的技术设计方案修改了二十余次。

许家印为这个钢铁厂起名“恒钢”。

2．恒钢的“恒大速度”

2004年3月13日，恒钢项目正式动工。在创业之初，正处于国家和银行信贷紧缩时期，而且周边自然条件和生活配套设施十分恶劣，缺水缺电，甚至连饮用、洗澡水都没有，这样的情况使许多员工消极懈怠。

许家印知道，成败就在此一举，这一仗无论如何都得打胜，于是身先士卒，吃、喝都和员工一起。有老板带头冲锋陷阵，员工士气大涨。在许家印的带领号召下，恒钢全体员工克服困难和险阻，在产品设计、工程建设、设备监制、坯料采购、后勤保障等各条战线上齐心协力、出谋划策、共同奋战，经过不懈的奋斗，攻克了许多技术、供应、运输方面的难题，创造了奇迹般的建设速度。我们来看看“恒大速度”是如何惊人的：

2003年10月进行可行性论证；

2003年11月签订投资协议和用地协议；

2004年1月开始填海工程；

2004年12月31日恒钢项目胜利投产。

从2003年8月项目决策到投产，仅仅一年零四个月，从填海、打桩到投产才11个半月，演绎了恒钢一日千里的发展神话。

在庆典大会上，许家印满怀感慨地说：“恒钢的全体员工个个是英雄，只有英雄才能创造奇迹。目前广东市场对钢材的需求量是3000万吨，而产量只有1000万吨，我们对恒钢的未来充满信心。”

如果你到茂名海边的话，可以看到一个花园式的钢铁企业巍然屹立于南海之滨，那就是恒钢。厂区环境优美，景色怡人，绿化率达42.71%，宽阔的大道掩映在绿色之中。厂房、办公大楼宏伟气派，五星级酒店金碧辉煌，职工公寓、文化俱乐部一应俱全。

如果你置身于海天一色、木棉斗艳的恒钢基地，可以看到一家以高标准、高起点、高技术建设的大型钢铁企业在自己的努力下已渐显雏形。按照恒大的规划，恒钢首期已形成180万吨的线材生产规模，其生产线分别由中冶集团马鞍山钢铁设计研究总院和北京钢铁设计研究总院总包设计，采用先进的工艺和精良的设备，棒材生产线轧钢速度为18米/秒，高速线材生产线轧钢速度为95米/秒，达到国际一流水平。

恒大建立钢铁厂不但可以抢占广东钢铁原材料市场，还有助于与恒大地产形成互补，降低开发成本，为恒大地产迅速壮大提供资源优势与成本优势。

对于将来的发展规划，许家印的想法是以国际视野来经营钢铁厂，与美国、澳大利亚、日本等国有关机构共同出资进行技术研究，大幅提升企业竞争力，实现成为年产1000万吨钢、产值400亿元的大型联合钢铁企业的目标，跻身国内十大钢铁企业行列。

3．为了未来的奔跑

2004年之后恒大发生的重大变革，在掌舵人许家印的脑中，已经酝酿已久。

他曾透露：“到2000年的时候，我已经意识到，可能几年后要向全国拓展。”要实现这个全国拓展的计划，有几个关键因素必须具备：人才、品牌力、土地、钱。这仿佛是马车的四个轮子，缺任何一个，恒大都无法高速奔跑。

关于人才方面。

从许家印在舞钢做车间主任开始，许家印就在管人，跟人打交道，因此他对人的管理意识是非常强的。“我从2000年开始就储备人才了，到2004年的时候我们决定向全国拓展。一个工程部经理，就配置五个、六个、七个，甚至八个副经理！是这么配置的，到2004年的时候我已经有两千名员工了。我们2004年的时候广州有十多个楼盘，其实有八百人就够了，这三四年就是储备人才，有一千多人是储备的。”

2008年，恒大已经拥有了一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占92%以上。公司工程、技术、管理等方面的人才都达到本科学历。

关于产品品质。

这是许家印在内部要打的一场关键战役，要提升产品品质，最关键是要改变恒大人的意识。许家印号召“打造精品”，在金碧世纪花园召开全体员工大会，即所谓的“全体员工誓师大会”，当时把建了一半的中心花园全部砸掉了，花了上千万换来员工思想意识的提高。

许家印毕竟是大型国有企业出来的，他之前就熟稔“思想政治工作”，民营企业叫“企业文化”，实际上就是人的思想意识的转变。他想要“打造精品，产品更新换代”，将恒大带到一个新的高度，这可不是一件简单的事情，首先要改变人的意识，而人的意识要转变过来是很难的。

“比如原来的时候，拼命控制成本，就找一些小施工队伍，现在突然说，要用全国最大的企业施工，条件就全部改变了，来搞招投标的人接受不了了。比如说设计院工程师做规划的时候，要打掉两栋楼，他不舍得拔，就说‘拔掉了容积率要损失多少啊’，会这么想。”

从那一年开始，许家印大会小会都讲打造精品，一般他几个月会有一次讲话，季度会议、半年会议、全年会议，他讲话的时候都离不开“打造精品”的报告，离不开“转变意识、提高认识”的这种教育。

他跟几千名员工说，同行竞争，产品品质就是你的武器。“你的武器先不先进，决定了你的战役能不能打胜。我还讲美国打伊拉克都不见人的，现代化战场武器是关键。”

为了一个样板房，他处理了几十个人，样板房做得不好，理念也没有上去，做工也不好。从2004年他提出打造精品，到2007年国庆，这三年半的时机，许家印称之为“恒大发展战略模式的过渡阶段”，原来是小面积、低价格、低成本，以规模速度取胜，现在是“规模+品牌”的发展战略，规模大，品质好，还要加上速度。这是良性扩张的几个特点。

关于土地资源。

要实现他的扩张目标，必须要有“两个超前”。一要超前进入升值潜力比较大的二线城市，因为一线城市那时候已经发展很充分，竞争很激烈；二要超前进入城市当中升值潜力比较大的区位。什么意思呢？

“比如武汉，它的环线，环线边上或者以内，不在市中心，可能还不成气候，但是它的交通、规划、未来的环境，各方面都是一流的，也就是说，这个区位的升值潜力比较大。要朝这个方向去找。所以恒大才有了这么大量优质的土地储备。”

这“两个超前”很重要，这是2004年的决策。2004年的时候，发展比较快的二线城市，包括成都、南京、武汉，都是刚刚起步不久的，所以地价便宜。2004年开始，恒大开始进入这些城市，派了两百多人，一个城市派十几个，首先做的就是“找地”的工作。

基于此，恒大的土地储备呈“几何级数增长”。截止2007年年底，恒大土地储备较之2006年增长九倍。恒大在珠三角、长三角、华中区域、西南地区、东北地区、西北地区等六大区域布局，成功拓展二十二个城市，创造了中国房地产企业项目拓展的速度奇迹。

储备了人才，打下了产品品质，又储备了土地，许家印心中最为牵挂的就是“钱”了。

于是，许家印的目标紧紧地指向了恒大上市。此为后话。

第七章  夏天像冬天一样冷

回首那段惊险的历程，许家印并没有想象中的太多感慨。“我心里对局势是有底的，我还没到卖土地和工地的地步。而且，那么困难的时候，恒大的900多名中层以上领导，没有一个离开恒大。”而面对舆论上的四面楚歌，他一再要求中高层：没必要解释，保持沉默。

一 一个好汉三个帮

俗话说：“在家靠父母，在外靠朋友”，“朋友有难，拔刀相助”，都是形容一个人在奋斗过程中所能借助的外来力量。许家印白手起家，最后创下恒大帝国，很大程度上与他那圆融的人际交际分不开。

许家印的奋斗历程，无论是舞钢公司十年、南下寻梦还是创业初期，都有一个十分鲜明的特点：人脉关系广泛。这不仅为他赢得了多个机会，更在危机之时帮他渡过了难关。

1．英皇的明星效应

许家印成功后，其个人魅力和挥洒自如的交际能力越来越得到发扬光大。他喜欢跟不同行业、不同圈子的人打交道。

人与人容易形成圈子，如果你跟圈子里的一个人熟了，那么也就很容易认识这个圈子里的其他人。

2009年7月10日，许家印邀来成龙、范冰冰等五大明星，共同为其恒大御景半岛超五星级白金酒店助兴，他边张罗边说：“今天是个喜庆的日子。谁的面前没有红酒？都摆上红酒。”

根据恒大地产公布的官方销售数据，其上半年销售额约为127亿元，销售面积238万平米。“许家印太需要这样一个扬眉吐气的场面了。”在场的业内人士说。

因为在一年多前，恒大还深陷资金链断裂的危机。2008年3月，恒大备战赴港IPO，拟募资100多亿，如果成功，许家印将超过碧桂园大股东杨惠妍，跻身内地新首富。

当时正值全国两会，身为全国政协委员的许家印没有参会，全程在香港督战，但国际资本市场已感受到金融危机的寒意，这对恒大和中国地产概念股很不利。

许家印回忆说：“路演期间，恰逢美国第五大投资银行贝尔斯登轰然倒塌。面对巨变，公司决定暂缓上市。但是这样一来，计划中120亿到150亿元的融资中断了，公司的发展遇到了不可想象的困难。”

一时间，流言四起，恒大旗下多个项目像多米诺骨牌一样，相继传来停工、破产的消息。许家印选择了沉默。3个月内，他滞留香港，与本港各大地产商和投行代表会面，其中包括李兆基、李嘉诚长子李泽钜等人。

此部分随后将有详述。

由此前推两年前的2007年，恒大“御景半岛”开盘时，也曾请到这两位重量级明星助阵，当时来看明星的人数不胜数，将现场围得水泄不通，而许家印本人也亲自出席开盘仪式，并在镜头前与成龙、范冰冰谈笑风生。

此种场景在当时的广州房地产界引起了一定轰动。节后，恒大地产高调宣布，御景半岛开盘首日成交10亿，开门大吉。

舆论有评论说，许家印喜欢在开盘时邀请明星代言，这是一石二鸟的策略，不但可以为楼盘造势，还可以结交很多伙伴。比如他喜欢到香港的英皇请其旗下的明星代言，由此结识了英皇主席杨受成。

企业的名声有时也需借助一些外力来推动，这其中就包括“明星效应”，越是大牌明星做的广告，越是管用。而英皇公司作为香港影视业中最出名的公司之一，旗下包括容祖儿、TWINS等大牌明星，每年都要为各大企业做广告，为各种产品代言，公司则享受这些广告和代言所带来的利润。因此，英皇老板杨受成自然与许家印这个大客户要好。

许家印跟杨受成成为朋友后，杨受成又将许家印引荐给了郑裕彤。

2．最伟大的友谊

郑裕彤是广东顺德人，全球华人十大富豪之一，珠宝大王，兼任香港新世界发展有限公司及周大福珠宝金行有限公司主席，恒生银行有限公司独立非执行董事，同时被誉为香港地产界四大天王之一。

郑裕彤小时候家境也很贫寒，生活的困难使他不得不放弃学业，全家人避难到澳门去谋生。1940年，父亲把郑裕彤送到自己的老朋友周至元所开的“周大福金铺”去当学徒，从此开始了他步步辉煌的商业之路。郑裕彤人称“鲨鱼彤”，意识胆大凶猛，做生意风格大气，对朋友讲义气。

许家印凭着自己的交际能力与郑裕彤很快成了朋友。一年后，许家印已和80多岁的郑裕彤形同忘年之交。

有段时间许家印每星期都要和郑裕彤吃上一两次饭，不管多忙，他每个礼拜都要去郑裕彤家，要么跟他打牌，要么跟其子郑家纯斗地主。尽管许家印不太会广东话，但由于在广东生活了许多年，与不会普通话的郑裕彤交流起来毫无困难。两位在牌桌上你来我往，不亦乐乎，直到夜晚11点才收牌局。

有一次许家印去郑裕彤家打牌，到了门口闻到一阵香味。因为已经提前电话联系过，一敲门就有人开门，正是郑裕彤本人。一见许家印，他双目放光，连忙握住他的手笑道：“小许啊，好几天不见，老朽真是度日如年啊。”

许家印哈哈大笑起来，走进厅堂，闻到了炒肉的香味。他素知这位老友会一手特别的炒肉，此刻闻得香味，立刻笑道：“老哥啊，今天炒的什么肉啊，真是令人垂涎欲滴啊。”

郑裕彤笑道：“也没什么，就是一点腊肉，老哥知道你要来，便特意炒了点儿。来，咱俩边吃肉边打牌。”

当下有人把肉端到牌桌上，两人各一双筷子，加点儿茅台、花生米和小菜，就着腊肉谈笑风生，仆人在一旁看得惊讶不已。他们素知郑裕彤和比自己小多岁的许家印要好，但没想到两人的友谊已达到这般境界，似乎超过了年龄的界限。郑裕彤夹了一块腊肉放进嘴里笑道：“小许啊，我这肉炒得如何？”

许家印此时正嚼着，感到一股脆脆的、软软的、腻腻的味儿在嘴里回味，更重要的是这股味儿确实深得“炒”字的含义，不由赞道：“好，好，老兄这手炒活，真不一般。”

郑裕彤听了哈哈笑道：“那好，有小许这话，老哥就没白费心思。”两人这番对话将旁边的人逗笑了。

两人吃喝够了，便让仆人端走厨具架好牌局。两人牌瘾都大，这一架开，立刻沉浸其中。

如此几个时辰过去了，郑裕彤揉揉眼睛，起身为两人倒了杯茶。许家印咂了一口，舒缓了下身子，又闭目养神了一会儿，起身冲郑裕彤道：“老哥啊，我得走了，今天还有事呢。”  郑裕彤有些恋恋不舍道：“时光就在打牌中不知不觉过去了，真让人高兴。”

许家印笑道：“以后机会多得是，只要家印有空，自然会来。”

一听这话，郑裕彤笑道：“一言为定。”

许家印笑道：“一言为定。”

郑裕彤将许家印送到门口，直到他的身影消失，才慢步走进房内。

许家印与老友郑裕彤的友情由此可见一斑。俗话说得好，朋友贵在知心，无论年龄、出身、地位如何，都能够真诚相交。

世界上最伟大的友谊，往往是来自那些真心相交的人之间。许家印能与郑裕彤成莫逆之交，固然是因为双方地位悬殊不大，更是二人能相互知心的缘故。

2008年，郑裕彤对许家印帮助很大。

当时许家印由于上市面临危机，郑裕彤没有对身陷困境的他坐视不理。“鲨鱼彤”联合科威特投资局以及此前已投资恒大的国际投行美林、德意志银行等战略投资者为恒大输血5亿美元。为许家印渡过危机走出了最关键的一步，后文将详细讲述。

在地产界，许家印多少显得有些另类，有人称他为“地产枭雄”。2008年的上市未成，恒大4580万平米的巨额土地储备备受质疑，但许家印坚持说，再困难他都不会卖地卖项目，因为那相当于“卖儿卖女”。

与万科、保利等主流地产商不同，恒大很少公开招拍挂市场高价拿地，在其土地储备中，大多是以交付少量订金并与地方政府达成“分期开发”协议而纳入的。这使得恒大的大部分土地储备都很低廉。

“许家印有着深厚的地方政府资源。”一接近恒大的业内人士说，恒大的土地储备多位于江苏、云南、河南等地的二线城市。

许家印将这些土地视为恒大的底牌，在庆功会上他直言，即使恒大在外界看起来最困难的时候，距离倒下也很远。他透露，2008年恒大手中有280万平米的楼盘已经取得了预售许可证。而据了解，这部分房产楼面地价每平米不到500元。

“如果这280万平米房产低价预售，资金紧缺可以很快解决。”许家印说。卖地不成，也没有销售回款，于是，摆在他面前的，只有增资扩股。

而知情人士透露，与传言不同，香港地产商十分清楚恒大旗下土地的价值，纷纷想与之合作，最后，许家印选择了香港新世界集团及其他7家金融机构，募得6亿美元。

许家印和恒大地产得到救命钱，走出了深渊。虽然许家印个人的持股比例也被稀释至56.36%，但为了“公司能够健康、良性发展，我个人的损失可以接受”，许家印表现出一种拿得起放得下的大将风度，令人钦佩。

许家印解除危机后，一家媒体刊登的访谈文章中配了一副他的图片，手捧香茗、衣着休闲、轻松读报，折射出他化解危机之后的淡定与从容。

在商场，朋友对一个人的影响与帮助相当重要。想要成功，除了个人素质外还得有良好的朋友圈子。真心对待身边那些能真正成为你朋友的人，说不定哪天，你们就可以相互帮助与支持。

3．求贤全国得奇才

恒大对人才的重视一向是被业内所认可的。许家印也多次表示，恒大有高职位、高待遇和良好的发展空间，只要你是人才，恒大就可以给你任何想要的。

随着恒大越做越大，许家印面临一个急切的问题，由于市场发展的需要，必须腾出手来拓展恒大的各项业务。在公司具体事务的打理上，许家印急缺一位职业经理人。

当务之急，许家印暗中多次在全国各地“求贤”，可惜一直没能如愿。面对日趋激烈的市场竞争，许家印忧心忡忡。

在一个午后，许家印正在办公室处理日常事务，这时电话响了，打电话的是自己早年在深圳打拼时的一位老友。这位老友得知他正在为公司人才的事发愁，于是向他推荐了一个人，并且表示，这将会是他所要的。

许家印对这突如其来的惊喜感到兴奋异常，再也按捺不住心中的激动，放下手中的工作，赴往好友告诉的地点，对这位“人才”进行考察。

好友推荐的人叫夏海钧，目前正在一家颇具规模的房地产公司进行管理和资本运营。许家印通过关系，顺利拿到夏海钧这些年的工作简历，他隐约觉得，这就是自己多年所要寻找的人才。

在对夏海钧持肯定态度后，许家印曾多次向夏海钧发出邀请，但没想到，夏海钧架子很大，竟然回绝了。

看来只有自己亲自去请了。这天许家印估计好时间，赶到夏海钧所在的公司进行“堵截”，成功堵截后，许家印邀请夏海钧去了一家不大不小的餐厅。夏海钧问：“许总今天这么有雅兴，找我来是有什么事吗？”

许家印沉吟半响后小心说道：“现在公司遇到点儿麻烦，这些天一直希望邀请您过去面谈，但却一直没机会，只好过来。听说您道行很深，希望能指点一二。”

夏海钧听完眉头轻皱，微微一笑：“据我所知，现在恒大发展势态良好，怎么会有问题呢？许总，您没跟我说实话吧。”

于是许家印向夏海钧交了实底：“现在恒大发展是不错，但对未来市场的把握还缺一位引导者，这几个月通过对您的了解，我觉得您非常适合这个职位，所以希望您可以过来帮帮我。”

对于这么明目张胆地挖墙脚，夏海钧还是第一次碰到，不免一时语塞。顿了会儿，他疑惑地问：“许总凭什么就觉得我适合这一职位呢？”

许家印直接说：“其实这几个月我一直在对你进行考察，你这些天在公司所做的资本决策和运营我是清楚的，我很认同你的做法。恒大不会随便启用一个人坐这个位置，之所以找到你，是因为你适合。为了你自身的发展，也为了恒大的展翅高飞，我代表恒大欢迎你的加入。”

许家印这番话说得很真诚。也许是机会来得太突然，夏海钧还没做好准备，点了一根烟开始抽起来。

趁着这工夫，许家印加紧说道：“如果你愿意来恒大，可以先做董事局副主席、常务副总裁。如果你有能力，三个月后，我就把总裁的位置让给你。”

这番话说出来，让夏海钧吃惊不小，这到底是魄力还是冲动呢？夏海钧真的疑惑了。这顿饭没能说服夏海钧，但许家印清楚，他会来的。

第二天，许家印接到夏海钧的电话：“我什么时候能上班？”他很直接。“随时。”许家印也给了一个直接的回答。那天许家印举办了最隆重的欢迎仪式，仪式结束后，他当即召开了董事局会议，夏海钧就此出任董事局副主席、常务副总裁。

三个月后，许家印真的兑现了诺言。意外还不仅如此。夏海钧第一天上班，就开始被“洗脑”。当天许家印说：“夏总，晚上我们一起开个会。”两人坐在餐桌前，夏海钧看了看表，六点。他心想，吃完饭，再研究半个小时差不多了吧。结果到十一点半这个“晚餐”才结束。

夏海钧想，开会到十一点半，可能只是偶然吧。

后来他才知道自己错了，十一点多结束开会确实是偶然——因为常态下，恒大的会经常要开到次日凌晨两三点。

夏海钧是个很怕老婆的人，当时他太太在加拿大，以前每天晚上八点半都要给太太打电话汇报一下自己的生活情况。自从加入恒大，这样的电话就少了，不是他不愿意打，主要是怕太晚了耽误太太休息。而远在加拿大的太太心中就有疑问了，不会是有外遇了吧。

带着疑问，夏太太大半夜一个远洋电话拨过来，刚一接通，就急不可耐地问：“这些天你都在干什么啊？一个电话也没有，是不是在外面有了？”这可把夏海钧吓坏了，急忙解释道：“哪有啊，这几天公司事务多，每天都开会。”随后，又把自己加入恒大的事讲给太太。

经过一番合情合理的解释，夏太太才将信将疑地挂了电话。

此后，夏太太隔三差五地打电话，每次夏海钧都以开会的理由回复，这下夏太太就慌了，就算开会也不至于每天这样开会。

无论夏海钧怎么解释，夏太太就是不信。这一次，夏太太极其委屈地挂了电话。“我一定要回去看看他到底在干什么，给他一个突击检查。”夏太太气愤地打算着。第二天，夏太太没给夏海钧任何通知，买好机票，直奔广州来。

这一次，她做好了充分准备，从下午三点就一直在恒大对面的茶庄坐着等夏海钧出来，心想，这回看你拿什么抵赖。但一直等到晚上十点茶庄都快打烊了，还没见夏海钧出来，这下夏太太着急了，这人到底去哪了？难道他真的骗我，他没在恒大？

看着对面恒大的写字楼里灯火通明，夏太太再也坐不住了，径直朝楼里走去。从接待处得知，夏海钧确实在恒大工作，并且他的办公楼在三楼。夏太太三步并两步直奔上楼，当她打开紧闭的办公室大门，她惊呆了，夏海钧真的在开会。

夏海钧没让许家印失望，他2007年6月加盟恒大，此后不久，恒大出现很大的资金缺口，面临变卖土地的危险。夏海钧通过自己十几年在房地产业的丰富经验，为恒大四处奔走，与许家印一起募集了5亿多美金，成功帮助恒大度过了难关。

危险过后，许家印开始谋划恒大上市的方案，当一切准备妥当之后，却意外遇到了金融危机等各方面的影响，极速扩张中的恒大上市时竟意外搁浅。在舆论的渲染中，这成了当地地产界最悲壮的一幕。

上市折戟的这段时间，夏海钧理解许家印的心情，他与许家印一起承担各项事务，对外依然谈笑风生，没流露出一点儿压力。危机过后有记者问：“你们在上市折戟时是不是没有压力，我看你们那时都谈笑风生的。”

夏海钧笑了一声答道：“没有压力是假的，许主席其实压力是很大的，我也觉得压力大。”

在重大压力下，夏海钧任重道远，一方面背负着恒大的前程，一方面有许家印对他无比的信任。不管从哪个角度出发，夏海钧都将义不容辞地担负起挽救恒大的使命。这一次，夏海钧同样也没让许家印失望，许家印也再一次证明了自己的眼光。

在四面楚歌中，夏海钧力挽狂澜，恒大再一次从悬崖绝境走向大道。事后，许家印在全体员工表彰会上对夏海钧给予了极大肯定：“这是空降奇才啊！”

二 从盛夏直入寒冬

“道者，反之动也。”数千年前，先贤老子用一句精辟的话概括了事物的运动规律。任何事情都是潮起潮落，人的命运与企业的命运也一样。一个企业若从未经历过风险，自然不会成熟，能在竞争中生存的企业，才是最有实力的企业。恒大成立多年，最终成为地产行业的领头羊，也是通过竞争才生存下来的。

进入2007年末，沉浸于王国扩张的许家印隐隐之中感到了阵阵寒意。

1．太平洋对岸起风暴

当美艳绝伦的潘多拉在好奇心的驱使下，放弃坚守宙斯神的重托，打开宙斯交给她的那只神秘盒子之际，她自己也没有想到，释放出来的便是专门破坏人世间幸福的各种幽灵与邪恶——贪婪、虚无、诽谤、嫉妒、痛苦……而当她再合上盒子盖子的时候，却又把希望留在了里面。

任何事物被演绎过了头，便逃脱不了物极必反的发展规律。

不妨再回味一下王石当年与朱镕基对话中的那个灰色故事：

一位中国老太太和一位美国老太太相遇。中国老太太说：“我辛苦工作了几十年，终于攒够钱买了一套房子。”美国老太太则回应说：“我辛苦工作了几十年，终于将住房贷款还清了。”

故事习惯性地宣扬了美国人是如何懂得生活，而中国人是如何勤俭置屋的。然而，当时光进入2007年底后，一向得意宣扬自己会生活的美国人，却形同坐上了过山车，至今仍不能安稳地走下来。

2007年11月26日，媒体公布的一个消息在美国资本市场，甚至整个欧美资本市场上掀起了震动。

该消息大意是说，美国加利福尼亚州一位名叫拉德的对冲基金经理，通过做空美国次级住房贷款，取得了巨额回报。该消息还同时透露，这位对冲基金经理甚至预测，他的下个做空目标就是美国的商业房地产证券，因为美国将出现经济大萧条。

无独有偶，2008年初，一个和美国时任财长同姓的基金经理保尔森，以35亿美元的大红包荣登2007年度“华尔街历史上年收入最高的投资经理”宝座。让舆论更为瞩目的是，这位基金经理赚钱的市场同样是美国次贷市场，而他所运作的基金也是个典型的对冲基金，是2007年做空次贷的最大赢家。

根据美国媒体的披露，早在2005年，保尔森就意识到了美国抵押贷款类投资产品的价值可能下跌。基于这一预判，保尔森便于2006年筹集了10亿美元投资于次贷市场。短短一年后，即2008年美国金融危机全面爆发前的2007年底，保尔森所管理的基金果然从最初的60亿美元狂涨至280亿美元。这一疯狂之举，使得总部位于纽约的Paulson & Co公司也一跃成为全球最大的对冲基金管理公司之一，保尔森本人更因此获得了37亿美元的大红包。

几乎是在同一时间，美国机构投资者杂志披露，2007年美国收入最高的前50名对冲基金经理共赚到了290亿美元。其中，即有“金融大鳄”之称的乔治·索罗斯，他在做空次贷类证券中获得了29亿美元盈利，其所属的量子基金则实现了30%以上的投资回报率。

不妨简单了解一下美国的对冲基金。

对冲基金名为基金，实际上与互惠基金安全、收益、增值的投资理念有着本质区别。这种基金的发起和设立门槛要远低于互惠基金，习惯采用各种交易手段（如卖空、杠杆操作、程序交易、互换交易、套利交易、衍生品种等）进行对冲、换位、套头、套期，以赚取巨额利润，超出了传统的防止风险、保障收益的操作范畴。

在2008年金融危机爆发前，对冲基金已成为一种新投资模式的代名词——基于最新的投资理论和极其复杂的金融市场操作技巧，充分利用各种金融衍生产品的杠杆效用，承担高风险、追求高收益的投资模式。

上文提到的乔治·索罗斯的量子基金、朱里安·罗伯逊的老虎基金等都归于此类，它们也都创造过高达40%至50%的复合年度收益率。

由于对高回报的逐利需求，对冲基金越来越习惯干扰一个地区、甚至一个国家的金融市场价格，试图对实质经济和货币体系进行搅动，使价格向着对冲基金所期望的方向发展。对于对冲基金来说，被攻击的地区或国家金融体系被破坏得越严重，也就越有利可图，甚至会出现对冲基金与被攻击地区或国家之间财富再分配的危险局面。

当包括对冲基金在内的各金融机构竞相投入各种信贷产品的游戏中后，美国资本市场上的住房抵押贷款终于在2005年的某一天达到了危险的边界。尤其是房价上涨带动的贷款额度大幅度增加，让美国居民负债于2005年底超过了惊人的8万亿美元。

也就是在这一年间，大批美国人涌向法庭申请破产，高峰时一周内申请破产的人数超过了50万之多，相当于上年全年的三分之一。就连美国媒体当时也不无讽刺地报道称，共和党竞选总部的财务长竟然也在那个时刻宣告了破产，可谓“盛况空前”。

紧跟着的2006年，美国全国房地产经纪人协会发表的报告显示，美国旧房销售中间价已比上年同期下跌1.7%。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌。而未售出房屋库存量按最新的销售速度，至少需要大半年时间，为1993年4月以来的最大值。

同期，美国商务部公布的报告也显示，美国新房开工量同比下降了19.8%，且呈现出连续下降的危险趋势。

终于，美国经济界人士开始清醒起来，他们发出了连续性的警告：美国历史上最大的房地产泡沫正在破灭，其影响将不仅限于房地产市场和股票市场。

之前无比得意的金融才子们也似乎突然发现，华尔街的金融游戏已经玩到了巨大的漩涡边缘。至于美国的炒房者们，开始强烈地意识到——“拿回现款，只求少赔钱”就是上帝最大的恩赐了。

不幸的是，危机的警告为时已晚，美国信用市场正在显示出迫在眉睫的失控局面，华尔街人自己制造的潘多拉盒子已经被自己打开了。

根据财富效应，房价走低预示着一部分人的财富缩水，而财富缩水必然会压缩消费，进而导致美国经济降温，直至恶性循环局面的出现。

不管是从房屋销售额、新房起建数量，还是已建好的房屋数量来看，2006年中期美国房地产泡沫的破裂就已经开始了。主要表现在：房屋价格的持续下跌；美联储不断调高利率，导致贷款人的还款压力迅速增大；违约还贷现象明显增多。

房地产的消极影响迅速传导至美国经济层面。据美国商务部当时公布的数据，2006年第二季度美国经济增速急剧下降至2.5％，远低于第一季度5.6％的增幅。随后的各种数据进一步显示，美国经济增长出现了自1970年以来的最大降幅，美国房地产市场拐点正式出现。

于是，市场的逆向选择开始发挥作用。因房地产市场拐点引发的证券化产品风险，终于跳了出来，风险谨慎者开始选择退出市场。而首当其冲的，就是次级房贷公司。紧跟着，多家业内大公司停止了发放新贷款，进而连带多家公司股票下跌。这其中即包括了众多金融企业。

至此，传导效应才刚刚开始。

很快，美国一些贷款类金融机构的资产质量出现恶化，贷款拖欠或违约的比率快速增加。紧跟着，数十家贷款机构开始申请破产保护。

2007年4月初，在多家财务公司迫使其回购数十亿美元的呆坏账之后，雇员超过7000人的美国第二大次级房贷商——新世纪金融集团——也不得不申请破产保护，成为美国次贷危机发生后破产的最大按揭贷款公司。

几乎就在同一天，美国另一家独立房贷公司——People’s Choice——也不得不向法庭申请了破产保护。

美国人最不愿看到的多米诺骨牌，正在演变成可怕的现实。

2．地产金融巨鳄之死

2007年8月，面对危险严峻的局面，美联储终于做出了反应，向金融体系注入流动性资本以增加市场信心，美国股市得以暂时性的维持高位。遗憾的是，美国政府的决心此时已然无力回天。

事实上，CDS从诞生之日起，它的交易就没有受到证券交易所任何监管，完全是在交易对手间直接互换，故也被称为柜台交易（Over The Counter，OTC）。尤其是2000年后，受到巨大利益诱惑，美国越来越多的机构开始参与CDS交易，形成了规模相当的二级市场。这其中，有大量的CDS合同交易转手了十几次，而众多的交易者财力背景却参差不齐。

特别是对冲基金成为CDS卖方时，交易对手的风险就可想而知了。一旦发债公司破产，对冲基金就要付款给买方，但根本没有履约能力的对冲基金却在这一链条中大量存在着。

随着CDS雪球越滚越大，美国相关监管机构并没有形成相应的有效管理体制，这使得CDS合同在执行操作、支付风险、交易对手风险等各个环节，都存在着深不可测的巨大风险。只要其中的任意一个环节出点乱子，参与者们面临的前景自然不妙。

所以，就连毁誉参半的金融狂人索罗斯，也曾毫不吝啬地把CDS市场称作“随时可能掉下来的达摩克利斯之剑”。

2007年12月，起源于CDS交易的一桩诉讼案件成为美国CDS市场危机的一次预演。这场预演的主角是总部设于斯坦福的瑞银（UBS）和当地的一家对冲基金公司。正是透过此一诉讼案件，美国CDS市场中一个通行的秘密自昭于天下。

自此时起，美国各地开始上演由CDS交易引起的交易对手之间的纠纷案例。而引起这些纠纷的重要诱因，就是承担保险的一方不能像保险公司一样赔偿违约后的巨额损失。诸如贝尔斯登、雷曼、AIG等全球金融巨头，也在类似纠纷中一一现身。

后来的事实详细地证明，华尔街众多金融巨头都是CDS市场中的大玩家，尤其是贝尔斯登、雷曼等更是市场流通性的主要提供商。当人们发现这些巨头们的账本上记录着与数百家交易对手的数百万个交易时，也就明白了因此产生的多角债务会是什么样的程度，“大家一块死”的可怕念头迅速蔓延开来。

2008年3月14日，美国第五大投行贝尔斯登公司总裁艾伦·施瓦茨表示，在过去24小时里公司资金的流动性严重恶化，不得不向美联储和摩根大通银行寻求应急资金。贝尔斯登是美国优先级市场交易商，公司管理着大量的客户资产，同时为大批中小型证券商提供担保和清算服务。由于贝尔斯登不具有商业银行资格，无法从美联储的贴现窗口直接获取资金，因此美联储不得不通过摩根大通银行向该公司注资。

消息一出，纽约股市当天金融股即惨遭抛售，市场陷入极大恐慌。贝尔斯登更是出现挤兑，迅速濒临破产，美国政府不得不出面接收，希望能够借此阻止市场恐慌的扩大。

然而，资本市场的运行规律岂是人力所能阻止。

由于市场担心贝尔斯登现象只是冰山的一角，接踵而来的可能是更多公司资金链的断裂，于是大量基金开始从商品市场撤离，并随即引发了美国直至国际商品市场价格的大幅下跌。这其中，投资大师巴菲特又一次先人一步，下令自己执掌的伯克希尔·哈撒韦公司率先撤出了美国CDS市场。

随后，国际市场上的美元开始贬值，全球股市呈现普跌。当时美联社的大量报道显示，手上拥有金融股的投资人已经开始抛售持股。除了贝尔斯登外，市场密切注视着美国其他大型投资机构，这其中便有著名的房利美和房地美，以及有着全球影响的雷曼兄弟公司。

而一向高唱赞歌的评级机构也一反从前，不断下调着RMBS和CDO的评级，华尔街金融才子们精心包装起来的金融产品体系正在加速崩溃。

那些曾经不计后果、疯狂贷款买房的人此时突然发现，自己的房屋想要变卖出去已经很难了。尤其是那些次级贷款购房的人群，似乎已经无路可走了。

幽灵既现，歌即止曲亦尽。资本因贪婪而疯狂，也必然因疯狂而自焚。

事已至此，上起美国政府，下至华尔街的普通投资者，惶恐之情已不可抑制。

一时间，全美大量已严重贬值的房子被甩给了放贷机构，而放贷机构欲通过再出售抵押房子弥补庞大放贷损失的想法，很快就像肥皂泡一样相继破灭了。

紧随而至，曾被誉为资本市场“宠儿”的美国次贷公司相继陷入了严重财务危机。向来与之瓜葛甚多的华尔街投资银行和商业银行，也不出意外地拉响了生死存亡的警钟。

终于，2008年9月15日成为了美国华尔街百年以来最为黑暗的一天。

就在这一天，富有传奇色彩并有着158年悠久历史的美国雷曼兄弟公司不得不宣告破产，成为华尔街次贷危机全面爆发的一大标志。

第二天，在曼哈顿纽约时报广场附近的第七大道，昔日得意无限的雷曼公司金融才子们，只能携带着纸盒子、大手袋、行李袋、甚至拉杆箱，神情落寞地走出总部大楼。一些人在低声哭泣，另一些人相拥道别。“雷曼之死”更是成为当日全球各大媒体的头号话题。

有分析认为，美国政府当时暗地里希望以雷曼兄弟之死祭奠华尔街跳动的金融幽灵，然而很快他们就明白，华尔街人自己制造的邪恶，才刚刚张开它那张狰狞的嘴巴。

就在雷曼公司死掉的同一天，拥有94年历史的美林公司也在美联储的压力下出售给了美国银行。

于是，时任美国总统的小布什也不得不在同一天公开承认：美国爆发了新一轮金融危机。

仅仅一天之后，也就是2008年9月16日，世界保险和金融服务的领导者、与中国颇有渊源的另一个华尔街金融巨霸——美国国际集团（AIG），也在走投无路之下悄然易主。它的新主人不是别人，正是美联储自己。全球舆论再次惊呼：一代保险巨人成为了历史。

当信心被幽灵击碎，华尔街就不再是原来的华尔街了。

就像华尔街一位经纪人说的那样：“市场弥漫着恐惧，这是个很不理性的市场，即使是AAA的优质公司也遭到投资人疯狂砍杀。”

很快，美国五大投行中幸存下来的只有“二大”——高盛和摩根士丹利。甚至有着“美国精神”象征的花旗银行，在恐慌情绪的包围下也一度危机重重。

在此背景下，美国整个金融行业都感到了风险的大面积降临已不可避免。同时，由于欧洲金融公司也持有大量美国次贷及其衍生金融产品，华尔街出现的恐慌迅速波及到了欧洲，随后向全球扩散。

至此，第二次世界大战后全球最严重的金融危机终于爆发了。

3．发烧的中国房市

美国华尔街掀起的金融风暴，重创的行业除了金融业外，另一个便是房地产业了。而无论在美国还是中国，房地产业都曾被视为国民经济的支柱性产业。所以，当喜欢享受生活的美国人形容房地产为“没有尽头的漫漫长冬”时，2008年的中国房地产业也仿佛“从盛夏直接进入了寒冬”。

此情此景，身为中国第一地产企业掌门人的王石，亦曾感慨地回忆：过去的2008年，对于我个人和万科而言是非常不同寻常的一年……不仅仅是难受，还有随时都可能令人窒息的压力。

在没有受到华尔街金融风暴影响前的2007年，对经济生活稍加留意的中国人，都能感受到来自中国房地产市场的某种狂热。

这一年，中国的楼市、股市都出现了长时间的跑牛行情，高峰时期的涨幅甚至可以用疯狂来形容。沪、深、港几乎所有和中国内地有关的房地产股票，均出现了大幅上涨。如碧桂园上市以后，在短短的时间内股价便接近翻番；保利地产上市时间刚一年左右，当时的股价涨幅更是达到了800%左右。而2007年地产企业交出来的财务报告，大多也叫人欢喜，其中自然包括了王石统领的万科。

受此种宏观环境的影响，中国房地产行业的富豪财富更是竞相式增长。回顾2007年，中国房地产行业可用“疯狂生长”来形容。

一是土地购置面积持续回升，土地开发面积保持较快增长。2004年，由于国家开始对土地实施紧缩政策，2005年至2006年的房地产土地购置面积出现了负增长。但自2007年5月开始，土地购置面积不仅扭转了持续下降的势头，全国土地开发面积还出现了较快的增长。

二是房屋销售面积增速持续快于竣工面积增速。在市场供求偏紧、增量房市场难以满足需求的情况下，存量商品房很快便被消化掉了。2007年，全国商品房销售面积、销售金额分别达到了76193万平方米和29604亿元，增幅分别达到了25.7%和44.3%。

三是政策调控没能改变房价涨势，部分城市房价上涨明显过快。为了稳定房地产市场，国务院及相关部委自2005年起连续出台了一系列旨在稳定房地产市场价格的政策措施。然而，全国大部分地区的房价依然蹿升。特别是进入2007年后，在宏观调控不断加强的情况下，国内房地产价格增势依旧呈现出逐月加快的非正常态势。

四是楼市火爆，行业高位景气，大量信贷资金相继进入房地产行业。2007年，房地产业利用国内贷款达到了6961亿元，增长32.3%；房地产业自筹资金11772亿元，增幅达到了创纪录的58.8%。巨额资金的进入，在增加了银行业收入的同时，更让整个房地产行业热气腾腾。特别是房地产类上市公司，通过增发股票、发行公司债等形式，进行筹资的规模达到了前所未有的规模。

与此同时，2007年中国房地产开发企业利用外资的增速进一步加快。其实，国内房地产业利用外资加快的态势在2006年下半年就已经集中显现，2007年的增速更是保持在60%以上，全年利用外资高达650亿元。

在同期国家统计局公布的相关报告中，也有着这样的文字：受益于2007年房地产市场的火爆，2007年定金及预收款呈现较快增长。由于定金和预收款将在两年内转化为房地产公司收入，房地产公司2008年的业绩将获一定保障。

也是在2007年，中国房地产行业还出现了若干重大政策性事件：

一是国家税务总局于当年2月发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算方式缴纳。

二是当年3月，国务院要求实行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线。

三是当年6月，原建设部提示城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。

四是当年7月，北京市规划委发布《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》。

五是当年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。

六是当年9月，中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

七是当年10月，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。

八是当年10月，发改委和商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

通过梳理上述相关政策性内容，就能明显感觉到，2007年的中国房地产市场呈现出了逐步发烧的态势，尤其是当年前三个季度。

或许正是考虑到了房地产行业呈现出来的非正常趋势，上至国家高层，下至普通民众，“需要警惕房地产过热”的声音开始不绝于耳。

当年的媒体便有着这样的报道：

近来，关于房价的新闻总让人心惊肉跳：“上半年房价上涨51.5％”、“一个楼盘的市值可以买下整个伊利集团”、“新拍出的楼面地价接近在售房价”……3年了，楼市调控旷日持久，房价还未低头却又抬头，原因何在？

……

从成本构成看，地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力。从交易秩序看，“炒风”乘势而起，非正常因素助推房价节节高。从资金面分析，行业外资金，特别是部分股市资金开始流入楼市，助推房价上涨；境外资本大量涌入，加剧了楼市格局改变，在相当程度上强化了房价看涨预期。

……

如同上文讲述的美国地产泡沫一样，国内房地产市场不稳定情况如果真的出现，绝不仅仅是经济链条中某个环节性的手术就能解决的。一些有识之士更是严峻提醒，要是与寒意渐近的美国次贷危机联系起来考察，国内房地产市场正在出现不祥的苗头。

2007年12月3～5日，在中央经济工作会议上，高层为这一轮宏观调控制订了“双防”政策，从紧的货币新政随之出台。2007年12月底，央行召集四大商业银行和十三家股份制银行的行长、董事长召开信贷窗口指导会议，主要商讨了2008年如何放缓贷款速度的问题。此次会议上，央行核定了2008年的信贷规模和银行各季度的房贷比例，将银行的新增贷款总额限制在3.6万亿元以内，同时提出要按季度考察商业银行的房贷规模。这个被戏称为银行界集体立的“军令状”，传达出央行货币政策从“稳中适度从紧”明确转为“从紧”的信息。

货币收缩的效应很快就表现出来了，全国企业一片悲歌。尤其是生产低附加值产品的中小型制造企业受到的创收更为严重，轻者资金周转困难，重者资金链断裂。

在这样的背景下进入到2008年，不可控的全球性金融风暴又不期而至，房地产市场受到了巨大冲击。美国金融危机的蔓延不仅将本国的房地产市场打入了冷宫，也把其他国家的房地产市场拖入了黑暗的深渊。

英国3月RICS房价指数跌至30年之最低；西班牙房屋销售量下降了30%，有60多家建筑商和经纪商申请破产保护；日本房地产再度遭遇泡沫崩溃，仅上市的日本房地产商当年已倒闭5家，非上市房地产商中负债总额超过100亿日元的大型倒闭案件也接连不断。

4．从高烧不退到冰冷彻骨

2008年上半年，国家加大了调控政策，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标出现高位调整，过度需求的泡沫似乎得到了有效抑制。

然而，进入2008年第三季度，房地产市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。而如果用房地产业内人士的话说，国内房地产市场已经由热直接转凉了。

其实，出于市场风险明显加大的担忧，在2007年第四季度，国家陆续推出了廉租房等相关政策，财政部也给出了资金管理办法，其他一系列有关房地产的新政密集出台。

然而，正如业内权威人士后来指出，在国家出台系列紧宿性政策之际，深圳、广州的房价已经出现了下降。而作为全国房市热点的北京，楼市成交量也出现了低迷态势。

这期间，以深圳中大房产经纪公司为代表的房产中介组织破产倒闭等事件，进一步拉响了国内房地产行业的警钟。

于是，当上述新政一出台，沪深股市的地产股不出意料地普遍下跌，香港地产股中的SOHO中国、奥园等，一度跌破了发行价。

不温不火的状态延续了几个月。进入2008年后，随着国际金融危机的全面爆发，中国房地产市场行情出现大变。用舆论的话说，前一分钟还飞扬跋扈的地产股，后一瞬间便跌入了泥潭，大量投资者开始哀声一片……

至此，从大洋彼岸吹来的金融寒风，不可避免地在中国房地产市场刮了起来。

不久，王石的“拐点论”抛出后，一石激起千层浪。王石准确地把握住了形势，中国的房地产市场确实由盛转衰，步步下滑。国内A股的房地产股票上演惨烈的下跌奇观，万科的股价从40.78元下跌到4.80元，保利地产从98.50元跌到11元。

2008年新春伊始，在万科的带领下，全国楼市开始降温，遭遇倒春寒。上海号称是这轮调整中最坚挺的城市，进入2008年下半年以来也扛不住寒流的袭击，降价风暴不断出现。8月18日，上海中远两湾城的29套房源集中成交，均价13842元/平方米，比上半年21049元/平方米跌了7200多元/平方米。价格大跳水的同时，上海楼市成交量急剧下降，卢湾、静安两区新建商品房甚至在两周内出现“零”成交现象。

“热烈庆祝房价下降，太好了。”8月22日，一位上海市民在论坛里幸灾乐祸地表示。

全国房地产市场越来越冷清，使得房地产商寝食难安，促销大战烽火四起。但仍没能激发出购房者的购买欲望，广大购房者继续持币观望，楼市持续低迷。

为了应对可能的变局，也为了防止某种“破裂”，一些地产企业和相关调控部门又于2008年初采取了连续性的积极举措：

2月，上海万科举行元宵节9.5折特卖，在业内的一片质疑声中，实现了2.57亿元的销售额。

3月，恒大地产集团及其承销商宣布，将IPO计划推迟，不再根据原有时间表进行全球发售。

同月，SOHO中国董事局主席潘石屹连续在公众场合发表言论，认为房地产行业最基本的特征是钱少地多，大量企业将进行整合，房地产市场即将发生巨变。

6月30日，中国证监会批准招商地产增发不超过4.5亿股的计划。但在7月28日，金地集团拟公开增发不超过7.2亿股A股股票的方案未获通过。加上此前首创置业宣布拟在A股市场发行不超过18亿元公司债，都显示了地产行业整体资金链明显的紧张。

8月底，万科在上海公开宣布，旗下的8个楼盘进行不同程度的促销活动，拉开了地产商降价迎接“金九银十”的大幕。

9月，上海楼市出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米，为旺季楼市新低；同时创下了2.76的月供需比新高，显示出了三年来最为严重的滞销局面。

9月15日、10月8日和10月29日，中国人民银行三次宣布下调金融机构人民币一年期贷款基准利率0.27个百分点，其他期限各档次存贷款基准利率也作相应调整。中国房地产业终于迎来了久违的降息周期。

10月22日，中国人民银行宣布，自当年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。

同日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。

11月5日，国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。其中，两条政策对房地产业形成重要影响：一是加快建设保障性安居工程；二是加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制。

11月26日，中国人民银行宣布，从当月27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。27日，A股地产板块集体暴涨。

12月17日，国务院常务会议出台相关政策，个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

12月22日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。

……

在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，2008年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到了一定缓解，整体市场基本保持了“理性回归”的态势。

至此，惊心动魄的房地产寒潮暂时告一段落。但用地产界的明星人物冯仑先生的话说，全国三万余家的房地产企业，经过2008年的洗礼之后，能展开笑颜的有几个？

三 IPO折戟，雪上加霜

2008年以来，尽管房地产1～7月投资增幅超过30%，但半年时间，全国楼市成交量普遍大降，少则三成，像北京、广州、深圳成交量降幅则高达四五成。在低迷的房地产市场面前，深圳楼市价格率先进入到下降通道，跌幅达30%。深圳现象引发了全国楼市的连锁反应，降价风四起，大部分城市成交量环比下滑。

当房地产业陷入了整体冰冷的生存环境之时，许家印和他的恒大又面临着另一种可怕的困境。

1．扩张：恒大像个吞钞机

让我们回顾一下恒大这段时间的扩张过程，这个过程被称之为“恒大式扩张”，具有鲜明的个案特色。

2004年前，恒大地产是偏居华南一隅的地方开发企业，土地储备不足600万平方米，以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长，并已跻身广东楼市“五虎”。2004年始，许家印求新思变，一场震惊当今楼市的“恒大式扩张”发生了。

2004年，许家印将层层筛选出的第一批68人分派至全国十余个城市，开始在全国各大城市全线作战。这68人是恒大帝国的大将，各自征战与镇守一方。有了如狼似虎的68个精英，许家印放手让他们去干，而自己要做的则是巡视、调度。

俗话说：“八仙过海各显神通。”在武汉、重庆、成都、沈阳等地，这68人到派驻的地点后，马上对当地的土地市场展开调研，以寻找可以收入囊中的土地项目。这些人都是骁勇善战、血气方刚的人，他们各出奇谋，谋兵布阵，而许家印则在大本营运筹帷幄，形成帅在内、将在外的模式，收获颇为丰厚。

2006年，楼市与股市开始火爆，许家印加快了发展步伐，全国各地四处拿地，产能急剧扩张。同年底，恒大以8.29亿拿下武汉的一块地皮，成为当时的地王；2007年8月，恒大开出25.3亿的天价，竞拍得到重庆科技学院的项目；10月，恒大以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%的股权。

收购那么多土地的目的是为了上市融资，当时负责上市的投行也把恒大的土地储备当成可以炫耀的资本。2007年底，恒大土地储备的版图基本形成，许家印于是开始着手上市融资的工作。

事实上，自从2006年把琼能源的股份转给广州天誉以后，恒大就开始谋求独立上市，不再借壳了。

2007年3月，恒大顺利引入第一批战略投资者美林证券、德意志银行和淡马锡，融资4亿美元，恒大合计让出约8%的股权。几乎同时，瑞信牵头为恒大发行了4.3亿美元的公司债。

此后不久，重庆、上海、广州三个项目相继签约，许家印开始利用杠杆原理操作资金链。根据相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款，都有相应的分期付款制度，这给了许家印空间，同时也为以后的资金缺口埋下了伏笔。

和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径，通过项目的加速运转来调度资金。许家印看准了房地产发展的高峰时期，加快盈利，不出手则已，一出手必是雷厉风行。

恒大支付了上海项目3亿元、广州项目1.3亿元、重庆项目2亿元。余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，这70多亿是恒大的资金缺口，而恒大此时已经把宝押在了即将拉开的香港IPO上。

急剧扩张的恒大需要的资金量大得惊人，为了度过危机，许家印采取了向前走的办法，通过上市来融入资金，解决问题。

2008年3月，恒大备战赴港IPO，拟募资金100多亿，实现逆势，跨越发展。

许家印的IPO计划对于恒大的发展有着重要影响。

为了达到上市的条件，吸引资本的注入，2008年这一年，在众多房地产企业收缩的情况下，恒大选择了一如既往地高歌猛进，全国所有楼盘长达一年多全线降价，“开盘必特价”的广告狂轰滥炸。

2008年上半年开工在建面积达1006万平方米，这是一个相当庞大的开发量，许家印希望通过这样的方式最终支撑起半年127亿元的销售业绩。而就在两年前，恒大全年的收入仅为19.83亿元，在建面积不足100万平方米，短短两年多时间，许家印画出一张“十倍增长”的大饼。

这些做法是疯狂、大胆、孤注一掷的，所有的房地产企业与业内人士都为恒大捏了一把汗。

2008年初，恒大发现自己为了实现增长10倍的梦想，欠了100多亿元的银行贷款及其他借款，以及至少40亿元以上的土地出让金欠款。如果根据2007年9月30日恒大的资产负债表来计算，恒大地产总资产约148亿港元，负债已达140亿港元，负债率高达95%，而地产企业70%的负债率就需要警戒了。

2008年初中国股市正处于狂欢的浪潮中，全国经济处于一片盲目乐观的情绪中，完全看不到脚下的深渊，许家印明显感受到了这股浪潮，他忘了现金流的重要性，也没有预料到即将到来的金融危机。

在这件事上，我们看到了一个处于亢奋情绪中的企业家的弱点，也有人相信，自身潜力在危难之时才能迸发出来。

据公开资料显示，2006年香港主板一共吸纳了三十九家中国内地企业，比2005年增加两家，融资总额也由2005年的190.13亿美元跃升为412.84亿美元，占中国2006年度境外融资总额的94%，平均筹资额达10.58亿美元。相比之下，2006年在纳斯达克融资的中国企业数为六家，平均筹资额约为8783万美元。

内地房地产同行2006年在香港批量上市的成功经验，也给了内地房企筹谋香港上市一个心理暗示。2006年被媒体称为“内地房地产企业香港上市年”，先后有富阳（中国）控股、世茂房地产、绿城中国、盛高置地等房企在香港上市成功。

相比之下，香港资本市场的融资效率明显更具有诱惑力，而对于渴求资金的房企来说，上市几乎是扩大规模超越发展的必由之路。

2006年是恒大进入第四个“三年计划”的第一年，恒大确立的目标是“迈向国际、跨越发展”。这三年要迈向国际、跨越发展，实际上就是“增长快”的概念了。那时，恒大的规模还不足以支撑许家印成为商业明星，他只在华南小有名气，恒大被称为“华南五虎”之一。

这年的6月，恒大开始正式筹划上市，到12月6日，第一批战略投资者初步确定。

到了2007年下半年，许家印已经储备了大量人才，提高了旗下楼盘品质，储备了大量土地。大量的土地储备让许家印和他的恒大地产被骤然推到镁光灯下——到原计划上市的2008年3月，恒大以手握的4578万平方米土地储备成为内地“房企之最”。许家印在国际资本市场融资的条件成熟了。

一些媒体已经迫不及待地为恒大描绘了一幅风光无限的上市之路。一则报道说，这家中国最大的民营房地产开发商之一首次公开发行（IPO）后，中国富豪榜将会出现一个新名字。

“许家印即将成为下一位中国首富”“恒大——第二个碧桂园？”等主题随后被轰炸式炒作，业界人士大都相信，恒大上市成功和首富易姓已是板上钉钉之事，一幅中国版财富“创世纪”的澎湃场景就要展现。

2008年，世界处于金融危机期，中国房地产也迅速进入了调整期。2008年3月，恒大地产启动了全球路演并公开招股，市场对其估值高达1200亿至1300亿港元。这也意味着，恒大地产在港成功IPO后，许家印的身价可能在800亿港元左右，有望成为内地新首富。

然而，金融风暴让这场酝酿已久的良辰美景化为泡影。

2．IPO：悲情的自我救赎

金融危机爆发后，没有人比许家印更清楚，赴港IPO将是一场自我救赎之旅。也没有人比许家印更心急，必须尽快完成IPO上市，而且还不能失败。一旦失败，恒大将面临着巨大深渊。

当年，轰动一时的巨人集团倒闭时让人无限惋惜，可谁能想到，导致巨人衰败的最后一记重击是1000万现金的缺失。区区的1000万元对当时的史玉柱和巨人集团而言，仅仅是“九牛一毛”，但恰恰是“一分钱难倒英雄汉”，规模达到5个亿的巨人集团因一时拿不出1000万元而导致企业崩溃，上门要债的人如洪水一样涌上来。许家印如不能解决资金缺口，也会重蹈巨人之覆辙。

此战许家印志在必得，由于事关重大，许家印亲自坐阵指挥各项工作。

2007年6月，恒大开始正式洽谈上市事宜。12月6日，第一批战略投资者初步确定。不过这时出现了意外事件。

2007年4月，美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融面对来自华尔街174亿美元的逼债，宣布申请破产保护、裁减54%的员工。美国次级抵押贷款危机开始浮出水面。四个月后，即2007年8月，次贷危机的第一波正式来袭。大批与次级住房抵押贷款有关的金融机构纷纷破产倒闭，大量投资银行宣布破产，包括德国工业银行、法国巴黎银行、日本第一大银行瑞穗银行，由于参与美国房地产次级抵押贷款市场的业务蒙受巨大损失。

次贷危机发生时，恒大在美国推介上市公司的事情。美国国内一片惊慌，甚至包括大摩，这样，恒大也很快处于窘境。而此时的许家印，心中也有几分惊慌，但他面临这样的局势，心态很快归为平静。

资本是嗜利的，为了防范风险，压低恒大的招股价格成为大摩的杀手锏。

此时的恒大已有40多亿元的定单，但除了这批定单外，还要融资15亿元。恐惧的大摩屡次压低招股价格，导致融资艰难，尤其是2008年3月美国第五大投资银行贝尔斯登濒临破产的消息传出后，华尔街一片恐慌，美国各大基金惊慌失措，陷入观望状态。大摩更是如同惊弓之鸟，拼命压价。

国际基金背后是大量的中小投资者，他们也十分惧怕因房地产风险引发的次贷危机令其血本无归。恒大上市之路途突然荆棘密布，压低招股价格成为大摩等投资方的杀手锏。

面对大摩的态度，许家印陷入了艰难的抉择中，他看到了脚下的深渊，然后立马组织人手在美国紧急召开会议讨论，希望大家的分析有助于自己的决策。

会议开始时大家都保持沉默，然后是激烈争论，有人认为应该接受，有人认为不应该接受，最终许家印权衡再三，认为这是只亏不赚的买卖，拍板决定暂停IPO。

许家印觉得不能承受资产过大的折价，他最终选择了拒绝。这直接的结果就是，上市搁置。

“当时我们在美国开了个会，中午时分，我决定暂停。”后来，许家印向媒体披露了IPO叫停的真实原因，同时也澄清了此前关于认购不足的传言。“我们本来想融资十五亿美元，并且已经有了七亿至八亿美元的订单。”但当时基金和一些机构投资者的报价远低于恒大最低询价3.5港元/股。

3月20日19时，恒大地产在香港联交所网站发布公告称：鉴于国际资本市场现时波动不定及市况不明朗，本公司股票决定不根据原有时间表进行全球发售。

IPO搁浅的消息传出后，业界震惊，恒大面临前所未有的困境。IPO搁浅对恒大的打击是致命的，巨大的资金缺口像虎狼一样盯着恒大。

恒大地产招股说明书中也提到，其募集资金的53.6%用于偿还购买土地欠款，23.1%用于额外收购土地，9.1%用于偿还瑞信等机构的借款。

暂停上市后，100~150亿元的资金没有了。不仅如此，恒大认购期间，在香港以每天1000万元的重金在媒体上打广告，可股价还是没推上去，损失很大。

恒大陷入了窘境，融到这么大一笔数字的资金对任何企业来说都是困难的，虽然许家印表面不动声色，但他的内心如铅般沉重，压力之大，恐怕也只有他自己才清楚。

恒大上市搁置，成为当年房地产业在资本市场最具标志性的事件。尾随其后的多家房地产企业相继被挡在资本市场门外，中国房地产业迎来近一年多的霜冻期。就在恒大上市失利的次日，SOHO中国董事长潘石屹表示：“跟在其后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有四十多家，准备募集的资本有两百亿美元，这次IPO搁置对这四十多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。”

他断言：“中国很多房地产公司将在百天之内产生巨变，并进入前所未有的融资艰难期。”那些扩张过快的公司将有死掉的危险。

恒大，几乎已经站在了悬崖边上。

为了上市，恒大铺开了一个巨大的摊子。当时恒大在全国有三十二个楼盘、906万平方米在建，加上大规模拿地，资金缺口非常大。从“5·12”汶川大地震至2008年9月，是恒大最为煎熬的时期。恒大内部人士透露，这一阶段恒大用两三个项目的销售支撑二十多个项目的建设，资金缺口高达120亿至150亿元。

在舆论的渲染中，这成了当年地产界最悲壮的一幕。地产界“百日巨变”的预言甚嚣尘上，很多人等着恒大倒下以佐证自己的预见性；而雄心勃勃的许家印，也被描述成“野心膨胀者”，甚至一位“值得同情的人”——某家权威媒体称，作为农民孩子出身的地产枭雄，“从某种程度上说，许家印也许值得同情”。

2008年3月，许家印那一月的曝光率超过了之前的所有媒体报道量，不过是以一种悲情的姿态。

3．恒大的“两个寒冬”

2008年6月，国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业缺口达7100亿元，平均每家内资开发商资金缺口达1201万元。国家的货币从紧政策让房地产业哀声一片。

上市未成，恒大4580万平方米的巨额土地储备饱受质疑，但许家印坚持说，再困难他都不会卖地卖项目，因为那相当于“卖儿卖女”。许家印创建的恒大，是他一生奋斗的结晶，恒大的每一寸土地都包含了他的心血，他对恒大的感情是无法用言语形容的。

《恒大报》全文刊登了许家印在年中会议上的讲话，他在讲话中谈到恒大面临的“两个寒冬”，一是上市暂停，二是国际金融危机。为了应对突袭的寒冬，恒大做出最重要的战略决策——不卖土地、不卖项目，转而向国际资本市场融资。

恒大面临“两个寒冬”后，舆论哗然，谣言四起。当时更有媒体严厉批评许家印，说他野心膨胀、疯狂圈地、与国际投行豪赌上市，最终“从云端跌落谷底”，并指责其在拿地过程中钻了法律和政策的空子。还有人说“恒大完了”，更有甚者开始撰文总结恒大破产的教训。

如一篇博文写道：

无论是天津的顺驰还是恒大地产，都将谢绝历史舞台，孙宏斌和许家印成为中国首富的梦想都必然破灭，到底是上天的戏弄还是历史的必然？同时又给我们带来了什么教训？

天津的顺驰和恒大地产都是典型的资金密集型企业，他们都把资金来源安排得满满的，每一个来源都计划上了。如果其中哪个资金链断流就会给企业带来灾难性的毁灭。两企业最后的希望都是上市，并通过聆讯进入最后阶段，但就是没有等过最后一年。这充分说明，资金密集型企业的极限资金运动是其死穴。

四处散流的谣言对恒大当然有影响。有些居心不良的人还乐观其成，倘若恒大遭殃，就意味着少了一个竞争对手，许多人自然会坐收渔翁之利。

怎么办？许家印一时掉入了冰窖，他会用什么方法来应对这突如其来的困难，破冰而出呢？

许家印选择了沉默，只有沉默才是对付谣言的最好办法，辩白与反击都无济于事，这就像与人吵架，结果极有可能造成两败俱伤。许家印选择沉默，就等于将矛盾消弭于无形。

面对舆论压力和资金困境，许家印表现出沉着冷静、临危不惧的大将风度。商场如战场，有时商场上的竞争比战场上来得更猛烈、更突然，战场上的敌我双方均在明处，而商场上是我在明、敌在暗，这样往往会成为敌人的靶子。在商场竞争中，若指挥作战的大将失去了耐性与镇定，那么企业就会很危险，暗处的势力像狼一样环伺，在你疲于奔命时发动袭击。恒大破产的谣言除了媒体天生的炒作欲外，还与幕后的推手有关系。

生死关头的许家印仍不疾不徐，他深知沉着镇定对于企业的至关重要，倘若这一刻表现出丝毫慌乱，那么恒大更是人心惶惶，将陷入不可挽回的境地。

他一边着手调整工程进度，缓解资金链紧张的局面，一边安定民心，再三叮嘱员工沉住气，不要理会外界的非议，只要扎实做好自己的事情，问题就会解决。许家印除了商务谈判的技能极高，安定人心也有一套。

中止上市的当晚，许家印就主持召开了通宵电话会议，当即决定合理调整工程建设速度，采取“有抢有缓”、“有保有压”、“有先有后”的战略方针：哪些项目先上，哪些项目可以暂缓，因地制宜，因时而动，从而缓解资金紧张的压力。

生死关头，许家印召集手下彻夜开会，经常开到凌晨两三点。经过多次筹谋，想到了两个暂停上市之后的解决措施：

一是抛盘。2007年，恒大在全国共有36个楼盘，其中2/3以上建筑面积超过400万平方米的楼盘进入预售或可预售阶段，在建工程达750万平方米。“没有卖不出去的楼盘，只有卖不出去的价格。”恒大在中止上市约一周后，就将位于广州金沙洲的“御景半岛”以七折促销，震惊业界。整个2008年，恒大地产实施了大刀阔斧的降价策略。

由于急需销售回款来缓解资金链紧张的局面，许家印一改过去“自产自销”的传统方式，找来3家企业全权代理旗下的42个项目。据知情人透露，恒大地产给这3家代理企业的佣金非常丰厚，约为总销售额的2%~3%。

2008年国庆，恒大分布在全国各地不同城市的18个楼盘开始同步降价销售，全国回款47.9亿。这种“断臂求生”的降价力度和规模以及所表现出来的决绝和勇气，在房地产业中绝无仅有。当然这种勇气正是许家印幼年时那个大时代的背景所决定的。当时，全中国处于贫困时期，三年自然灾害以及各项运动，讲求“大胆”、“冒险”的积极进取精神，许家印身处这种时代，潜移默化，性格不免受到影响。

通过大幅降价，恒大回笼了不少资金。

二是合作。近几年来，中国房地产市场一直是国际资本市场的热门投资项目，恒大如果拿出30%～50%的项目寻找合作者，也可以渡过资金困境。有了合作者，风险相对来说也会减少，企业生存的空间也会扩展。

但这种方法很快被许家印否决，找合作方说白了是要卖项目，对开发商来说，卖项目等于卖儿卖女。

恒大在抛盘的时候也没有乱成一团，根据恒大2004年以来制订的双品牌战略，恒大要在落地每一个城市时实现楼盘品牌与恒大品牌的双双落地。换句话说，在规划、园林、配套、物业等很多细节没有做好时匆忙抛盘，许家印认为有损且有悖于恒大的长期发展目标，于是对一些未完成或者将完的工程，恒大没有抛盘，许家印显示出处理危机张弛有度的大将风范。

四 绝地反击续传奇

据说，一向喜欢风水迷信的广东商界流行一个传言，说房地产中的“广东五虎”至少有一家将死掉。如果说2008年许家印站在了悬崖之边，那么2009年则成为他率领下的恒大反击之年。

就在2009年一季度，业界还流传着恒大陷入严重资金问题的传闻，猜测着压死这只骆驼的最后一根稻草将是什么。可随着二季度楼市的迅速回暖，许家印一举迈过了钱荒的坎，并且顺利上市，令地产界大为惊讶，也引来一些人的眼红。

1．恒大——急需救命钱

联想的柳传志曾说：“做得好，一步登天。做不好，打入地狱。”距离地狱只有一步之遥的许家印要做的，第一是找钱，第二是找钱，第三还是找钱。

自恒大地产2008年3月IPO搁浅之日起，恒大地产除了面对巨额的支付款和高负债率等问题，还饱受着不利言论的“围剿”，有人说恒大地产会像中新地产那样因资金链断裂而死亡。

尤其是配合“死一只老虎”的传言，民间便把目光集中在恒大身上，认为恒大地产是一只深陷困局的老虎。市场竞争是残酷的，大浪淘沙，适者生存，此时的恒大更面临这种局势，虽不说传言具有万分可能性，但无形中也表明了恒大的局势之窘。

IPO往事给恒大造成了很大影响，就在外界纷纷猜测恒大地产是否会成为寒流下第一个轰然倒塌的猛犸巨象时，它的蛰伏与重振，都成为同行和媒体为之诧异的谜题。

恒大重生，这是一个激进房企熬过寒冬、走向资本市场的典型案例，在恒大身上，集中了“最大地主”、“新首富”、“上市失败”、“全国大幅降价”、“投行对赌”、“地王退地”等诸多争议话题，几乎是两年来这个地产周期中房企经历的标本。许家印头上的压力，只有他自己知道。

当年，恒大落到“广东地产五虎”中唯一没有上市的地位，许家印的心情是沮丧的。这位经历了大风大浪的男儿，颇有几分“壮志未酬”的萧瑟，不过，他通过一番挣扎又恢复了雄心。恒大上市成功后，更让他豪情万丈，正好遇到内地房地产市场回暖，他又将放开手脚，大干一场。

2009年，恒大将全年的销售目标锁定在了300亿元。

人生际遇往往变幻莫测，岁月去留不会随人的意志而定，经历了IPO往事的许家印跌逢一连串遭遇，而胸中的丘壑也未能尽然填平，此刻的他，颇有几分壮志未酬的辛酸、苦闷。可人的一生就是这样，不会事事如意，更不会次次顺心。倘若一个人总是一帆风顺，这样的人生似乎也不完美，有时大起大落的人生才更加完美。因为你更能体会到人生的酸甜苦辣。

“壮志未酬身先死，长使英雄泪满襟”。许家印式的英雄，是喜剧式的英雄人生，奋斗拼搏成就了自己。当初那个身无分文的少年，不倚天下不倚地，凭着一股劲儿，硬是打拼出了自己的帝国，这不能不说是地产界的一个奇迹。

创造奇迹的许家印同时也讲述了一个传奇，苦难、不幸、辛酸、沉闷、苦恼，这些虽是悲剧的成分，却在一定意义上构筑了许家印成功的基础。可见，人生机遇坎坷，有时也能产生积极作用，关键在于各人的悟性及毅力。所以，身处逆境的青年也不必抱怨，说不定日后某一天，这些就会成为你们前进的财富。

只是， “救命钱”在哪里？

牛文文曾专门就“救命钱”做了一番剖析。“宏观经济环境发生变化的时候，或者因为某个决策的失误，大企业会突然陷入现金断流的绝地，而中国本土企业的‘三根金融血管’都指望不上：股市失效，无法随时增发融资；银行习惯短融长投，一有风吹草动更是闻风而逃，只会锦上添花，绝不雪中送炭；债市更谈不上，在中国尚未起步。”

怎么办？“很多民营企业扩张太快，陷入资本困境，靠本土资本市场和金融机构无法获得资金，只能求助于海外基金和资本市场。”

许家印陷入资本困境的时候，也是走了同样的路径。

有媒体给许家印指出了三条路：1.中间出路——廉价甩卖现有房，积累现金滚动开发；2.最理想的出路——获得新的追加投资，但许家印的“钱饼”必然进一步被摊薄；3.最差的结局——恒大被同业或者基金收购，而且是被“五马分尸”般地拆分式收购。

当时，恒大向全国拓展的三十七个项目中有三十三个在建，都没有达到恒大内部的开盘销售标准。有人建议他卖工地或者土地，许家印深思熟虑之后，断然拒绝。他担心自己的品牌受损：恒大这么大的企业，竟然要去卖土地了？

“当时考虑了很多，卖房子？卖土地？最后确定坚决不卖土地，采取增资扩股的方式在海外资本市场融资。”这是最理想的路，也是“最难走的路”，可以说是断臂求生。

随后的三个月里，许家印一直在香港“找钱”。“恒大暂时停止了IPO后的三个月，我主要的精力都在香港，差不多可以说在那里上班了，瘦了四五斤。”许家印说。

这期间，许家印个人的谈判与斡旋能力再次得到了发挥。恒大每开大盘的时候，经常请英皇旗下的明星代言，他借此认识了英皇董事局主席杨受成，借助杨受成，许家印又认识了新世界主席郑裕彤。郑裕彤因勇猛好冒险，外号“鲨胆彤”，在香港的地产、珠宝行业影响力极大。有媒体披露，在香港的三个月，许家印每个星期要和郑裕彤吃一两次饭。不管多忙，每个星期许家印都要去郑家打牌，跟郑裕彤锄大地，跟其子郑家纯斗地主。尽管许家印不太会广东话，郑裕彤又不会普通话，语言交流相当困难，但两位在牌桌上你来我往，不亦乐乎。有时牌瘾大，他们夜晚十一点才开牌局，随手一打就是一个通宵。

这番苦心并没有白费，郑裕彤，成为许家印和恒大此次渡过难关的最关键人物。

2008年6月，郑裕彤通过其控制的周大福以1.5亿美元入股恒大，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他五家机构投资入股2.1亿美元。

看到费尽周折募集的5.06亿美元资金到账，许家印长吁了一口气，他知道，恒大缓过来了。

资料显示，美林银行、德意志银行是2006年第一批投资入股恒大的三家股东中的两家，美林银行2006年12月已投资1.3亿美元，2007年9月投资1.3亿美元合作项目，加上这一次的投资，三次累计投资3.1亿美元；德意志银行2006年12月已投资1.33亿美元，此次投资6000万美元，累计投资1.93亿美元。

经过此次增资扩股，及2008年1月原三家战略投资者美林银行、德意志银行、淡马锡将持有的优先股转为普通股，恒大增加资本金十亿美元，负债率下降到65%左右。

吸引投资入股以外，恒大同时还开展了项目上的合作开发。郑裕彤此次除投资入股1.5亿美元外，还投资了7.8亿元人民币与恒大合作两个项目。勇猛的“鲨胆彤”摇身一变，成了救死扶伤的“白衣天使”。

一位投行人士曾分析，许家印在第三次私募的过程中，受到了投资者的力挺，因为“恒大一旦倒下，投资者将血本无归。所以，这些投资者不得不追加投资”。另据媒体报道，2008年10月，因恒大未能完成结构贷款协议中的业绩底线而产生一系列交叉违约，投资银行家们主动找上门来和许家印协商解决之道。

无论如何，在一些开发商成功IPO上市也仅能融资数亿人民币的情况下，恒大此轮私募成功着实不易。

2009年6月，恒大危机已极大地缓解，许家印通过妻子利用离岸公司以1.5亿美元的代价收购周大福旗下一家公司，增持恒大地产11%的股份，一举将控股权扩大至难以撼动的67.55%。

“做别人不可能做的事情，做别人想不到的事情，做别人不敢去想的事情。”许家印在一次内部会议中说的话，让人回味不已。

2．割肉——杀出一条血路

得到5亿美元可谓救命的私募资金后，离房地产市场的“金九银十”不足三个月了，这笔资金足够恒大撑到“十一”。许家印磨刀霍霍，备战“十一”黄金周。

其实，在上市搁置当晚，许家印就立即组织了公司高管通宵达旦地开会，重新安排遍布全国的三十多个项目开发进程。“十一”期间，广东恒大金碧天下开盘邀请古天乐、佘诗曼及李冰冰出席，开盘热卖，单日斩金2.5亿元；武汉恒大华府邀请了一线明星谢霆锋、范冰冰出席开盘典礼，当日创下2.8亿元的武汉楼市销售纪录……恒大在全国的十八个楼盘齐开，并全线以7.5折的“成本价”销售。这种“断臂求生”的促销力度和规模，迅速回笼资金近50亿元。

恒大一系列的“割肉”举动，也引发了媒体和买房者的热议。网上一篇帖子中，一位合肥的买房者惊问：“是主动让利，还是割肉大甩卖？”合肥的恒大华府开盘，打出的广告足够诱人：最低售价为每平方米3850元，精装修最低每平方米4850元，此外，约定期限内签约更可额外享受8.5折优惠。

当时，合肥政务区的住宅均价就已经达到了每平方米4460元，每平方米3850元的起步价对于政务区的普通楼盘来说极为少见，一直定位于豪宅的恒大华府在其首次开盘时竟打出了如此低价，还是让不少人大跌眼镜。

“开盘必特价”，这其实是恒大一贯的风格。所谓的“特价”策略，正是2006年之前恒大“金碧系列”楼盘惯用的销售手法，以“开盘必特价，特价必升值”的广告语进入市场，推出楼盘价格低，货量大，能迅速抢占市场，稳定销售后适度提高价格，完成自我“升值”。由于其强悍的价格冲击力，恒大一度被市场戏称为“价格杀手”。

观察者认为，2006、2007年的楼市旺销让该手法“销声匿迹”。但是“拐点”到来，万科等大腕率先降价，同时上市失败后的资金压力促使恒大在2008年重拾“特价”旧业。

市场永远是正确的，行情不好，你想卖高，人家也不买，萧条的时候，只能便宜卖，我们那时候卖的房，到现在我都心痛。不过没办法，卖房要根据当时的市场情况。”事后许家印回忆当时的情况说。

这种“断臂求生”的促销力度和规模，以及所表现出来的决绝和勇气，在房地产行业绝无仅有。

不止一位人士如此评价许家印：“他最大的特点是当断则断。”面对资金链的紧张，他没有囤积待市，而是果断出击，这符合他的一贯性格。

值得一提的是，即使在秋叶飘零的季节，许家印仍然试图向外界传递“不差钱”的信号。

2008年4月10日，南京住房春交会，恒大在IPO中止之后的首次亮相依然高调。两层楼高的欧式浅黄色展位占据了展厅一进门的黄金位置，整个展位占地五百平方米，为参展企业之最。而为搭建这一仅有四天展览“寿命”的展台，恒大耗资四十万元，参展费则另外付了一百多万元。

“5·12”大地震之后，资金链岌岌可危的恒大率先捐出一千万元。“我们几位高管都劝过许总，说万科也就捐了两百万，我们也捐两百万算了。劝了几次，发现这事许总已经定了，就没有人再劝。”有恒大内部人士如此告诉媒体。

这件事有着典型的许氏风格：大气、果断。捐款不仅可以提现恒大的社会责任感，还间接向外界传递了恒大“不差钱”的信号。

关于当时的资金情况，还另有一个黑色幽默式的段子。恒大IPO失败后，一些新入职员工也感受到了这家公司所遭遇的寒意。一位恒大重庆分公司的新员工向某媒体透露，新员工的身份证被公司借去办理电话和网络开通事宜，原因是个人身份办理可以省钱。

强大的资金运作能力，正确的决断，以及快速有效的执行力，最终让恒大成功度过寒冬。不仅如此，2008年恒大还实现了销售收入118亿元，第一次跻身地产“百亿军团”之列。

至此，恒大不仅活了过来，还多了些生气。

3．大难不死再启IPO

2008年年底，已经渡过最艰难时刻的许家印迎来了政策回暖：占据社会投资总额25%、带动相关五十个行业的房地产被列为“拯救”重点。

到了2009年的“两会”期间，许家印回应了外界对恒大资金流的各种猜想。“去年一季度，恒大计划上市，受金融危机影响延缓了，120亿至150亿的融资计划没有实施，对企业有很大的影响，恒大因此比别的房地产企业多了一个寒冬。”许家印补充，下半年以后随着国际金融危机影响越来越大，很多企业会更加困难，而对于恒大来说，最冷的寒冬已经挺过去了。

他甚至还当场给出了另一个数字：“2009年元月，恒大的一个地区分公司，一笔还了六个亿的贷款，这是在所有的工程款都支付完毕后还的贷款。”

2009年的中国房地产市场再度陷入疯狂，一场“地王争霸赛”以匪夷所思的方式震撼上演。除了“房价飞涨”以外，“地王频出”也成为贯穿整个2009年的关键词。

在北京，6月的“地王”你方唱罢我登场：

6月25日，北京祁连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价，以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿；

仅一天后，26日，成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块；

30日，中化方兴又以40.6亿元拍得广渠路15号地……

北京之外，交易同样活跃：

绿地集团分别以9.57亿元和12亿元的价格接连拿下上海松江区辰花路15号B地块和徐汇区斜土街道107街坊，创当年上海土地出让价格的新高；

中洲宝城以26.1亿元拿下深圳三宗捆绑商住地块；

雅戈尔以10.28亿元拿下宁波“地王”……

频频被刷新的“地王”纪录，透视出国内土地市场的热度。根据搜房网的统计，2010年上半年，全国三十个城市的三十块历史总价地王，有二十二块是在2009年后诞生的，占总地王数量的73.3%。

2009年开始，恒大队内实施“稳健经营，再攀高峰”的第五个三年计划。在克尔瑞中国研究中心发布的《2009年三季度中国房地产企业销售排行榜》上，恒大在前三季度销售面积、第三季度销售额和面积、在建工程面积及土地储备等数据中，均居榜首。

第一次，恒大开始成为中国房地产龙头老大万科的重量级对手。

但这时，美林银行和淡马锡入股恒大地产年满三年，它们期望恒大上市，获得更大的收益，而上市前的私募带来的融资压力，已经让恒大疲于奔命。要结束这一切，上市是唯一的一条道路。

2009年6月，恒大在内部宣布重启上市计划。

7月，号称超白金五星的广州恒大酒店盛大开业，全球富豪明星云集于此，许家印遍请媒体、合作伙伴、投行前来捧场。借此机会，一系列骄人的数据发布：恒大成为上半年销售额突破百亿的唯一一家上市房地产企业，销售面积位列全国三甲、混合型房地产企业第一名。许家印意气风发，一扫2008年上市被迫搁置的晦气。

那一天，他在一百多家媒体面前宣布：2009年冲击三百亿销售目标，而新开工面积会使得集团动工总量达到1500万平方米，超过“地产一哥”万科。

8月1日，一场签约活动搅动了媒体人的神经，恒大女排与郎平以五百万的天价签约。

六天后，恒大向港交所递交了上市申请。

8月23日，恒大位于十五个核心城市的二十七个楼盘同步发售，依然有约8.5折的折扣。

次日，在全国主要报纸和网络媒体上，恒大高调招聘十五名地区分公司董事长。

经过这一系列令人眼花缭乱的动作，许家印和他的恒大短时间内营造了极高的人气。

2009年10月，恒大地产正式重启IPO。

10月19日，恒大地产首日路演午餐会上，郑裕彤出现在现场。有媒体记者说，当天的主人看上去更像是郑裕彤，而不是许家印。被记者团团围住的这位84岁的香港新世界集团主席，力挺恒大，为后来的其他投资者做了一个加强版形象“示范”。

有了郑裕彤等人的支持，恒大地产在经历初期的冷遇后，终于成功结束香港IPO路演，获得国际配售十一倍超额认购，公开发售部分超额四十六倍。

许家印等待的那个时刻，似乎正在到来。

4．真正的“中国首富”

如同本书开篇讲到的那样，2009年11月5日，恒大地产股票终于在香港联交所正式挂牌交易。

在恒大上市挂牌仪式和上市庆功活动中，“星光闪烁”，新世界主席郑裕彤、新世界发展董事总经理郑家纯、恒大排球俱乐部主教练郎平、华置主席刘銮雄及中渝置地主席张松桥等人到场。自首度IPO未果以来历时一年半，许家印和他的恒大地产终于翻过了最沉重的一页。

有观察者指出，在充满变数的2009年，恒大要复制2007年碧桂园、SOHO中国等溢价上市的风光已是奢望。然而，在2009年同期上市的房地产公司中，恒大仍是一个亮点。较之前上市的恒盛地产（0845.HK，29%的总股本融资78.85亿港元）、宝龙地产（1238.HK，上市首日跌破发行价）、卓越地产（因认购不足而暂停上市），恒大地产仅仅发售了10.8%股份，却融资65亿港元。

另据媒体计算，以当日上市收盘价计算，美林银行、淡马锡、德意志银行在2006年12月以可转债的形成投资的4亿美元，如今产生了6.33亿美元的利润。瑞士信贷银行在2007年8月至10月，以高息债的形式投资的4.3亿美元，产生了2.9468亿美元的利润。而美林银行、周大福、德意志银行、嘉沃投资、科威特投资局、石库门资本管理、阿联酋投资局等在2008年6月投资的共5.06亿美元，产生了6.6亿美元的利润。恒大的上市，也可以看做是战略投资者的一次集体狂欢。

以收盘价计算，恒大地产上市当天以705亿港元的市值成为中国当下市值最大的民营房地产公司；战略投资者不但成功解套，账面资产还暴涨数倍；许家印个人，则凭着持股68%将479.49亿港元收入囊中，成功刷新了中国首富榜单。

这个“首富”来得极具戏剧性，它像是对富豪榜的一个嘲弄。

11月6日，2009年《福布斯》中国富豪榜公布，比亚迪董事局主席王传福以拥有396亿元财富成为新科状元，坐上中国首富宝座。但由于恒大地产的上市，以该股4.7亿港元的收盘价计算，许家印的身价远远超出王传福。

首富榜单当天便“作古”，这成了媒体财经版块的最大新闻。

按照原来的计划，11月5日上市之后，恒大本来安排了一场盛大的新闻发布会。但是，在得知许家印由此成为内地新首富的消息后，所有大型的公开庆祝活动，都被立即取消。

恒大总裁夏海钧的解释是：“炒作‘中国首富’这个概念，还有最大的上市民企这个名头，再加上郎平执教的恒大女排，这些因素加起来以后，社会再一次将舆论焦点对准了恒大。这会给公司带来很多压力。”

恒大上市之后，许家印转身成为中国首富。《南都周刊》曾就“首富心态”这个话题采访了恒大相关人士，首次披露了许家印个人生活中的众多细节。

“为什么要做首富啊？做了首富有啥好处啊？”许家印对关于首富的问题也感到无奈，他说，“除了别人心理不平衡来盯着你，甚至不明真相的人来骂你，其实真的没啥好处。但是你的企业上市了，这是一个公开的秘密，藏不住。”

如果一定让他自己回答“首富心态”之类的问题，他宁愿交代一些细节。“我没有乱花钱的习惯，经常在办公室吃盒饭。经常深更半夜开会，一开就是一个通宵，如果真饿了，就让家里给我送个馒头，或者捎个汤、面过来。”

一位恒大高层在许家印家吃过宵夜，“就是两个大馒头，一碗稀饭，咸菜。习惯是改不了的。可能一般人真的想不通”。

凌晨三四点钟回家睡觉，睡一会儿就起床去公司，这是他长年累月养成的习惯，由此，带出了公司一大批工作狂。不单单是在恒大的广州总部，到全国任何一个分公司去看，越是公司的高层中层，加班时间越多，人人都是拼命三郎。

有句行内语说，房地产工作辛苦到根本不用奢望能够享受闲暇的生活。许家印脑子里还没有“享受”的概念，直到2004年，他名下还没有属于自己的房产，全家依然还在租房子住。那时候的恒大已经成立八年，许家印涉足地产界更已长达十年。而以房地产为主业的恒大集团，直到2010年年底还没有自己的总部大厦，租用的写字楼虽地处广州繁华地区，装修却极为简单。

许家印依然是一副拼命三郎的架势。

2009年12月的一天，天津一个楼盘的全日式温泉设计出炉，几位日本设计人员向他报告工作，竟然从夜里十一点一直谈到凌晨四点。他也会禁不住问自己：“像我这个年龄，又做到这种大企业的老板，有没有必要这样拼命？”

有时候开会或者应酬，回家晚了怕吵醒太太，他就躺在沙发上将就一夜。据说他的太太也一样，夜里有时候睡不着，担心自己翻身会吵醒他，就跑到沙发上睡。

那一刻，成为首富或者不是，真的没有任何分别。

不管怎样，恒大的上市故事，是中国房地产企业与资本共舞的最惊心动魄的案例。“这是一个精彩的故事，中间夹杂着种种有趣的因素，自身努力的恒大借用了资本的力量，在中国经济高速增长的大环境下创造了一个奇迹。”前美银美林亚太投资顾问有限公司董事总经理、中国区业务主管蓬钢说。

个中滋味，能让所有的有心者玩味许久。

第八章  有没有“恒大模式”

许家印说：“企业精神如同社会意识一样，具有相对于客观实在的独立性。这种独立性的具体表现就是，它是一种精神的东西，是企业的灵魂所在。忽略了这一点，就难以理解企业精神的实在意义，甚至也难以理解一个企业的发展过程。”而管理学界则有权威声音认为，从技术到管理，从国企到民企，中原的文化底蕴与岭南的商业内涵碰撞之后，终于形成了典型的“许氏行事风格”——目标执着，不失谋略；偶尔高调，不失务实；熟谙规则，又不按常理出牌；不鸣则已，一鸣惊人。

一 许氏秘诀谋长远

2011年6月，面对众多媒体的围堵，许家印披露，在国家最严厉的宏观调控背景下，恒大依然领先增长，有着几大原因：一是恒大战略性地进入二三线城市；二是恒大战略性的产品结构定位，丰富的产品线；三是恒大产品品质的过硬和受到市场认可，市场低迷的时候购房者还购买恒大的产品；四是恒大超强的成本控制能力，走的是民生地产。此后，业内和舆论将此归结为许家印做强恒大的秘诀。

1．得意的成本管理

恒大拥有系统的项目开发成本控制体系。从土地购买、产品设计、招标采购等多方面入手，着力降低成本，增强竞争优势。

恒大非常成功地控制了土地成本。凭借超前的土地储备战略决策，恒大抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域。恒大规划设计研究院通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本。恒大严格实施集中招投标。对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标，由于恒大全国项目建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了恒大集中招投标的规模效益。

恒大通过集中采购，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格，同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。

如同前文讲述的恒大竞拍广船集装箱厂地块一事中，便可以看出恒大的成本秘诀。

除了成本管理是恒大的核心竞争力，非凡的前瞻性也是恒大的特色。许家印自小就有超出同龄人的睿智，而随着岁月流逝，这份睿智历经了沧海桑田，显得更为深刻。恒大之所以高价拍下广船集装箱厂地块，是因为看重房地产在未来的发展，事实的确如此。自1980年房改后，地产业开始兴盛，而1998年国务院颁布23号文件，即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，中国的地产业迎来了爆发期。商品房开始四处涌动，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。随后，越来越热的黄金期一直持续到2007年底才告一段落。恒大的迅速发展正赶上地产业的高速成长期。

2013年初，恒大向全国拓展的紧密型和集团化的管理模式，标准化的运营模式，材料集中供应和全产业链联盟战略等十大战略被许家印在一次内部谈话中一一阐述。

单以材料全部集中供应可以窥得许家印的思路。“恒大的紧密型、集团化的管理模式，也可以说是中央集权的管理模式，能够做到完全集权到集团总部，由总部来进行大战略、大方向、大计划的管控。”

在许家印看来，将材料全部集中供应，这是一般企业做不到的。但许家印认为，恒大可以做到，因为恒大是紧密型、集团化管理的公司，材料供应是一个系统工程，一个执行力强大的企业才能实施这种集中供应战略。通过集中供应，既可以把控品牌，杜绝了假冒伪劣产品，也杜绝了材料漫天要价，实现了材料供应成本控制。而恒大站在战略的高度采取集中供应，抢先若干年和国内外知名的材料供应商建立联盟。

许家印在内部讲话中表示，通过常年集中招标，组成的企业战略联盟是恒大未来发展不可估量的一大战略。比如：中国最大最好的前十大装修企业都是恒大的战略联盟，以后甚至扩大到二十大、三十大，且这样的联盟是长久性和排他性的。

2010年的调控中，恒大率先以8.5折降价，抢跑市场。而在2012年下半年，恒大半年完成了数百亿的销售额，无疑，楼市变熊之后，恒大的价格能让其处于优势地位。许家印认为，这样资源的垄断对恒大未来的发展有深远的意义。

2．独特的市场定位和策略

恒大快速发展的秘诀还有一点是市场定位与策略的到位。

产品做成后，要放到市场上才会有利润，把准了这个脉，就能适时销售出去。销售产品得讲求策略，有了好的策略，产品自然就能销售出去。在为一个项目进行市场定位时，要有极强的针对性，明确目标客户是哪些人，在建筑设计、园林规划、小区配套等方面都必须围绕这个定位来开展。

许家印在研究市场时很重视一个地区的空置率，认为空置率反映了一个地区的购买力。

所谓空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%～20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区，必须尽快抛盘，回笼资金。

价值规律决定供求关系，许家印认为空置率的增加对房地产市场而言是个危险的信号，它表明市场整体供求关系的变化。由于房地产市场经历过几次波动，如1997年金融危机的影响以及海南地产事件，政府对房地产市场的宏观调控力度加大了很多，颁布了不少防止房地产市场过热的政策，房地产的进入门槛比以前提高了。然而房地产市场的发展空间很大，他认为从整体环境来看还是乐观的。广州在土地批出制度、预售管理条例的制订上越来越成熟规范，这有助于楼市的良性发展，减少了开发商的负担，在价格上也不会有太大波动。

这就是许家印当年对地产市场的理解与把握。

市场定位了，策略就要到位。策略到位是指有了一个明确方向后，策略的实施在每一个细节上都必须到位。

恒大在完成地块的市场定位后，会针对客户的要求，具体问题具体解决，而相关环节都紧紧围绕这批客户来展开。锁定了市场以及目标客户，产品就有了直接的销售对象，而产品一旦售出，客户使用之后，对质量、构造、舒适度都较满意，又会广为介绍。这样，影响就会愈来愈大，形成口碑效应。这点从恒大开发的金碧花园、金碧御水山庄的火爆销售上可以验证。

另外，全流程控制也是恒大的管理特色。恒大在保证质量的前提下，从开发流程上控制成本，如土地储备、开发报建、规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等全部流程都要在成本控制上做到位。

销售上，恒大一直坚持“特价策略”，也就是采用低价倾销政策，这是恒大自开发“金碧系列”楼盘后惯用的销售手法。以“开盘必特价，特价必升值”的广告进入市场，推出楼盘价格低、货量大，迅速抢占客户，稳定销售后适度提高价格，完成自我“升值”。由于其强悍的价格冲击力，恒大一度被市场戏称为“价格屠夫”。价格上的大战，使得恒大在同行中占据了优势，房子出售量在业内也是惊人的。

恒大的“特价策略”只在2006、2007年楼市旺销的年度“销声匿迹”了两年。见大势上涨，许家印也乐于随大流，跟着市场跑。直到2008年，恒大才重拾“特价”旧业，实施用“成本价”冲击市场，广州、成都、重庆、武汉等12个城市的18个楼盘举起了久违的“开盘必特价，特价必升值”的大旗，项目开盘当天还额外优惠8.5折。一直持续到年底的降价策略最终为恒大赢得了118亿元的销售额，使之首次挤进房企销售百亿俱乐部。

产品的完美策略也是恒大快速发展的一个特点。

对于旗下的产品，许家印务求高效完美，对于细节也要求严格。如恒大进军高端住宅的广州“御景半岛”，先后更名为“恒大水岸”、“恒大雍景湾”，武汉恒大“金碧天下”如今则以“君临山水”示人，沈阳“恒大绿洲”同样有“恒大水岸”、“恒大御湖”等名称，恒大在重庆、广州、南京、天津等多地楼盘都有过改名的痕迹。这些改后的名称似乎都蕴含了一层诗意和大气。一块风水之地，倘若无一个好名的话，也会影响销售。

许家印还有一个策略，就是对于同一地块的不同时期出售的楼盘，价格是不一样的，如果后期售价比前期低，恒大就会通过更名的办法掩盖之，避免降价、更名带来的品牌损耗。

所谓“实则虚之，虚则实之”，有时虚实相生对企业来讲也是一种手段，关键在于能否取得良好的销售业绩。

2003年，许家印在面对记者采访时说道：“今年恒大的楼盘销售势头不错，年初开发的金碧花园D栋基本售罄；9月开售的碧水闲庭明年4月交楼，目前已完成近40%的销售；金碧华府首期已售出一半多，首批业主已经入住；国庆期间开盘的金碧御水山庄首期别墅几天内已全部售完。我们计划在第四季度完成5个亿的销售额，实现全年10个亿的销售计划。”

有致胜秘诀，必然成就引以为傲的业绩。

3．质量——誓言与底线

房地产市场经过多年的发展，已成为一个成熟的、竞争激烈的市场，消费者对有升值空间的产品都是有趋向性的，并且也希望这个产品物美价廉，但一个开发商是否能打造出这看似简单的“物美价廉”产品招牌，就要考究其功力的深浅了。有时价廉很容易，但物美就不容易了，许家印深深体会到了这一点，于是严控成本和打造精品成为他必胜的绝招。

严控成本前文已述，此处不再多说。

考虑到现代房地产企业之间的竞争，最重要的是产品质量和售后服务间的竞争，于是许家印不失时机地提出了“打造金碧精品，塑造国际品牌”的战略方针。

为了实施这个发展战略，许家印于2004年5月召开了住宅精品工程标准及规范研讨会。广东省房地产业协会、上海交大生活环境综合研究所的专家出席了本次研讨会，并对企业组织召开专业性的学术研讨会予以高度评价。

精品工程标准研讨会以打造房地产住宅精品、塑造国际品牌为目标，围绕优化规划设计、单体设计、室内装饰设计、景观园林设计、机电一体化设计、结构设计、营造管理的标准与标准要素、指标及实施规程、规范要素、结合未来五年的行业技术发展趋势，用可持续发展的观点研讨大型房地产企业的内部产品标准。来自国内的专家学者就此主题发表了精彩言论，并对《恒大集团住宅精品设计导则》提出了诸多切实可行的建设性意见。其中，广东省房地产业协会给恒大提出了“打造精品，创建绿色住宅区”的建议，提出了一整套绿色建筑指标。

会议结束后，贯穿项目设计、施工、监理、销售和服务等各个环节的金碧《精品工程标准》诞生了，它不仅从根本上保证了精品工程的打造，而且使打造精品的内涵更加完善。

按照《精品工程标准》的要求，在每个项目开工之初就进行了精心策划，建立完善的项目管理体系和相应的岗位责任制，确定创优控制点，编制一系列质量保证体系文件，如质量计划、创优计划、质量检验计划等，使项目一开始就纳入有序轨道。在工程建设管理上，从基础工程阶段到地上结构工程阶段，再到竣工阶段，严格实行岗位责任制，从原材料质量、技术规范和标准等方面严格把关，进行现场质量监督，确保责任到人，并坚持旁站管理制度，为打造精品工程提供了可靠保证。在工程验收阶段，从桩基础、混凝土结构、屋面到装饰装修各个环节，都严格执行质量验收标准，并严格填写竣工验收单，对不符合精品标准的工程一律推倒重来，并严肃处理相关负责人。

然而，仅仅开一开研讨会，制定一下标准还是不能打造出精品的，必须要把各项要求与指标进行落实。为了达到这个目的，许家印每年都会搞一次质量运动，让员工打造更好的、物美价廉的产品。2004年，恒大举行了打造精品誓师大会，2005年提出打造精品三大运动，2006年打造环节精品，强化内部的失职问责制，2007年将使产品品牌和企业品牌内外兼修。

质量是企业的生命，例如2004年5月的“挖地皮保质量事件”。5月26日下午阳光灿烂，金碧世纪花园施工现场却肃静无声，几千名员工集中于此，接受检查。许家印发现金碧世纪的质量不符合公司的标准，决定以此为例，警戒所有员工，提高安全意识。在大会上，许家印提出“从我做起，从零开始，打造精品，再树恒大”的号召，他气愤而严肃地对所有员工说：“房子关系到后代，关系到百年大计，今后在恒大不能有质量不过关的产品，这是我们的誓言！这也是我们的底线！”

在他的带领下，数千名员工庄严地举行了“打造金碧精品，塑造国际品牌”誓师大会。当威武雄壮的口号响彻云霄，挖掘机也轰隆隆地响起，把不合格的建筑摧毁，把已建成的大片草地连根铲起，在场的员工目睹此情景，都受到了极大震撼。

事实上，被推倒重建的金碧世纪花园的工程景观美丽，只是没有严格按照施工图纸施工，并非要到彻底铲除的地步。据施工人员讲，在其他楼盘这样的工程完全是可以交付使用的，但这次处罚得相当严厉，几个责任人都被开除。

然而在许家印看来，虽然推倒已建楼宇的代价是沉重的，但对打造精品的意义是重大的。在以后的项目中，只要不符合工程设计、建精品住宅的环节，都将不惜代价砸掉重来。这给全体员工进行了一次深刻的教育，使他们转变观念，居安思危。

许家印推倒不合格工程的故事无疑让人想到比亚迪的王传福。

比亚迪的王传福收购秦川后投资了一个多亿，费尽心机在2004年年末研发出一款汽车，名叫316。车子出来后，王传福很高兴，马上着手召开一个经销商大会展示这款轿车。然而，这辆外型难看的汽车遭到了冷遇，所有参观的经销商一片沉默，王传福知道此次展会失败了，经销商对这款车型并不满意。过了一会儿，一个直爽的经销商说：“王总，你这个车太难看了吧，让我们怎么卖？”这个经销商打开了话匣子，众人于是议论纷纷，但无一例外的是都不看好这辆车的市场前景，场面糟糕而尴尬。

经销商的否定对于豪情满怀的王传福来说，如当头一棍，又痛又冷。

愤怒的王传福拿起铁锤把展会上的316砸了，旁人看得心惊肉跳，他们从来没见过一向冷静的王传福这么愤怒。“老板发怒了！砸了316！”消息迅速传遍比亚迪的汽车研发与生产部门，316的失利与老板的发怒使得汽车部门的人背负着巨大压力。正是这次砸车事件之后，比亚迪生产出了F3、F6系列，并取得了巨大成功。

正如一位哲人所说，优秀的人都有一个共同点，就是在挫折与打击中百折不挠、勇敢前行。许家印、张瑞敏、王传福，这三个企业家在质量问题上表现出一致的统一，可见质量对于企业的重要。

经过此次的“砸景观”大会后，恒大设计人员与施工人员对于质量问题战战兢兢，不敢有丝毫马虎，开发的楼宇质量得到了显著提高，金碧花园多期楼宇获得建筑行业的最高奖项——鲁班奖。

除了做出精品工程，许家印还致力于精品服务。在至关重要的售楼现场，许家印发挥了在舞钢公司的精神，大力提倡“客户关系管理体系（CRM）”，全面提升硬体、软体的标准和水平，设立专门的CRM部门来负责围绕客户开展的活动，包括系列专业讲座、旅游和各项培训活动；在交房时，提倡“one stop shopping”（一站式购物）概念，将交房过程中参与的各个部门集中在一起，切实有效地为客户着想，减轻客户交房的等待时间；实行销售人员负责制，一旦达成客户成交，销售人员将全程联系客户，包括交房、后期物业等配合工作，防止销售过程中销售人员的短视现象；同时设置专业技术人员现场参与客户销售工作，由专业人员回答客户提出的各项专业问题，防止销售过程中由于对专业的理解不同而带来的问题。通过“CRM”，拉近了客户与恒大的距离。

物业管理也是恒大精品服务的重要内容之一。金碧物业制定了大型成熟社区和高档豪宅尊贵酒店式两大物业管理精品服务标准；推出一系列特色服务，如“今天我为您服务”、“贴心楼管员”、“总经理信箱”、“总经理接待日”和“物业管理义务监督员”等，既让每一位业主都能找到自己的“大管家”，又增强了值班人员的责任心，改善了服务态度，大大提高了客户的满意度；同时设定有效的指标来考核物业管理服务工作人员的工作情况，例如，规定响应时间、问题解决时间、客户回访等来提高客户的满意度。这些都是具有创新意识的服务理念。

除此之外，许家印还专门成立了客户服务中心，通过热线电话、电子邮箱、客户意见箱、客户意见征询表、业主座谈会、总裁接待日、投诉综合协调会等形式，广泛收集业主的意见和建议，解决重点、难点问题。

良好的服务与精品工程为恒大赢得了声誉，获得了考核的信赖，也提升了自我的品质。

二 “恒大式”成功法则

许家印，在地产业颇似铁托似的人物，他既不像王石、李彬海可以敏锐地把握主流思想，渡商海历风雨而稳居潮头；又不像富力地产的李思廉，能够用制衡术让战友同自己相得益彰，共创一片天地；也不像碧桂园的杨国强，以大魄力和大决心扶持二女儿，逐步完成从家族制向现代型企业的转型；也不像朱孟依、郭梓文这些大亨们拥有众多的兄弟旁系。但他凭借一己之力，依然可以将恒大地产从1997年的单盘草创，逐步发展壮大成今天布局全国的大型房地产企业。

1．媒体眼中的许主席

船在大海中航行，需要一个能把握住航向的舵手，才不会在大海中迷失方向，企业也是如此。许家印是一名善于掌舵的舵手，他一生充满坎坷，但他把握住了正确方向，所以他的人生没有迷路。

自2003年以来，许家印每次出现，都会得到媒体的密切关注，其受重视程度堪与万科的王石、碧桂园的杨国强和杨惠妍父女等人相比。

一些媒体这样评价许家印：“恒大的成败系于许家印一身。他不按常规出牌的思维方式，大开大阖的操作手法，决绝、强硬的手段，成就了今天的恒大。”“一代地产枭雄”、“房地产界的一代豪杰”、“地产界的‘铁托’”……如此这般形容，许家印当之无愧。

俗话说：物以类聚，人以群分。富豪之所以和富豪是朋友，除了利益外，更重要的是朋友间的相互欣赏、相互关照。而从事这些行业的大亨，往往有大胆和冒险的精神，相同的性格也容易沟通和相互知心。

2009年的最后一夜，长沙喜来登酒店的顶层豪华KTV里，恒大长沙的高层陪十几位来自香港的记者唱歌。唱得正起劲时，门突然被推开了，一位高个子中年男子微笑着走入房间。

大家先是愣了一下，然后一阵欢呼，全都清醒了过来。

恒大长沙的负责人说：“哈哈哈，主席来了！来来来，唱一曲唱一曲。”

十几个记者也开始跟着起哄：“对对对，来一曲。”

许家印以其特有的亲和力连忙招呼大家说：“别管我，你们继续唱，我来凑凑热闹，大过年的，得高兴一下。”

跟随他进入KTV的人中，基本囊括了恒大地产的所有高层和各地诸侯，包括总裁夏海钧、几乎所有的副总裁和各地区分公司董事长。

许家印无疑是这场盛大Party的中心。这个晚上他心情显然大好，Party从9点开始，从那首保留曲目《懂你》起，他数次接过话筒，唱了《把根留住》、《千里之外》，甚至还有网络上流行的《当香烟爱上火柴》。

最后零点钟声响起，伴着中央电视台的春节晚会，一干人等觥筹交错，在狂舞、尖叫中送走了2009年。

许家印之所以选择来长沙与十几位记者面对面地交流，是因为2008年金融危机的爆发使他忙得一度在媒体面前消失，此次在长沙与他们在欢歌笑语中一起辞旧迎新别有深意，通过媒体的报道可以消除社会上的谣言。

一个记者事后在报纸上写道：“恒大破产？还远着呢。”

再来品味一下媒体送给许家印的个性词汇吧。

其一：商人非凡的气魄。

在一次讲话中许家印说：“做别人不可能做的事情，做别人想不到的事情，做别人不敢去做的事情。”许家印为人作风强势，霸气十足，具有过人的魄力和细节管理能力。当初，恒大地产在挥手之间向全国扩张，并在国际资本市场上纵横捭阖、大举融资，这都离不开掌门人许家印的审时度势、深谋远虑以及乘势而起、把企业做大的豪迈雄心。

在恒大内部，许家印的权威是不容置疑的。据说许家印的一个指令可以在半小时内传达到公司最基层的员工。“按他的话做，三岁小孩儿；不按他的话做，三岁小孩儿都不如。”他身边的高管如此评价他的强硬作风：“一声令下，连奔带跑地去办。”

诚然，一个人倘若具有霸气，做事能给人压力，从而化压力为动力，推进事业前进。该收则收，该放则放，给人紧迫，做事时流露出一股豪气，这样的人领头，旗下的员工自然能多几番激情。所以，许家印注定了会带领恒大走出一番不平凡的路。

其二：许家印具有非凡的执行力。

执行力的强大往往与领导的霸气是相联的。

其实，恒大的商业模式非常简单，但如果没有许家印式的非常手段和铁腕作风，恒大未必能成功。

和许家印合作多年的国际投行美林代表蓬钢称赞他：“少有地实现了眼光和细节的结合”、“除了大局之外，很多细节也清楚”。集战略眼光和细节管理能力于一身，既能统揽全局又能把握细节，抓大而不放小，是许家印的一个优秀品质。

许家印属于点子多、招数广的人，他的脑子里盛满了各种各样的法子，恒大运转的各个重要环节都尽在他的掌握之中。恒大位于广州的集团总部负责管理，如同大脑；而各地分公司则负责执行，如同手脚。

恒大在买地、规划、招投标、营销等房地产的关键环节都形成了一套系统的、模板化的模式。集团总部下达任务，比如：买一块什么样的地、开发什么样的产品、怎样做营销、怎样做人力资源和财务管理等问题，分公司照目标完成即可。现在，恒大能做到昆明和沈阳同一类型的项目，所使用的路灯的型号、大门、门把手都是一样的。

2007年国际投行在与恒大合作时，最看重的就是恒大的标准化管理和许家印的执行能力，如果没有强大的执行力，恒大这套模板化的东西将流于形式。

恒大的销售代理公司之一、易居国际北京公司的一位负责人在跟许家印接触后说：“我敢说，在中国的房地产公司中，没有一家的执行力能超过恒大的。有一次在出差的路上，我建议他们在广州做一个活动。同行的恒大领导当夜就做好了策划、下达工作任务，第二天就邀请全国的媒体，第三天活动就成功举办了。这样的执行能力没有第二家公司能做到。”

正是这种超强的执行能力保证了许家印的战略意图得以落实。

许家印的执行能力不但强，而且细，这是他一贯的特色。在整个恒大地产集团，每个楼盘广告都要许家印审批，每笔2000元以上的支出都要许家印过目。全国各地的50多个项目中随便拿出一个，花了多少钱、施工怎么样、出了什么问题、造了多少层，许家印都清清楚楚。正是这种细节管理的能力和强大的执行力，使恒大地产经历了大风大浪仍然能够屹立潮头，迎来云开雾散、阳光灿烂的时刻。

其三：关键时刻勇于孤注一掷。

上市失败后，巨大的舆论压力令许家印心力交瘁，但他的举动却出人意料。2008年5月12日汶川大地震后，资金链岌岌可危的恒大率先捐出了1000万元。

危机过后，许家印曾唏嘘，当时要拿出1000万比现在拿出10个亿还要困难。但是事实证明：许家印的“穷大方”是正确的，在很大程度上宣扬了恒大的美名。

2008年6月，许家印带着第三次私募的6亿美元回到广州。这一次，他的股份已被稀释至50%，许家印即将丧失公司控制权的说法在坊间流传。在当时风声鹤唳的市场环境下，能找到这笔巨额的救命钱并非易事，但即使有可能丧失对公司的控制权，他也还是冒险融来了资金。

据一个投行的分析人士说，许家印在第三次私募的过程中有可能使用过一些非常手段，这种推测无从证实，但投行们确实让步了。除了继续追加投资，第一次招股说明书中“对赌协议”的许多苛刻条款也已经被更改。根据恒大此次上市的招股说明书，如果新投资者遭遇损失，恒大只需提供私募总金额18%的贴现补偿，并向新投资者发出认股期权，承诺在先前的结构性贷款到期之后，以50%的年度回报率的每股认购价赎回所有股份。

其四：信奉“红海”战略。

红海是指充分竞争的市场，与蓝海相对，蓝海是指无竞争或竞争不充分的市场。

狭路相逢勇者胜，市场竞争激烈、残酷，善于竞争的人才能带领企业走出竞争的圈子，才能发现蓝天。

许家印从创业之初就是一个坚定的红海战略信奉者。他对“红海战略”的解释是：“在需求增长缓慢的市场空间里，紧盯竞争对手、迎难而上、勇敢面对现实、参与竞争的一种战略。”

刚创业的时候，广州本地的房地产公司都是通过协议和关系拿地，只有没有根基的公司才会招拍拿地。像恒大这样的公司拍下土地后，成本自然要高一些，只有通过勤奋工作与狠抓成本赢得优势。创业之初，恒大的高管团队经常早上6点下班，9点又接着上班，许家印本人也是工作狂，至今仍保持着每天工作到凌晨两三点的习惯，全年几乎没有休假。“恒大的起点低，但所有人都有拼劲儿。”许家印说。

恒大1997年开发的第一个项目就喊出了“开盘必特价，特价必升值”的口号，这一策略沿用至今，也是希望能以此一举在竞争中胜出。

恒大能熬过2008年的寒冬也得益于红海战略。2008年国庆期间，恒大在全国13个城市的近20个楼盘同时开盘，并全线以八五折的“成本价”销售。这种“断臂求生”的降价力度和规模，以及所表现出来的决绝和勇气，在房地产行业绝无仅有。

当时许家印亲自上阵抓营销，凌晨四点还会打电话到各地分公司询问工作进度。2008年恒大112亿元的销售额与许家印的亲自督战有很大关系，恒大这才涉险过关。

其五：心力与胆力。

许家印曾言：“人与人的差距往往是心态的差距。一个人不如人往往是心理不如人，信心不如人，目标不如人。”对于一个成功者来说，沉稳、强健的心态十分重要，尤其是在危机面前，心理素质和自我调节能力往往可以决定最后的结局。

俗话说：人比人，气死人。那些被气死的，究其原因就在于自身从不会生出志向，每天浑浑噩噩。没有信心的人从不会对生活生出热情，只有那些对生活充满向往和热情的人才会寻找到不凡的东西。所以一个人想要成就一番事业，志向和信心至关重要。有了梦想，无论在哪都不会迷失，因为梦想的彼端往往有明灯指示。

2008年，恒大第一次赴港上市受挫，上百亿的资金缺口如泰山压顶。地产名嘴潘石屹借机发表了著名的“百日巨变论”：“3月20日发生的恒大IPO搁置，我认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件之一……现在国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死，所以我认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。”“过分的贪婪、扩张，做超出自己能力范围的事情，一定会受到惩罚。”媒体也不厌其烦地讲述着“被无限膨胀的野心所驱使，被无所不能的投行所蛊惑”，“一家中国房地产商如何由云端跌落谷底的故事”。“投机者”、“失败者”、“前车之鉴”的帽子被扣在许家印的头上。

面对资金和舆论的压力，许家印稳住了阵脚。他断然否定了“卖土地”、“卖项目”这种“卖儿卖女”的脱困方案，他决定增资扩股，凭借一己之力扭转乾坤。这份胆识和魄力、果断和勇气，都让人钦佩。

从当初的跑马圈地、私募融资到后来的增资扩股，许家印的做法都有冒险成分，但他并非赌徒。许家印的多年老友、深圳万润集团副总裁邓凡曾言：“许家印是有基本的判断才去赌、去搏，要不早就做死了。”在充满风险的决策背后，是精明而审慎的考量和判断。“只要是可控的风险，哪怕再大，他也愿意去搏，抗风险能力很强。”当断则断，具备这种气质的领袖才可能带领企业实现超常规的跨越式发展。

沉稳、磅礴的性格对于企业家来说是必要的。谣言只是那些嫉妒心重的人对你的诽谤，当你形成沉稳的性格后，这些谣言便会不攻自破。这些性格并非一朝一夕所能形成，它需要时间和阅历的磨砺，所以一个人想要成熟，需要时间，时间能解决一切。

其六：过人的智慧。

许家印仪表堂堂，被誉为“地产界最帅的老总”，富有亲和力和领袖气质，与他交往的人都认为他是性情中人，与他相处会有一种推心置腹的感觉。这种人格魅力吸引了一批与他志同道合的追随者，所以团队非常稳定，即便在2008年上市失败后的那段最低迷时期，恒大地产集团900多名中层骨干，没有一个辞职走人。凭借自己的人格魅力和交际能力，许家印建立了广泛的人脉，要风得风，要雨得雨。

许家印身上又不乏城府和明智，该高调的时候高调，该低调的时候低调，从不说过头的话，与社会主流保持高度一致。虽然一度遭到媒体的讨伐，但渡过难关后则立即招募新闻公关的专业人士，迅速修复与各大媒体的关系。面对记者诸如“房价”之类的敏感问题，许家印从不正面回答，而是玩弄外交辞令，含糊其辞，顾左右而言他。

讲政治是许家印的另一种风格的大智慧。他在民营企业中带头建党委、共青团、工会组织，关怀农民工，做慈善，参政议政，积极响应国家政策和政府号召，支持国家对房地产业的宏观调控，倡导强制企业捐赠利润，救助困难家庭，让中低收入的家庭买得起房子，借此树立了识大体、顾大局、心系国计民生的好形象。所以，有人评价许家印“高调不失务实、执著不失谋略，我行我素而不按常规出牌，不鸣则已、一鸣惊人”。

其七：充沛的精力与顽强的毅力。

许家印是个相当勤奋的人，用他自己的话说，“离开它（勤奋），我什么也做不成。”“在钢铁公司的十年间，我没有请过一天假。创业的这十几年，我也常常凌晨1点下班，怕影响家人休息，在客厅沙发躺到凌晨4点又去上班。”他周末很少休息，一周有90多个小时在工作，至今仍保持着每天工作到凌晨的习惯。

任何有成就的人都很勤奋，一个懒惰的人是不会大有作为的。江河之所以伟大，在于它不择小流；山川之所以高峻，在于它不辞垒土；一个人功成名就后之所以不凡，也在于他点滴的积累。所以一个人成就越大，就越懂得勤奋的意义。

合作伙伴这样评价许家印：“老许这样的‘拼命三郎’比较少见，都不怎么睡觉，脑子也是超强负荷。”连郑裕彤也说过：“许主席这个人好冲击，很勤奋。”这样的劳动强度需要旺盛的精力和顽强的毅力做支撑，而这些又来自于“他做自己所做的事很着迷”。痴迷于自己的事业而又勤奋不辍，成功的概率自然高。

凡此种种，足见地产界一代豪杰的“英雄本色”。正所谓成功之人必有不凡之处，许家印无疑是这个时代的枭雄。

2．许家印的“四大运动”

虽然恒大离破产还远，但副主席夏海钧见证了这个“从云端跌落谷底”的惊险一幕。他2007年6月加盟恒大，正好经历了恒大从要上市的高峰，到2008年上市不成跌入低谷，再到融资后冲出低谷成功上市的过山车式的惊险历程，可以说：“最惊心动魄的这几年都经过了”。

回首那段惊险的历程，许家印并没有想象中的太多感慨。

“我心里对局势是有底的，我还没到卖土地的地步。而且那么困难的时候，恒大的900多名中层以上领导，没有一个离开。”许家印认为，他驾驭的团队并未失控，他相信他能带领公司度过难关。

危机过后，许家印做了两个极为稳健的内部要求：一是保证公司的现金余额不低于100亿，这是一个硬指标；二是力争每年上半年就完成当年任务的60%以上。

迎难而上、逆水行舟是许家印的本色，即使在这样大的困境前，他也没有被吓倒，反而采取了多重措施来精练恒大。

2009年5月开始，许家印在恒大内部开展“四大运动”，即“严肃纪律、整治人事管理，强制贯彻实施工程、招投标等专业管理制度，彻底清除三种人”。

地产枭雄许家印掀起的整肃运动对于提高队伍的战斗力具有很大好处，企业的生存与员工的素质高低是分不开的，若是任由蛀虫腐蚀企业，最后无疑是自毁长城，所以严格的管理其实是一种先进必要的方式，尽管这种管理模式有一些看似不合理的地方。

员工流动是正常的，如果员工不流动，就会发生如同任正非所说的“沉淀淤泥层”的现象，意思是一些老资格的员工倚老卖老，不思进取，影响新进的发展。如以前的国企没有人才的流动，企业变成一潭死水，泛不起一点波澜。

对于人才的正常流动，企业要正确看待。人才流动的好处是可以激发团队的竞争力，让人具有忧患意识；可以实现人才的优胜劣汰，使团队更有战斗力；可以在流动中实现量才使用，弥补不足，就像垒石堤，大小石头棱角不一，但优秀的管理者就能根据形状大小巧妙搭配，垒成一堵整齐的石坝。

所以正确的人才流动是一定范围内的员工流动，那些核心岗位的骨干员工一定要稳定。

当时，许家印的压力除了面对企业的困境之外，还有一个问题就是担心企业破产自己会愧对所有的高管与员工。

自从恒大2008年上市失败以来，地产业内明显感到其剑走偏锋。尤其是整肃运动后，许家印在内部管理上奉行军事化，管理严格、超前。员工压力很大，即使薪酬远高于同行，但不能上市还是无法给员工更多的回报。人为财死，鸟为食亡。没有财富增长空间，员工是会走人的。

自从许家印从中达辞职后，他就深深地知道一个人的价值要体现在他的能力、水平和贡献上。这是一把双刃剑，用好了企业能腾飞，用不好则企业濒临绝境。

经历了风雨的恒大能屈能伸，它并没有在挫折中停下飞速发展的脚步，而是依然狂飙猛进，一举拿下2009年第三季度房地产企业销售面积、销售额、土地储备等五项第一，这都让业内诧异。

恒大、碧桂园、富力、雅居乐和合生创展都是广州本地成长起来的。相比之下，雅居乐的海外联系多，做的精品一点；合生朱老板实力强大，项目主要集中在广州；雅居乐是从中山迁移来的；碧桂园的地块基本都在郊区；而许家印个人，由于其作风勇敢、大胆，有时甚至是“疯狂”，在各大城市全面开花。

3．创造“恒大式”市场法则

上市让恒大奠定了发展的基础，也使之更深刻地认识到现金流的重要性。2010年初楼市调控未有定论时，恒大地产即做了持久作战的准备。2010年，恒大土地储备达到了惊人的9000万平方米，成为了中国的“土储王”。进入2011年后，虽然有政策在调控地产，但许家印却已越发从容。

尤其是2008年面临困境的时候，一年内销售额竟高达118亿元。当众人评说恒大要崩溃的时候，恒大亮出了自己的底牌——销售额与融来的资金，这不能不说是恒大地产发展史上的一个奇迹。至此，恒大的市场模式才被业内重视深究。

概括地说，恒大的市场模式主要显现出了以下法则：

一是“地毯式”开发销售。

IPO融资搁浅后，资金成了恒大地产急需解决的问题，恒大地产在极力获取外资的同时也进行着“自我救赎”。2008年“十·一”期间，恒大地产在全国12个核心城市的18个精品楼盘实行“地毯式”开盘。在广州、成都、沈阳、重庆、武汉、西安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等城市18个楼盘销售全线告捷，销售额高达47.9亿元。其中广州恒大山水城的销售额高达4.5亿，沈阳恒大城的销售额达5.2亿，太原恒大绿洲的销售额勇超6个亿，一举刷新当地黄金周楼市记录，广州恒大御景半岛凭借开盘单日10亿的销售额刷新了广东楼市的记录。

面对各类不利的传闻，恒大地产以实际行动将之各个击破。恒大地产旗下各大楼盘在2008年国庆黄金周的热销，成为其在私募之外的重要资金回笼渠道。

目前，恒大地产在全国23个核心城市已拥有48个优质项目，土地储备的规模位居中国房地产企业的龙头地位。这些项目80%以上位于广州、天津、重庆、武汉、沈阳、成都、南京、西安等13个直辖市及省会，产品覆盖面广，具有明显的发展潜力。

二是“成本价”的策略。

恒大地产在2008年国庆期间，全国18个楼盘依然沿袭“开盘必特价、特价必升值”的销售策略，开盘当天还额外优惠8.5折。“开盘必特价，特价必升值”已成为恒大地产笑傲市场的特色标识，也是恒大地产击中消费者“要害”的炮弹。在这一价格策略的影响下，恒大培养了一大批忠实于恒大品牌、长期投资恒大物业的业主，恒大品牌也因此树立了很高的市场知名度。

早在1997年，恒大地产一个项目金碧花园发售，创下广州市民昼夜排队买楼、日进账亿元的奇迹，成为当时轰动广州地产界的佳话。相比某些房地产企业打出的“矜持”口号，恒大地产的“开盘必特价，特价必升值”的战略吸引了很多客户。

恒大地产特色的销售策略，以合理的价格帮助老百姓恢复对房地产市场的信心，以最优惠的价格向消费者贡献性能最好的产品。

恒大地产的这一行为，被业内视为快速回笼资金的“杀手锏”。

2009年3月11日，广州焦点房地产网做了一次调查，在该调查所涉及的46个楼盘中，约67%的楼盘呈现出不同程度的涨价情况，有个别楼盘的涨价程度达2000元/平方米。但在调查中，发现恒大地产旗下的两个楼盘依然没有涨价。恒大地产把着“成本价”卖楼的现金回笼策略不放手，将“低开高走”的销售路线进行到底。

三是坚决走效果营销道路。

恒大地产除了以“成本价”快速售楼外，还致力于打造“项目品牌、公司品牌”的双品牌策略。

许家印说：“如果选择一个工地发售，产品的品牌就无法体现，公司双品牌的落地也就无法实现，长远的损失是巨大的。”

为制造完全轰动效果，恒大地产采用了“明星+活动”的“爆破式”营销模式，且屡试不爽。一位地产资深评论人士表示：“恒大地产把握住了市民黄金周的喜庆心理，力求将明星效应发挥到极致。实际上，他们做了，效果也做出来了。”

2007年国庆节，恒大地产在广州的精品战略转型项目——恒大御景半岛开盘。为了做好这次开盘，许家印请来了成龙、范冰冰助阵，这两个大腕瞬间引爆了卖场气氛，现场人山人海，水泄不通。

许家印亲自出席开盘仪式，同成龙、范冰冰两位明星谈笑风生。尤其他与成龙的熟稔更成为当时热议的话题之一。这是一次很成功的营销，御景半岛开盘首日成交了10亿元。

恒大的明星营销战术，将地产形象和明星效应捆绑在一起，时尚而大气，这在南派地产商中确属少有。

2008年“十·一”期间广州恒大山水城邀请了谢霆锋、林熙蕾、蔡卓妍、范冰冰四大明星；广州金碧天下开盘邀请古天乐、佘诗曼及李冰冰出席，开盘热卖，单日斩金2.5亿；武汉恒大华府开盘邀请谢霆锋、范冰冰、容祖儿、汪涵出席开盘典礼，当日创下2.8亿元的楼市销售记录……邀请明星助阵成为恒大地产开盘的“招牌”动作。

可见，恒大地产很注重轰动效应，挑选的明星不仅是腕儿，更是当今娱乐圈的绯闻之王。恒大地产如此大手笔请来这些明星，无疑给旗下楼盘蒙上了明星的光环。

纵观恒大地产在2008年国庆期间的营销，其大手笔令业内外咋舌。恒大地产在香港路演期间的一场新闻发布会上，许家印遭到了香港记者的质疑：“大量的广告投入，是否导致营销成功过大？”

许家印回答：“没错，我在广州一个项目上就投入了5000万元的营销资金，但这个项目开盘当天就成交了10个亿。相当于10亿的快速回款，5000万元的投入的确很划算。”

明星营销战术对企业来讲也是一种手段。尤其是如今的注意力经济时代，稍有名气的企业都会邀请明星做广告，即使刚创建的企业，也会抽出资金请明星在幕后做做广告。有了广告的推广，产品的销售力度自然大增，企业则因此而得利。

四是讲求“好猫理论”。

四川农村有句俗语：“不管白猫黑猫，能捉住老鼠的就是好猫。”后来这话被广泛引用到生活的方方面面。

对于房地产业来说，不管什么企业，能卖出房子获得利润的就是好企业。有人会对此非议，说只知道卖房子行吗？不要质量了吗？质量是要的，质量不好的房子也卖不出去，即使一时销出去了，但长久来说对企业也是无益的。

当2008年房地产“百亿俱乐部”名单公布时，“恒大地产”——这个备受争议、一直处于流言蜚语漩涡中的“耀眼”明星，居然位列其中，同行惊讶，媒体不解。此前围绕恒大地产林林总总的传闻，似乎在这份名单上得到了“反向”验证，焦点再次形成。

许家印向来不拘一格、我行我素，为何谣传濒临破产的恒大反而越来越强大？

事实上恒大在销售上做足了文章，即使是一些小动作，也值得深究。

如果你翻开2009年每月周五的“广州日报”，映入眼帘的一定是恒大地产楼盘开盘的抢眼广告。

“这又是恒大哪个盘？新盘？恒大怎么这么多楼盘开盘？”不少对项目并不了解的市民都有这个疑问。市民们不知道，恒大地产在营销上频频使用的是“改名策略”，对于恒大地产广州在售的三个楼盘，不同开发时期，就使用不同的名称。有人仔细总结有趣地发现，“恒大御景半岛=恒大水岸=恒大雍景湾；恒大山水城=恒大麓景小镇=恒大山湖郡；恒大金碧天下=恒大君临天下=恒大御水山城”。这三个楼盘每推出新楼盘，都会有一个新名。

这样一来，市民就会认为恒大地产经常推出新楼盘。如果市民有这个印象，那也是对恒大的楼盘比较认可，产生热销的印象，配合恒大的降价销售策略，效果显著。恒大正是依靠这种不按常规出牌的方式，赢得消费者和市场。2009年3月恒大地产在广州三盘改名推出后，取得了4.9亿元的销售额。

这就是恒大的好猫案例。这种小技巧有人不齿，事实上，恒大并未蒙骗市民，一期一个名字也是正常的，谁说过一个楼盘只能用一个名字呢？

凭借“非常规”的营销方式，恒大地产在2008年实现销售收入118亿元，恒大地产“不管白猫黑猫，能捉住老鼠的就是好猫”的背后，面临的是资金压力，是加快发展的非常规发展模式。

每个企业都有自己的生存法则，恒大地产亦然。

三 体育营销铸品牌

作为以体育活动为载体来推广自己产品和品牌的一种市场营销模式，体育营销深受企业欢迎。随着体育热潮的广泛传播，体育以观赏性、竞技性和游戏性的特点，被广大群众所接受。许家印正是看到了这里面潜藏的商机，才花大价钱打造体育队伍的“豪华舰艇”，让体育与地产互动起来，体育宣传地产，地产哺育体育。现在舰艇已经启程，体育营销为恒大的品牌建设发挥着越来越大的作用。

1．地产强人的体育情结

生意做得风生水起时，许家印开始关注如何锻造自己的品牌，如何为恒大做营销。体育营销成为他的一个策略。

2004年，恒大协办广州国际龙舟赛，赞助广州横渡珠江活动，这两次活动都是点缀，效果并不明显。

2005年，许家印想制造出点声势，于是出资150万赞助乒乓球世界杯。

2008年恒大又耗资2000万独家赞助第49届广州世乒赛。世乒赛结束后，许家印说：“这钱花得值！”言简意赅，却意味深长，预示着会有更大的动作影响中国体坛。恒大提出积极倡导与实践“企业公民”的理念，同时积极配合广东有关政府的体育活动，如广州申办2010年亚运会前夕，恒大举行“支持亚运，健康运动创造未来”万名员工新年运动会等大规模的体育活动，为广州“申亚”助力。

2009年4月24日，恒大地产投资2000万元注册成立了国内首家职业排球俱乐部。该俱乐部是中国第一家完全按企业模式运营和运作的，开创了中国排球俱乐部自负盈亏、自主生存、自我发展的新模式。

谈起成立女排的初衷，许家印对来访的记者说：“当我看到公司招聘的员工里，有很多国家级运动员，就萌生了组建女排的想法，将她们组织起来，活跃企业文化。既然要做，就做到最好，不然就不做。”

恒大的企业文化又是如何迅速融入这位体育新巨人的肌体里呢？

2010年11月28日，广州恒大酒店运动中心。

三位世界级的异国美女女排队员的现身，成为当天媒体的焦点。作为新赛季的起点，郎平携恒大女排全体球员在恒大酒店运动中心与大家见面，并进行了首次公开合练。见面会上，美国女排主攻汤姆·洛根、塞尔维亚国家队接应布拉科切维奇、泰国队队长维拉万身着统一的红色队服一同出席，让这次见面会惊艳不断。

三位世界级外援中，汤姆·洛根是美国的当家球星，曾在2007年加入郎平执教的美国国家队征战北京奥运会，并战胜中国队获得亚军。布拉科切维奇在塞尔维亚国家队担任主攻手和接应，也曾在和中国队的交手中胜出。维拉万则是泰国女排的队长，率队在2009年亚锦赛上战胜中国队夺冠。这三人都是世界级的排球选手，何以会选择在中国联赛打球？

三位外援给了一个相同的原因——郎平。

作为前美国女排主教练、现任恒大女排教练……郎平在世界体坛内有着英雄般的号召力。“我认识珍妮（郎平）很多年，2008年来到北京，参加了奥运会，我一直希望和她能够再合作。”洛根这样说。

“我经纪人告诉我可以来中国打球，我知道珍妮是很好的教练。”22岁的布拉科切维奇说。维拉万的回答也有异曲同工之处：“教练告诉我说，郎导需要我。另外听到汤姆·洛根也在这里，就来了。恒大是很好的球队，郎平是很好的教练，我想可以学到很多东西。”

这不过是一次锦上添花的外援行动。

在这之前，2009年2月，由郎平领衔，仅仅组建一年的恒大女排，以十二场全胜的傲人成绩冲甲成功，成为中国体坛最炙手可热的一支排球队。恒大方面导演了一场异常铺张的恒大女排“冲A庆典”，包括由体育传媒界及排球界的新老明星、主管领导和上百家媒体参与的庆祝晚宴，以及一场名为“中美女排对抗赛”的比赛。

那是一场商业资本与体育项目结合的狂欢仪式。某家媒体这样描述——由始至终，整个恒大在投资女排的过程中给人的印象是：强势，高效，不留余地。

女排和郎平，是许家印青春岁月中极为珍贵的一段回忆。

2004年雅典奥运会上，中国女排在与俄罗斯队的决赛中上演惊天逆转，时隔二十年后再次荣登世界冠军领奖台，不少老球迷都激动得泪流满面。虽然没有亲眼见过许家印在获悉中国女排夺冠后的表情，但据知情人透露：“当时许家印很激动。”

身体是革命的本钱，投身商海搏杀后，许家印依然保持运动的习惯。他尤为热衷乒乓球，平日工作之余都会挥拍上阵，甚至还为此聘请了乒乓球教练。恒大集团在他的掌管下也相继组建了篮球、排球、羽毛球、乒乓球、网球五支企业运动队。许家印亲自为这五支队伍授旗，宣告队伍正式成立，可以说，许家印算是不折不扣的体育迷。

早在2005年的时候，许家印出资一百五十万赞助男子乒乓球世界杯，2008年又耗资两千万赞助了广州世乒赛。世乒赛后，许家印说了这么一句话：“这钱花得超值！”在这种情况下，组建一支属于自己的职业球队，通过职业联赛来推广企业品牌，就是许家印自然产生的一个念头。

有媒体分析说，足篮排三大球以及国球乒乓，是国内职业化推进得较为成功的体育项目。2010年乒乓球超级联赛摘牌大会上，女乒老将郭焱以1133万的身价创下了七年来国内体坛转会费新高。乒超联赛影响力有限，球员薪资却居高不下，投资者不堪重负，怨声载道，主管部门多次出台限薪令却无法遏制商场虚火。许家印没有选择自己最喜欢的乒乓球，这正是他作为一名成功商人的过人之处。

广东的几家主要球队已没有恒大的空间。比如篮球，仅广东东莞就有两家男篮A俱乐部，经营俱乐部的宏远和广东新世界恰好也都是地产公司。宏远队十年打磨，已成为CBA联赛的冠军之师，国手林立。许家印想挤进来切这块蛋糕，空间已经很小。而足球，在2010年之前他也没有丝毫机会。

对当时的恒大和许家印来说，排球似乎是唯一的选择。

2009年4月，恒大出资两千万注册成立恒大排球俱乐部，并进行企业化形式的管理。恒大排球俱乐部被视为中国第一家真正意义上的职业排球俱乐部。

2009年8月12日，在海外执教十一载的郎平突然空降广州，接过恒大女排的帅鞭，屈身甲B联赛。之前，恒大注资成立国内首家职业排球俱乐部的消息似乎没有引起太大的震动，但随着郎平的到来，名不见经传的恒大排球俱乐部突然间成了明星级俱乐部。

于是，以五百万的年薪，恒大拥有了郎平这张王牌，并用高薪打造了拥有冯坤、周苏红、杨昊等一批老国手的豪华团队，两名美国国家队队员也追随恩师，漂洋过海打天下。恒大女排一半队员有国字号经历，甚至连教练组都是人人有国字号背景，显然用这样的阵容打甲B实在是有些超豪华。有记者笑言：“郎平统率的这支新军的影响力，甚至盖过了蔡斌所带领的新女排国家队。”

用巨资堆砌的恒大女排创造了排球神话。2010年1月，恒大女排在取得十连胜之后，提前两轮获得中国女排联赛A组的参赛资格，并以十二战全胜的成绩完成了整个赛季的比赛，夺得女排联赛B组冠军。整个联赛过程，媒体对恒大女排的关注度超过对各A组女排的关注度。

恒大女排的成功，更重要的是初步建立了一套成熟的职业化的运作制度。在这个制度中，董事长管后勤，比赛事宜由主教练来确定。

恒大俱乐部的董事长刘永灼对外宣称，女排一切事务全权交给郎平，作为俱乐部的最高领导，他只负责后勤保障工作。恒大不会像上海申花俱乐部那样，由老板朱骏掌握生死大权，队员是否被器重，教练下不下课，都由出钱的这位大佬决定。恒大与郎平签署的合约中声明，“铁榔头”全权负责球队训练、比赛和人事等问题，而她也不会像皇马的佩莱格里尼一样，随时准备卷铺盖走人。有媒体形象地说，在恒大女排这艘银河战舰上，郎平才是船长。

在后勤方面，由于恒大是搞房地产的，住房问题自然最好解决，不过房子大得让住惯了宿舍的女排姑娘们觉得有点“夸张”。据悉，有一次有队员去郎平房间探访，敲门之后远远传来的回答竟然是：“门没锁，你直接进来吧，我走过去开门太远了。”目前恒大所有队员、教练都住在位于广州市郊的超豪华楼盘“御景半岛”308平方米（每套）的江景豪宅内，除郎平独享一套外，其余主力队员都是两三个人合住，每套房子都可以俯瞰珠江。

饮食上也是无微不至。一般人去了外地后，便只能适应当地的饮食，不过恒大女排的姑娘们除了能享用广州美食外，厨师还根据她们不同的口味，做出不同的菜系，让队员们“打球愉快，生活舒适”。刘永灼表示，这就是这位董事长的全部职责。

即使在冲A成功后，恒大也声明投入不会减少。郎平向媒体表示，如今的恒大依然很大方，“球员引进、医疗条件、硬件设备，我们基本上是队员需要什么，俱乐部就给什么。”要什么，俱乐部就给什么——真正能做到这点的俱乐部有几家？

不久人们就会发现，郎平领衔的女排仅仅是恒大筹划的体育帝国的第一步。

许家印重金打造的这支队伍，实力强大。现在的恒大女子排球队共有11名队员，平均年龄22岁，平均身高1.82米，其中国家健将6名，国家一级运动员5名，均为大学本科学历。从球员大名单上看，有廖婷婷、周嘉、姜威、王甜、殷茵等人，郎平还将原本打算退役的前中国女排队长、主力二传冯坤招至麾下。郎平在短时间内就为恒大女排组织了一套豪华阵容，而几名老国手的加盟更令这套阵容显得星光熠熠。

强大的阵容也取得了不俗的成绩。2009年5月22日晚，恒大女排和广东女排对抗赛中，恒大队以3比2战胜了广东女排，先声夺人。之后，恒大女排还与云南女排、北京女排、河北女排、湖北女排、山东女排、南京部队女排、福建女排等强队进行了一系列的对抗赛，并全部由电视台现场直播。最后，十二战全胜顺利冲上甲A，成为体坛一大亮点。媒体评论说：“恒大女排为沉寂已久的职业排坛注入新的活力，将直接助推中国排起职业化体制的突破。”

恒大女排请来郎平当指导，是许家印体育营销的经典之作。郎平回国这件事，国内外几百家媒体争相报道，相当于为恒大做了一次免费宣传。有人计算，如果打广告，同样的版面要花上亿元，而许家印付出的代价是500万年薪和300多平方米的豪宅，性价比相当高。恒大女排的一举一动都会让媒体蜂拥而至，为恒大地产赚足了眼球。

许家印不计成本大力打造恒大女排“银河舰队”，除了商业因素外，还由于其心中不解的“女排情结”。上世纪80年代，中国女排在世界排坛所向披靡，勇夺五连冠，她们顽强拼搏、永不言败的精神深深打动了中国人，也打动了许家印。

女排风靡全国让郎平也成了那时许家印心中的偶像。许家印想不到的是，多年后，他会以这样的方式来实现自己的梦想，而郎平也想不到的是，那时在一台黑白电视机前观看自己比赛的少年，如今会投资自己的女排。这一切，似乎那样梦幻迷离，却又巧合。

女排的精神契合了那个年代里中国人渴望祖国繁荣强大的愿望以及奋发拼搏、自强不息的时代精神，许家印白手起家成为中国内地的首富，是对中国女排精神更为深刻的诠释。用恒大新闻发言人的话来说：“恒大女排之所以签下郎指导，是因为她身上体现的女排精神让我们敬佩，我们看中的是女排精神的巨大价值”。

身体是革命的本钱，一句老话阐述了健康是做人做事的最基本要求，身体素质的高低也是一个国家立国的关键。能力再强的人，倘若没一副好身体，做起事来自然缺乏动力和激情。而员工的身体素质对一个企业来讲更是如此。

投资女排，给恒大带来了意想不到的效果。一时间，员工形成自发运动的场面，这使员工的身体素质迅速增强。身体好，自然做事效率高，这有助于恒大的发展。

重金打造恒大女排后，许家印又把目光转向了问题重重的中国足球。

2．水深的中国足坛

恒大入主广足，源于中国足球界刮起的反黑风暴。2009年11月，原广药足球俱乐部涉赌第一波案情爆发，广药足球俱乐部原投资方广州医药集团退出，广州市体育局和广州市足协紧急寻找处理方案。

进入足坛并不是很多企业的首选，毕竟足球界的水太深了。2005年6月8日，赵本山曾入主辽宁足球俱乐部，成为辽足第三任董事长。但很快，这位喜欢足球，有资金实力，又有深厚人脉的掌门人，竟然选择了全身而退，只留下了一句衰叹：“足球太脏了，太闹心了，我不想干了。”

正在中国男足品牌价值下滑到最低点的时候，购买一支因为打假球而被罚降级的“污点球队”，对于在地产业上稳扎稳打的许家印来说，不是一件寻常事。连他本人也承认，在接受广州足球的过程中确实听到过不少说法：“我可以明确地说，有朋友曾问过我，在这个时刻搞足球合不合适？我告诉这些朋友，在这种困难情况下，我们是从长远战略的角度考虑的，我们对中国足球未来的发展充满信心。”

如此之语，似曾相识。中国足球却总是无情地伤害了这些人，许家印会是一个例外吗？

从许家印的角度来说，这却是蓄谋了很久的一步棋。“我已经想了很多年了，只是没有机会进入足球圈。”广州队因涉假被勒令降级，广足突然间变成了烫手山芋，变得无人敢问津，这却给恒大入主足球留下了宝贵的机会。2010年3月1日，对广州足球和恒大来说，都是足以载入史册的一天。恒大出资一亿元买断广足所有权，成为广足的第七任主人。2010年3月1日，广州汽车集团也宣布投入2500万元冠名费赞助广州足球队。广足正式改名为“广州恒大足球俱乐部广汽队”。从2011年3月1日起，广州恒大足球俱乐部决定收回球队冠名权。

短短几天，恒大的“金元闪电战”让很多中国足球界人士瞠目结舌。正是通过这次入主，恒大的知名度疾速成长，超过了任何一次广告投放效果。足球评论员李承鹏说：“之前我只知道恒大（许家印）在去年年底成为中国首富，甚至不知道他是干什么的，现在我才知道，他是做房地产的，而且在成都都有项目。”

入主发布会上，有记者在现场以质疑的口气问：“恒大选择该时期入主广州足球俱乐部是品牌宣传的行为，还是把足球事业作为长期投资和努力发展的事业考虑？”

许家印斩钉截铁地回答：“恒大起源于广州，发展于广州，从小到大，从弱到强，得到了广州人民的大力支持。因为有了社会的支持才有恒大，在广州足球遇到短暂困难的时候，恒大应该承担起这种复兴的责任和义务，责无旁贷。恒大更会全力以赴搞好足球俱乐部。恒大的精神就是，要做就要做到最好！”

即使那一刻，也没有人预测到恒大将在足球界掀起一场排山倒海的冲击波。

恒大开始频繁占据媒体体育版的头条位置。在转会的最后期限，半路抢来国脚郜林，随后迅速拿下“中国通”李章洙主教练，办事速度之快令人目不暇接，甚至连李章洙都颇感意外，“刚到广州来的时候，我都没有想到有这样的结果。我跟我的太太讲，广州有一点事情过来几天，到签约的时候太太都不知道我做了这样的决定。”

媒体披露，当许家印向李章洙承诺要买什么外援、内援尽管开名单的时候，李章洙其实并不是完全相信。他想起了十几年前在重庆，他第一次来中国时，尹明善的蓝图也曾经让他兴奋过。但是一转身，力帆就告诉李章洙，他们给外援的预备费用是一个人二十五万美元左右，三个人不超过七十万美元。恒大会不会也是那样的球队？

李章洙把自己的顾虑说给了一个朋友，朋友笑着说：“放心，许家印和恒大绝对不是这样的。”这时候他才想起来问：“恒大是干什么的？比建业大吗？比绿城大吗？”朋友告诉他：“你放心，许家印是目前中国足球投资人之中的首富。”李章洙这时才知道，自己一旦答应，就要开始为中国首富打工了。

李章洙的火线入主，实际上是一种极为“非常规”的方式。

2010年3月25日，恒大足球俱乐部突然宣布解雇彭伟国主教练一职，韩国铁帅李章洙成为球队的新任主教练。恒大这次换帅非常突然而且过程相当的保密，甚至彭伟国本人也是在恒大足球俱乐部公开宣布换帅前一个半小时，才收到解雇通知的。广州市体育局和市足协更是在恒大已经向媒体公开宣布换帅后才知道这个消息。

这次闪电换帅，在很多人看来，不但深深地伤害了彭伟国，而且对广州市体育局和市足协也不尊重，更伤害了广州球迷的心情。毕竟，彭伟国在广东有很高的知名度和影响力，而在中国的体制中，体育局和足协是官方——官方的面子，你能不给？

接下来事态的发展可以用峰回路转来形容。

29日，恒大地产集团董事局主席、中国首富许家印召开发布会，郑重向彭伟国、广州市体育局、广州市足协和广州球迷公开道歉。他承认恒大在换帅的处理上“不够成熟”，但希望大家都能够理解恒大，因为恒大所做的一切都是为了把广州足球做大做强。

许家印解释了为何会作出突然换帅的决定：“在恒大入主广州足球之时，我就说过恒大要做就要做最好的，而且不惜一切代价。既然我们有目标，那就要有计划地实施，至于实施的过程则比较复杂。但恒大的出发点就是把广州足球做强做大，所以希望大家能够理解恒大换帅的决定也是用心良苦。”

选择李章洙并非一时冲动的权宜之策。

3．豪华的恒大足球

“精心策划”一直是恒大的工作作风之一。恒大有自己的关系网，许家印又有自己的人脉关系，他和在足球圈沉浸多年的徐明、戴永革、胡葆森都有不错的私交。据说，恒大开赛前火速用李章洙换掉了彭伟国，在这个问题上许家印还征询过这三个人的意见。而三个人提供的名单里面，居然都有李章洙的名字。可以说，正是三个人的一致意见，促使许家印不惜一切代价让李章洙到广州执教。

人选定了，但找李章洙谈判相当不容易。许家印表示，在艰难说服这名铁帅来执教广州恒大队征战中甲后，如果恒大再按常规操作向体育局汇报等待批准的话，那恐怕李章洙会随时变卦，这样对于广州足球来说也是一种损失。“我可以公开地说，如果换帅这个事情恒大不是这样操作，而是通过先汇报体育局审批的话，那么这个计划是必然完成不了的。”许家印认为，“突然换帅”这步棋虽然不太适当，却是必须的手段。

对于彭伟国，他也给足了面子，让其负责青少年队的培养工作，这属于“内部工作调整”。彭伟国也报之以李：“我很诚恳地接受许总的道歉，也很理解恒大足球做大做强的意图，广州足球再也输不起了，大家还是要以大局为重。”

一场引发广东体育“地震”的大事件，就此以和和气气的握手言欢收场。

回顾这次事件，其实全是按照许家印的策划路径进行的。精心策划，长于执行，恒大的企业文化也在这次事件中得到了完美的诠释。道歉的行为，也显现了许家印的个人智慧，以至于有评论这样说：“中国首富向足球教练道歉，这场发布会展示了中国首富的礼贤下士和敢于承认错误，体现了彭伟国的深明大义和重情重义。”

广州当地的《新快报》对这次“恒大的危机公关”做了高度评价：“突然换帅，可以说是恒大在不适当的时间做了一件合理不合情的事。恒大地产集团董事局主席许家印昨天亲自公开向有关各方诚恳致歉，这既表明了恒大方面亡羊补牢的意识，也体现了恒大作为知名企业以及其老板许家印作为知名人物应有的气度。同时，这也是一次成功的危机公关，恒大集团的形象未受太大影响，而曝光率则是有增无减。”

跳出对事件本身的审视，恒大的做法实际上让中国足球在职业化的道路上又推进了一步。正像有评论所说，职业足球玩的就是金元和大牌，要的就是眼光和豪门——买来大牌球员和教练，是最恰当不过也最应当不过的事情。从排球到足球，恒大都是这样做的，都代表了全球职业化体育的理念最前沿。

无论如何，恒大达到了换帅的目的，又没有罪人，甚至还团结了人，俘获了更多的人心。

确定了主教练，恒大继续紧锣密鼓地准备着自己的足球“处子秀”。在宣布以一个亿注资广州足球之后，恒大随即将其雄厚的资金实力用在了中国足球转会市场上。3月10日，郜林确定加盟广州，转会费达六百万，创造了2005年以来中国足球转会金额的最高纪录，郜林的年薪则为三百万。而在联赛的过程中，更多的大牌球星也将火线加盟。

恒大一向有“不差钱”之称，李章洙年薪五百万，另有豪宅豪车配备。恒大给球员和教练开出的奖金更是诱人：主场赢球奖金是一百万，客场赢球奖金一百二十万，三场一小结，胜两场、平一场将额外获得八十万，连胜三场将额外获得一百五十万。

恒大足球俱乐部为每个球员和教练员都提供了齐全的社会福利保障，包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险和住房公积金等五险一金。俱乐部还将队员的用餐标准从之前的每日六十元提高到了每日两百元。许家印当场拍板，聘请五星级酒店特级厨师为俱乐部打造营养餐，第二天大厨就开始操刀上任了。

恒大足球俱乐部还将斥巨资打造国际一流训练基地，规格比肩欧洲豪门俱乐部的水平。训练基地将选址于靠近市区的山水环抱、自然环境优美之地。

许家印打造的“豪华舰艇”将要启程了，“中国切尔西”正式亮相中甲赛场。即使还没打一场比赛，业内已经有人开始评论，以中甲目前的人员配置来看，恒大已经提前锁定了一个冲超名额。

事实果然如此。

熟悉恒大与许家印的人，都知道他们一致的行事风格：强势，高效，高调；不做则已，要做就做最好。闪电式进入广足后，恒大迅速把自己的企业文化植入到了俱乐部的运作中。

在中甲联赛的首次亮相中，恒大就为自己制造了一个奢华的体育版头条。由于广州的越秀山体育场和天河体育场都因为迎接亚运会在整修，比赛不得不改在距离广州近百公里外的增城体育场进行。没有天时，没有地利，但恒大用自己的实力和高效率制造出了出人意料的“人和”气象。

这并不是中国的顶级足球联赛，却显现出极为隆重的盛事气象——球场内外布满了大幅的条幅和祝贺标语，衣着性感的足球宝贝，让仅能容纳万余名观众的增城体育场内气氛异常热烈。出现在主席台上的嘉宾也是声名赫赫：广东省省委常委、常务副省长朱小丹，恒大地产集团董事局主席许家印，广汽集团总经理曾庆洪……当天比赛有国内十三家电视台并机直播，到现场采访的记者将近两百名，赛后新闻发布会上人头攒动的场面让人感叹“只有国家队的比赛才会有如此盛况”，广州恒大主教练李章洙，则是在七名保安的严密护送下抵达发布会现场的。

赛后，广州媒体用三个“史无前例”来形容这样的“大场面”：史无前例地有那么多记者采访一场次级联赛，史无前例地动用了上百辆大巴接送球迷，史无前例地有七名保安护送主教练。

能做到很重要的“排场”，只因为主角是广州恒大，他们的老板是“中国内地新首富”许家印。

当天的比赛中，最引人注目的队员是他们花了六百万员引进的29号郜林，这名现役国脚在比赛中表现非常出色，先是在第二十三分钟主罚点球中的，然后在第四十五分钟接吴坪枫传中头球破门，一人独中两元，成为恒大获胜的最大功臣。郜林是郑州人，而恒大老板许家印的原籍则是周口太康，郜林用两个漂亮的进球回报了斥资引进他的“老乡老板”，以至于很多记者连称“河南人成了今天比赛的主角”。

球队的表现也没有辜负这种排场，最终，这场比赛恒大广汽队以3:1干净利落地击败了北京理工，为自己的冲超之旅吹响了响亮的号角。

有意思的是，作为失败的一方，北京理工的总教练金志扬说了这样一番话：“我们是一支纯业务队，全年的经费才四五百万元，这些钱还不够买一个郜林，所以比赛肯定是会输的。”作为国内的老牌教练，金志扬口才一向很好，他特意用了一个很少见的词汇来形容势头凶猛的恒大——“财阀”。

这首场秀不过是恒大财阀式表演的开始。

为了制造高涨的人气，为恒大的中甲之旅助威，恒大甚至包了五架飞机运球迷，狂掷三百万。“真的？五架飞机？原来不是说只有两架飞机吗？全部不要钱？”在得知恒大足球俱乐部将包下五架飞机免费接送球迷赴上海助威后，见过不少大场面的主教练李章洙仍然很吃惊。

在广州恒大客场挑战上海中邦的比赛中，恒大原本只准备包下两架南航的飞机运送球迷前往上海，但由于报名人数激增，两架飞机不够用了。许家印马上拍板：“没关系，球迷的热情要鼓励，再多包三架飞机给球迷！”

最终，恒大包下五架飞机运送五百多名球迷到上海为球队助威，此外球迷在上海的食宿和交通费由恒大全部负责。据媒体统计，以每名球迷的费用为两千元计算，这次包机观战费用超过一百万元，若球队客场赢球，加上单场奖金一百二十万元和连胜奖五十万元，恒大为这场比赛将付出近三百万元。

俱乐部的豪气举动，让李章洙很享受，他开始庆幸自己当时答应了恒大的邀请。“这种大手笔真的让我很激动，我去过很多地方执教，来广州是我的一次冒险行动。现在来看，这次的冒险很值得。”

但是，继首赛大胜后，恒大广汽队随即遭遇三轮不胜，后防警报迭起，并落后榜首七分之多。种种针对广州足球和恒大的质疑猜测，也随之扑面而来。在球队情绪低沉之际，许家印给李章洙打去电话：“今年冲超的目标，是不是压力太大了？没事，今年冲不成，我们明年再来。”如此的“心理按摩”，让教练、球员迅速放下了包袱，“快乐踢球”。

赛事开始以后，恒大对球队的投入依然不遗余力。李章洙和郜林火线加盟后短短数月，郑智、孙祥和穆里奇又加盟恒大，开始扭转广州球迷乃至全国球迷的心理预期，恒大广汽队的实力被认为已经具有了中超水准。

为了这三名强援，恒大开出了中国足球界的天价。孙祥从申花加盟恒大是支付了转会费的，同时他的年薪也超过了两百万，这个数字在目前的各队里是巨额的高薪。传说郑智的薪水更高，因为从放弃续约权的凯尔特人队手里得到郑智，恒大不需要支付转会费，这就不妨碍许家印把郑智的工资拔得很高，有消息说高达五百万。

紧接着，三百五十万美元买来巴西的“猎豹”穆里奇，更是创造了当时最昂贵的外援纪录。

穆里奇入选过三次巴西国青队，论来头，此前来中国的巴西前国脚桑托斯（山东）、巴亚诺（上海）都比他名气大。但他的三百五十万美元的身价，让其在一夜之间就成为中甲乃至中国足坛的头牌外援。而这三百五十万美元仅是广州恒大支付给穆里奇的前东家的转会费，他未来四年年薪和奖金并没有计算在内，恒大的豪掷万金可见一斑。

好在对恒大来说，投入与产出是绝对成正比的。

在经历初期的三轮不胜之后，在5月份的五场比赛中，恒大广汽队以4胜1平的战绩拿下十三分，并在本赛季第一阶段赛事告一段落时，以九战十八分的战绩首度领跑联赛积分榜、全取半程冠军。

多名强援的加盟给球队注入了强劲动力，随后恒大广汽队在赛事中一骑绝尘，继10:0主场屠杀南京有有后，一举拿下湖南湘涛、北京理工、上海中邦、沈阳东进，完成了本赛季首个五连胜。

9月25日，中甲联赛第二十三轮赛事中，恒大广汽队以3:2再度拿下德比战，并以四十八分的总积分提前三轮顺利冲超，广州足球重新崛起。在中甲转悠一圈后，广州足球在恒大强大的“金元攻势”下迅速重回中超行列。

五天之后，拥有六十年球龄的广州越秀山足球场再次见证了广州足球重返顶级联赛的历史性时刻，国脚郜林头顶脚踢半场即上演帽子戏法，帮助恒大广汽队3:1力克湖南湘涛，登上2010赛季中甲联赛的冠军宝座。

本赛季的恒大广汽队在中甲赛场鹤立鸡群，一串串骄人的数字创下诸多最佳：连续二十一轮不败，六十一粒进球，郜林单赛季二十球成为中甲射手王，10:0狂扫南京有有队创下最大比分……他们最终的成绩单是17胜6平1负。

从3月初入主到9月底冲超成功，再到10月底登上联赛冠军宝座，广州足球在颠沛流离中邂逅恒大，继而浴火重生，引来里程碑式的成就。广州足球的登顶联赛，是对亚运盛会的又一献礼之作，坚定了广州冲刺世界体育强市的信心和底气。

对于幕后最大功臣的恒大而言，登顶联赛只是迈开了“亚冠梦”的第一道考验，只是对足球联赛职业化运作的初次实践探索，真正的精彩和惊喜还在后头。而更为恒大看重的是，恒大的管理和文化所表现出的巨大生命力，又一次得到了完美体现。

值得一提的是，许家印对足球并非仅仅是品牌的考虑。2010年4月26日，在与排球、足球两个俱乐部的一次座谈会上，许家印说了三句话：一句是祝贺胜利，一句是对球员的希望，还有一句是“冲出亚洲，为国争光”。

“成立恒大足球俱乐部，我们的目的很清晰，就是要冲出亚洲，为国争光。这是我们的目标，今天有必要跟大家谈一下。此前跟李指导谈到目标的时候大家是非常一致的，谈到时间的时候，我们要力争用五年的时间能够在亚冠上获得冠军，才是真正的为国争光。但是李指导的合同中未提到，我怕将李指导吓怕了，担心他不来了。这是我们共同的目标，不会写在合同中。”

用五年时间争取亚冠冠军，许家印说：“我们会不惜代价地实现目标。”

4．重唤国人足球梦

当年的中甲联赛23轮，广州恒大广汽以3：2击败了广东日之泉，在赢得这场广东德比战的同时，也提前四轮成功冲超。广州恒大广汽队以联赛第一的身份再次升上顶级联赛，并创造了中国职业足球比赛的最大分差以及客场不败的记录。

2011年，广州恒大以升班马姿态征战中超。9月，客场败于长春亚泰后球队的44场联赛（21场中甲、23场中超）不败纪录告终，但最终还是提前4轮获得中超冠军，创造了中国足坛的一个历史，缔造了中国的凯泽斯劳滕神话，即升班马在顶级联赛第一年就勇夺冠军。球队也连续夺得中国两级联赛（中甲及中超联赛）的冠军。广州足球队成立58年历史以来，第一次杀进亚冠联赛。

2012年，广州恒大俱乐部历史上首场洲际比赛在客场5比1击败全北现代，并成为2006年之后首支进军亚冠八强的中国球队，但在10月份，广州恒大两回合4比5负于伊蒂哈德被淘汰出局。联赛下半程，“参加亚冠球队增加外援名额”提案获通过，球队可增加两名外援注册名额。由于分身亚冠联赛，广州恒大在联赛的成绩不如2011赛季出色，但依然提前一轮夺冠，成为中超联赛历史上第一支卫冕冠军的球队。

在2012足协杯中，以总分5∶3击败贵州人和获得足协杯冠军，成为中国职业联赛史上第三支获得联赛杯赛双冠王的球队。

2013年1月，国际足球历史和统计联合会（IFFHS）公布去年年度全球足球俱乐部前400位排名，结果广州恒大排名第126，居亚洲球队第9位。

2013年6月初，中国国家领导人对墨西哥进行国事访问时发表演讲，“中国足球队一直很努力。”但6月15日晚国足却以1∶5的比分耻辱性地惨败给泰国，引来无数国人的愤怒。恰在此时，一直致力于推动中国足球走出低谷的恒大集团果断注入强心剂，《恒大国脚八项规定》横空出世，字字句句见证了中国足球仍然努力着并且可以有继续努力的方向和动力。

2013年7月11日，恒大举行了集团内最高级别的新闻发布会，恒大总裁夏海钧亲自宣读了由许家印牵头拍板的《恒大国脚八项规定》。此举一出议论纷纷，大部分声音认可恒大所为，称赞恒大承担起社会责任，有利于推动中国足球走出低谷，《八项规定》也是中国足球一直在努力的见证。

2013年8月，一场足球比赛可谓是万众瞩目，国家体育总局副局长蔡振华率领足管中心的众位领导现场观战，恒大俱乐部也邀请了许多中超中甲其他球队的高管到场站脚助威。亚洲足球冠军联赛进行了一场四分之一决赛首回合的争夺，中国广州恒大在主场2∶0战胜了卡塔尔的莱赫维亚队，为最终晋级四强打下了不错的基础。一时间，代表国家征战的恒大足球队以及其背后的恒大集团，又一次成为了世界关注的焦点。

一位资深人士就此写道：观恒大在中国足坛之崛起，好似看一盘高手的棋局。许家印无疑算是个高明的棋手，从一开始就有超出一般俱乐部投资者的战略眼光和独特的思维，凭借着强大的资本优势、科学的管理和聪明的头脑，借道于足坛、盈利于商海、赢得正面形象于群众乃至政界。到目前为止，这盘棋下的堪称精彩，前半部分落子潇洒大气，重势而轻局部得失、几无昏招。恒大足球俱乐部在中超连续称雄，在亚冠也是屡有出彩表现，似有不断精进之意。

5．中国有没有阿布

时间先回到2010年10月30日。

那天是恒大广汽队夺得中甲冠军的庆功宴，兴奋与激情之火燃烧在整个现场，燃烧在每个人的脸上。

许家印也承认，没钱玩不动足球。恒大在入主广州足球之后，具体花了多少钱？许家印自己解开了谜团，2010年恒大在足球领域的投入过亿，预计2011年将再次投入七亿元，其中包括引进国际顶级球员来华效力。

而据2011年《福布斯》中国富豪榜排名显示，许家印以396.4亿元排名全国第六；而几乎同期发布的胡润百富榜，则对许家印给出460亿元的财富估值，位居全国第五，成为名符其实的中国地产大王。

许家印在足球圈“一掷千金”式的大手笔，已经身价数百亿的超级富豪身份，让其自然得到了中国阿布的外号。阿布是谁？

阿布全名是罗曼·阿布拉莫维奇，是俄罗斯著名石油大亨、铝业和钢铁巨头，俄罗斯二号富豪，他同时是英国著名球队切尔西足球俱乐部的老板。阿布1966年10月24日出生于伏尔加河畔的撒拉托市，他的童年充满了痛苦的回忆：一岁半时，母亲在一次事故中不幸身亡，四年后父亲也撒手人寰，在叔叔的抚养和资助下，阿布拉莫维奇考入古勃金石油天然气学院。

年轻的阿布拉莫维奇具有超乎寻常的成熟和处事方面的冷静。早在上学期间，阿布拉莫维奇就经常到黑市上倒卖万宝路香烟、香奈儿香水等奢侈品，尽管一旦他被发现将面临五年的监禁，不过阿布拉莫维奇还是乐此不疲，并完成了自己创业初期的原始积累，然后进入商贸界。

目前，阿布拉莫维奇的财富在俄罗斯是“一人之下，万人之上”，仅次于霍多尔科夫斯基。2005年以133亿美元列《福布斯》全球富豪榜第二十一位。同时，英国《星期日泰晤士报》年度富豪榜将其排为第一名。英国媒体曾经把阿布拉莫维奇的财产形象化：足够自己举办一次奥运会，然后用剩下的钱再把温布利大球场翻新九次。阿布拉莫维奇仅仅靠石油一项年进账就能达到九十亿欧元，他所到之处永远是私人飞机、金发美女和没有上限的信用卡。

阿布的声名，因为足球获得爆炸式传播。2003年夏天，他出手1.5亿英镑购买了债台高筑的英国足球劲旅切尔西队，并一次性还清了球队所欠的八千万英镑，他的名字开始传遍全世界。阿布拉莫维奇也说：“从来没想到有这么多媒体关注我，简直难以想象。”投资收购切尔西的那笔钱，对他来说根本就是九牛一毛。

童年丧母，生来具有经商天赋，能及时把握机遇，头上顶着首富头衔，又出手阔绰——由此看来，许家印确实与阿布有不少的共同点，中国阿布的头衔并非一次简单的移花接木，但同时，中国阿布的“金元攻势”又有着中国式的特征。

从投入上来说，无论是排球还是足球，恒大那些看似豪掷亿元的大手笔，在中国不成熟的体育职业投资中被放大了。对于恒大这一超大型企业来说，这笔钱其实不算什么。

比如排球。如果给恒大女排算笔细账，许家印的这笔排球投资开销其实并不大，性价比却奇高。据《体坛周报》报道，恒大女排球员的薪水各不相同，像冯坤等名将每个月的薪水大约在五万到十万人民币，每赢一场球，还能获得丰厚奖金。普通队员（大多数为前广东女排成员）的收入，与办公室白领相差不远，只有数千元人民币。

以杨昊十五万元的转会身价，比起中国足球超级联赛二线球员二三十万元的身价还是低。但在排球界，这已经算是天价。中国排坛另一支劲旅天津女排，基本工资和各种补贴加起来，绝对主力球员每月收入不超过八千元。如果未能夺冠，连八千元的月收入都拿不到。像四川、江苏、八一等球队的主力球员平均在两千元左右，他们的青年队则是“无薪打球”，甚至还不如蓝领工人。辽宁省一名排球教练透露：“杨昊的这笔十五万的临时转会费，可以养活全国男排B组四支球队。”

这样投入的性价比确实极好。媒体们在探访郎平和恒大那些明星球员时，常常会被308平方米的豪宅所震惊，感慨连连，在刊发消息时还配发了这几套豪宅的图片。难道还有比这更好的样板间广告吗？

这种明星营销也引起了品牌研究者的兴趣。有人评论说，“铁榔头”郎平就是品牌，就是眼球的关注度，恒大女排俱乐部聘请郎平担任主教练，使恒大完成了一次经典的体育营销——以五百万元年薪的代价，获得了亿元广告的宣传效果。

对比起来，近年来恒大多次涉足体育赛事，包括为亚运会捐款，出资两千万冠名第四十九届乒乓球世锦赛等，其曝光度均不如本次聘请郎平。

从中国足球与房地产联姻的角度，恒大的“金元攻势”更是耐人寻味。中国足球名声虽不好，但球迷欲罢不能，足球始终还是第一运动。足球联赛的受众群和关注度远非女排联赛可比，而且足球联赛每年赛季长达七个月，女排则只有短短两个半月。

想获得更有效的口碑传播，足球还是首选。

有人做过调查，在地产热兴起之后，中甲、中超二十九支球队的投资商中，房产商、地产供应集团和相关？生产业链的商家，几乎占据了两级联赛球队的半壁江山。胡葆森的建业集团投资足球十余年，他曾笑言，有了河南建业俱乐部，建业集团在二三线城市省了大笔广告费。大连万达、浙江绿城等涉足足球的房地产企业莫不若此。

“一个中超俱乐部的一年投资一般为六千万元。以广告投入为例，如果没有足球俱乐部，建业在河南二三线城市每年仅广告宣传的投入就需要上亿元。但是在建业经营足球俱乐部、成为中原足球的象征后，我们在二三线城市基本不需要广告投入，而且产品可以卖得比别人贵。我们的楼盘能够比当地其他楼盘每平方米贵500到1000元。”前河南建业俱乐部董事长张宇对媒体记者说。

一位资深地产策划人对外称：“地产营销的手法形式繁多，但目标只有一个，就是促进销售业绩。恒大绝对是尝到了体育营销的甜头！体育平台没有地域限制，关注度高。拿出一部分广告费搞体育，广告效果比传统广告要好十倍。”

确实，无论是踏入积重难返的中国足球，“秒杀”前主教练，巨资购入球员，还是宏大的首场胜利，都让恒大和许家印成为全国媒体的头条，这显然比区域的广告轰炸省力许多。

总而言之，恒大入主广州足球以后，中国的足球已经展现了一块地产版的豪华拼图。东有杭州绿城，西有陕西中建，北有长春亚泰，南有广州恒大，中部则有河南建业。中国足球已经从早前的烟草足球演化成为现在的地产足球，也使得中国足球烙上了时代的印记。

值得留意的是，恒大的“金元攻势”得到的并非纯然是一片赞扬声。一些人对于恒大介入广州足球后的未来表示怀疑，在他们看来，沿用恒大擅长的营销手段和“金元攻势”未必能够在足球行业解决问题。

“不敢相信，恒大一年投资足球过亿会是一个可持续的行为。十年前联赛开始衰败时，很多人责怪过王健林，这家伙拎了一皮箱的钞票闯进更衣室，‘拿下比赛，这些钱都是你们的！’惊得从来没见过这样多现金的大连万达队员们一愣一愣的。可其他俱乐部的老板们犯愁了，并不是人人都可以这样有钱，而且还这样冲动。恒大只是一个特例，还可能是一个泡沫。”有人如此怀疑。

“恒大搞足球，延续了它搞排球做营销的思路。但足球跟排球运营不一样，它规模更大，不确定性因素更多，对管理和运营水平的考验也更大。在排球领域，重金投入往往能很快见到成效，但在足球领域，重金投入不一定就能很快看到实力提升。一个球队上百号人，涉及与当地行政部门、赞助商、媒体以及球迷的关系，这其中任何一块做不好就可能产生很大影响，也不少单纯用钱就能解决的。”一位业内人士分析说。

这些质疑，对恒大来说也是好事。对于仍然处于探索期的恒大和许家印来说，四面赞歌的境况是极度危险的，在迅速冲超成功的喜悦以及收获品牌提升的快感中，仍然年轻的恒大需要更多的勇气和自省精神，骄傲自满以及目空一切都是要警惕的，他们最大的敌人恰恰就是自己。

6．决不仅仅止于体育

许家印如此积极地进军体育产业，不能不令人想到“体育营销”一词。

体育营销的优势很明显：观众注意力强，传播效果快，受众的排斥阻力弱，商业性与功利性不明显。同时，它可以激发个人情感和晕轮效应，因此非常有利于企业与目标对象进行有效的沟通，迅速提升品牌价值，快速推进国际化品牌赛程及品牌国际化增值。很多企业已深刻认识到体育营销塑造品牌的魔力，同时更清醒地认识到体育活动背后蕴藏着无限商机。

2012年5月，世界杯冠军教头里皮入主恒大的新闻发布会，央视体育和新闻频道进行了长达30分钟的直播，这是任何一家俱乐部都不曾享有的待遇。而在这背后，是恒大集团一如既往的体育营销战略的延续，大手笔的投入，追求轰动效应。恒大集团不仅在赛场上取得了成功，在营销领域也大获全胜。

5月17日，广州恒大召开新闻发布会，正式宣布意大利名帅里皮上任。当天，近200家国内外媒体派出记者到场报道，中央电视台体育频道、新闻频道更是破天荒地采用两频道并机直播的方式，介绍发布会实况。

意甲冠军、欧洲冠军、世界杯冠军……对于中国足球来讲，能够请到这样“全满贯”的教练执教，此前可能仅仅存在中国足球人的想象中。而对于里皮上任的新闻发布会，中央电视台也进行了“高规格”的待遇：付费取得直播信号，并在CCTV5和央视新闻频道同时直播。时长一个小时的新闻发布会，两大频道都进行了差不多三十分钟的直播，体育频道因为赛事需要，直播时间稍逊于新闻频道。

在近几年，能够吸引央视两大频道进行直播的非赛事体育事件少之又少，比如去年姚明退役，央视新闻和体育频道进行了直播。而中国足坛也只有反赌扫黑庭审，这样的大影响力事件才有这种“直播”待遇。像恒大这样的“民间”俱乐部，能够取得央视两大频道直播待遇，当属是破天荒的首例。正如里皮自己所讲，“我的到来是具有极大影响力的事情。”

里皮在新闻发布会上坦言，自己拒绝了欧洲俱乐部和卡塔尔俱乐部的邀请，而恒大为其提供的年薪是欧洲一流水平。欧洲一流水平是什么概念？穆里尼奥在皇马年薪千万欧元，虽然里皮没有透露年薪的具体数额，但是媒体普遍认为，其年薪在800万欧元到1000万欧元之间（6000万到8000万人民币）。其实即使是8000万人民币，恒大也“赚大了”，先不说近200家中外媒体的广告效应，仅仅是央视两频道近半小时的直播，恒大也没花冤枉钱。

体育频道最高的广告价位属《体育新闻》和《体育世界》栏目，以30秒为单位计价的话，两档节目的广告收费是180000元人民币，而以5秒为单位计价的话两档节目的收费则是53300元人民币。以最少的30秒单位计算，用最简单直接的方式，恒大半个小时的直播价码是1080万人民币。若以5秒为单位计算，恒大半个小时的直播价码则直飙至1918万人民币。而央视新闻频道的广告价位更高，《新闻调查》、《面对面》等栏目是新闻频道的王牌节目，以30秒为单位计价的话，两档节目的广告收费是261000元人民币，而以5秒为单位计价的话收费则是77300元人民币。同样是30秒单位广告费计算，恒大半个小时的直播价码是1566万人民币。以5秒为单位计算，恒大半个小时的直播价码则是2782.8万人民币。

虽然这样的计算方式不够严谨，但是从中我们可以清楚的看到，仅仅一场新闻发布会，里皮为恒大集团省下的广告费起码有近千万人民币。而这还只是省下的广告费，两大央视频道为恒大近半个小时的宣传效应还有待日后慢慢发酵。

在当前楼市下，恒大既开发地产又搞足球等体育产业，每一项都做得有声有色。而且恒大能将这两项产业做到相互影响且优势互补，成为当前企业跨界运营的一个成功范例。

如果将恒大对足球、排球的投入，理解为一个巨型房地产企业的市场营销投入，那么几亿元人民币的预算并不算大。许家印自己举了一个例子：“（中甲时）我们请广东电视台直播，一场3万元人民币，但我们主场的广告叠了三层，一个广告牌就可以挣回来几十万。事实上，恒大女排2000万的投资虽然居全国第一，但仅全国上百家媒体对签约发布会的报道，单以广告版面计算，楼盘销售要达到同样宣传效果，花费不只上亿。”在这种投入过程中，在恒大足球或排球吸引万千关注中，恒大的品牌得到了一次又一次的深度传播。据专业人士介绍，一个建筑面积百万平米的超大楼盘，以每平米均价万元人民币计，就是80亿的大盘子。而按照行业标准，这样规模的楼盘其营销推广投入最高可达2.4亿人民币。广州恒大的业务体量有多大？今年1至4月份恒大累计销售面积267.9万平方米。

自从2009年恒大“烧钱”组建女排，许家印就开始坚定不移的走上了体育营销的道路，如今他们已经开始尝到了甜头。涉足足球三年，许家印已烧掉17亿元。若按他“本赛季投入不低于上个赛季”的承诺，最保守的估计也要将这个数字再放大5个亿。不过从恒大地产在香港联交所发布的2011年业绩报告看到，该集团目前的现金流相当充裕，17亿元还不到全年净利润所得的一个零头。

2010年恒大足球俱乐部盈利了77万元，当年恒大的投入却达到1.5亿元。到了2011年，一口气砸入7亿元的他自爆目标是将亏损控制在1亿元之内。但仅仅上半年，恒大足球项目中的亏损就超过了这个数字。可在许家印眼中，足球投资本来就不是吸金利器，而是一笔特殊的营销支出。换言之，即便亏损1亿元，也等于是拿1亿元投了广告，这笔广告费显然一点也不贵。

2000年，广州恒大在地产界位居第6位，充其量是个朝阳企业。但是随着2009年郎平率队亮相女排甲B联赛，恒大女排打到哪里，就把“恒大地产”的品牌带到哪里，全年累计实现合约销售额303亿元，销售额及销售面积同比上年分别激增了402.3%及396.5%，创下中国楼市传奇。

接下来的2010年，恒大介入足球后，中国房地产TOP10研究组公布的数据显示，恒大接手广州足球8个月里品牌价值已达到80.16亿元，排名全国第一，比2009年几乎整整增加了一倍。增加的这40亿与恒大在足球上的巨额投入不无关系。

时光到了2011年的上半年，恒大地产逆市上行，势头强劲，上半年6大业绩指标全国第一，成为中国楼市新政下的大赢家。数据显示，上半年恒大地产净利润 58.2亿元，全国第一，同比增长132.8%；核心业务利润48.1亿元，全国第一，同比增长147.9%；销售面积611.7万平方米，全国第一，同比增长83.2%；在建面积3163万平方米，全国第一，同比增长37%；销售额423.2亿元，同比增长101.7%，增长率全国第一；营业额 320.6亿元，全国第一，同比增长57.4%。

去年9月下旬召开的俱乐部投资人座谈会上，广州恒大集团的一位副总裁当着国家体育总局副局长蔡振华的面说，我们的投入与回报之比是1比15。他所说的回报，包括广告效应、社会效益。

对于恒大来讲，追求企业“广告”效应自然是顺理成章的事情，但是与此同时，恒大显然还非常注意品牌形象的维护和建立。

很多人都指出恒大的大笔“烧钱”并不能从根本上帮助中国足球的提高，培养青少年足球才是中国足球的长远之计。而恒大足校的横空出世，也恰恰让恒大的品牌形象又一次得到提升。俱乐部董事长刘永灼公开宣称：“我们办恒大皇马万人足球学校，是对中国足球的承诺。”而且在这所万人恒大足校中，恒大构建是文化教育和足球教育同时进行，甚至许家印承诺如果球员不能进入职业队，例如体育特长生等，这些学生可以保送到国内的名牌大学。

如今恒大已经开始了一期的招生工作，足校的收费标准为每学年35000元，高于一般的足球学校。鉴于此，恒大集团将会每年捐资一亿元给扶贫基金，通过这个基金会来让那些交不起学费，但却有足球天赋的孩子进到恒大足校。与此同时，恒大不仅是在体育领域，在社会领域也有诸多慈善举动。去年5月底投入2.45亿元帮扶建设增城市正果镇后，8月再次大手笔投入1800万元支持慈善。

恒大集团一系列“公益”性质的投入，必然会进一步提升品牌影响力。

四 文化——一顶好帽子

简单的人际关系、良好的福利体系，让恒大稳定、积极。然而，要让一个企业有思想，就需要进行文化的哺育，这颇有点儿像对中小学生的要求，德、智、体、美、劳全面发展。事实上，一个健全的人需要时时在这五方面加强完善，一个健全的企业也是如此。

许家印率领下的恒大，显然深谙这个道理，并创造出了独特之处。

1．“四要精神”显威力

企业文化是企业的灵魂，是彰显企业原生态、最本质的东西。恒大地产集团把以人为本的价值观贯彻到企业文化中，形成了“四要精神”，大大增强了了企业的凝聚力和战斗力。恒大地产集团紧紧围绕建立一支学习型团队，提出了员工“三十六条”，在潜移默化中不断增强员工的责任感、使命感。

2005年3月，恒大地产集团在中山纪念堂成功召开了职工代表大会，通过评选企业“劳模”、树立工作“标兵”，加强企业文化的辐射力和吸引力，增强了团队的凝聚力和向心力。

家庭是社会的细胞，社区是社会的血管。恒大地产集团将思想政治工作与企业文化建设、金碧社区文化建设结合，倡导“三位一体”的模式，构筑和谐社会。

恒大在致力于内部企业文化建设的同时，力求将金碧系列楼盘打造成为“健康、文明、和谐、进步”的文化社区。

2006年，恒大地产集团开展的“红色七月”文艺汇演、“篮球新高度”、“荔枝尝鲜汇”、“金碧新景界”、“和谐金碧运动会”等众多名目的活动轮番上演，使金碧社区业主尽情享受到了和谐社区的文化魅力。

恒大地产集团优秀、个性化的企业文化，令其获得巨大的经济效益和社会效益，同时，它又积极与岭南文化相融合，倡导全民健身，支持亚运，成功参与举办了2004年国际龙舟邀请赛、2005年召开的全民运动会和2006年“恒大地产支持奥运、和谐人居走向全国”运动会。

恒大还将党建、社区文化、企业文化融为一体，“七、一”期间在金碧社区组织演讲比赛、拔河等活动，以此提高全员思想觉悟，既丰富了社区生活，又增加了企业文化的内涵。

企业文化建设是恒大地产集团快速稳健发展的重要法宝。恒大地产集团不断创新企业文化，在生产经营实践中经常性地适时开展形式新颖、特色鲜明的大型活动，增强企业文化的辐射力和吸引力，把员工的积极性和创造力最大限度地发掘和释放出来，有效地增强了团队的战斗力和凝聚力，被评为“广东企业文化示范单位”、“全国企业文化先进单位”。

恒大地产正是很好地利用了企业文化这块阵地，建立了和谐的员工与客户的关系，使其从籍籍无名到位列中国企业500强、中国民营企业20强、中国房地产企业10强，这也充分地印证了建设企业文化在企业发展壮大过程中的重要意义。

2．“物质+精神”的双保障

关爱员工除了以各种福利以及保障制度外，还不断地提高员工的文化素质，加强员工的思想文化水平和道德修养。只有通过各方面的加强、提高和改善，才能全方位地促进恒大的发展。对于企业本身来讲，有一个好的文化追求和精神状态，一股奋发、昂扬、激越向上的气氛，才能使员工感受到企业的阳光。

企业文化是社会文化与组织管理实践相结合的产物。一个优秀的企业背后一定有优秀的企业文化，精品名牌背后是优秀的企业文化的积累。恒大利用企业文化这一新型的管理形式提高企业的向心力，培育公司员工对企业的认同感，对内增加凝聚力，对外增加竞争力。

恒大为了更好地传播自己的企业文化，创办了《恒大报》、《金碧》、《恒大学习报》等企业内刊，在这些载体上刊登有关企业文化、制度管理、市场动态、营销知识等文章，员工可以从中学到不少知识，如2010年的《恒大报》就刊登了好几篇关于建筑工程技术问题的文章。

恒大还善于把文娱活动与企业理念结合在一起，每年都举办一场文娱晚会。2006年恒大的文娱晚会主题是“我与恒大共奋进”，2007年的文娱晚会主题为“和谐恒大”。一个女孩参加了《众人划桨开大船》的节目后激动地写道：“一场迎新文艺演出，从头到尾穿插下来，我更深刻地明白了众人划桨开大船的伟大力量，辛苦多天的演职人员欣慰地笑了，公司领导也满意地笑了。同舟共济海让路，万人鼓掌声震天，我想在任何情况下，只要我们恒大人时刻牢记‘众人划桨开大船’，努力奋斗，共同前进，就没有过不去的坎，美好的未来正向我们招手！”

为了增强团队意识，恒大还经常召开运动会。

运动会是恒大人十分喜欢的一项活动。2006年11月11日，恒大的运动会在天河体育城举行，盛况空前，号称万人运动会，其规模之大、规格之高、影响之广，不但在同行业影响很大，在整个广州城也颇具影响。《恒大报》不无激情地记录道：“历史将铭记这一刻，2006年11月11日10时50分，恒大第二届万人运动会盛大开幕！礼花绽放、欢声雷动，南国花城的体育中心一瞬间五彩尽染，漫天灿烂！”当天的开幕式上，体育中心南广场被彩旗、空飘和鲜花装点得异常热闹，六艘庞大的飞艇带着恒大的企业标志，一直盘旋在体育中心的上空。

根据《恒大报》的说法，运动会全面再现了恒大地产集团发展的速度之美、力量之美、升腾之美，是公司领导和普通员工全员竞技、超越自我的盛会，是对全体员工精神风貌的大阅兵。

对于许家印来说，更重要的是通过运动会让世人感到恒大的强大，让员工感到恒大的温暖，通过喜悦化解员工心中的隔阂。

3．“诚信恒大”的全员意识

除了让员工感到恒大的温暖，许家印还注重让员工树立诚信意识，并提出了“诚信恒大”的管理思想。

俗话说人无信不立，业无信不兴。“诚信危机”一度严重影响了消费者的信心，在消费者对房地产的投诉居高不下的时候，许家印意识到诚信对于一个企业的重要性。

“诚信经营是恒大发展的法宝。”许家印经常这样说。他要求恒大上上下下的员工都做诚实守信的人。

诚信交楼接受监督。恒大以目标计划管理推进工程建设，确保工程质量及施工进度。为保证顺利交楼，恒大地产集团在行业内率先提出“两个按时，三个确保”，即按合同时间交楼、按时办理房产证，确保产品质量、房屋面积和服务质量。

工程竣工进入收楼阶段，恒大会按照合同约定的时间，以挂号信、电话等方式发出收楼通知书，列明收楼时间、未按时收楼的处理方法等等。恒大还专门成立了收楼工作委员会。公司在交楼之前，先与部分业主进行当面沟通，请业主参与交楼验收，随时发现问题及时解决。由于验收过程始终在业主的监督下完成，并及时解决了业主的问题，恒大的交楼满意率达到99.2%。

2005年，金碧新城交楼过程中，由于公司与有关部门密切配合，办证员工加班加点按程序为业主提前办好房产证、提前交楼、现场发证，获得了社会各界的一致好评。对此广东省主流媒体认为，恒大通过提前交楼、现场发证，树立了行业的“诚信标杆”。

诚信办证拉高标杆。《房地产权证》是置业者关注的焦点，特别是房地产“新政”后，置业者对办证速度的要求越来越高。恒大地产集团于2003年初就成立了专门的办证中心，楼宇完成验收后，相关办证人员必须在三个月内完成房产证的办理，否则将扣罚相应工作人员奖金。

诚信合作建立联盟。恒大地产集团做好诚信经营的同时，还在业内积极号召建立“诚信联盟”，维护消费者利益。恒大在同业中发布诚信经营倡议书，组织召开“恒大地产集团建设工程诚信、廉洁、规范经营座谈会”，与百余家承建单位共同缔结“诚信联盟”，就进一步规范经营、净化市场环境达成了共识。

多年来，恒大地产集团始终恪守承诺，履行合同，确保与之合作的施工单位及时拿到工程进度款、材料款，确保民工及时足额领到工资，确保及时足额偿还银行贷款。恒大地产集团的一系列诚信举措获得了社会的普遍认可，先后获得多项国内外信誉大奖。

五 “恒大”终成一模式

商场如战场，商场上的拼搏犹如战场上的厮杀。要在商场上取胜，必须有一个利器，商业的利器可以帮助企业无往不胜。最重要的一点，是需要一个与众不同又符合实际的发展模式。

当许家印和恒大由小到大、由弱向强，且日益渐入佳境之时，关于“恒大模式”的评说也越来越多，甚至进入到了中国每年一度的最重要政治活动——全国“两会”。

1．笑话背后现模式

恒大成功冲超之后，有一个流传的笑话是关于主教练李章洙的。笑话说，李章洙现在几乎当客服了，全国有名气的球员都打电话给他，啥时候可以安排试训？笑话的背后，是恒大模式对沉寂多年的中国足球格局的强烈冲击。

恒大模式本来是地产界对恒大短时间内跨越式发展的一个概括，本书前面的章节已经做了很多的分析。体育运动与管理企业看起来风马不相及，但从恒大入主广州足球，一路拼杀并重返中超的优秀战绩来看，两者之间确实难以割裂，恒大足球的每一步都被烙上了企业的印记。

在地产界，恒大的超强执行力已是名声在外，企业文化中的那种“精心策划、办事高效”的作风以及“干革命的狠劲”更是闻名房地产圈子。

一番精巧策划的“乾坤大挪移”之后，人们突然发现，恒大的管理方法以及企业文化已经被快速复制到体育领域。

从恒大雷厉风行组建国内首支职业排球俱乐部，邀请名帅郎平执教，并将中国排坛“黄金一代”多名球员招致麾下，到以全胜的战绩冲上甲A，在体育界创造了一个“恒大奇迹”；从快速入主广州足球，到火线换帅，引入郜林、孙祥、郑智、穆里奇等内外强援，强悍冲超……一系列令人眼花缭乱的动作，让人们认识了恒大，也认识了恒大式办事高效的作风。

这种管理的核心是尊重足球职业化规律，分工明确，管理严格。许家印说：“我们完全按照恒大集团企业的模式来管理这个俱乐部。在管理上俱乐部基本上是两条线，管后勤是董事长，管球队训练比赛是李章洙。”在多次发布会上，恒大方面阐释了其足球管理运营模式，即董事长领导下的教练负责制。

“球员有什么问题，你就去找主教练，绝对不能直接找董事长。打个比方，如果球员要买房，那你可以找李章洙教练，然后再由教练找董事长刘永灼，刘永灼才来找我。球员不能有董事长的电话，董事长也不能有球员电话。”这是他对俱乐部管理作出的最为形象的解释。

同时，与职业化相关的还有市场化运作。恒大认为，真正的市场化运作才能给中国足坛带来新的希望，因而专门成立经营开发部门，强调俱乐部的自主性与赢利性并重。通俗点说，恒大不满足于大投入造品牌的传统思路，自己花钱买了蛋，更要让它孵出小鸡，然后学会“下蛋”。

恒大当然是有野心的，从入主广州足球后，许家印就为球队制定了近期与远景的目标。许家印有一个愿望，恒大足球五年内要夺得亚洲冠军。具体计划分三步走，中甲冲超——中超前四——亚洲称雄。为此，恒大还准备修建大型球场以及实施球员奖励措施。

进入中超行列后，许家印并没提出恒大第二年必须要在中超夺冠的要求，而是非常实在地提出了“保六争四”的目标。但在一系列强援引入后，人们对恒大成绩的期待越发高了。许家印会不会为球队提高目标成绩？恒大每年的销售目标不也是随着销售业绩的猛涨一再调高吗？

一个只有现实目标的俱乐部不是一个好俱乐部。许家印深知这一点，他做企业的时候，知道刚开始可以以制度管人，企业做大就要以文化来管人。这种思路转换到体育上，他提出了“三最”目标，即恒大足球俱乐部要成为最让人羡慕、综合实力最强和最受人尊重的俱乐部。这，也是许家印第一次全面阐述自己构建俱乐部的目标理念。

几乎所有教练、球员都羡慕恒大，中国的确缺少许家印这样的足球老板。是不是综合实力最大最强就不是许家印说了算，而是靠时间证明。如果真如他在俱乐部成立时说的那样在五年内拿到亚洲冠军，那么恒大当然是最大最强的。

让我们看看这个“恒大模式”给足球界带来的新气象。

长期跟踪报道恒大的足球记者白国华，曾经写过一篇名为《恒大家规：更衣室是禁区》的报道。里面提到了一名摄影记者的抱怨，因为许家印从来不进更衣室，所以他总是拍不到许家印和李章洙在比赛场内的合影。

2010年的恒大足球“处子年”，许家印三次出现在现场。第一次是中甲首轮和北京理工的比赛，球队首度亮相，老板自然要捧场；第二次是广东德比，既然是德比，戏称在慢慢成为足球球迷的许家印自然不会缺席；最后一次出现在佛山，恰好是许家印为球队树立了“三最”的远景规划后，那场比赛，球队依靠郜林、查尔斯、郑智的进球，以3:1战胜中邦。

但在差不多完场的时候，许家印就离开了球场。自始至终，许家印都没有进入过球队更衣室。

“更衣室，他从来不进来的。”李章洙说。对许家印而言，球队更衣室简直就是禁区，最明显的例子是，联赛第一场和北京理工的比赛，恒大大张旗鼓地邀请了183名媒体记者到场，十三家电视台现场直播，但无论是比赛前还是比赛后，许家印都没有进入更衣室，直到球队晚上返回到白云山基地的时候，许家印才过来看望球队，而且说得也很简单：“第一场比赛不容易，大家辛苦了。”

这让“中国通”李章洙特别意外，他来中国这么多年了，也知道了很多中国“国情”。“老板包括当地领导喜欢进更衣室讲话的，我见得多了，不过现在的老板一直都不进更衣室讲话，我都有点吃惊。”

虽然没有明文规定作为投资方的集团、俱乐部的行政人员不能进入更衣室干扰教练组的业务，但许家印不断强调恒大俱乐部是“董事长领导下的主教练负责制”。按他在不同场合的解释是，在更衣室，教练是绝对权威者，其他行政人员不可能比教练员更懂足球专业，所以不应该随便干扰教练员的业务。身为恒大俱乐部董事长的刘永灼，也很注意这一点。上一个主场在佛山，恒大广汽队10:0狂胜南京有有，刘永灼和几名助手赛后经过更衣室的时候，里面欢声震天，但刘永灼还是没进去。

李章洙笑谈：“其实我现在就是‘最让人羡慕’的主教练，因为我的更衣室没有老板和领导出现过！”

用人不疑，为了树立李章洙的绝对权威，许家印管理上的“狠劲”显露无疑。“不听话的直接禁赛五年”，这是他对李章洙的承诺。上轮中甲联赛郜林只是向裁判抗议被出示了黄牌，许家印就马上致电李章洙，建议给这位国足主力前锋一点惩戒，结果就是郜林遭遇到创纪录的十万元罚款。

郜林的十万元罚款创下了中国足球俱乐部内部处罚之最，甚至中国足协在历史上也未尝就球员个人违纪开出这么高额的罚单。

随着球队内大牌明星的不断增多，许家印对这些超过身价外援的管理也提出了自己的见解：“这些球员很多是球星，比较难管理，那我就给你信心，你管不了他们停赛就行了。不听话就停他一年，看他还会不会耍大牌。如果合同签的是五年，你甚至可以停他五年，反正工资公司照发，这个你不用担心。”李章洙听后笑了。

许家印在一次足球俱乐部的座谈会上，继续给李章洙吃定心丸。“我给李指导一个权力，哪怕是几亿元引入的世界级大腕球员，李指导可以让他一直坐冷板凳。哪怕签了五年，可以一直坐五年。”

速度是超常规的，手段是超常规的，但冷静下来想一想，其实这些所谓的“超常规”都是市场化、职业化的方式，这些方式才是“常规”，恒大的做法就是让这些“常规”方式获得自己应有的空间。

不得不说的是，中国足球的职业化道路只能边走边看，比如恒大排球。接触恒大以前，郎平说它从未幻想过在中国走职业化道路，根据在国外职业俱乐部执教的经验，她深知在国内效仿的难度。她也承认，恒大女排并非一支真正意义上的“职业化”球队，而是走了一条具有中国特色的职业化道路，成功收购周苏红、冯坤、杨昊、省队教练、领导、各个省的大球中心管理人员、队员所在单位的领导……上上下下都要打点好，最后签的合同也仅仅是“借调”。

概括来说，如果说目前广州恒大足球俱乐部在管理和文化上也有一个“恒大模式”的话，它至少包括以下要点：

实行董事长领导下的教练负责制。俱乐部董事长主抓后勤，主教练对球员训练和竞赛负责。

集团绝不干涉球队的比赛、训练等专业问题，老板及俱乐部职员不入更衣室，在更衣室中教练是绝对权威。

每次赛后均召开分析总结会，当即进行奖惩，奖罚分明。

关于球队的管理原则，许家印赋予教练员权力，哪怕是几个亿引入的世界级大腕球员，教练员可以让他一直坐冷板凳。

明确要求集团和俱乐部的行政人员与球员间不能留电话，有事需要联系直接找教练组。

将恒大“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的企业文化移植到俱乐部之中，加强了球员对集团文化的培训和学习。

尊重裁判，尊重对手，受侵犯不计较，获荣誉不骄矜，展现高尚的体育道德。

每次重大比赛出现不和谐情况，赛后许家印都会亲临球队与球员交流，座谈，解析，解决心理问题。

俱乐部建立之初即建立“打造最让人羡慕、综合实力最强、最受人尊敬的俱乐部”的“三最”目标。

这个足球版的“恒大模式”已经让国内之前的豪门大佬们严阵以待。山东鲁能泰山足球俱乐部常务副总经理韩公政一直在关注恒大，他表示恒大进入中超是早晚的事，并且承认他们的管理和资金投入理念值得肯定：“要想取得成绩，高投入是必须的。经济基础决定一切。”他承认恒大的这种“金元攻势”会给鲁能的地位带来冲击，但他表示，只有竞争才能促进中国足球的发展。

许家印之前是不看足球的，他爱的是排球和乒乓球。但现在，一切都在悄悄变化。“现在我不只是关心每天集团卖多少个亿，更重要的是看足球了。比赛前一天就等着看了。现在不单我看，我太太以前从来不看足球的，现在也看了，世界杯都不看就看恒大的足球。我太太带动我80岁的岳母看，我老爸90多岁也看。”如果没时间看，会有专门人员第一时间把比赛的比分、进球队员以短信的方式发给许家印的秘书。

就像他当初学钢铁专业，最后却做了房地产老板一样，谁也不知道自己的未来会是什么。所以，当有记者就是否喜欢足球向许家印发问时，他如此回答：“我喜不喜欢，这并不重要，重要的是，我们搞足球的决心与恒心。”

这个决心不是空的。

2011年夏季，已经成为中国足坛新闻“爆点”的恒大，再次制造了两条重磅新闻。

7月12日，广州恒大御景半岛。在现场一百多名记者和三百多名球迷的热切期待下，阿根廷籍千万美元级外援孔卡首次亮相，正式宣布加盟广州恒大。这名正值当打之年的阿根廷球星，此前效力于巴西豪门弗鲁米嫩塞队，司职中场核心，曾蝉联巴西甲级联赛最佳球员（MVP）等殊荣，是中超历史上第一位真正的国际顶级球员。此次加盟恒大，签约三年六个月，转会费一千万美元，年薪高达七百万美元。

虽然引进孔卡的过程一波三折，但“要么不做，要做就做最好”，恒大精心策划、狠抓落实的工作作风最终促成了这个完美结局。广州球迷们欣喜若狂地发现，“五年内冲击亚冠”的目标，其实并非遥不可及的梦想。

8月2日，恒大牵手皇马。这天，许家印在广州恒大酒店会晤了来访的皇家马德里足球俱乐部主席弗洛伦蒂诺一行。期间，双方在战略合作上达成共识并共同出席战略合作签字仪式，广州恒大足球俱乐部与皇家马德里足球俱乐部将在青训、商业比赛、球员引进及培养等多方面展开全面合作。其中，最抓人眼球的是恒大和皇马将合作在中国建立全球最大的足球学校，届时皇马会为该足球学校派遣优秀青训教练团队，并将从该学校学员中选拔具有高潜力的青少年球员直接进入皇马梯队。

许家印在当天的记者会上表示，恒大与皇马在青训上的合作，是一项长期的发展战略。“我们对青少年的培训是非常重视的，不是搞短期培训，也不是搞夏令营，我们是从十二三岁抓起，要联合打造全球最大的恒大皇马万人足球学校。”

恒大在佛山和清远的全新足球基地同时启用，其中佛山基地由两块国际标准足球训练场和一座顶级综合楼组成；清远基地占地面积达13.5万平方米，由六个天然草足球场、一个人造草足球场和一个国际标准田径场组成。“参观了足球场馆后，我第一个反应是设施太棒了。”对于恒大国际足球基地，连见多识广的弗洛伦蒂诺也赞不绝口。

许家印说，恒大接手足球的初衷，一是出于作为广州企业的社会责任，二是站在支持中国足球事业发展的高度来发展俱乐部，希望恒大接手足球后能为中国足球发展作出贡献。“这个高度绝对不能讲大话，绝对要做得脚踏实地。我举个例子，我们国家一个中超俱乐部一年的投入是三五千万，西方一个球员一年的工资就有三五千万，就这种投入差异你说要振兴足球是不可能的，这就必须有大的企业大的投入来彻底改变中国足球的状况。”

恍然间，如梦如露又如电，人们突然发现，恒大已走在了中国足球变革之路的前面。

2．“恒大模式”上“两会”

“恒大模式”的公开讨论最早还是出现在体育层面上，特别是在恒大足球令人刮目相看之后。如蔡振华就曾说过：“恒大模式”虽然不是中国足球发展的唯一模式，但已经展现成功一面的“恒大模式”起到了标兵和模范的作用。

2012年全国“两会”期间，关于“恒大模式”之说开始多了起来。一年后的2013年全国“两会”，“恒大模式”在体育发展上的作用更是到了政治层面。

如全国政协委员、河北省体育局副局长杨静之的相关提案，就引来了舆论的高度关注。他公开表示：“类似三大球这种社会化体育项目，就应该交还给社会来搞，官员办根本没有意义。如果都像网球孙晋芳那样放手，可能成绩早就不像现在这样糟糕。我看足球就可以交给许家印这样的人来搞，五年、十年可能中国足球的成绩就会上去”。

“恒大模式”的出现，在中国体育界引起了极大反响，各方反应褒贬不一。“恒大模式”不是随便哪个俱乐部都可以仿效的，也不是随便哪个俱乐部都有财力和底气仿效的。但是，“恒大模式”所产生的积极效果不可小瞧，它对中国体育的改革、改变、提高、完善将起到独特的催化作用。

广州恒大俱乐部凭借雄厚的财力可以吸引、聚拢一批大牌球员，对其他俱乐部的冲击不可谓不小，对传统的球员转会和球员管理模式也是一个极大的冲击。逼迫其他俱乐部想办法吸引和留住好的球员，最起码不能像以往那样，依靠不对称的优势打压球员。

“恒大模式”也逼迫其他俱乐部及其背后的投资企业加大对球队建设的投入，而不是仅仅把球队当做宣传自己的“片子”，当做向地方政府讨价还价，索要优惠政策的借口。

“恒大模式”对联赛成绩的豪取，将打破传统的实力和名次排队格局，迫使一些传统强队产生忧患意识，采取应对措施，进而促进联赛水平提高。

在经历了打黑扫赌风暴的中国足坛还处于严冬的时候，广州恒大迅速将球市直接带到了夏天。5000万办中超揭幕战，每踢赢一场奖500万，豪言3～5年必拿亚洲冠军；两年耗资4亿进军足球、排球和羽毛球三项体育赛事；恒大以令人咋舌的方式搞足球、干体育。

由此带来的效果是显而易见的，仅就足球而论，在主场，广州恒大的场均上座率为4.8万人。在客场，恒大的每场比赛至少都将当地球市提升了三成上座率，这些都是真金白银以及过硬的竞技成绩砸出来的效应。

有人说恒大掌门人许家印的做法像俄罗斯富豪阿布·拉莫维奇，也有人说中超的恒大像英超的曼城，还有人说，恒大搞女排为的是商业上的诉求，搞足球为的是商业上更大的诉求。毕竟，大连万达也曾凭着强力金元政策雄霸中超；四川全兴也曾让成都数万球迷齐呼“雄起”。

恒大进军体育产业是为了商业炒作还是回馈社会，我们现在还不得而知。但我们可以看到恒大的做法确实让球市比过去火了。设想一下，如果联赛中多几支像恒大这样的队伍，联赛的质量将会提高。另外，球员的出路广了，家长就乐意送自己的孩子去学踢球、去打球。这样，人才基础薄弱、梯队建设难的问题也就好办了。如果恒大能坚持做下去，“恒大模式”带来的必定会是多赢的局面。

让人欣喜的是，恒大越来越有经营百年老店的架势了。

3．独特的“商业模式”

“商业模式”一词，最早产生于上世纪50年代。商业模式是能够为客户提供、创造价值或服务，并能获取利润的一整套流程。通俗地说是公司通过什么途径或方式来赚钱。

饮料公司通过卖饮料来赚钱；快递公司通过送快递来赚钱；网络公司通过点击率来赚钱；通信公司通过收话费来赚钱等等都是商业模式。商业模式的创新会给企业带来巨大利润。上世纪60年代，沃尔玛创造了混合式超市，超市和仓储式销售合二为一的超级商场，为沃尔玛的发展提供了巨大动力。本世纪伊始，百度靠做搜索引擎，创造了竞价排名模式，成为了富豪。

每一次商业模式的革新都能给公司带来一定时间内的竞争优势。但随着时间的改变，公司必须重新思考它的商业模式。随着消费者的价值取向从一个产品转移到另一个产品，公司必须不断改变它们的商业模式。一个公司的成败与否最终取决于它的商业模式是否符合消费者的优先需求。

作为一个成功的企业家，需要时时反思企业的商业模式。企业商业模式决定了企业的发展前途和盈利速度，因此企业一定要重视商业模式的构建和发展。当与其他企业比较发现自己发展得缓慢、利润低时，就需要反思商业模式是否正确、是否存在需要改进的地方。

当企业领导把这些问题都思考透了，能够围绕反思中发现的问题展开工作，可以取得事半功倍的效果。

至于恒大，除了前文着力讲述过的核心业务——房地产，彰显许家印独特情结之作——恒钢，以及他的“文体王国”外，恒大大举进军商业已经进入实质性操作阶段。

2010年8月29日，恒大成立了专门运营商业地产的公司，该公司由许家印直接负责。有恒大内部人士曾表示，运营商业地产的相关公司将在二线城市，尤其是各省会城市中心寻找相应地块，用于该类城市地标性商业项目的开发。

而对酒店业的谋局则更早开始。早在2009年，恒大就开始实践“地产+酒店”的模式，恒大酒店在广州恒大御景半岛首个旗舰店开业，许家印扬言酒店业有可能成为恒大下一个发展产业。这意味着许家印对他的酒店乃至旅游综合体业务酝酿着不亚于其地产王国的谋划。

不出所料，2010年10月23日重庆恒大酒店的开业，被恒大高层认为拉开了恒大投资旅游综合体产业的序幕。恒大地产集团董事局副主席、总裁夏海钧在开业典礼上介绍，重庆恒大酒店总投资额高达数十亿元，是拥有近6万平方米七星级酒店及近10万平方米六大配套中心的超大型旅游综合体项目。恒大酒店作为恒大地产集团精品酒店产品的标志性手笔，将联动恒大系列酒店在全国二十几个重点省市全面布局，加入全球分销系统。

城市发展，政府是主导，而企业则是践行者。无论是一级还是二级的土地开发，全部都是中国城市化进程中的重要环节，庞大土储的背后是对城市发展的责任。恒大的“大社区”已经在各个城市生根，为城市提供着居住的配套。接下来，恒大则顺理成章地开始第二条产业线，为城市打造商业、商务、会议、旅游等居住之外的配套。这些配套并不基于住区，而属于整座城市。

随着中国逐步建设成为世界级的零售中心和金融中心，旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求，特别是高档酒店的需求大为增加，而旅游业也被中国提升到了战略地位。

据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，可见地方政府对旅游业的重视。同时，我国已成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。照国家“十二五”规划来看，酒店总量要增长10%。

随着旅游的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活，度假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一个大的发展趋势。

2011年，喜达屋这样的高星级酒店集团则纷纷转向二、三线城市进行“圈地运动”；一贯自主开发酒店的碧桂园，联手希尔顿国际酒店集团升级酒店管理；恒大加码酒店业，欲开创恒大系列酒店迈向国际化高端连锁品牌的新局面。年初，恒大与几大国际酒店集团签订战略合作协议，就恒大全国系列项目进行合作。

相对于那些涉水酒店业长达十几年的房企，恒大的酒店产业显然是后来居上者，况且，旅游综合体项目投资额度大、体量庞大，恒大似乎具备了大规模开发旅游综合体的能力。恒大高层表示，恒大从单一的房地产开发进入旅游综合体开发领域，这是恒大发展到一定阶段对资产的重新分配，是对长期收益资产的大布局，增强了企业的竞争力与续航能力。

恒大的每一次大跨越，正是恒大独特的管理模式不断发展、不断完善的过程。业内人士认为，恒大的整个管理系统，都是目标导向型的。除了年度计划、月度计划、每周计划，每天都会把工作细化到个人。在许家印的历次讲话中，重复提的最多的是恒大“精心策划、狠抓落实、办事高效”的作风。明确的目标导向、强大的执行能力，是恒大非常规发展的要旨。

“如身之使臂，臂之使指，莫不制从。”用西汉政治家贾谊《治安策》中的一句话来形容恒大的执行力，一点不为过。“无论想什么办法都要做到。”许家印很自信，他认为任何事情只要执行到位，并没有多少神秘可言。

早在2004年，伴随着恒大向全国的拓展，为适应企业全国拓展发展需要，恒大就确立了集约化的“紧密型集团化管理模式”。“这一管理模式确保了我们每一个尚未成熟的地区公司少走很多弯路；确保精品模式复制全国，从根本上实现恒大在全国的产品品质的领袖地位；确保企业文化成功传承到各地区公司，全国员工都能秉持恒大作风。”许家印表示。

4．许氏的人才管理

商业模式包括很多，有渠道模式、生产模式、人力资源管理模式等等，其中人才在企业中又是最重要的。微软创始人比尔·盖茨说，如果把公司最重要的十个员工挖走，那微软将什么也不是。

一般来说，在人才的使用上，创业初期需要的是具有冲锋陷阵经验的领军人物，尤其是中小企业，这方面表现得尤为突出；二次创业时期，企业已经有一定的基础和运作模式了，这时就需要“元帅”与“军师”混合型的人才来领军；企业规模大，需要规范，就应该由具有相应职业背景的国际化、系统化思维的人才来带领队伍。各个阶段的人才不可颠倒，否则在初期只局限于运作区域市场时，就把摩托罗拉亚太区的高管请来做领军人物，就是大材小用，会发生水土不服。

在十多年的发展过程中，许家印一手缔造了独特的“恒大”，管理方式相当独特。恒大似乎极为适应他这套人才管理模式，处处显得和谐有序，无论从员工、人际关系或是团队建设上都有很好的体现。

恒大员工管理模式的第一个特点是注重员工的事业平台。

员工愿意在一个地方工作，不仅是看中这里的收入、福利待遇，更关注自己在这能否增长才干，能否有更好的事业平台和发展机会。对于具有较高素质和才能的员工，恒大给他们提供了机遇和施展本领的平台。有了这些平台，员工的积极性大增，工作更加卖力。而这些也体现了当年许家印在全达辞职时所说：“能力应该以价值为依托，价值应该体现一个人的能力。”恒大的员工通过奋斗，最终以自身价值体现出自身能力。

俗话说：知人善任。天下之大，有才有能之士，不计其数，谁都希望能遇上真正识货的行家，而恒大的员工在这有了展示风姿的舞台，有许家印这样的伯乐，双方互惠，谁也不亏。此时的恒大已是同行业中的翘楚，且从未亏待过员工，给他们相应的待遇和发展空间，让他们感受到自己的价值，这是恒大的用人理念。恒大较高的薪资水平和福利待遇为其凝聚了更多的人才。

在恒大工作的员工，只要努力工作就会有晋升的机会。有人认为这似乎在哪儿都能盛行，实则不然。在有的小企业，即使努力工作十年怕也难以晋升，到头来青春一去复返，欲振翅高飞时才发现自己早已有心无力。

恒大向来重视人才，深知人才对公司的价值，恒大的员工只要是在某方面有突出的才能，就会得到赏识和提拔，升职对恒大员工来说并不遥远。

现在很多企业把学历设为招聘人才的首要条件，即使有些人能力突出、技术过硬也无法冲破学历的高墙而被拒之门外，这样的情况难免让人发出英雄无用武之地的感慨。可恒大就与众不同。按照许家印的说法就是，只要你有能力和才华，你就能在恒大有一席之地。据说有一次，一位年轻的小伙子在恒大广州分部面试，主考官的第一要求便是学历证书，这位年轻的小伙子没有高学历，仅有满腹的管理知识，论起管理来头头是道，并且有很深刻的实践理念，可由于学历的关系一下便被“枪毙”了。

小伙子黯然地走出公司，心想许家印到底也是浪得虚名之辈。但事有凑巧，当天许家印来公司办事，见小伙子面色不好，便问了问，小伙子见这人气度不凡便认真地倾诉了一番，许家印听完事情的始末，二话不说将他再次带进公司面试。小伙子被许家印破格招用后，才得知眼前的人就是恒大的老总，暗自感叹道：这就是传说中的许家印！就是不一样啊！

后来的实践证明，小伙子的确是个人才，管理上颇有水平。这个故事也成为许家印知人善任的一个美谈。

恒大员工管理模式的第二个特点是打造简单的人际关系。

公司政治一直是困扰企业发展的一个病灶，尤其是公司做大以后，这个问题尤为严重，复杂的人际关系让公司内部的人争权夺利，搞窝里斗。如2009年，“中国快餐连锁第一品牌”真功夫的两位创始人蔡达标与潘宇海之间的管理权之争。2010年7月，智联招聘高管群体爆出“邮件互开门”事件，两小时前CEO刚刚宣布开掉几名高管，两小时后董事会就宣布保留这几人，转而开掉CEO本人。世人瞩目的国美黄陈之争，更是公司内斗的典范之作。

内斗被称为中国诞生伟大公司的魔障，是中国文化中固有的一种“暗物质”，这股暗流看似风平浪静，冷不丁它就会兴风作浪，损耗企业的活力。

从国企出来的许家印对这一点怀着高度的警惕心，他一直致力于在公司打造简单的人际关系。

恒大不准搞帮派，不准搞亲疏关系。许家印个人在恒大有接近八成的股份，但企业里没有他的一个亲属。他宁肯给钱让他们自己出去干，也不让到公司里任职，并且还不允许他们干跟许家印公司相关的业务。要做到这点实在不易，也许要经过反复的劝说和解释才能使他们理解。

古代的中国从皇帝到臣子，都喜欢玩裙带、玩帮派。所谓一人得道，鸡犬升天。一旦某个人有了钱，家族的其他成员也跟着发财，倘若某个人做了大官，家族的其他成员也能借势做官，长此以往，盘根错杂的关系形成，严重滞碍各方面的发展。许家印虽然不搞史学研究，但他对这一点深知于心。所以在他建立起来的帝国里，没有亲属任职。

其次是不准搞公司政治。为了警诫公司中高层管理人员，许家印曾炒过两个高管。这两人原先都在国企工作，喜欢拉关系、搞小团队，经常几个人单独活动。公司每次开会讨论提拔职务、晋升工资时，他们就拼命为自己圈子的人说好话。许家印十分憎恶这种现象，他要努力营造平等、公开、透明的氛围。

任何企业倘若分亲疏、高低、等级，都会给员工造成严重的心理压力，员工做起事来自然就会有心理阴影，效率便会降低，长此以往对企业的发展是极为不利的。所以每当许家印看到这些搞小团体的人围在一起，心里都恨铁不成钢。他的这点很容易让人想起千古一帝清代康熙的故事。

康熙年迈的时候诸子争储，形成不同的派系，太子胤礽怕储位不保，组建太子党，他的行为令康熙厌恶，以致生了重病。到康熙五十年十月，康熙再也不能容忍了，第二年九月底康熙下令拘禁太子于咸安宫，在谕旨中痛责胤礽“与恶小人结党，狂疾未除，大失人心，祖宗宏业断不可托付此人”。这一次废太子康熙痛苦至极，宣诏的时候他一边读一边哭，读完之后痛得倒在地上，在场大臣无不动容。

康熙废皇太子后对其党羽恨之入骨、严厉惩罚，如用铁钉钉住尚书齐世武的五脏六腑，挂在墙上折磨死；将死于狱中的步军统领托合齐锉尸焚烧。

再次是恒大倡导公正用人。管理恒大这样庞大的帝国，许家印的能力是非同一般的。重要的一点体现是每个恒大员工都有通过公平竞争的机会晋升。所以员工不用担心自己有能力无处施展，也不用担心自己受不到重视而不能晋升。

公平、不徇私、不偏袒，令员工有被重视的感觉，有了归属感和明确的奋斗目标后，做事情就会更有热情和激情。恒大有这样一群斗志昂扬的人才，在许家印的带领下必会创造出更多的奇迹。

恒大员工管理模式的第三个特点是给团队以人文关怀。

许家印是个重情义的人，团队中的很多成员跟随了他近二十年，许家印对他们充满了感情，在他内心深处更将其看作是自己的孩子，生怕自己有关心不到或是对不起他们的地方。

许家印对团队的呵护表现在为员工提供高收入。恒大集团现有五个行业，每一行业的员工薪资水平较同行业都高出许多。因此恒大员工的收入不是中国的水平，基本达到了世界500强的收入水平。这样的高收入对恒大员工来说很是满足。大家都很卖力地干活，整个恒大很难找到一个不认真工作的员工，这样高收入的工作谁也不愿意失去，恒大提供的机遇值得珍惜。

恒大的企业文化提倡人文关怀。恒大六年前就实现带薪休假，每人每年最少6天，多至20天。还在昂贵的中心区写字楼里建有健身中心，让员工免费健身。集团要求各公司每年至少组织5次集团活动，由公司出钱，大家一起出去玩，以促进感情交流，建立良好的企业人际关系。

目前，众多企业依然实行“封建衙门式”的管理，缺乏人性化甚至到无情的地步。而恒大这样的企业倘若这样，对其发展是极为不利的，许家印有先见之明，他不会用这套。向来注重身体素质的他，鼓励员工多锻炼、多相互交流。有个笑话讲的是恒大的一个年轻小伙子，看中了一个姑娘，但这个小伙子不擅长谈情说爱，而那姑娘对这个小伙子暗中示意了好几次，两人算是郎情妾意，可万事俱备只欠东风，唯独缺的就是小伙子的表白，恒大很多人为此干着急，生怕最终难成眷属。

许家印知道后专门组织了一次集体活动，有意将二人安排在一处，还组织了手牵手活动。其他人均是成双成对，这两人却你推我让、羞涩无比。许家印见状哈哈笑着走过去，二人脸红得像桃子，许家印将小伙子的手猛地拽住，另一只手将姑娘的手拽进，两手一合，二人的手便牵在一块了。小伙子生了勇气，死死拽住姑娘的手，大声说让那姑娘嫁给自己。员工惊异之余也大声起哄，许家印带头替小伙子做媒。此时骑虎难下，姑娘不得不点头答应。这事在恒大传为一段佳话，也由此看出许家印善于经营人际关系，对员工的关怀也算是无微不至了。

恒大员工管理模式的第四个特点是为员工提供“终身保障制度”。公司创立之初许家印说过一句话，恒大无论高管还是普通员工，如果在退休后要靠退休金来保障终身，那就是公司和他的失败。要终身有保障，就是要公司有好的发展和坚实的物质基础。恒大为什么从住宅地产转型商业地产呢？就是要有长期而稳定的现金流，使企业能够持久发展，否则公司很快就会破产倒闭，何谈终身保障。

有了这样的终身保障制度，员工自然不必担心养老问题，可以踏踏实实地干活。凡是在恒大干到老的人，都可以享受到很好的待遇。

第九章  恒大恒久远

2009年的最后一夜，长沙喜来登酒店的顶层豪华KTV里，十几位来自香港的记者正在吼歌。这时，门突然被推开了，一个高个中年男子微笑着走入房间。大家愣了一下，继而发出一阵欢呼。当晚的Party从9点开始，而许家印从那首保留曲目《懂你》起，数次接过话筒，唱了《把根留住》，《千里之外》，甚至还有网络上流行的《当香烟爱上火柴》。

零点钟声响起，一干人等觥筹交错，在狂舞、尖叫与狂欢中送走了2009。只是，唱罢赞美和怀念母亲的《懂你》的许家印，被推上首富宝座后的幕后心境，又有几人真正知晓？

一 顺不了的“野马”

2010年2月，时任国务院总理的温家宝在与网友互动时，一位名叫“芝麻与西瓜”的网友提问说：“房价成了2009年最牵动人心的话题之一，尽管中央采取了一系列抑制房价上涨过快的措施，但房价仍然涨得有些离谱。您觉得2010年高房价的问题会缓解吗？中国的房地产市场到底应该怎么调控？”

温家宝回答：“群众的心情我非常理解，我也知道所谓‘蜗居’的滋味。因为我从小学到离开家的时候，全家五口人只有9平方米的住房。”之后，温总理更在公开场合呼吁，房地产业要流着道德的血液。

1．被倒逼的房产调控

2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这项措施被称为“新国十条”。调控措施严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力、影响社会发展和稳定的，要追究责任。”

新政出台后，本来市场评估楼市必迅速降温，没想到楼价未见回落，股市中的房地产企业股价竟出现暴跌。这样的市场反应令所有中国人始料未及。

市场上的人把这个政策解读为国家只打击投机和投资性需求，抑制改善性需求，而且影响只限于北京、上海、深圳等房价高的一线城市。

然而市场忽略了几点，新政为房产税的出台埋下了伏笔。如果房产税出台，那么会进一步打击投机者，迫使原有的投机者将房产抛售给市场，土地增值税的全面清理也将对开发商构成毁灭性的打击，此税虽然在1994年就提出要征收，但一直未足额征收，只有一些大型房地产上市公司为土地增值税预留了资金。如果国家动真格，全面清理土地增值税，那后果将会相当严重，会有一大批开发商落入深渊。

但即使面对史上最严厉的楼市调控，房价依然扭扭捏捏，多年的上涨习惯让房地产商对调控习以为常。天天喊狼来了，狼一只也没有来，于是大多数房地产商选择了观望，他们担心会像2008年那样调控完后马上涨价。很多人都会联想到2008年的7月上旬，位于江苏省南京市中心区域的中央路上出现的一个巨幅海报——“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”。

地产商在观望，民众也在观望。据易居中国指数研究院等第三方公司统计，楼市新政出台后的四周，全国二十余个城市的住房成交量较之前四周平均下降了40%，多个城市的房地产市场似乎已接近停顿状态。但这显然还没触及到决策层的调控底线，5月下旬，万科集团的内部会议上，郁亮发出悲观的评论，称不要对这轮调控心存幻想，政策利空未尽，现在还没到最冷的季节。

一些价格敏感、炒作过度的楼盘在新政出台后应声而跌，如河北的燕郊楼盘即是如此。

如果从北京出发，穿过北京的边界潮白河大桥，便驶入了河北地界，映入眼帘的是林立的售楼处和满眼的京字牌照的车。在燕京航城的售楼处，人员爆满的情况不见了，大厅外原本用于分流的围挡也没了用途。销售小姐遇到顾客就上来问：“您交定金吗？不交请去那边排队等着咨询。”

一句简单的话透露了退烧的迹象，而在新政出台前，销售小姐只顾忙着收定金，而没时间招呼人。

燕郊属于价格敏感地区，大多数价格不敏感的地区则无动于衷。

国家见房价没有松动，很快又出台了一系列的调控政策，称之为二次调控，如停止第三套贷款、取消利率优惠等。频频的利空政策，终于让房价顶不住压力了。

5月5日，恒大推倒了第一张多米诺骨牌。总裁夏海钧在香港参加恒大4月的业绩发布会，向媒体透露将在全国数十个城市降价售楼，随后这个消息传遍了全国。

5月7日，恒大山水城和恒大金碧天下降价的整版广告出现在《广州日报》。与“五一”前广州各大项目纷纷在《广州日报》刊登广告时不同，当天《广州日报》仅有少数版面刊登地产广告，恒大几乎占了其中一半。

第一张倒下的多米诺骨牌触动了4月17日新政颁布后楼市的敏感神经，但还未引起连锁反应，大多数开发商选择了规避与恒大降价的正面接触的战略，万科、保利等地产龙头先后宣布不跟随恒大降价。

8月12日，在博鳌房地产论坛上，一向有“任大炮”之称的地产老总任志强对众房地产商调侃道：“我都认了，你们也从了吧。”

华远总裁任志强一向有地产“最硬”之称，他的转向立刻成了媒体关注的焦点，一时间各种声音不绝于耳：房地产商们会“从了”任志强吗？任志强都“从了”，看你还能“硬”多久？也有人质疑，开发商连政府的话都不听，能听你任志强的？

山雨欲来风满楼，万科、保利等一线地产龙头还是没有跟进，有人便认为这是恒大在眼球经济时代玩的一个营销策略。他们细查了恒大的历史，发现85折其实并不是首次，早在2008年9月，恒大在全国的18个楼盘、近2万套房源就以85折的价格全线促销。

一些媒体记者又查到，其实恒大本次降价的幅度不大，象征意义远大于实际。虽是85折销售，但并不是降价15%，而是统一了之前的9折、88折不等的优惠，实际降价幅度仅在3%~5%之间。但这不多的代价却赚足了眼球，节省了广告费，产生的轰动效应以及对品牌的宣传效果难以估计，将惯有的策略包装一下在敏感时高调推出，此时全国的媒体都成了恒大的推销员，许家印娱乐了一回大众。

也有人认为，恒大降价是迫于资金链的压力，通过分析恒大的支出构成可以发现，高杠杆融资成本和国内银行贷款的利息支出吞噬了其大量的利润。与2007年上市的“五虎”之一碧桂园相比，碧桂园每年的利息支出总额占比营业额不超过5%，而恒大冲击上市的2007年却达到了29%之巨。

然而这个分析是不成立的。

对于融资的高成本，恒大的副主席夏海钧曾给媒体算了一笔细账：“人民币的升值是所有人都可以预见的。我们从国外拿的美元，转换成人民币在国内开发，公司就享受了中国高速增长、人民币升值的收益。五年后我们的资金成本可能跟银行贷款差不多，但这个钱五年之内不用考虑还款，不仅可以维持正常运转，还可以用于并购。”

真正可以相信的是经过了2007与2008年的资金流短缺之痛后，恒大对风险高度警惕，因而未雨绸缪，及早打算。此次降价促销使资金快速回笼，体现出恒大在惊涛骇浪中逐渐成熟的一面。

但即便如此，恒大降价的消息仍引起了房地产业内人士的怀疑。5月6日，当恒大降价的消息引起轰动后，SOHO中国董事长潘石屹颇感意外。他在微博中写道：“恒大地产宣布今日起在中国的40个楼盘85折销售，资本市场、房地产市场上一片惊呼：‘Oh my god!They are seen as suicidal.’根据恒大的年报，它们净利润率仅为7%。”

地产大亨潘石屹想弄明白恒大降价究竟是怎么回事，下令自己的研究团队开始计算恒大的财务数据。

SOHO中国在对恒大2009年年报研究之后，潘石屹将恒大一些主要财务数据发布在微博上，并将自己获得的相关数据发给任志强。任志强在微博中用一贯直率的口气说道：“恒大资金紧张!”

然而5月5日降价那天，夏海钧在香港向外界公布的相关数据是，截至2010年4月30日，恒大的现金余额高达209.9亿港元，较2009年年报数据大幅提升了近100亿港元。这一数据可以列进目前房地产上市公司现金储备的前五名。

209.9亿港元，是资金短缺吗？

2．第一张多米诺骨牌

恒大宣布降价后的当天，房地产市场及香港资本市场掀起了轩然大波。5月6日，受恒大降价消息的影响，恒大股价迅速下跌。5月5日，恒大收盘价为2.9港元；5月6日，恒大股价重挫10个百分点至2.61港元收盘；5月7日再次下挫至2.48港元。此为恒大2009年11月上市以来的股价最低点。

与此同时，恒大降价还带动了内地在香港上市的房地产企业的股价下跌。5月5日~7日，碧桂园、复利、雅居乐、绿城等香港上市的房地产公司股价大幅下挫，原本4月17日房地产新政以来导致香港房地产企业的股价下跌浪潮被恒大降价的消息进一步拖至谷底。同时，内地房地产上市公司的股价亦受到拖累，5月6、7日，保利及万科的股价先后下挫。

较之资本市场的反应，房地产市场的反应更为激烈。

恒大降价后，各大房地产上市公司纷纷表示不会跟随降价，但这就像攻守同盟的破裂，恒大这条鲶鱼搅得大家惶恐不安。

媒体开始大肆炒作恒大降价事件，而购房者则在网络中欢呼，他们看到了房价跳水的希望，他们希望房地产出现一波价格跳水的行情。

政府继续不温不火地施压房地产。

对于房地产商来说唯一值得庆幸的是，2007年末开始市场调整，2010年房地产开发商普遍坐在现金上判断政策和市场，有2009年的喘息之机，不少房地产商都储备了大量现金。各大房地产上市公司2009年年报上的数据显示，截至2009年底，国内现金储备超过100亿元的房地产上市公司有万科、中海、保利等7家，其中万科及中海的现金储备超过了200亿元，财务上十分稳健。

面对房地产企业充裕的现金储备，市场认为开发商在博弈中有充足的筹码，因此恒大降价实属意外。这时，美联中国的一个专家抛出一个观点，恒大高调宣布降价，意在在低迷的市场中捕捉到有潜在意向和购买能力的有效客户，从而乘机扩大市场份额。也就是说，恒大从一开始就并未期待推翻楼市的第一张多米诺骨牌，而打的是扩大市场份额的牌。

2010年下半年，恒大公布半年报，尽管受到宏观调控的影响，但销售依然飘红。恒大发布了喜人的业绩数据，5月销售额为40.5亿元，同比增长328.6%，创下今年以来单月销售额的最高纪录。夏海钧评论到：“恒大5月的销售环比增长得益于八五折的促销举措。”

夏海钧说得含蓄而意味深长。

接下来，恒大降价销售的策略暂停了一阵，有记者追问原因，恒大负责人说：“优惠活动原本就确定为一个周期，下一步的销售策略将依据市场情况而定。”听到这个消息，不少人认为这是恒大在放烟雾弹。但几天后，恒大方面决定延续降价活动。

一张一弛，一放一收，弄得媒体头晕眼花。但恒大的股票却不理会这些，反正你降一次我就跌一次，暂停时股价也不会涨，恒大决定延续优惠活动的政策在资本市场上并未带来更好的效应。

5月12日，恒大股票再次大幅度下挫，最低跌至2.28港元。

事实上，当回过头看恒大在2010年的价格策略，缓慢下降是主旋律。这与政策压力的逐渐增大是相呼应的。

在许家印的构想中，未来的恒大将实现土地储备、销售额、销售利润均为全国第一的目标。在赢得国内领先优势后，进一步开拓国际市场，在已有的国际化基础上，寻求更多、更广泛的国际合作伙伴，并借鉴国际先进管理经验，构筑国际产业集群，打造全球化的地产航母。

这次降价，体现了恒大顺势而为的价格策略。在新一轮的楼市调控背景下，谁都不知道以后将会如何。2008年，万科是第一个擎起降价大旗的大型房地产企业，结果在2008年下半年，策略从正确走向了错误。2010年，恒大第一个擎起降价大旗，标志着高房价开始松动。高房价一松动，手中有了足够的钱急于买房的人，无疑是听到了福音。不过市场无定势，此刻房价有所松动，说不定明天还会继续松动，也说不定明天又会提高。市场变幻莫测，但一定时期内也不会变化太大，不能像万科当年那样一降到底，而要保持适当的弹性，既享受利润又走在前面。许家印之精明，可见一斑。

恒大此次降价还有一个隐藏的目的，是在成长之路上找一次弯道超车的机会。短期看，每个楼盘由于折扣都会有所损失，这个损失直接表现在利润受损上。但通过高调降价，无形中扩大了自身影响力。影响力是企业的无形资产，因此长期来看，对企业的发展又是有利的。许家印是不按常规出牌的人，所做之事往往有着出其不意的效果。

恒大带头降价，除了以上，还有其他的好处。

首先，恒大的大力折扣响应了政府调控楼市的号召，得到政府的认可；其次，恒大率先打出打折优惠的招牌，也是含有一定试探性的，市场的行情此时难以定位，通过打折优惠，在价格上形成一定的竞争优势，试探市场的反应。有了这些基础，恒大的策略会更符合实情，为弯道超车提供机会。

3．智慧者先下手为强

绝望中的思考比希望中的思考重要百倍。一个人在遭受大难后，绝望之际得出的经验价值连城，有这样经历的人往往比一帆风顺的人更懂得把握机会，也更会珍惜所拥有的一切。

稳健经营开始进入许家印的思维之中，与过去一味扩张的态度相比，现在的恒大温和了许多。

2009年，许家印结合过去的发展经验，提出了“稳健经营、再攀高峰”的三年发展主题：在土地储备方面，公司将保持5000万平方米的规模不再增加；在销售方面，2011年公司的销售规模将达到500亿元。

对于楼市，许家印现在持谨慎的态度，认为房价上涨过快不利于市场的健康运行，开发商应保持理性，不要像2008年那样盲目扩张。

2010年，恒大集团的土地储备已高达4600万平方米，已远远高出同行业中的其他企业。对于全国性开发商而言，土地储备保持在5000万平方米是比较理想的状态。假设房屋每平方米售价为6000元，5000万平方米就是3000亿，一年开发500亿，可以保证6年的开发。企业要想做长久，必须有可持续发展的战略眼光，未来无论发生什么，即使一块地都不拿，公司也还有6年的可持续发展时间。2011年，恒大的土地储备将接近5000万平方米。充足的土地储备可以规避市场价格的波动带来的风险，可以保障企业的稳步发展，还可以增值。在合理开发和融资畅通的情况下，5000万平方米的土地储备不会造成资金压力。

可持续发展战略不仅对整个国家有着至关重要的作用，对任何行业和企业来说，都很重要。

此外，为了保证财务上的稳健，大型开发商在住宅开发的同时计划增加持有物业的比例，以平滑行业波动的风险，对此恒大开始着手做了。

2009年7月10日，许家印等人在广州金沙洲启动了恒大酒店的开业仪式。恒大酒店是恒大自行设计、管理的第一家超五星酒店，这标志着恒大在商业地产发力，开始进军酒店业。根据恒大的计划，将逐步增加商业地产的持有比例，在全国十余个万亩大盘项目中都配备五星级酒店和会所等相关配套设施。2010年后，恒大住宅项目将带动恒大系列酒店在全国重点省市全面布局，创立恒大系列酒店的高端连锁品牌。

完成这一系列布局后，恒大开始领跑地产业。

恒大的营销策略除了薄利多销外，还有其他方法：

一是注重二三线城市的销售。2010年以后，由于一线城市的房价太高，大型房地产企业都转战二三线城市，那些城市开始成为大型房企的重要战场。

纵观恒大的全国战场，5月对恒大销售贡献颇多的区域主要集中在二三线城市，合约销售额占比总额较高的地区包括：重庆、成都、合肥、广东、沈阳、太远、南昌等，其中合肥恒大城和南昌恒大绿洲项目最具代表性。合肥恒大城项目于5月16日正式开盘，当日实现合同销售额约2.37亿元，销售415套；南昌恒大绿洲于5月23日开盘，当日实现合同销售额约2.48亿元，销售151套。这两个城市做出了重要贡献。

二三线城市与一线城市的楼市状况，在逆势之下将显示出更大的差别，并成为房企的增长点。因此，与一些注重一线城市的开发商相比，恒大将会在实力上进一步增强，并有应对市场变化的能力。

2010年受冲击的房地产开发商都主打一线城市，销售业绩都有不同程度的下滑。无论是销售还是土地开发，恒大都避开了与其他开发商追逐一线城市、不断推高房价而可能引发的市场风险。

二是加强品牌推广的力度。面对新政，恒大做生态型、人性化、低碳型产品，打造品牌，提高抗风险能力，进行差异化开发、营销。

有品牌的开发商口碑好，对市场的调控和抗风险能力自然要较强。因此恒大只需在市场变化中控制好扩张速度，不要像2008年那样逆市狂奔，做好在售项目的营销工作，理性定价，平稳实现现金流的回笼，即可实现平稳过渡。

强调自己的产品品质也是恒大逆市领跑的一个重要原因。

开发商对产品品质的高度重视出现在楼市的调整阶段。由于以前楼市销售火爆时市场供不应求，开发商根本无心顾及产品质量，贪多求快，导致“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼脆脆”的现象屡屡出现。当需求降温、市场深陷僵局之际，购房人更挑剔，对产品质量更重视，这直接推动开发商销售策略的变化。

恒大一贯重视产品质量，一到市场低谷期就打质量牌，这样更容易赢得人心。恒大产品通过市场竞争逐渐显示出高性价的特征，作为销售上的一种手段，市场占有率逐渐增大，销售业绩也逐渐提高。

三是先下手为强。有句网络流行语说：“先下手为强，后下手遭殃。”

当企业看到形势不对时，宜马上做出应对决策。恒大董事局副主席、总裁夏海钧谈到恒大的降价问题时说：“5月份我们做出八五折调整的时候，全国媒体都很关注。房地产企业只要审时度势，抢占先机，提早调整价格，就可以应对市场，使销售额合理增长。”“哪个企业最早调整价格，哪个企业就会在竞争中抢占先机，取得胜利，5月份恒大的销售业绩证明了我们的策略是正确的。”

市场是千变万化的，这时的房地产企业不得不先下手为强。“这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代”，在市场低迷时期，有的开发商看到的是悲观和无助，而有的开发商则看到了市场的先机。谁先在市场恢复之前做好准备，谁就有条件成为市场恢复后的受益者。每次新政的出台都会对楼市产生不小的影响，也会有很多开发商在新政的影响下退出市场，但这绝对不能仅归结于开发商的实力大小或新政的严厉程度，还与这些公司的市场战略和市场洞悉能力有关。楼市的“寒冬”来了，有的小开发商支撑不住就会破产，但也有小开发商由于在“寒冬”抓住了机会而一战成名，扩充了自己的实力，区别就在于有无敏锐的市场洞悉能力。

恒大无疑是具有敏锐的市场洞悉能力的，换句话说是具有先见之明。地产市场快速发展的二十年，也是中国经济迅速发展的二十年。从2008年受经济危机影响及政策调控带来的冰点，到2009年异常火爆的反弹，再到今年的新政出台，是中国经济在世界经济体系中所扮演角色的直观反应之一。对于房企降价的报道，充斥耳目的是遮掩、澄清和反复，出现这样的现象从根本上证明了房企对于新政的无所适从，对于楼市调控的茫然无措，这对于已经历过数次政策调控和房地产周期的房企来说，有些令人费解。也许在中国房地产业，经验并不是万能的，特别是在这个政策主导的行业，仅仅了解市场、掌握市场规律是远远不够的，更需要的是对政策与形势的预测、判断和解读。唯有如此，方能在新政调控下的楼市中寻得机会，占领制高点，立于不败之地。

四是强调产品的性价比。恒大并非完全依靠降价取得市场份额，更看重的是性价比。在广州御景半岛召开的恒大2010年战略合作伙伴高层峰会上，董事局主席许家印说道：“要全方位地在行业内进行强强联合和资源整合，打造精品项目，从而达到不赚老百姓的钱，赚供应商让给恒大的利润的目的。”

任何房地产商倘若一心只想赚老百姓的钱，都是不会有长久利润的。由于老百姓手中的现金并不多，而薄利多销的手段除了赚取利润外，更重要的一点便在于能够全心全意为老百姓服务。企业家倘若窥透了这点，就不会不惜一切手段去赚钱了。

许家印是农村出来的，对小老百姓的生活深有感触，因此他的用意并不在于赚取百姓的钱，相反他倒有这么一番心思，就是打造最好的房子给他们住，这是他最难得可贵的地方。俗话说：养大一个人容易，养住一个人的心却很难。商战起伏，人生跌宕，岁月流逝，许家印似乎一点儿也没变，唯一变化的就是更睿智、更深刻了。

五是定价随行就市。恒大的定价策略是随行就市，在推出八五折优惠后销售业绩增长了几倍，这也证明其产品的定价得到了市场的认可。

恒大地产推出八五折优惠，随之而出的策略是“随行就市”，如果中央调控力度加大，不排除加大打折力度的可能。就恒大而言，推出这个优惠措施是为了占领市场份额，保持正常运营，是要带头降价向中央表态。而在没有推出八五折优惠之前，恒大的楼盘都有九二到九五不等的折扣，八五折只是将之前的不同折扣幅度统一。

对于内地楼价，似乎要分两个层面来看，热点城市的北京、上海、深圳、杭州实行第三套房限制，楼价比较高，偏离了中国老百姓的实际购买力，这些地区的价格会有比较大的调整。但二三线城市中部分城市的价格略高，应进行调整，大部分二三线城市的楼价基本处于五六千元/平方米左右，这样的价格是中国中级阶级可以承受的。由于楼价不高，老百姓需求旺盛，因此对二三线城市的楼价进行大幅度的调整是不现实的。

恒大一直强调八五折不是恒大的政策，而相关政策是随行就市，在市场中找到老百姓可以接受的价格。公司会根据下半年的市场随行就市来调整价格，这种调整是往高还是往低，恒大暂时还不能做出判断。

“我们绝对不会抢占高端城市和热点区域，例如北京、上海等，公司会谨慎地进入这些区域。至于二三线城市是北京明年重点进入的区域。”夏海钧称，“这些城市楼价升幅比较小，价格不算太高，老百姓的需求也比较强。多年来恒大在二三线城市开发取得的成果证明了我们的策略环伺正确的，公司会将土地储备的战略目标集中在二三线城市，从而保证土地储备建立在低成本的基础之上，我们认为这是低风险的。”

以市场为导向、以政策为变化做出相应的抉择，恒大是一只嗅觉灵敏的豹子，随时准备扑向瞄准的猎物，而许家印就是这头豹子的训练师，在商战中打拼，有时灵敏的嗅觉就是主导。所以，一个人想要成功，除了耐心、毅力、决心、天赋外，还得有随机应变的本领，这些本领并非天生的，而是在社会历练中激发出来的。

在这一系列策略的作用下，在各地楼市的成交量开始出现急速下滑的情况下，恒大的销售额却逆市飘红，交出了令业界瞪目结舌的销售业绩：2010年5月实现合约销售额40.5亿元，创下2010年度的单月最高纪录；2010年1~5月累计实现合约销售额达161.8亿元，相比2009年同期增长150.8%。

与恒大相比，富力的销售额下跌48%，老大万科下降20.2%。

此时此刻恒大成了领跑者。

二 幕后——袅雄的心路

2009年11月5日晚。香港。一场盛大而奢华的夜宴上，许家印频频举杯，觥筹交错中，闪过香港富豪郑裕彤、刘銮雄，以及众多知名投行高管的身影，作为恒大对外形象的一张新名片，恒大女排教练郎平也现身盛宴。

这是一次劫后余生的狂欢。

1．低调，低调，再低调

那一天，身为恒大董事局主席的许家印完美转身。恒大地产在香港成功上市，许家印成为中国内地新首富。扬眉吐气之间，他上演了一场年度最惊心动魄的资本大戏。他太有理由让自己醉一次。

不过，喜欢捕捉首富的记者们之后突然发现，这位在广东地产界的新首富，似乎在刻意地低调，低调，再低调。

许家印卧薪尝胆，苦心筹划度过地产寒冬。许家印本人的发言，也越来越趋于谨慎，他发表的言论，多是关于房地产泡沫、恒大模式、发展构想、慈善事业等话题。

财经新闻界一直流传这样一个说法：在恒大，有专门负责许家印形象的部门，这个部门的职责就是把一个有血有肉、有痛苦和烦恼、有幸福和快乐的许家印完全隐藏起来。这个说法一直没有得到恒大的正式回应。

其实反过来想，这些流传的说法实在是夸大其词了。哪一个企业的公关部门会散布关于自己老板日常生活的八卦？在企业界叱咤风云的那些人物，有谁会像娱乐明星一样以晒自己的家事为乐？

无奈之下，记者们只能在外围猜测中去构建一个中国新首富的形象。这些媒体的叙述中，包括了诸如此类的形容词：决绝、强硬、力挽狂澜的控制力和意志力……仿佛他是来自好莱坞电影里的超人，或者终结者。

许家印上市前的心路历程，一度成为待解之谜。

恒大总裁夏海钧见证了这个“从云端跌落谷底”，又“从地狱升入天堂”的惊险一跳。他2007年6月加盟恒大，正好经历了恒大从要上市的高峰到2008年上市不成跌入低谷，再到2009年冲出低谷成功上市的过山车式的惊险历程。

“最惊心动魄的这几年都经过了。”夏海钧说。

上市搁置的那段时间，夏海钧看到的许家印，跟外界呈现的状态不同。他对外的状态，依然谈笑风生，没流露出一点压力。但夏海钧了解许家印的感受，“没有压力是假的，他其实压力是很大的”。

“有段时间舆论对我们很不利，都觉得恒大过不去了。这样说就乱了，银行不敢给你钱，投资者怕你，是吧？但我们还要融资，还要再启动上市，太难了。”

境外的战略投资虽然难，还是谈下来了；但是国外的基金，一看这个情况，以为钱要泡汤了，就开始向许家印追之前的欠款。没办法，许家印只有跟对方谈着，周旋着。“我们在香港那边谈啊谈，谈得差不多了，这边突然蹦出一个大负面新闻出来。香港投资方就想，哎呀，这怎么回事啊，等等，我们再看看吧。”在香港找融资的夏海钧往往遇到这样的情况，本来一个月就搞完的投资，却拉锯似的谈了三个月。

“十个人里面九个都说，恒大要倒下了。”许家印也感受到了舆论的唱衰论调，甚至部分人幸灾乐祸的围观心理。上市搁浅，加上金融危机的发生，恒大一时成为地产江湖的第一焦点。

“我心里对局势是有底的，我还没到卖土地和工地的地步。而且，那么困难的时候，恒大的九百多名中层以上领导，没有一个离开恒大。”许家印认为，他驾驭的团队并未失控，也相信他能带领公司渡过难关。

对舆论上的喧嚣，他一再对公司中高层说：“外界怎么说，我们没有必要去解释。什么都不说，保持沉默。”

但许家印也承认，打拼地产界十余年，在香港等地私募游说的三个月，是他压力最大的一段时间。

“在香港的三个月，我每个星期要和郑裕彤吃一两次饭；美林银行等早在第一轮私募时就推荐了财务副总监，实时了解公司财务运作情况；一些机构投资者甚至随即走访各地的楼盘，参加恒大的例会。”许家印也知道，在那种黄叶飘零的时刻，要获得一份国际投资机构的私募单实非易事。

雪上加霜的是，有关部门对恒大运作资金和项目的正当性开始质疑。许家印回忆：“2008年，很多人把恒大的老底子都翻了多少遍，包括恒大的每一个项目、每一块土地的取得，有关政府部门和媒体都以自己的方式进行全面审查。”

“我们经过了战斗的洗礼啊。”上市并晋身首富后的许家印，说到这一点心里五味杂陈。

“有人觉得恒大过不去这一关，他们不了解恒大。我随便卖几个项目不就过来了？再困难，金融危机再延长一年，我再卖几个项目不又出来了？比如我预售，我套现，不是出来了？但是这两件事我都没有做。为什么？我们的情况，离他们所想象的还远着哪。”

看似四面楚歌，实则冷静走局。许家印的如此自述，为恒大上市这段惊心动魄的惊险故事，又增添了几丝传奇色彩。

2．众人纷说“对赌协议”

让许家印底气足的是，很多地产大鳄包括万科，都有很多跟别人合作的项目。“但恒大五十多个项目都是自己做的。我拿十个出来跟别人合作时很容易的，但是我不舍得合作，说明什么？他们不了解恒大真实的情况。”

他还有备用的杀手锏，首次上市失败后，他手头还有280万平方米的项目有预售证，但他没有卖。他自己算了一笔账，真要以每平方米3500元的全国均价卖掉，一星期都不用，就能全部卖光。那能卖多少钱？上百亿。

如此，恒大离“倒掉”差太远了。

恒大核心层向笔者透露，其实即使在恒大最困难的时候，账面上没少于二十亿。当然，这是否是事后打圆场的说法，无法得到确认。2010年1月，上市后的恒大宣布，他们的账面现金余额近两百亿元，此外还有未回收款项几十亿元。

许家印说：“不了解情况的人，才会认为恒大有风险。”

他试图让人们知道，“公司倒掉”这种风险，老板和公司管理层不可能不考虑到。在上市之前，他也不可能不考虑到这些，“万一不上怎么办？不可能没有预备计划”。

在很多媒体的视野中，造势与豪赌，成为许家印个性形象最鲜明的部分。上市成功后，某媒体记者问他：“对赌协议如何处置？”他回答说：“恒大没有跟谁对赌过，对赌协议那都是外界传的。”

许家印在战略联盟高层峰会上的讲话中提到了这点，颇有些开玩笑的意味。“2008年的时候，媒体讨论比较多的是恒大老板和国际基金‘对赌’，其实这不叫对赌，恒大的未来几年发展我是有数的。一个香港大老板开玩笑说：“许总你太厉害了，我给你算一下这笔账，包括上市融资和发债7.5亿美元，你差不多从国际资本市场融了四十亿美元。”

2010年，挟着不错的销售业绩，许家印终于开始对这个“局”解禁。在5月24日恒大股东会上，久未露面的许家印与总裁夏海钧、首席财务官谢惠华一起出席了活动。

在股东会上，许家印回答得最多的就是对股价下跌的看法及相关措施，而备受关注的是其与股东关于股价的补偿协议。

据港媒消息，恒大在5月21日举行了一个投资者电话会议，恒大管理层透露了公司大股东兼主席许家印与上市前股东设立的补偿机制。按照这个补偿机制，若恒大股价于当年5月5日至11月5日之间招股价与协议价格出现差额，上市前股价便视为损失，许家印需对股东作出私人赔偿，许家印与其股东的协议补偿价格分别为3.12港元及3.02港元。

许家印对该份股价补偿协议解释称，由于公司上市时市场情况欠佳，因此当时与战略投资者协议，将公司股票上市市值回报率作83%折让，并承诺，若5月5日至11月5日半年期间，平均股价低于上市价，将会向该战略投资者赔偿18%的折让。

而恒大股价的下滑已经触动了这个补充机制。许家印将对股价的下跌为股东埋单。对此，许家印强调，这属于私人赔偿，与公司无关，并称其个人财务状况健康。虽然现阶段股价处于较低水平，但公司管理层仍以争取好业绩为目标，他个人亦不会抛售股份。

事实上，恒大原本有两笔分别为9亿港元及7亿港元共计16亿港元的补偿资金需要向战略投资者支付，但因为在上市前有投资者退出，该股份由许家印的太太回购，因此实际上当股价跌至发行价时，许家印的私人补偿金额降低到了十二亿港元。

恒大首席财务官谢惠华接受香港媒体采访时也确认，许家印已经将12亿港元现金存入银行，以作赔偿之用。

恒大总裁夏海钧则表示：“这是许先生个人与投资者所签协议，对公司没有影响。相信许先生完全有能力支付这十二亿港元。”

但有媒体据此称：许家印的这场资本之局，远远没有画上句号。

人们还记得，2009年11月5日，上市当日香港联交所交易大厅里，许家印高举着美银美林、淡马锡等一干投资人士的手，对现场数十家媒体说：“这才是大赢家！”怀疑的声音认为，如果一笔私募延续四年，在企业上市且六个月禁售期到后，退出尚遥遥无期。仅“酸楚”一次，恐怕也无法形容当事人百感交集的心情。

3．成长就是一场“赌博”

2010年4月中旬房地产新政以来，地产股普遍暴跌，恒大地产亦未能幸免，至2010年6月8日一度跌至2.1港元，较3.5港元的上市发售价，跌幅超过40%，尤其是5月5日恒大宣布率先公开降价促销后，恒大地产股价随后雪崩10%。

尽管上市之初首轮投资者美银美林、淡马锡账面增值一度达1.7倍，然而随着恒大地产股价的大幅缩水，投资者们发现回报率较最高峰缩水超过一半。以美银美林为例，其每股成本价约为1.6港元，但以2010年6月8日2.2港元的股价计算，美银美林此时若套现，所得回报率甚至与同期利率相当。

多名熟悉恒大的人士对笔者表示，许家印禁售期到后四处拜会包括郑裕彤在内的各路富豪股东，恳求他们维持秩序不要在市场抛售恒大，在市况低迷情况下，各富豪股东虽未给许家印明确承诺，但股价的持续低迷对他们来说亦缺乏减持的动力。

在接受某财经杂志采访时，德意志银行香港公司董事总经理秦靖感慨：“现在看来，退出恒大上市的决定并非完全错误。”

德意志银行在恒大两轮投入超过1.9亿美元，但在2008年金融危机中遭受很大损失后，于2009年上半年退出了恒大上市，该笔投资最终只收回1.5亿美元。秦婧认为，现在看折价退出恒大还是划算的，不能与恒大绑在一条前途未卜的船上。

前途未卜没有错，股市没有永远的赢家。

2010年10月11日，恒大地产（3333.HK）发布销售简报，9月份集团实现销售额51亿元，再度创出2010年单月销售新高。2010年1月至9月，恒大累计实现合约销售额356亿元，已经完成全年400亿元合约销售目标的89%。

对此佳绩，次日股市即有强烈的反应。恒大地产（3333.HK）强势上行，半日逆市抽升8.07%至3.08港元，暂为股市最高，成交11536万股。花旗发表研究报告，首予该股“买入”评级，并认为恒大地产史内房股中首选股之一，目标价5.13元，以反映预期2011年每股净值7.33元折让30%，较现价大幅溢价67%。

花旗指出，恒大为内地最大的发展商，此前跑输大市，主要由于市场担心推出更多的政策风险、公司营运模式；不过，花旗认为该三项不利恒大因素已经过充分反映；恒大拥有内地最多以及最广泛的土地储备，每平方米平均成本只有519元人民币，相当于平均售价的8.3%；同时该公司为2009年至2010年内地前五大的销售商。

另一方面，花旗称，恒大是行业中最高核心盈利的公司；与中国海外（00688）、华润置地（01109）以及万科比较，恒大财政稳健，加上现价相当于2011年每股资产净值7.33元折让61%，较同业平均28%至31%仍有一段差距，故看好公司前景。

因此，花旗预计恒大地产2010年及2011年纯利为50.69亿及72.91亿元，每股盈利0.338元及0.486元；预计股本回报率分别为34.3%及37.6%。

这又给了很多恒大的股民以极大的信心。

“如果大象能够跳舞，那么蚂蚁就必须离开舞台。”要成为业内的龙头企业，要实现跨越式的发展，要取得快速发展的庞大资金，恒大必须上市，从规模为王过渡到资金为王。在这种背景下，稳妥的发展模式虽然安全，却失去了速度。

其实，企业家更像是一群理性的赌徒，必死无疑的事情不会干，但没有风险、“空手套白狼”的好事也不存在。成长从来就是赌徒的游戏。美国强生公司前CEO拉尔夫·拉森一语道破那些高瞻远瞩的公司从草创到步入辉煌的关键因素——那就是胆大包天甚至是非理性的欲求和目标。

这或许有些极端。那我们不妨重温彼得·德鲁克的《创新与企业家精神》，他对企业家的定义是：“企业家是那些愿意把变革视为机遇，并努力开拓的人。”

以20亿港元的补偿代价，换来恒大的上市成功与迅猛发展，难道这不是一单无比划算的大生意？

三 不做顺驰第二

“败也顺驰，成也顺驰”。舆论一度将许家印的恒大与当年另一地产玩家顺驰相提并论。2008年3月，恒大宣布暂缓上市之后，风声鹤唳，媒体唱衰，恒大被形容为将要倒下的“又一个顺驰”。2009年11月，恒大再次上市终获成功，它又被称为“成功了的顺驰”。

这是为什么呢？毕竟许家印不是孙宏斌，恒大也不等同于顺驰。

1．顺驰的悲情演义

顺驰，这家成立于1994年的天津房地产公司，曾经在恒大之前创造了一个房地产发展的神话，从五十万起步，十年后年销售额达到一百多亿元，成为恒大之前中国房地产界No.1的爆发式成长公司。

顺驰的创始人孙宏斌，智商极高，人生大起大落，极具传奇性。孙宏斌说：“到联想前，我先在一个单位干过一段时间，1988年，看到联想的招聘启事，觉得是实现价值的机会，便投身联想。”

无论在公司还是在媒体中，孙宏斌绝对是一位IT新星，他以最快的速度成为联想企业发展部主管，分管联想北京以外的所有业务。其时，郭为是联想公关部主任，杨元庆还是联想的一名工程师。但孙宏斌被认为越来越不听话，公然与联想“教父”柳传志作对。1990年，柳传志教训未果后，孙宏斌被送入看守所，两年后法院以挪用公款十三万元的罪名判处孙宏斌有期徒刑五年。

“现在回想起来，在联想之所以会出现这种结局主要是性格问题，我和柳总的性格都太强了。”孙宏斌对媒体回忆说，“刚进去的时候，你肯定是想不通，这没法想通。但人总是要面对现实的。”

牢狱之灾，是他人生中的第一次劫难，也被他视为一笔财富。“我在监狱里也学到了很多东西。有了这种经历后，人会成熟、宽容得多，以前要有人背后说我坏话，我肯定会觉得这个人怎么这样呢，要怎么着、怎么着的，但有了这种经历后，不会了。”

从监狱出来后，孙宏斌最先做的一件事就是和柳传志握手言和。据说，当孙宏斌妻子听说他与柳传志聚会后，她哭了：“你忘了受的苦吗？”孙宏斌什么也没有说，只是沉默。

之后，孙宏斌近乎疯狂的“顺驰时间”开始了。以下是笔者整理的“顺驰发展简史”，从小本经营到一飞冲天，再到神话破灭，顺驰仅仅用了十二年：

1994年，孙宏斌创办顺驰。当年8月，孙宏斌向联想借款，柳传志等人当即同意借出五十万元。

1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司。

1997年，顺驰抓住了天津危房改造和安居工程机遇，开发了顺驰名都，大获全胜，投资回报率达到200%。

1998年，联想和中科集团将全部股份转让给顺驰，公司更名为天津顺驰投资集团有限公司。

2002年10月，顺驰和联想旗下的融科智地房地产有限公司共同组建新公司。顺驰在天津开发了三十个项目。

2003年，顺驰开始全国化战略，7月20日蟒山会议上，全国化战略正式确立，一时间“做中国房地产行业的No.1”的口号响彻顺驰上下。在各种公众场合，No.1已经成为顺驰的代名词。“吃饭No.1”、“xxNo.1”被演绎成顺驰员工之间善意的玩笑。12月，顺驰以9.05亿元天价拿下北京大兴黄村地块，轰动京城。这个价格高出拍价一倍多，击败的对手包括华润、住总、富力等地产大鳄，令业内目瞪口呆。顺驰独创了“五个盖子盖十口锅”的高速开发运转模式：高价拿地，缓缴地款，立即开盘，迅速回款。

从2003年9月到2004年8月间，全国各地的开发商都经受了一次又一次的顺驰风暴。在石家庄，顺驰以5.97亿元拿下一块起拍价为2.04亿元的地块；在上海青浦，顺驰以1.2元拿下130亩土地；在南京，顺驰以6.53亿元拍得河西奥林匹克体育中心地块；在苏州，顺驰更是出价27.2亿元吃进苏州工业园区地块。在根据地天津，顺驰花了17.515亿元买进奥林匹克中心配套项目，创下该市土地公开交易史的纪录。

顺驰所购之地，大多数为拍卖所得，所以在每一个城市，它都被视为陌生而可怕的搅局者，其参拍的土地基本上都成了当地最贵的地块，因此又得到了一个“天价制造者”的雅号。

到2004年8月，顺驰旋风般地跑马全国，共购进十多块土地，建筑面积将近一千万平方米，其中长三角地区就占了四百万平方米。在短短的一年时间里，顺驰从一家地方性公司变成了全国性公司，企业的员工从几百人徒增到近万人。孙宏斌所取得的业绩似乎也很让人服气。

顺驰的目标是No.1，要达到这个目标，它必须超越地产业的多年老大万科。2003年，顺驰的销售额如他所预言的达到四十五亿元，而当年万科的销售额为六十三亿元。在外界看来，年轻的顺驰或许真的能在未来的一两年内就超越行业的大哥大。

孙宏斌提出的全国战略计划更是让人看到了他的勃勃雄心：三年内，进入一线城市北京，进入有增长潜力的二线城市，进入天津市周边的三线城市；五年内，集中力量进入两个以上一线城市，以一线城市为中心覆盖周边二线城市；十年内，在所有一线城市成为主流开发商，并覆盖绝大多数二线城市。

2004年，顺驰的年销售额达到了一百亿元，从销售额上可以向任何一家开发商叫板。

2005年，顺驰即以四十二个房地产项目，迅速成为中国房地产的新一代巨鳄。

但一年后，以高土地成本、高人力成本、高财务费用换得高速度发展的顺驰，上市失败。在内外交困下，顺驰股权易手。

迅速崛起的地产帝国也迅速地倒下。

2．恒大有没有顺驰的影子

如果我们拿恒大与顺驰做一番对比，就会发现至少有以下共同点：

第一，两家公司作为房地产企业的新秀，超越万科做业内的老大成为其最大的理想。其掌门人无论是孙宏斌还是许家印，都具有理想主义的色彩，敢于冒险，富有领袖气质，先后在房地产界掀起了震惊业界的“顺驰神话”和“恒大狂飙”。

2003年8月，中城房网会议上，孙宏斌放言：“顺驰今年销售额要达到四十亿元，我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总（指万科王石）。”王石反驳道：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”孙宏斌如是回答：“我们可能超不过，但是你总得让我们有理想吧。”

有人问他为什么要做No.1，他的回答是：“在商业社会里，企业没有理想就没有竞争力，就活不下去；同时一个企业如果没有理想，就找不到有理想的员工，不可能有能力参与竞争。”

也有人认为，顺驰改变了房地产行业的游戏规则，孙宏斌在现场回答：“顺驰没有改变任何游戏规则，它抓的是企业基本面的问题，只是行动更坚决，速度更快，执行更彻底。为什么说我们是黑马？我们不是黑马，不是异数，我们才是正统！”

而恒大自从在2004年走向了“跨越式发展”的道路期，做业内的第一从来就是不变的目标。上市之前，许家印在内部会议上多次表示，在新的历史阶段，恒大要抓抢机遇，实现“三个一流”，即中国地产规模一流、中国地产品牌一流、中国地产团队一流。实现这三个目标，恒大将成为中国地产的龙头。他称“我对这个目标充满信心”。

第二，“拿地”是房地产企业迅速发展的第一要素，也是日后上市获取资金的首要“硬指标”，所以顺驰和恒大都做过单块地皮的“地王”，都注重土地资源的储备。值得注意的是，虽然目标具有理想主义，但两家企业在拿地上都很现实主义，注重选择。

顺驰所拿的土地大多数是在城市的边缘地带或者规划中的新中心，在北京市南城大兴黄村，在郑州是郑东新区，在上海的两块地是离市区有一小时车程的青浦区和奉贤区，在南京是河西新城区，在苏州的两块地均在新的工业园区，在无锡是滨湖新城区。

恒大崛起之前，北京、上海、广州、杭州等一线城市黄金位置的土地已经被捧为天价，而且有国内最有实力的房地产企业与之竞争，所以，恒大将自己的战线缩短到了二三线城市特别是省会城市。

这些土地都有以下的特点：由于是“生地”，不被注重短期效益的当地开发商看好，竞争相对不太激烈，而且有未来升值的潜力；基本上没有拆迁的遗留问题，有利于迅速开工和交付；地块面积普遍较大，适合建设大规模的中低档住宅楼盘。

第三，提高资金效率，大幅度地缩短建造和交付的时间。资金流是房地产企业能否生存的生命线，房地产企业如果要死，十之八九是死在资金流不畅上，所以“现金”第一，对想跨越式发展的顺驰和恒大都应该是第一理念。

顺驰在建造速度上一直在创造“全国纪录”。2002年9月，顺驰在天津塘沽区拍得一个四十万平方米的地块，从进场施工到开盘销售，它仅仅用了两个月的时间，让同行大为惊奇。2003年底，竞买北京大兴黄村地块得手后，它当天就宣布将在六个月内开盘，同行均认为绝无可能。因为按照行业常规，从规划设计到开盘销售，一般起码需要一年的开发周期，但是顺驰竟打破常规，真的在六个月后如约开盘。其后，它在各地的项目均为六个月为最迟开盘期限。规划、建造时间的缩短当然让顺驰的获利能力大增，特别是在所谓的三线城市，如荆州、榆次等市，顺驰投入几千万购地，四到六个月内就开盘收钱，半年左右就可收回成本并获得丰厚利润。

孙宏斌曾在顺驰内部建立了一套严格的资金管理系统。他要求各个项目公司的负责人和财务主管每天晚上十点钟要核对当天账目，不管周六日，风雨无阻。他极其坚决地告诫各个项目公司的老总，在顺驰处于大力拓展的阶段，他不能容忍任何项目上趴着闲钱。

恒大在楼盘的开发速度上更是有过之而无不及。

2010年6月27日，恒大全国四盘齐开，包括长沙恒大雅苑、天津恒大绿洲、成都恒大山水城和太原恒大名都。其地域跨度之大、项目类型之全，一举刷新开盘纪录。随后，恒大集团济南公司在7月份齐开两盘，从拿地到开盘仅用五个月，且盘盘热销，充分说明了恒大快速开盘、绝不囤地的经营理念以及标准化、规模化运营带来的高性价比产品特质。

许家印本人也强调速度的作用。“没有速度，就无法形成规模，速度加快不仅可以降低开发成本，同时还加速了资金回笼，充分赢得市场。有了土地储备，就必须要加快楼盘整体开发速度，以速度求效益，以速度促发展。”

与现金流有关的，是两家公司都极为重视“付款方式”。孙宏斌还提出了“付款方式比低价更重要”的理念。他决定一块土地的取舍，一是考虑低价，二是看付款方式的优劣。他往往要求政府方面降低首付款的比例和延长结算的周期，如果这方面有弹性空间，他宁可提高土地的购买价格。

第四，两家都曾经遭遇过金融危机和房地产调控的巨大影响，首次上市之路遭遇失利，其失败成为当年房地产业的标志性事件，其掌门人的命运充满悲情色彩。

2005年3月至5月间，为了平抑房价过快上涨，国务院先后出台新老国八条。顺驰重点投资的华东地区成为调控重灾区，苏州凤凰城的销售骤然下跌，每个月两亿元的销售回款任务，最差的时候每个月只能完成一千多万元，欠苏州市政府的土地款高达十亿元。

2005年11月，顺驰开始大裁员，有约五分之一的员工离开顺驰，留下的员工改为一个季度发一次工资，即便如此，也不能缓解顺驰的资金紧张局面。一位苏州顺驰员工回忆，2005年年底最夸张的一天，整个苏州项目公司的账上只有十六元。

2005年上半年，顺驰通过香港联交所聆讯准备上市，但最终因市盈率过低，基本无法实现募集资金的目的而放弃。至此，孙宏斌酝酿多年的上市计划宣告流产。

2006年9月5日，孙宏斌把顺驰中国55%的股权卖给了香港路劲基建公司。在距离自己的地产帝国成功仅仅一步之遥的时候，这个曾经被媒体誉为地产界“最绚烂的神话”最终破碎。孙宏斌此后一度销声匿迹，人变得极为低调。

这种悲剧，与2008年上市失败之后“跌入谷底”的恒大更是极为类似。上市失败之后，许家印同样一度选择了沉默。

3．恒大：走在成长路上

尽管如此多的共同之处，但顺驰与恒大的命运截然相反：顺驰从颠峰跌入谷底后，从中国的房地产主流公司中消失，孙宏斌转而经营融创中国，而恒大却在次年重振旗鼓，成功上市，许家印登上内地首富宝座。

两者有着那么多的相似，最终结果为何如此不同？笔者不妨来做一次“事后诸葛亮”。

针对顺驰的失败，业内曾有一句经典的评论：“它以速度击垮一切竞争对手，自己也被速度击垮。”

也就是说，顺驰在短时间内迅速崛起又倒下，其主要原因还是出在了顺驰自己身上。国内一家著名的超大型国企在2006年年底，对顺驰始末进行了深刻的反思。主要观点如下：

首先，战略目标设定过高，不切实际。

战线过长，轻易丢弃原本拥有的天津区域优势，造成资金链紧张。顺驰模式是“四快——快速拿地、快速开工、快速销售、快速回报”，但这“四快”需要再一定条件下才能实现。顺驰显然没有具备“四快”的条件。

其次商业模式存在致命缺陷，利润率过低，抗风险能力极弱。“四快”模式里只有“快速拿地”做到了，2003年到2004年拿了几十块地，在十几个城市同时开花，资金负债率高，一旦银行要收回货款，资金链断裂，企业马上就会停止运转。

第三企业管理混乱导致项目失控，内部腐败严重。房地产行业的管理成本一般在2%到3%，而顺驰的管理成本居高不下，为8%到9%。短时间内还可以靠高工资、高福利、高待遇吸引人，但是利润不高，效益不好，终归不能持续下去；广告宣传费用过大，内部管理混乱；总部过于放权给地区公司，地区公司可以任意买地，可以自己随意决策；项目管理失控，授权什么、管住什么、放开什么都没有弄清楚；内部腐败，与招标单位搞鬼，拿回扣现象严重。

还有企业用人不当，片面强调人的“激情”，忽视对综合能力和道德品质的考察。企业领导人很有激情，因此他们要求人只要有激情就行，20多岁的年轻人就可以管项目，而一旦做不好，马上就换。

最后不善于总结学习，不注重将个人的教训提炼为组织的财富，反复交学费，极大浪费公司资源。顺驰的领导人很聪明，学历也高，但个人能力终归有限。面对日益膨胀的企业，不能从失误中吸取教训，不能慎重从事，不能规范管理，终于导致企业陷入泥潭，难以自拔。

这种总结无疑是切中肯綮。但在恒大与顺驰、许家印与孙宏斌这个对比的反思视野中，我们对造成二者不同结局的分析可以做得更为细致。

第一，许家印与孙宏斌虽然在企业目标、领袖气质、冒险精神等方面有共同之处，但两人个性也有截然不同的因子。企业领导人的气质一定程度上决定了企业的气质。许家印是中原汉子，管理上以强硬为主，但刚中带柔，懂得拿捏合适的高低调，懂得纵横捭阖的交际手腕，对外一向是挥洒自如的儒雅形象；而孙宏斌则理想主义气质浓厚，冒险精神有余，但审慎不足，同时过于高调的行事风格也在业内引起反感。

比如孙宏斌与王石的关系。2001年的一次论坛上，有人提议请由万科带头，联合各家企业一起去全国买地。坐在一角的孙宏斌冷不丁地说：“为什么要以万科为主？”旁边的一个企业家告诉他，中城房网是由王石提议发起的，当年的协议书便是由万科起草的。孙宏斌马上回应说：“那就由顺驰来起草吧。”四座闻言，俱愕然视之。

万科在王石的经营下早已如日中天，无论企业规模、知名度还是企业家的号召力，顺驰与万科，孙宏斌与王石，均不可同日而语。但是，孙宏斌对这个比自己年长12岁的前辈好像一点都没有谦让的意思。

他不仅高调挑战王石，而且与其它企业的关系也很紧张，在业内几乎四面树敌。深圳住交所是当时国内规模最大的房地产展会，每年与会者超过十万人，几乎所有重量级的房地产企业家都在会上出现，因此被视为“超级名利场”。2002年的深圳住交所会上，孙宏斌又一次语出惊人：“北京的好房子还没有出现。”就这一句话，把京城里上千个同行集体得罪了。

孙宏斌也知道自己有“偏执狂”的特点。他曾对记者表示：“我的性格是偏执狂，格鲁夫说得好，只有偏执狂才能生存。我们企业的性格就是：不管别人说什么，不管遇到什么困难，不管你是大腕还是普通百姓，我们都坚持地走下去，因为我们知道目标，清楚自己要到哪里去！”

如此桀骜不驯和目中无人，让王石斥之为“害群之马”。2006年，王石宣言：“顺驰与万科根本没有可比性。这种黑马其实是破坏行业规则的害群之马。如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司，但现在它要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”

反观恒大，虽然目标一直是做业内一流，实际上，它在很多指标上已经超过万科了。

2011年上半年，恒大在中国房企营业额、净利润、核心业务利润、在建面积、销售面积及销售额增产率等关键指标上，都超越万科，位居行业第一。

纵然如此，恒大对外从没说“超过万科”之类的话，更没有针对谁的挑衅性的言论，许家印本人还是中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长，他与业内的其他人关系也保持良好。

第二，顺驰与恒大在企业文化上和制度上，前者崇尚个人创造力，缺乏团队精神，在人才的培养上缺乏梯队；而恒大则一再强调制度，强调执行力，财务制度完善。

顺驰的管理特点是充分放权。它倒下之后，曾有人指出，“顺驰是一个没有制度的公司”。顺驰高层常说的一句话是：“我们每一个人都是推进器，而不是螺丝钉！”孙宏斌认为规章会束缚人的创造力。一个广为流传的说法是，在顺驰，20多岁的总经理比比皆是，被业界称为“娃娃兵”。

柳传志是孙宏斌商海道路上的重要人物，面对顺驰的陨落，柳传志认为：“孙宏斌的失败是迟早的事。因为他违背规律，资金链是个问题，但最关键的问题还是人。一下子招那么多人，几十个、上百个地培养，没有经过总部文化的熏陶，拉出去就给很大的权力。”一位南京顺驰的离职员工透露，顺驰有时候用人很不可理喻，企划部的经理30岁左右，竟然不会用电脑。

2005年初，孙宏斌突然意识到顺驰的内部管理问题，他进行了人事调整，让财务出身的汪浩担任顺驰董事局主席，但这时已经来不及了。

相比之下，恒大在企业制度与管理上，比顺驰要靠谱得多。许家印在舞钢做了多年的车间主任，其中最拿手的就是制度建设。

成立恒大之后，许家印通过阅读学习和在实践中摸索，创立了“紧密型集团化管理模式”，就是公司内的重大事项都由集团统一管理，对各地分公司进行垂直化管理。这种中央集权的特点，使得恒大具有极强的执行力，避免像顺驰那样因为过于放权引发不可收拾的恶果。

第三，在对资金流的管理和利润考核上，顺驰单方面追求规模增长，但对利润率的控制比较差；恒大则不仅追求规模，也要求利润率，这其实是一个企业发展最基本的要求。

顺驰的疯狂扩张和孙宏斌追求的“快”带来了致命的“三高”：高土地成本、高人力成本、高财务费用。顺驰所到之处，不仅地价大幅上升，而且人力成本和财务费用也跟着飞涨，内部管理存在巨大隐患。成本核算形同虚设，缺少管理。

一位南京顺驰原高管透露，南京项目在销售时，就出现了由于成本核算的原因导致销售价格低于成本的情况。在顺驰有一个普遍的现象是，各地的项目经理通常在交房前离开，因为交房的时候必须重新进行成本核算，很多项目经理都过不了这一关，便一走了之。

“顺驰的利润率太低了，低到连其他房地产商都不敢相信的地步。”一位不愿意透露姓名的知情人士评价说。曾经有媒体报道顺驰的利润率在3%至5%左右，上述人士表示，顺驰某一阶段利润率比这个数字还低。而房地产行业平均的利润率高于15%。

当然，恒大在2008年也曾经遇到过资金链濒临断裂的危险，但许家印表示，其备用的卖土地的杀手锏并未使出。而恒大2011年上半年实现销售面积611.7万平方米，销售额423.2亿元，净利润额达58亿元，成为上半年中国房企之最。

许家印就此在发布会上表示：“恒大的利润主要来自于超前的发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴的让利。恒大要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品住宅。”

第四，对顺驰和恒大的生死最为关键的，就是两者在资本市场的不同遭遇和表现。顺驰没能与投资方结成稳固的联盟关系，最终又难以接受对赌协议。而恒大在许家印的超强运作之下，关键时刻能找到稳固的投资联盟，保证渡过资金链危机。

资本市场是个点铁成金的地方，也是无比凶险之地。孙宏斌之所以梦断顺驰，主要原因是摩根斯坦利最关键时刻变脸下狠手，断了顺驰的资本之路。摩根斯坦利提出对赌性质的协议，据称大致内容是大摩以7.5亿元购入顺驰20%的股权。但如果来年顺驰纯利低于一个数值，大摩得到的20%股权将翻一番，也就是40%。最终，孙宏斌认为大摩的要求太苛刻，谈判失败。顺驰拖到2005年11月才决定终止私募谈判，顺驰从而失去了对全国化战略进行调整的最佳时机。

“如果能够拿到这笔钱的话，顺驰的不少资金漏洞能够就此补上，成败尚在未定之天，但商场不存在如果。”越是危急的状况，越不能病急乱投医，据说，为了挽救苏州的地产项目，孙宏斌甚至陪着两个山西煤老板来看过地，最后还是没成功。

而在孙宏斌当年创业时期施以援手的联想，派人考察了顺驰各地的项目之后，也放弃了投资的意向。银行贷款收紧，海外上市无望，私募彻底失败，大摩的最后一击，充分让人体会到了资本的冷酷。

其实恒大上市时遇到的寒冷，与顺驰相比有过之无不及。

但恒大首先与以美银美林为首的投行团队合作良好，建立了同舟共济的深厚感情，淡马锡等在关键时刻依然入股力挺。同时，许家印在香港长袖善舞，得到了郑裕彤和“香港股坛头号阻击手”刘銮雄的力挺，在上市失败最难的时候，获得了他们高达五亿美元的投资，终于挺过萧瑟之秋。

获得这些重要人物的力捧，往往是某些上市公司生死的关键。碧桂园上市的时候，就得到了两位香港顶级富豪——李兆基和郑裕彤的力捧。这也让不少人感叹，上市这样光彩的面上行为，其实很多功夫是在台下的，比方如何长期维持和名角的关系就是一个关键。

一个在悲叹声中结束了自己绚烂的神话，一个在争议声中跨过资本险地安然脱身。对世人来说，这两种结果有天壤之别——但失败与成功，区别真的那么大吗？

就像孙宏斌，失败了一次并非意味着彻底失败。2010年10月7日，他任董事长的融创中国（01918.HK）在香港联交所主板成功上市，他成功地东山再起，笑傲江湖。“上市成功后的那晚，我喝醉了。”他说。

更重要的是，这次他有了豪华投资团队的保驾，贝恩资本、德意志银行、高盛、西京投资、中银集团投资有限公司和华西国际（香港）贸易投资有限公司齐齐力捧孙宏斌。

顺驰在死亡边缘的时候，潘石屹曾在网站访谈中做出判断，顺驰现在是九死一生。当网友紧接着把这个评价转述给孙宏斌的时候，他应声答道：“我记得有一句话说得特别好，只有经历了九死一生的成功才是真正的成功。”

显然，恒大的掌舵人许家印与之不同。

四 恒大——根深土沃

2012年中，一家媒体颇为感性地写道：“他是第十一届全国政协委员、全国劳动模范，在办好企业、积极参政议政的同时拥有‘中国十大慈善家’、‘中国房地产十大风云人物’等诸多称号。他极少接受媒体采访谈企业和自身，却一直默默从事慈善公益事业。他已做了很多很多，但这远远达不到他的目标。他希望能以春风化雨般的情怀行善于天下，为参与构筑最美好的和谐社会，付出自己毕生的精力。他就是恒大地产集团董事局主席许家印教授，一个低调的创业者，一个勤勤恳恳做企业又竭尽所能去实实在在办慈善、兢兢业业求和谐的企业家。”

这里讲到的“他”，便是本书主人公的另一面。

1．中原之子恋着根

自下海后，许家印一直在深圳打拼，回乡探访的机会并不多。1999年，许家印回到家中，在村里的几天他受到了乡亲们的热情接待，在和乡亲们的相处中，许家印感到空前的轻松。但这次回乡也带给他难言的痛。

在许家印回乡的第二天，他就去了自己当年就读的小学，其实就是几间茅草房。课桌是用黄土夯就的泥巴台子，这种简陋的“桌子”非常长，一张能坐七八个孩子，“黑板”则是由水泥制成，再用黑炭染黑的。一到下雨天，外面倾盆大雨，里面沥沥小雨，同学们往往难以集中精神听讲。由于是黄泥建的台子，一遇到水便成了烂泥，这样教室里水洼连绵，根本无法待下去。启蒙教育阶段的他就是在这样的环境下刻苦学习的，这令他终生难忘。

许家印心里针扎一般。走到操场，他看见一群小朋友在玩耍，他微笑地问：“大家喜欢上学吗？”小朋友们都不敢做声，由于从没见过许家印，大家都有点儿害怕。小朋友们你看看我，我看看你，小脑袋互相转来转去，这时一个胆大的同学说：“喜欢，老师对我可好了，老师最喜欢我。”大家顿时闹开了，都说老师最喜欢的是自己。

看着孩子们这样天真有趣，再看看学校的环境，许家印陷入了沉思。他知道现在家乡还是很贫困，各项条件还很落后，但自己要帮助家乡的孩子们，让他们有一个良好的读书环境。

他记得，当初若不是父亲坚持供他上学、读书，便不会有读过大学的自己，也就没有那位悟通“知识改变命运”的许家印。所以他希望孩子们能有个较好的环境来读书，通过读书改变自己的命运，改变这里贫穷落后的面貌。

历经过苦难的人，对那些身处其中的人往往感同身受。他知道这些贫穷孩子的生活有多么艰难，生活的磨难对他们幼小的心灵造成了多么大的伤害。

从学校回来后，许家印到村委会向一些负责人反映了这一情况，并表示愿意出资建校，给孩子们一个良好的学习环境。说干就干一向是许家印的风格，很快，一大笔款项就拨下来了。

没几个月，拥有一座三层教学楼的小学就拔地而起了。乡亲们提议，既然是许家印捐的钱，就叫“家印小学”吧，让孩子们记住，也让他们以许家印为榜样。

此外，为了感谢许家印，聚台岗村的村委会还在门口竖了一块“功德碑”。碑面有三米多高，正面刻有“许家印”三个大字，下面刻有如此铭文：为国育才，造福后代。聚台岗全体村民。

回到公司后，许家印做了一个重大举措，大力出资支持各地的希望工程建设。许家印积极关心贫困生的入学问题，对贫困生实行免费入学，许家印读大学便是靠的助学金，所以他深知助学金对一个有志青年的重要性。

当别人问起许家印为何这样热衷于教育事业时，他总是无比沉重地说：“当我看见家乡那落后的教育设施和教育基础，我感到特别心痛，阔别数年，没想到当初读书的地方仍然没有变化。想到孩子们要饱受自己当年遭受的苦楚，我心里特别不是滋味，之所以对教育事业付出这么多，只是希望孩子们能有一个良好的学习环境，让他们的童年不要有太多阴影。”

看到那么多的学生在自己的帮助下有机会走进学校完成学业，许家印很欣慰，并总对身边的人说：我们这番事业可没白做啊。

作为武汉科技大学出来的名人，许家印对母校也怀有一份特殊的感情。一次武大的恩师跟许家印聊天时说：“我们班好几个学生品学兼优，但就是家庭贫困，如果因为这个辍学，实在是一种浪费。”

许家印说：“这样的情况，你们早该告诉我的。”他知道贫困大学生只是人穷，但志向远大，自己当初又何尝不是呢？遇到这样的情况，他总会垫付全部学费，再额外补贴一些基本生活费。对于优秀的贫困大学生，许家印从来都表现得一掷千金。

“每年元旦都是我最幸福的时光。”许家印曾自豪地说。因为这个时候那些受他资助的孩子们便会从四面八方写信给他，汇报他们的学习情况。看着孩子们热情的文字，许家印总是欣慰的。

作为中国地产业的龙头，恒大始终秉承“企业公民理念”，积极投资教育、文化等多项公益事业。自恒大成立到现在，在许家印的带领下捐款已达数百次，捐款金额达人民币1亿元之多。正因为许家印在希望工程建设事业上的卓越贡献，2008年他获得“中华慈善奖”、“最具爱心慈善捐赠个人奖”，并获得了国家领导人的亲切接见，这一殊荣无疑是对他的最大肯定。

2．先有社会，后有企业

1998年9月，南方大部分地区发生洪灾，一时间，整个长江流域灾民哀呼。国难当头之际，当时成立刚一年多的恒大，硬是捐出了500万元。许家印在做这个决定前心里也盘算过：恒大羽翼尚未丰满，实力也不够雄厚，任何风吹草动都有可能令其陷入困境。但在国难面前，他义无反顾地选择了大义。

许家印说：“恒大虽然刚成立，实力还不够雄厚，但在百年不遇的洪灾面前，所有的中国人都应尽自己的一份力量。”

2008年初，一场罕见的雨雪天气袭击了南方多省，持续不断的严寒冰冻压垮了电塔、封锁了道路，十多万准备回家过年的农民工滞留在广州车站、衣不御寒，食不果腹，一时间车站拥挤不堪，惨状难言，有家不能归，只能日夜望着那不停歇的大雪，他们的心情沉重、煎熬。

这时许家印正在境外和客户谈生意，在交谈中无意说起中国内地的一些情况。客户中文不是很好，不会表达“雪灾”的意思，就用“中国下了很多雪”来表示，许家印听了感觉好笑，当即纠正道：“是很大的雪吧。”事后，他一直琢磨此事，立即打电话询问朋友，才知道南方正饱受十年不遇的大雪。他心急如焚，立即安排总裁夏海钧组织公司多个部门多方筹集2000余套军用棉大衣，于当天下午通过民政局、春运指挥部送到苦等返乡的民工手里。许家印还进一步要求公司加强和相关政府部门的沟通，了解这些农民工们的其他需求，尽可能为他们做些实事，解决急迫返乡民工的生活困难。

这只是初期工作，第二天他赶回公司，立刻召集相关部门与40多家恒大广东项目合作施工单位参加紧急会议，迅速安排相关单位协助各施工方，于当晚接回滞留广州的万余名农民工，并恢复工地饭堂和员工宿舍。

在会议上许家印说：“恒大就是农民工的家，恒大要对滞留的农民工充满关怀之心，虽然施工单位与我们只是合作关系，但只要他们为恒大服务，恒大就要对他们保持感谢之心。”

接到许家印的指令，各部门马上协助施工方在当晚接回农民工，对滞留农民工的生活也进行了妥善安排，通过恢复工地饭堂和员工宿舍等举措，切实保障了未返乡农民工的吃住问题。

为了缓解农民工的思家情绪，许家印决定实行“六大款待计划”，劝农民工留在广东过年，包括每人发放500元过节安置费、包“年夜饭”、游园、免费广州一日游、派送省内旅游门票等。在这一系列措施下，滞留务工人员没有感到孤独，恒大给他们送去了一份温暖。同年5月12日，汶川发生了举世瞩目的8级大地震，灾民遍野，四处尽是坍塌的房屋，惨景令人触目惊心。当时许家印正在开会，突然感到有点儿眩晕，他意识到是地震，立即向相关部门询问情况，果然如此。许家印马上致电四川分公司，了解地震对公司的影响情况，他得知这是一次给中国造成巨大损失的灾难，马上决定捐款1000万元。恒大成为在南方房地产企业中第一个一次性捐款超过千万元人民币的企业。

在许家印的号召下、带动下，许多房地产企业纷纷慷慨解囊，一次性累计为灾区捐款4.36亿元。

其实很多了解内幕的人都知道，此时的许家印和恒大正处于企业成立以来的最困难时期。就在前一段，恒大庞大的上市计划遭遇资本市场的寒流，不得不暂停上市，资金紧张的局面一时难以解决，超过1000万元的捐款对许家印来说简直就是“牙缝里挤出来的救命钱”。但他坚持灾民的生命高于一切，高于任何一家企业自身的发展。

2010年又是不安分的一年。春天本该是美丽的季节，但在西北青海玉树发生了大地震，这次虽然没有汶川地震那样严重，却也造成了不小的灾害。国难牵动着每一个中华儿女的心。

地震发生后，许家印深深挂念着西北人民，他立即通过多种途径对灾区人民给予最大支援，并决定通过中华慈善总会向灾区首期捐款500万元。对此许家印从不多说什么，好像这一切都是他应该做的。

2008年，为了响应党和政府的号召，在许家印的指示下，恒大在全国12个核心城市的18个精品楼盘全部以成本价发售，有些楼盘的销售单价甚至比同区域的均价低千元以上，利润微薄。

而且对于这些楼盘的修建，许家印依然坚持真材实料的做法，并制定了一套明确的标准，各个环节都由各层领导亲自监督，每一步都要脚踏实地地落实。所以恒大出售的楼盘很快被人一扫而空。关于这点有人不理解，许家印为此多次向部下声明：“我们卖的不仅是房子，还有给顾客一种幸福的保障，顾客把信任交到你手上，你有什么理由拿来践踏呢？我们固然追求的是利润，然而，诚信对一个企业来说才是最重要的。”

企业的命运与国家的命运是紧密相连的，能在企业获得巨大发展的同时关注祖国命运的企业家，更是“大局在胸，洞察入微”，只有这样才真正配管理一个企业。不容置疑，许家印正是这样一位企业家。

3．黄土地养出的儿子

企业社会责任在中国是备受争议的一个词，它是指企业在创造利润、对股东承担法律责任的同时，还要承担对员工、消费者、社区和环境的责任。企业的社会责任要求企业必须超越把利润作为唯一目标的传统理念，强调在生产过程中对人的价值的关注，强调对消费者、对环境、对社会的贡献。

企业责任与企业社会责任是两个不同范围的词，企业责任更宽泛一些，企业社会责任则属于其中的一部分。

对于企业责任，不少企业认为只是做做样子，对于社会责任更认为是作秀。也有很多民众认为企业尽社会责任是给自己博面子，是塑造企业形象的一种需要，这是对“企业责任”与“企业社会责任”浅薄与落后的认识。

企业责任是企业发展的一种内地需求，是支撑企业发展的动力。20世纪前，大多数人认为企业能创造利润、及时发工资就尽到了社会责任；然而到了20世纪初，西方企业的社会责任观开始发生微妙的变化，表现为小企业的业主们经常捐助学校、教堂和穷人；进入20世纪中期的时候，业主们才认识到，企业应承担更多的社会责任，可以向民众和员工传递人文关怀，这样会更有助于企业的发展。

随着经济和社会的进步，进入20世纪后期，企业不仅要盈利，而且还要对环境负责，对员工负责，并承担相应的社会责任。如上世纪90年代初期，美国劳工与人权组织针对成衣业和制鞋业发起“反血汗工厂运动”。因利用“血汗工厂”制度生产产品的美国服装制造商Levi Strauss被媒体曝光后，为挽救其公共形象，制订了第一份公司生产守则。在劳工、人权组织等NGO和消费者的压力下，许多知名的品牌公司也都相继建立了自己的生产守则，后演变为“企业生产守则运动”。

2008年的“毒奶粉”事件导致三鹿倒闭，2010年的“富士康跳楼事件”引发众人对郭台铭的批判，试问如果企业不尊重员工的人性，不树立良好的社会形象，能获得大众的支持吗？产品能畅销吗？显然是不能的。

正是基于企业对社会责任的新认识，恒大决定走慈善之路，并开始尽自己的企业责任。

许家印总是告诫身边的员工，民营企业在参与市场竞争的同时应主动承担更多的社会责任，这样社会会更和谐，人际关系也会更美好。

无论何时，许家印都认为责任是一个企业家必备的素质。有人问：“您怎样诠释一个合格的企业？”

许家印答道：“一个合格的企业要懂得企业的财富来自于社会，还要懂得怎样回馈社会。”

2005年11月16日，恒大地产荣获首届“中国最佳企业公民”的称号，拿到这枚奖章时许家印的内心很激动，这枚奖章不仅是对自己工作多年的鼓励，更重要的是包含了国家、社会、人民对他的信任。

“我是黄土地的儿子，我的梦想就是希望给更多的人一个家。”这是许家印为自己的慈善行为做出的最为朴实的解释。这句话无疑表明了许家印的出身，今日的他虽身价百亿，但依然记得自己是黄土地里走出来的孩子。

贫穷不会泯灭一个人的志向，伟大不会变革一个人的本性，许家印的本色永不会失去，他依旧淳朴。

对于“企业公民”这个概念，人们谈得更多的似乎是捐款和慈善活动，但许家印认为“捐款是一种社会需要，是企业社会责任的一方面。我们应全面考虑对所有利益相关人的影响，包括对客户、对环境、对员工以及对社会和经济福利的广义贡献”。

在许家印尽“企业公民”责任的时候，有个故事值得一提。

2004年初春的一天，侵袭广东的台风刚刚离去，许家印冒着大雨驱车前往广东清远参加一个招商活动。突然车一拐弯，一座倒塌的茅草房映入他的眼帘。屋顶的茅草已完全被狂风刮走，一堵墙壁已坍塌，简陋的家具、被褥浸泡在水中，一个小女孩伫立在房面前无表情。许家印被眼前此景强烈震撼了，他当即下车，对受灾村民解囊相助。

清远之行，许家印想到了自己的童年和故乡，同时也深深感受到自己身上肩负着“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的社会责任，一个为民解困、捐资农村安居工程的构想在他的心中萌生。

“民心工程”时时萦绕在许家印的心头，百忙之中的他常常轻车简从，前往湛江、河源、清远等“农村安居工程”重点村落去考察，看看安居工程的施工进度，他迫切希望群众们能在春节之前搬进新居。有知情的企业家对许家印说：“你都快变成民心工程大使了。”

在许家印的鼎立支持下，广东省的“百村万户安居工程”已改造危旧房6万余栋，惠及湛江、河源、清远、梅州等地近20万低收入人群。许家印以义举为新时期的“民营企业家”这一称号做出了诠释。

关爱下岗工人，支持再就业工程也是许家印坚持的宗旨。

2001年以后，广州国企改革进入攻坚阶段，不少企业出现了下岗分流职工。为了给政府排忧解难、为下岗职工提供再就业机会，恒大集团积极与劳动部门联系，表达愿意吸纳下岗职工的愿望，并多次组织举办下岗职工专场招聘会。

2003年1月4日至5日，恒大集团在广州赛马场免费举办下岗职工专场招聘会，许家印亲自前往招聘。此次招聘，一共安置了500名下岗分流职工。一位下岗的老司机激动地说：“其实我心里明白，恒大安排就业的岗位有限，我的年龄偏大，对应聘上岗并没抱什么希望，尽管如此我还是认真地填写履历表，如果每个企业都能像恒大这样，我们的就业问题早就解决了。”

据统计，自2001年以来，恒大累计接收下岗职工近2000名，为广东省的再就业做出了应有的贡献。

2010年11月2日，中国社会科学院正式发布2010年《慈善蓝皮书》，《慈善蓝皮书》指出，民营企业为慈善事业提供的资源最多，其中房地产业表现得最为出色。这是对过去民营企业，尤其是房地产业“为富不仁”、“缺乏社会责任感”帽子的一种反击，消除了民众对民营企业的误解。

《慈善蓝皮书》还意味深长地指出，金融危机虽然带来了市场困顿，却也激发了企业对慈善事业的更多理性思考。越来越多的企业，尤其是民营企业不仅仅满足于简单的一次性捐款捐物，更强调对公益事业的通盘考虑，并期待站在企业战略的角度来系统筹划企业的公益行为。在扩大市场营销和社会影响力的刺激下，战略性慈善和公益营销开始出现，企业开始了对于企业市场行为的管理学思考，将慈善与企业运营战略联系在一起，并尝试运用现代管理办法来管理公益活动。

可见慈善不仅会成为企业助推社会发展的方式，也将成为创造新经济价值的战略选择。未来几年，企业战略性慈善和公益营销将产生重大的市场价值。

为百姓做实事的人，自然也会获得上苍的祝福。在许家印眼里，员工就如同自己的兄弟姐妹，而恒大就是一个大家庭，在这个大家庭里，大家相互帮助，相互爱戴。

4．谱写恒久大爱

当温家宝语重心长地呼吁“道德的血液”时，恒大的创建者许家印第一个给出了响应。

住房保障体系已经成为建设部“十一五”期间的工作重点之一，作为全国政协委员和大型房地产企业的领军人物，许家印深切体会到解决城市低收入家庭住房问题的重要性与紧迫性，渴望为政府、社会及广大经济困难户贡献力量。为此，从公司成立之日起，许家印就坚持低价销售商品房原则，让工薪家庭能置业安家。如今，公益性福利式低价销售已成为恒大地产集团一种极富特色的标识，受惠于恒大公益性低价住房的全国普通职工等中低收入家庭已超过数十万户。

2008年，为了响应党和政府的安居事业，也为了企业的良性发展，在许家印的指示下，恒大在全国12个核心城市的18个精品楼盘全部以八五折成本价发售，牺牲了大部分利润，部分楼盘的销售单价甚至低至同区域均价千元以上。在成本价售楼的同时，许家印还将矢志让全国49个项目的业主坐享名牌物业，不管是哪类产品，户户都是精品，让住在恒大社区的业主家里用的都是名牌，建房子的单位都是知名企业，大到规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰等合作单位选择；小到每一种材料设备的选用，如外墙砖、铝合金门窗、电梯、门锁、合页等材料，甚至一些业主看不到的隐蔽材料，如电线、水管、阀门等，均是采用国内外最好的品牌材料，真正从每一处细节实现“满屋名牌”，让广大的置业者最大限度获益。

广州房地产协会有关负责人在一次论坛上，以置业者的立场深有体会地说：“质优价廉的产品造福大众。有社会责任感的房地产企业，就应该为大众消费者建造实惠的精品住宅。”

多年来，许家印为了让失学儿童有温暖的家，许家印继续捐巨资办学、收养孤儿；为了让下岗职工有家的依靠，许家印先后为“再就业工程”提供了3000多个岗位；为了给公司党员家的归属感，许家印在民营企业内设立党委；为了营造公司大家庭的氛围，许家印建立了直属广州市总工会的工会组织……这些慷慨豪迈的举动，几乎全都体现了敢为人先的精神，他和所领导恒大地产集团的慈善行为受到国家及行业的认可。

2005年3月，恒大地产集团被国家民政部授予全国“爱心捐助奖”，成为极个别的获此殊荣的广东省企业。2005年4月，恒大地产集团董事局主席许家印被授予“2005年度十大慈善家”荣誉称号。2005年11月，恒大地产集团被授予首批“中国最佳企业公民”称号，成为首批被授予“中国最佳企业公民”称号之一的广州企业。

2008年10月，许家印入选“全国工商联系统抗震救灾先进个人”；2008年11月，被全国30余家主流媒体联合评为“2008影响中国房地产优秀企业家”，2008年11月，由中国红十字总会、中华慈善总会、华夏时报主办的2008华夏公益慈善论坛，许家印荣膺“责任中国·十大公益楷模人物”。2008年12月5日，被授予“中华慈善奖”。2009年1月，荣获广东慈善届政府奖“年度广东十大慈善人物”殊荣。

一些社会评论家的观点，或许最能说明许家印和他持之以恒从事的事业的难能可贵。“许家印的慈善在于一以贯之、舍身忘利的精神魅力；在于他以博大的胸怀，以创新的激情，宁愿减少自身的所得，给更多的人一个买得起的‘家’。他不仅本人乐善好施，更以春风化雨般的情怀带动更多的人积极投身慈善这项伟大的事业。他率先在企业中成立党委，完善工会等组织，创造了企业发展的新模式，是企业公民建设的典范。他在大灾大难面前完全忘记了当时自身面临的困难，把一切可能的能量都奉献给了最需要帮助的人，奉献给了伟大的和谐社会的创建工程。”

5．崛起：小柯的赞歌

崛起

作词/许家印 小柯  作曲/小柯

无论怎样你都是我的兄弟/再遥远都会注视着你

你的每一次跌倒和爬起/我的心疼 我的惋惜

无论怎样都要拥有尊严/什么结果都不会怪你

荣耀与辉煌不只是胜利/逆风展翅 腾空崛起

向前冲 昂起头/身为战士做英雄

男子汉 跟我走/狂奔燃烧热汗流

向前冲 昂起头/炎黄子孙齐加油

丈夫崛起高昂首/腾身一跃向胜利冲锋

向前冲 昂起头/面对更高的要求

有你为我大声吼/我会奋勇到最后

据恒大内部人士透露，许家印曾多次抽空与小柯一起对歌词逐字逐句进行修改，甚至为了一个字，两人都可以争论三个小时。经过长达一个多月的细致讨论，《崛起》才最终定稿。由俱乐部大老板亲自参与开幕式主题曲的创作，也算是中超史上一段佳话。

开幕式由广州亚运会开幕式的团队联手打造。演出时间不到半小时，但演职人员达四千多名，嵩山少林寺武僧培训基地1900多人现场献艺，参演规模创下中国足球联赛开幕式之最，要在短短半小时内将四千多人的演出阵容和精彩纷呈的节目展现出最佳的效果，组织难度甚至高于亚运会开幕式。

高科技也前来助阵，不过并非之前所传说的“通过类似镭射激光的手段在赛场中打出一幅巨型中超图案”，而是由“无人驾驶直升机”做主角。开幕式倒计时阶段，伴随着激昂的音乐，1900名演员运用手电进行倒计时表演，全场观众一起欢呼。倒计时后，在激光效果和特殊音效下，由高科技电脑编程遥控的特制直升机飞临现场，展示独特的飞行新视觉，并激活早已排列好的数千人表演方阵。

为了这次开幕式，恒大集团投入了五千万元。如此大手笔投入，在中国足球联赛史上绝无仅有，这也体现了恒大一向秉承的“要么不做，要做就做最好”的理念。

开幕式之后的中超揭幕之战，恒大的对手是老牌劲旅大连实德。

这场对决，是恒大在中超赛场的首次亮相，同时也是新贵与老豪门之间的交锋，新旧时代的首次碰撞。十七年前，大连足球由于大连万达集团的入主，奠定了大连在中国足球的霸主地位，同时开启了中国足球的万达时代。但2000年后，失望于中国足球大环境，万达集团选择退出，大连足球风光不再。一年前，在荡涤中国足球污垢的风暴中，恒大强势入主广州足球，并在短短一个赛季便帮助广州足球夺取中甲冠军，重返联赛巅峰。

这场对决，同时也是中超外援主流的一次对决，由穆里奇、克莱奥、保隆、雷纳多组成的恒大巴西“四人帮”将与由安贞焕、全光真和金珍圭组成的实德队韩国“三驾马车”同场竞技。恒大天价外援、三百二十万欧元先生克莱奥也在此战役实现其在中国足球职业联赛上的首次公开亮相。此外，郜林、张琳芃等一系列国字号球员也正式在此厮杀。

最终，当时中超最贵外援克莱奥在第四十七分钟打入了一个进球，广州恒大也凭借着这个进球以1:10在天河体育中心战胜了来访的“八冠王”大连实德。

这个结果，似乎有着某种寓意。中超赛场上的“恒大时代”，是否会就此拉开序幕？

2011年7月2日晚，在浙江义乌梅湖体育场，凭借“三个火枪手”克莱奥、郜林和穆里奇的进球，广州恒大以3∶1击败杭州绿城，以十三战不败的战绩提前两轮夺得半程冠军。

2011年9月28日，广州恒大在客场以4∶1的大比分击败高洪波挂帅的陕西人和队，在联赛尚且剩余四轮的情况下，提前获得中超联赛冠军。这个冠军，不仅创造了广州足球史上的新纪元，更创造了升班马力获顶级联赛冠军的中国足坛新纪录。

已经无人怀疑，恒大足球将会走得更远，许家印也会走得更远，而恒大也必将如此！

附录——恒大地产大事记

1997年

2月8日 恒大地产集团在广州市注册成立。

6月8日 恒大地产集团开发的第一个楼盘——金碧花园奠基。“环境配套先行”开发理念开创广州楼市先河。

8月9日 金碧花园首创广州连续两昼夜排队购房，日进亿元的销售奇迹。

12月 金碧花园实现八个当年——“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售磬、当年轰动、当年入住、当年受益”，创造了“恒大速度”。

1998年

3月 金碧花园被评为“广州十大明星楼盘”。

6月23日 在广州市首次国有土地使用权拍卖会上，恒大以1.34亿元竞得工业大道南5.3万平方米地块使用权，敲响广州国有土地拍卖第一槌。

9月 我国部分地区受到百年不遇的特大洪灾，恒大捐资500万元，支持灾区人民重返家园。

1999年

9月 恒大地产集团董事局主席许家印教授投资100万元捐建的希望小学投入使用，并被当地政府命名为“家印小学”。

12月 恒大地产集团跻身广州市房地产综合实力10强(第7名)，迈入广州主流开发商行列。

2000年

7月 恒大地产集团投资近亿元兴建的恒大中学首次招生，规模达3000人。

12月 恒大地产集团名列广州市房地产综合实力10强(第6名)。

2001年

1月 金碧花园年成交量跃居广州市区第一位。

8月27日 恒大地产集团董事局主席许家印教授与李嘉诚等100名著名华人企业家荣获中华人民共和国国务院及联合国计划开发署联合颁发的“21世纪封面人物英才”称号。

12月 恒大地产集团名列广州市房地产综合实力10强(第4名)。

2002年

5月 《恒大报》创刊，宗旨为“追求最出色的企业文化”。

7月 金碧花园被评为“全国城市物业管理优秀示范小区”。

8月 恒大地产在珠江新城建设的首个豪宅楼盘——“金碧华府”开始发售，其首创一梯一户和空中花园的新颖设计，成为恒大品牌的新形象符号。

8月23日 恒大地产成立党委，成为广州市第一家成立党委的民营企业，开创了民营企业党建工作的先河。

10月8日 金碧花园被评为“全国城市住宅建设试点小区”。

12月 恒大地产在广州市国土房管局的土地拍卖会上，以1.7亿元的高价战胜了深圳万科、深圳中海等诸多知名开发商，成为广船集装箱厂地块的新“地王”。

2003年

1月 恒大地产集团董事局主席许家印当选为广州市第十二届人大代表。

7月 恒大地产首次进入中国企业500强，名列第348位。

9月 金碧华府荣获“最佳建筑设计金奖”、“最佳都市豪宅金奖”。

10月 恒大地产集团董事局主席许家印被武汉科技大学聘为管理系教授。

11月28日 恒大地产集团董事局主席许家印荣获“中国房地产十大风云人物”称号。

2004年

1月11日 金碧物业集团正式成立。

2月 恒大地产集团董事局主席许家印捐赠治安基金200万元，并被评为广东省见义勇为基金会副会长、广州市治安基金会名誉会长。

3月 恒大地产跻身中国房地产企业10强（第5名）。

5月 恒大地产集团董事局主席许家印为“十项民心工程”捐出1000万元，支持贫困地区危房改造工程，并被选为广东省慈善总会名誉会长。

5月15日 恒大地产高薪聘请高级设计师和管理精英，引起了社会各界的关注，成为广东地产界和人才招聘市场共同关注的焦点。

5月28日 恒大地产在金碧世纪花园举行誓师大会，提出“打造金碧精品，铸造国际品牌”的口号。

6月12日 金碧世纪花园实现首期近千户业主提前收楼、现场领取房产证，恒大地产由此树立了行业“诚信形象”的新标杆。

7月11日 恒大地产荣获“中国城市运营商50强”，董事局主席许家印则被评为“推动中国城市化进程的十大杰出贡献人物”，为广州房地产界唯一当选的人物。

7月27日 恒大地产荣获“广东省十强民营企业”称号，董事局主席许家印作为民企优秀代表在会上作了经验报告，“恒大模式”由此响彻南粤大地。

7月31日 恒大地产集团与武汉科技大学联合举办的“项目管理”工程硕士研究生班开课，百余名集团中层以上的领导干部成为第一批学员。

10月 恒大地产荣获“中国民营企业20强”称号。

12月21日 在“2004年全国社会捐助表彰大会”上，中共中央政治局委员、国务院副总理回良玉为恒大地产集团董事局主席许家印颁发“爱心捐助奖”，恒大地产累计捐款80余次，捐款总额达8650万元。

2005年

1月2日 恒大地产集团在天河体育中心举行“恒大支持亚运，健康成就未来”宣誓大会暨集团员工运动会。

1月6日 恒大地产集团联合《广州日报》发出《用行动谱写新广州、新亚洲、新时代》的捐款倡议书，号召全社会为东南亚海啸灾区捐献爱心，恒大全体员工共捐款103.36万元，为广州市捐款最多的企业。

1月7日 恒大地产集团董事局主席许家印教授荣获“2004年中国民营经济十大风云人物”称号。

2月23日 恒大地产集团举办劳模竞选大会，掀起“勇创佳绩、争当劳模”热潮。

3月9日 恒大地产集团成立广州首家直属于市总工会的民营企业工会，并召开恒大地产集团系统2005年职工代表大会，董事局主席许家印教授发表《继往开来、固本强基、科学稳健、快速发展，为实现宏伟目标而努力奋斗》重要讲话。

3月11日 恒大地产集团和金碧世纪花园分别被评为2004年度“广州市民最喜爱的房地产企业”和“广州市民最喜爱的楼盘”，列排行榜首位。

3月 恒大地产集团高层管理人员亲赴清华、北大等全国排名前20所的高等院校进行巡回招聘，录用了近百名优秀大学生，为集团人才梯队建设打下了坚实的基础。

3月19日 恒大地产集团在天河体育中心举办的大型专场招聘会，近5万名来自全国各地的人才参与竞聘3000多个工作岗位。

4月26日 恒大地产集团董事局主席许家印教授被授予“中国十大慈善家”荣誉称号，全国政协副主席郝建秀为许家印教授颁奖。

4月30日 在北京召开的“2005年全国劳动模范和先进工作者表彰大会上”， 恒大地产集团董事局主席许家印教授当选为“全国劳动模范”，并代表全国民营企业家上台领奖。劳模精神成为恒大精神的另一重要支柱。

7月 恒大地产集团三度蝉联中国企业500强，名列290位，并位列中国房地产企业第二名，广东省房地产企业第一名。

9月6日 恒大地产集团首届《恒大论坛》成功举办，开创了恒大企业文化新模式。

9月24日 恒大地产集团董事局主席许家印教授荣获“中国优秀民营企业家”称号。

9月30日 恒大地产集团与TOTO、松下、亚细亚等数十家国内外知名品牌供应商签定长期直供协议，建立战略供应联盟，“精品战略”实施进入第二阶段。

10月1日 恒大地产集团董事局专门为全面质量管理办公室配备保安，携带“质量锤”，在工地巡回督察，即时整改，坚决执行“质量一票否决制”。

10月12日 “2005胡润百富榜”揭晓，恒大地产集团董事局主席许家印教授第三次上榜，位列第11位。

11月8日 恒大地产集团捐赠300万元支持广东省禁毒事业。恒大地产集团董事局主席许家印教授还被聘为广东省禁毒基金会荣誉副理事长。

11月16日 恒大地产集团被授予首届“中国最佳企业公民”称号，成为首批被授予“中国最佳企业公民”称号的唯一一家广州企业。

11月30日 恒大地产集团荣获“中国主流地产最具价值品牌”，集团董事局主席许家印教授被评为“中国房地产十大风云人物”。

12月1日 恒大地产集团1000余名员工在广州泛珠房博会现场举行“打造精品、光大诚信、弘扬文化”誓师大会。并正式出台《恒大集团员工修身准则》。

12月21日 恒大地产集团荣列广东大型企业竞争力50强第20位，是房地产行业中唯一的上榜企业，也是为数不多的上榜民营企业之一。

2006年

1月 恒大地产集团荣列中国广州最具竞争力房地产企业30强第一名。

1月 恒大地产集团荣列中国广州最具诚信度房地产企业30强第一名。

1月 恒大地产集团董事局主席许家印教授荣膺中国广州经济年度十大风云人物.

3月 恒大地产集团荣列2006中国房地产百强企业综合实力TOP10第六位，同时荣获中国房地产社会责任感企业称号。

3月 恒大地产集团高端精品项目恒大金碧海岸动工。

6月 恒大地产集团董事局主席许家印教授当选中国房地产协会副会长。

8月 恒大地产集团赞助2006广州横渡珠江活动。

8月 恒大地产集团董事局主席许家印教授名列2006年大陆慈善家排行榜第七位。

9月2日 恒大地产集团连续四度跻身中国企业500强位列第323位。

9月16日 恒大地产集团荣膺中国蓝筹地产称号。

9月16日 恒大地产集团以17.20亿元的品牌价值，首度跻身中国房地产企业品牌价值TOP10，恒大、金碧系列项目居中国房地产项目品牌TOP10第一名。

9月29日 恒大地产集团蝉联最佳企业公民。

10月 “2006胡润百富榜”，董事局主席许家印教授位列第10位。

10月12日 恒大地产集团荣获全国劳动保障先进民营企业称号。

10月18日 恒大地产集团董事局主席许家印教授当选广州市房协会长。

11月11日 恒大地产集团迎奥运第二届万人运动会在天河体育中心隆重举行，再次掀起全民健身高潮。

12月7日 恒大地产集团独家赞助第二届泛珠房博会，力倡和谐人居。

12月13日 恒大地产集团拍得武汉森林花园以东EP(2006)001号地王。

12月20日 恒大地产集团董事局主席许家印教授荣膺优秀中国特色社会主义事业建设者称号。

12月27日 恒大地产集团以32.73亿的双品牌价值位列全国房地产品牌价值第一名。

迈向国际 跨越发展(2006-2008年)

2007年

2月 恒大地产集团成功引入美林、德意志银行、淡马锡三大国际战略投资者，筹集资金4亿美元。

2月15日-26日 恒大地产集团外地公司中层管理干部综合业务培训在金碧大世界举行。

3月13日 恒大地产集团荣获社会责任企业称号。

3月28日 恒大地产集团荣列2007中国房地产百强企业综合实力TOP10第六位。

3月 恒大地产集团隆重开启全国19城恢宏大幕，项目成功布局北京，广州，上海，天津，成都，重庆，武汉，沈阳，南京，昆明，郑州，长沙，南昌，西安，太原，贵阳等全国主要城市。

6月29日 恒大地产集团与国内外50余家知名品牌供应商建立战略合作联盟，以年均10亿元的成交额保证优质品牌材料供应链。

8月3日 恒大地产集团以25.3亿元分别摘得重庆中区和九坡区黄金区域的两幅地块，成交价高出拍卖地价16亿元。

8月13日 恒大地产集团为支持广州市见义勇为和禁毒事业捐赠600万元善款。

9月14日 恒大地产集团一次性捐款3000万援建广东100所民族小学，捐赠教育的数额刷新广东省历次记录，惠及韶关、清远4.5万少数民族儿童。

10月1日 中国江景豪宅旗舰恒大·御景半岛盛大开盘，首创华南“海陆空”立体营销模式，世界华人第一影星成龙、知名影星范冰冰、英皇国际集团主席杨受成应邀出席并当场购置物业，开盘当日，恒大·御景半岛揽金10亿。

12月1日 恒大沈阳绿洲隆重开盘，由此揭开恒大全国项目宏大序幕。开盘当日，成龙、陈好、佟大卫、宋佳、白冰五星联袂出席开盘仪式，沈阳恒大绿洲开盘当日即斩金1.9亿，一举创下东北区域销售纪录。

12月7日 恒大地产集团与易居中国正式签订全国项目销售代理及市场研究战略合作协议。签约内容涉及恒大全国20余个房地产项目销售代理权。同时，恒大地产全国30余个房地产项目也将由易居中国提供信息咨询、市场调查等服务，恒大全国项目拓展进一步加速。

2008年

1月 恒大地产以41亿元的高价拍下原员村绢麻厂地块，成为天河新地王。

2月 恒大地产集团与美国最大的房地产开发商之一特朗普（Trump）集团及香港房地产投资公司东方地产集团（OPG）正式结盟，并将在中国主要大型城市的顶级豪宅及超高层建筑领域上展开合作。

3月 恒大地产集团与美国温德姆国际酒店集团进行战略合作，并首次宣布进军酒店业。

3月12日 恒大地产在香港公开招股，计划全球发行29.6亿股股份，相当于公司扩大后股本的20.78%，其中2.85亿股为新股，每股招股价介于3.5~5.6港元之间，融资额在104亿~166亿港元之间。

3月20日 恒大地产在香港联交所发布公告，宣布暂停上市。

2009年

9月29日 恒大地产通过香港联交所上市聆讯，预计于10月开始全球路演。

10月22~28日 恒大地产在港公开招股，其发售部分获得超额认购的46倍，国际配售则获得超额认购的11倍。

11月5日 恒大地产在港上市。

2010年

1月 恒大女排十连胜冲A成功。

4月 恒大地产荣获“中华慈善奖”。

5月 恒大地产召开2010年度战略合作伙伴高层峰会。

8月 恒大地产全球路演正式启航，集团董事局副主席、总裁夏海钧，执行董事兼财务总监谢惠华及副总裁赖立新等集团高管参加路演。在为期11天的全球路演之旅中，集团路演团队将先后在香港、新加坡、苏黎世、爱丁堡、伦敦、波士顿、纽约、洛杉矶八个国际化大都市，与投资者进行沟通互动。

11月 恒大地产入选摩根士丹利指数。

12月 恒大地产先后成功发债13.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的年度最大规模纪录。

主要参考文献

1．廖小东、魏昕：《中国地产首富真相》，新世界出版社，2011年3月第1版。

2．张守刚：《恒大传奇——解密中国首富许家印》，经济日报出版社，2011年10月第1版。

3．魏昕：《万科真相》，中央编译出版社，2009年12月第1版。

4．何南：《传奇许家印》，中国言实出版社，2012年4月第1版。

5．刘凯：《开盘——地产十年风云实录》，东方出版社，2007年10月第1版。

6．陈昌照、杨泽：《地产大亨创富揭秘》，人民出版社，2005年4月第1版。

7．王石：《让灵魂跟上脚步》，中信出版社，2008年1月第1版。

8．陈彼得[美] 魏昕：《谁来拯救美国》，九州出版社，2009年4月第1版。

9．王石：《王石说：影响我人生的进与退》，浙江大学出版社，2012年9月第1版。

10．参考主要报纸和期刊：《中国企业家》《经理人》《世界商业评论》《证券时报》《当代经理人》《中国经营报》《中国商界》《〈新世纪〉周刊》《牛津管理评论》《欧洲金融时报》《商业周刊》《国际商报》《福布斯》《哈佛〈商业评论〉》《经济观察报》《经济导报》《第一财经日报》《商学院》《中国证券报》《国际财经时报》等。

11．主要网站：

http://www.sohu.com（搜狐网）

http://www.sina.com（新浪网）

http://www.qq.com/（腾讯网）

http://www.163.com（网易网）

http://www.ifeng.com（凤凰网）

http://www.taobao.com（淘宝网）

http://www.eastmoney.com（东方财富网）

http://www.people.com.cn（人民网）

http://www.xinhuanet.com（新华网）

http://www.cctv.cn（央视网）

http://www.chinanews.com（中国新闻网）

http://www.100ec.cn（中国电子商务研究中心网）

http://www.cnbm.net.cn（中华品牌管理网）

http://www.caixin.com（财新网）

http://www.cnstock.com（中国证券网）

http://cn.wsj.com（华尔街日报网）

http://cn.reuters.com（路透网）

http://www.asiafinance.cn（亚洲财经网）

Table of Contents

引言

第一章  和平年代的战争

一 西方狙击“中国概念股”

二 来自地产的中国首富

三 捍卫东方企业的尊严

第二章  早临逆境慧如书

一 那些中国式单传

二 早临的中原逆境

三 爱搞“科技”的孩子

第三章  血色沐浴的青狂

一 少年体验生意场

二 改变命运的约定

三 人情练达在高校

第四章  鸡头还是凤尾

一 舞钢是个“大山沟”

二 不甘凤尾的“92派”

三 只身向南奔大海

第五章  打工的许厂长

一 处级干部找工作

二 “小皇帝”虎落平川

三 地产江湖初试水

四 赚2亿只能取3000

第六章  恒大横空出世

一 多快好省走捷路

二 地产新兵的博弈

三 资本场来了新玩家

四 有一种速度叫“恒大”

第七章  夏天像冬天一样冷

一 一个好汉三个帮

二 从盛夏直入寒冬

三 IPO折戟，雪上加霜

四 绝地反击续传奇

第八章  有没有“恒大模式”

一 许氏秘诀谋长远

二 “恒大式”成功法则

三 体育营销铸品牌

四 文化——一顶好帽子

五 “恒大”终成一模式

第九章  恒大恒久远

一 顺不了的“野马”

二 幕后——袅雄的心路

三 不做顺驰第二

四 恒大——根深土沃

附录——恒大地产大事记